[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。

現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。


[スムログ 関連記事]
お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
https://www.sumu-log.com/archives/5477/

[421: 名無しさん]

>>420 匿名さん

戸建投資はどうでしょう？

[422: 大家奮闘中]

>>417 匿名さん
西新宿60は竣工前ですが、すでに+30%位で出てますね。
再開発一番物件で数年後にスミフと三井が後発で出てくるので、下落リスクはそれほど無いと思います。

[423: 匿名さん]

西新宿も新航路の下の街ですよ。西新宿付近で車輪を出すことになると去年ワイドショーでやってました。

[424: 大家奮闘中]

http://www.nomu.com/mansion/1564920/
目黒 95平米 5980万 もう少し安ければいいかもよ。
大林組施工、駐車場安い。

[425: 大家奮闘中]

>>423 匿名さん
飛行機は発着陸がうるさいけど、上空はそれほどうるさく無いですよ。
内陸ではあまりそれ気にしている人いません。

[426: 匿名さん]

先日このスレでも話題になったGFT、豊洲東雲有明スレに下がった理由が書かれていますね。

[427: 匿名さん]

情報が2〜4年くらい古いかな

[428: 匿名さん]

>>424 大家奮闘中さん
定借じやあなければ良い物件のんですけどね。あと30年くらいしかない感じですね。

[429: 大家奮闘中]

所有権の値段のわけないでしょ。
実際に複数の不動産投資してる方と情報交換したいですが。
あまり居ないのかな。

[430: 匿名さん]

>>424 大家奮闘中さん

駅から遠過ぎでしょう。

[431: 匿名さん]

メゾネットでマイナス
家賃30もいかないような
見たこと有りますが廊下も暗くてイマイチでした

[432: 匿名さん]

＞大家奮闘中さん

結果的に新築買いで４室持ち、これまでのところそれなりに成功（？）かなと思っています。
中古もいいけど、浜離宮とか見るとまたウズウズしちゃうんですね～。理屈には合わないんですけど（笑）。

[433: マンション検討中さん]

湾岸新築タワーを買ってしまうといわゆるタワマン空中族ってやつで最終的には高値掴みで身動きとれなくなるのでは？と思ってしまうんだよね。

それ以外のエリアで探す味を覚えるとクセになる。


定借物件の良さは貸しっぱなしでそのまま消滅してくれるところかな。

[434: 匿名さん]

>>433 マンション検討中さん
例えば3000万クラスから始めて、うまく売買を繰り返し
現在8000万のマンションに住んでたら、定年後は
売るか貸すかして、自分は郊外のマンションに住めば
現金か賃貸収入かは残るので問題ないよ

[435: 匿名さん]

>>433 マンション検討中さん

私も空中族ですけど、湾岸に限定してはいません。最初に世田谷で失敗してそれを逆にバネにはしましたが。

[436: マンション検討中さん]

>432
浜離宮のどこがいいの？

[437: 大家奮闘中]

>>435 匿名さん

>>435 匿名さん
私は先程出てきた割安タワーを2戸買い、広めの部屋は売却しました。
かなりキャッシュが増えたので、何か購入したくてウズウズしてます。
親戚の不動産業者からは湾岸は購入するなと言われています。
でも個人的にはレインボーブリッジの見える部屋に、一度は住んでみたい気はしますが。 まだ湾岸を利確してない方の意見を聞いてみたいです。

[438: 匿名さん]

>>437 大家奮闘中さん
うーん。とりあえず今買うなら浜離宮かブリリアの上野はどう？

[439: 匿名さん]

今なら少なくとも新築は買いません

[440: 匿名さん]

浜離宮は面白そうですよね。けど狭めのパンダ部屋はもう売れちゃったかも、、

[441: 匿名さん]

ここの情報がどれだけ役に立つのか不明ですが、不動産投資は自分のスタイルを見つけることが大切です。そして、無理しないで楽しみながらやるのが一番。

[442: 匿名さん]

＞マンション検討中さん

それ以外の味、大切なんですね。ありがとうございます。早く踏み出さなければと考えつつ、ここに至っている次第。
湾岸に限定しないことも大切ですね。新築もしかり。
このスレでいろいろ勉強させて頂いてます。

[443: 匿名さん]

>>438 匿名さん

浜離宮か上野を契約済みで、このスレにも書き込みしてる人なら、浜離宮や上野を他人にも勧めたいでしょうね。

[444: 匿名さん]

>>437 大家奮闘中さん
レインボーブリッジを、何も邪魔されずに見るベストな立地の物件は、選手村跡地に出来るマンションですよ。多分ね。

[445: 匿名さん]

冷静に物件の質と価格のバランス考えたら、今なら新築でなく中古から探しますね。

[446: 匿名さん]

>>429
スレの初めからロムってましたが、このスレに書き込んでる方で複数持ちは少なくとも7〜8人はいると思います。

今のネタ的に初期メンバーあまり乗ってこないテーマかも。今は転売系が主トピックになってますから。売ったことのあまりない方もいらっしゃいましたし。それでも３つとか４つ持たれてる方何人かいらっしゃいましたからねぇ。

[447: 匿名さん]

>>437
湾岸でも底堅い地域、リスク高い地域は分かれると思います。
ただ新宿の富久クロスなどは知らなかったとはいえ湾岸とは次元の違う数字出してるので、
投資妙味は少ないのでは？というわけで、賃貸で一度お試しで住んでみてはどうかなぁと思います。もしくは買うのなら有明が湾岸の中では投資利率高いかと。選手村の再端のタワーはかなり先ですからね...

不便ならセカンドでも。セカンド所有の方は結構いると思います。都心のリゾートという意味ではまさにぴったりな表現ですよね。

[448: 匿名さん]

>>422
新宿って本当にすごいんだな...
今度からちゃんと監視しよう...

[449: 匿名さん]

麻布十番にある三井や住友のタワー中古はどうかな？やっぱり割高？

[450: 匿名さん]

>>446
初めの頃は物件云々より、複数持ちに対してどう資産を分散しているか、資金調達などのテーマが多かったね。
このスレ独特の話題で持ちきりだった。うまくやらないと、追加購入できずに２件で終了！って可能性もあるし、そうならないための資金計画についてはこのスレでは特に大切なトピックだと思う。もちろん物件のお買い得選定も大切な要素ではありますが。

[451: 匿名さん]

この環境では中古を探すのがベターというのは衆目の一致するところですね。
ただ、どうやって妙味のある中古を探すか、その方法論を是非お聞きしたいですね。
不動産屋に頻繁に会うとか、銀行の人と接触を増やすとか、労働集約型の一般論は分かるんですが・・・。

[452: マンション検討中さん]

私は大手ポータルサイトと、大手仲介業者の新規登録と価格更新は最低一日一回づつはチェックしてます。都内タワマンに絞っているので大した件数じゃないです。
それと業者にも掲載前に情報回してくれるようにお願いしていますね。役に立ったことは一回しかないですが。

[453: 匿名さん]

>>452 マンション検討中さん

なるほど、ありがとうございます。
私も似たようなものですが、サイトの情報で妙味があるものはまず無いという印象、やはり指値を入れないと価格の柔軟性はわからないですよね〜。

[454: 名無しさん]

みなさん中古だと築何年くらいのが割安に買えると思いますか？港区内陸や渋谷区、新宿区などの山手線内側だったらどのくらいの築年数まで狙っていいのか悩んでいます。また、建替狙いで超築古を狙うのはどう思いますか？

[455: 匿名さん]

>>454 名無しさん
私は、超築古、再開発狙いです。と何回かここでも書いた者ですが、、
とは言っても、ある程度の話しが進んでいるが、まだ確定していない状態の物件です。こういった物件は、不動産買取業者とは競合せず、価格に折り込まれていませんので、割安な物件が流れてくることもありますよ。

[456: 匿名さん]

>>455 匿名さん

そういえば最近浜離宮の築古大規模マンションが解体されていたよ。名前忘れたけど。あそこも再開発で変わるのかな？
それと定借の物件ってどうなんでしょう？期間過ぎたら建て替えとかしないのかな？定借は期間過ぎたら返さないといけないから資産なくなっちゃうんでしたっけ？

[457: 匿名さん]

>>456 匿名さん
なくなるんじゃないですか？
一般的には60年とかの定借ですかね。年間1.7%価値が償却されると想定するなら、所有権の近隣物件プラス2%弱の利回りなら、全く問題なく手を出して良いと思いますが、そこまで利回りは出ないでしょうかね。

[458: 匿名さん]

>>449 匿名さん
麻布十番の三田小山町には、7年後ぐらいに川沿いに再開発で3棟合わせて1,000戸強のマンションができる予定なので、一時的に下がる可能性が高いかと思います。逆に、再開発マンションの買い替え客狙いで安く買うことも可能かと思います。今買うにしても、三井の西側なんかは絶対買ってはいけない部屋です。

[459: 匿名さん]

なんだか結構具体的な物件の話になってきているけど、資金計画はみなさん基本的にはどうしていますか？既に複数持ちでキャッシュが潤沢な方は昔の良い時代を経由しているので優位ですが、今から参加する方は昔のように美味しい思いも出来ない気がします。

今の割高物件のご時世ではフルローンを引けても利回りが相当下がるのではないかと思うのですがその辺り諸先輩方も含めどう思います？自分も含めですが今から新規で参加するような方は、基本的にはフルローンを引けるような属性の方でも頭金1割は用意した上で参加したほうが良いような気がします、そうしないとROI的に厳しい物件ばかり。

住宅ローンのような低金利で借りれるならまた話は変わってくると思うのですが、そのような裏ワザも将来の複数買いを見据えるとマイナスの面も出てくるような気がします。アパートローンレベルであれば、銀行変えれば問題はないのかな。

[460: マンション検討中さん]

新築買換にる供給過多とエリアへの注目度の高まりによる需要創出のバランスについて最近よく考えます。
麻布十番のように元々知られた地域であれば前者のほうが強いのでしょうが、現状無名なれど利便性の高い地域では後者の要素が上回ることがあると思います。
そこを出口に見越した戦略が中期的に有効ではないかと。

[461: マンション掲示板さん]

>>459 匿名さん
最近金融庁から銀行へ過剰融資の調査があったようなので、今年から厳しくなる可能性もありますよね。

[462: 匿名さん]

>459さん

確かに、これから都心・タワー等の新規投資は資金面で厳しいですね。借入条件を相当頑張ってもCFをプラスにするには結構な頭金が必要になります。

ちなみに、ご自宅はどうしていらっしゃるのでしょうか。私の場合は、初期は自宅購入も投資の一環と考えて、買い替えを繰り返しながら（諸事情でやむなくでもありますが・・）自己資金を増やして、複数持ちに至った感じです。

自宅購入の融資条件は歴史的好機ですから、これから自宅を取得される方はある意味恵まれているとも言えます。

[463: 検討板ユーザーさん]

>>455 匿名さん

同感です。私も同じ戦略です。
ただ、住宅ローンもあり、自己資金が
多額にあるわけでなく、
どうやってローン含め資金確保するか
課題です。

[464: マンション検討中さん]

私も3本目まではマイホームローンの住み替えで購入できましたが次はセカンドハウスか親族で行くしかないかなと思ってます。

これからスタートの方は新築がマイナス金利の旨味を丸々デベと銀行が持っていってますから中古を買い叩くところからスタートじゃないでしょうか。
ど田舎のアパート一棟買いよりは都心部での購入を私なら考えます。
地方や郊外の土地を持つぐらいなら定借物件かなと思います。

[465: 匿名さん]

セカンド「ローン無し。」を売却して新築の購入を考えています。
先日モデルルームに行って相談したら、営業さんから「停止条件２ヶ月間で当社との専任契約で売却をして下さい。」と言われました。
物件の引渡しが3年後の場合には、いつ頃から売却に入るのでしょうか。
また、所有物件を頭金に組み入れた場合に、売れなくて資金が確保出来ずに引渡し日が来てしまった場合は、自己調達か、キャンセルによる手付金の没収でしょうか。

[466: 匿名さん]

>>465 匿名さん
停止条件は、白紙解約なんでペナルティーは無しですよ。

[467: 匿名さん]

>>466 匿名さん
間違えました。白紙ではなく、契約が無効ですね。

[468: 匿名さん]

>>459

住宅ローンで渡り歩くのが一番堅実です
通称ヤドカリ投資と言うらしいです
多少時間かかりますが確実なのでそれで我慢して増やしてから
アパートローンに行きました

[469: 通りがかりさん]

>>468 匿名さん

短期売買の3000万円特例は合算しても到達しなかったですか？減価償却が意外と邪魔して超えてしまうケースは多いと思うのですが。

[470: 匿名さん]

>>469
売却はしてないので3000万は関係ないです
売れば利益は超えたと思いますが

2軒目は1軒目から６年ちょいかかりました