[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。

現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。


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[41: 匿名さん]

24ですがタワマン2つを所有して2つとも賃貸だしてます。自宅はタワマンじゃないマンションです。これも所有してます。賃貸用が3つあれば、ローン終了後はリタイアできると思いますよ。全て首都圏です。

[42: 匿名さん]

あと、ローンは一つはアパートローンです。

[43: 匿名さん]

>>39 匿名さん
えー！そうなんだ。すごいなぁ、勉強になります。じゃあ1つ目は住宅ローンで、2個目3個目は投資用ローンにされたんですか？僕も1つ目買ったタワマンが物凄く気に入っていて、出来れば賃貸出したくなくて…(笑)

取得物件の採算性は大切ですねw2個目以降は表面利回り何パーセントだったんですか？ローン担当さんとも相談しつつ、物件漁りにはミスのないようにしないとですねぇ。

1回出ていくと清掃して募集かけて賃貸決まっても管理会社にも払わないといけなくなるのでややこしいですよね(笑)

[44: 匿名さん]

>>42 匿名さん
まじか！アパートローンだと変動ですよね？頭金も1〜2割くらいは必要ですよね
とはいえアパートローンでタワマン買えるのは知らなかったw

確かにアパートなんて木造だし、同じ価格でタワマン買った方が絶対安全だよねぇ。

[45: 匿名さん]

NOIは必須だね。タワマンはNOIがほぼ無い物件ばかり…パンダ部屋か、中古の割安物件から探すしかない。

例えば浜離宮のパンダ部屋は33m2で5100万。これはNOIとしてはどうなのだろうか？浜松町なら33m2のワンルームでも、低く見積もっても20万ほどの家賃は取れそうだが…。

[46: 匿名さん]

>>38 匿名さん
賃貸出すし、一度は住み替え無いといけないのでは？
住宅ローンからのフラット35は住み替えしなくても出来るんだっけ？

[47: 匿名]

＞43さん
39です。利回り云々もタイミングなんですよね。新築・芝浦・高層階でレインボーブリッジかぶりつき、なんて物件が取得原価ベースだと7～8％で回ってたりします。アベノミクス直後に買った虎ノ門もおなじような感じ。
今は低金利でそこまで利回りは必要ないですが、表面で5％・自己資金で2～3割あたりが採算ラインでしょうか。
あと、私は変わっているのかもしれませんが、全物件を定期借家で貸しています。6年くらいだと普通借家と賃料は同等でいけますし、空室で売る方が実需ではるかに高く売れるので。

[48: 匿名さん]

>>47 匿名さん
あああああああwwいい時代に買いましたね…(´・ω・`)何年前くらいから始めたんですか？

自己資金2〜3割なんですね。じゃあ賃貸分の利益は基本全部回す感じですかね？

5%表面で見当たらないですよ〜(笑)
まぁ楽街だけの判断ですが(笑)

いまでも5%ある物件は少なそうですねw賃貸人がいる物件を狙ったほうが安く買えるかもしれませんねぇ。

[49: 匿名さん]

48さん、47です。5%は、4さん格付のGやHの賃貸中にはありますねw。

[50: 匿名さん]

>>49 匿名さん
おお！ありがとうございます。物色してみますw
しばらくないかなと思っていましたが、今でもあるもんなんですねぇ。すごい。

[51: 匿名さん]

>>47
似てますね
虎ノ門はタワレジを8100万　76m2を買い逃した記憶が今でもｐ鮮明にありますｗ

私は最初Bクラス物件
住宅ローンを地道に完済
2件めをまた住宅ローンで買いました
後はアパートローン
フラット35はまだ余裕有りますが使ってません
これかなり裏技ですよね

最初の購入が上手くいったお蔭かな
新築で買って10年経っても利回り7%超えてます

[52: 匿名さん]

みなさん金利っていくらくらいですか？
賃貸に出しながら住宅ローン控除使ってる強者とかいませんかね？

[53: 匿名さん]

オーナーだけど共用施設使えてるよ〜って方います？
ゲストルームは難しいだろうけど、スカイラウンジやプール、スパなど使えたら良いな〜と思うのでさが。

[54: 匿名]

鍵は持っているわけだから、ラウンジくらいは普通に入れるところが多いですね。たま～に見に行ったりしますが、あまり現実的ではないですよ。

[55: 匿名さん]

内陸タワーのパンダ部屋当たったのですが、
貸すか売るか住むか迷ってます。
利回りではタワーってよくないのですが、
売却する事を感がえると、湾岸タワーや中途半端な小規模買えません。
皆様、出口はいつ頃ですか？

[56: 匿名さん]

売るつもりありません！

[57: 購入経験者さん]

居住用の湾岸タワーマンションを１戸所有していますが、もう１戸タワーマンションを住宅ローンで買増ししたいと考えています。
現在の住宅ローン残債500万、残り４年で完済予定。７５平米、中古市場価格6500万円程度。
買増し物件は同等クラスで、同じマンション内の物件で考えています。
買増し物件に転居して、住宅ローン取得控除のメリットが活かせるのではないかと模索しています。

現在居住物件の住宅ローン残債を繰上完済、賃貸として貸出して賃料収入を得る。
賃料収入を買い増ししたタワーマンションの住宅ローン返済に充てられないかと検討しています。

無謀でしょうか？

[58: 匿名さん]

＞57さん　まったく無謀ではないですよ。少なくとも資金計画的には余裕がありすぎるくらいですね。前提として、6500万する物件のローンを全額返済できるだけの所得がすでにある、これにプラスの投資を検討する状況にあると想定します。6500万の物件に含み益があるのなら、3000万控除を利用して売却、頭金3000万づつで5000万～7000万の物件を2部屋買う、但し地震等の災害対策として、今住んでいる物件と違うエリアで分散する、私ならそうしますね。キャッシュフローは十分プラスでしょうし、他人様が賃料でローンを払ってくれるわけですから、加速度的に資産が増えます。居住用はフラット35等で90％ローンで長期固定すれば財務的には結構安定した状態になるとおもいます。

[59: 匿名さん]

リスク分散の意味で同じマンションに買ってしまっては区分のメリット生かせませんのでなし
更に湾岸は賃料安い、築浅が余ってるうえ中途半端に高い
のであまり魅力ないなあ

ただリスクは少ないでしょう
あと抵当なし物件は強力な担保です
色々使い道あります(^^)

[60: 匿名さん]

>>59 匿名さん
それを担保にいくら借りれるのかという…ww
やはり別の物件が良いですよねぇ。

[61: 匿名さん]

ある程度長期保有なら、再開発や建て替え狙うべきでしょ。そうすれば、十数年後には新築タワマンオーナーです。

[62: 匿名さん]

いまでも新築タワマンオーナーだけと？？？

[63: 匿名さん]

>>62 匿名さん
話しが通じないねぇ

[64: 匿名さん]

うーん。再開発は長いと30年以上かかるるし、
景気によってストップするし狙って先回りしてボロビル買うのは
リスク高い。
やっぱりインカムゲイン中心に検討すべき。
安い湾岸タワー仕込んだ人は成功してるよね〜。
これからはどこ？

[65: 匿名さん]

昨年から今年にまとめて湾岸、秋葉原、東日本橋あたりの
割高な新築買った人は投資失敗。

[66: 匿名さん]

内部情報あるならともかくいつになるかわからない再開発に賭けるのは博打です
CFからもダメ
私は2004,2011都心2014川崎　2016名古屋とどんどん田舎に堕ちてます

今都心は買えませんね
がこれ以上田舎に買うつもりもない

[67: 匿名さん]

名古屋はどこですか？

[68: 匿名さん]

4軒もタワマン買っているとは凄い！

[69: 匿名さん]

>>66 匿名さん

その通りで、やはりタイミングが大事ですね。当面は内部成長が優先ですかね。

[70: 66]

タワマンばかりでそれが私のリスクなのは自覚してます
がタワマンオタクでそればかりになってしまった

良いけど高い、という物件を買った事は一度もなく
これなら安いだろうと思ったのを集めた感じです

名古屋は東の方に3、４駅目ぐらいの1LDKです

[71: 匿名さん]

>>64 匿名さん
もちろん、管理組合で協議されているマンション狙うんです。年配者が反対してるだけなんで、数年で８割の賛成が見込めるとこを買うんですよ。

[72: 評判気になるさん]

>>70 66さん

川崎はどこなんですか？
あと次の狙い目はどのへんですか？

[73: 匿名さん]

完売したが横浜の二俣川駅直結タワーは良かった。買いたかった。

[74: 匿名さん]

ここに書き込みして良いのかわかりませんが、タワーマンションの固定資産税の増減税の話は、どこから適用されるの？
マスコミによってバラバラで。
・2017.1.2以降完成物件 フジテレビ
・2017.1.2以降売買契約物件 日本テレビ
・2017.4.1以降に売り出された物件 東京新聞

[75: 匿名さん]

>>70 66さんとは違う感じで、タワマン意外にヘッジとして持ってるって人はいるのかな？

[76: 匿名さん]

名古屋はアンダーで完売のタワーもありましたしね

[77: 匿名さん]

先輩方にお聞きしたいのですが、複数持ちの為のベターな戦略は、やはり

通常の住宅ローンで1件目→1件目賃貸→フラットの住宅ローンで2件目→2件目賃貸で3年ほど確定申告の実績作成→3件目以降はアパートローン(変動のみ)

このパターンが一番リスク低いでしょうか？
自宅での税金優遇が10年ある物件でも、そんな事は構わず、すぐに賃貸に回すべきでしょうか？

[78: 匿名さん]

>>74 匿名さん

固定資産の計算で元旦外しに意味があるフジテレビではないかな。日テレ説は元旦外しにする意味がないし、東京は時期が遅すぎる。

[79: 匿名さん]

>>66 匿名さん
やはり2つ目買うのに数年はかかりますかね？
1つ目は賃貸に回して、不動産収入分を増やした感じでしょうか？

[80: 匿名さん]

>>70 66さん
なるほどですね。眺望なんてとにかく二の次で、コストパフォーマンスを重視した感じですかね？
安く買って高く貸すのが一番ですもんね。
タワマンオタクという事は、4つ全てのタワマンを所有したい理由もあったんですよね？

よろしければその理由なんかも教えてくれたら嬉しいですね。

[81: 匿名さん]

このスレを見てビックリしました。ほぼ人生に1度の買い物をいくつもしちゃうなんて。
1つ1つは安くても、3つも4つも持つとトータル1億以上の資産ですよね？

確かにアパートローンでアパート作るよりもよっぽど安全かもね。
タワマンは個人が手に入れれる資産の中で、一番価値が落ちにくいものではあるだろうし。

[82: 匿名さん]

>>51 匿名さん

Bクラス物件を完済したのは凄いw繰上げ返済しまくったんですか？
当時安かったころに買ったのかな。

たしかに10〜20年で4つ買えれば御の字なのかな。そんなに急ぐ必要もありませんかね。

[83: ６６]

私は一軒目完済するまでは何もしませんでした
安い時期だったし、妻の助けもあったのでラッキーだっただけだと思います

次にまた住宅ローンかりて程なくアパートローンも借りました
住宅ローンはこれ以上ない最強ローンですので
何度も使えるよう頑張ることお薦めします

タワーばかりになったのは好きだったのと目利きが多少できたという以外の理由はないです
立地は幹線の鉄道を超えて海側には買わないようにしてました
そこはこだわりですかね、ただ次はもうタワーはやめようと思います

[84: 匿名さん]

私は2つ目は4年後でした。ひとつ目のタワーマンションを賃貸に出せば難しくない。

[85: ６６]

>>77
確定申告は３年もやらなくてもアパートローン通ると思いますよ

フラット３５セカンドローンを使った経験のある方の事例をお聞きしたいですね

[86: ６６]

>>80
眺望は隣家の高さ定規使って計算して、ギリぬけると踏んで買ったことはあります
うまくいきました（笑）

[87: 匿名さん]

>>84 匿名さん
なるほど…！すぐに賃貸に出して、3年分の確定申告をやったかんじですか？2つめはフラットでローン？それともアパートローンですか？

[88: 匿名さん]

＞81さん
個人の投資戦略には様々あり、ライフステージの状況によって選択できる投資手法が変わってきますね。リスクの許容度も違ってくる。
でも、投資の進め方に関する基本的な考え方がとても大事で、私は最近出会った下記のブログを何度も読み返して自らの投資スタンスを確認するようにしています。

https://www.kenbiya.com/column/baby/

前にも書きましたが、財務戦略の重要性と投資のタイミングを計る（一気呵成に進めない）知恵が大切ですね。

[89: 匿名さん]

>>86 ６６さん

隣家屋上に、後から携帯などのアンテナが追加で立つケースもありますよ。小型の風力発電が立つケースなんてのも。

[90: 匿名さん]

>>77 匿名さん

このケースの場合の最初の住宅ローン、これを完済せずにフラットで二件目ということですよね？

こうした時、皆さん住宅ローンの住所はどうしてますかね？