[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。

現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。


[スムログ 関連記事]
お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
https://www.sumu-log.com/archives/5477/

[401: 大家奮闘中]

富久クロスの成約情報です。
内陸は強いですよ。
新築時は平均坪単価320位だったと記憶してます。
低層は280位でした。 再開発物件で東京都から戸辺り150万位
補助出ててはずです。
○成約坪単価＠488.2万円
　　⇔　　3LDK・高層階・2015年築

○成約坪単価＠469.1万円
　　⇔　　3LDK・高層階・2015年築

[402: 匿名さん]

ぎやああああ
1.5倍で売れてますやんw
賃貸利回りも相当なものでしょうねこれはw
金の卵だったんですね。

はぁー今後はちゃんと賃貸相場ちゃんと調べたほうが良いですね

あとブログのネガ情報に惑わされてもダメ。やはり立地は重要ですね間取りなんて正直どうでも良いんですねw

ブリリア上野も平米100強とわりかし安かった。相場見たけどここはタワマンが他になかったので予想が難しい。

タワーと名のつく２０階くらい建ての物件で50m2で20万強でした。ブリリア上野も化けるかもしれないですね？ランドマークには確実になりえるので…ブリリア東京も賃貸値付けは凄いものになるかもですし、きちんと検証しなくては。

[403: 匿名さん]

>>401さん
成約情報ありがとうございます。最近では一番化けた物件でしたね。今からの新築でも金の卵物件あればここでも上げていきたいですね

富久の利回り軽く計算してみました。指摘あればみなさん頂ければ嬉しいです。新築は手付け金が1割必ず必要なんでしたっけ？なので1割を頭金としてROIなど計算してみました。

平米 想定新築価 頭金 賃貸年間 ローン 管理費等 年間手残り ROI 想定売却額 売却益
36m2 3500万 350万 22×12>264万 11万×12>132万 1.5万×12>18万 114万 30%強 5000万 1500万
57m2 5500万 550万 28×12>336万 15万×12>180万 2.3万×12>27.6万 128.4万 23% 7800万 2300万

管理費などすごくざっくばらんな計算でも凄い利回り&転売益ですね。
36m2はパンダ部屋だろうから更に良い数字が出た可能性も。36m2は13年ほど、57m2は18年ほどで賃貸での額が売却益を上回りますね。広くなると転売したほうが手っ取り早い利益になりますねww350万が1500万、550万が2300万にw諸費用引いても4倍前後、株レベルの利益です。ひと財産築けますね。これを良い物件を見つけて2〜3回繰り返したらあっという間に億り人になっちゃいますよww

[404: 匿名さん]

>>401 大家奮闘中さん
内陸は強い。か。
ということは高田馬場のスミフ物件も狙い目ですかね？！
あそこ、たしか坪単価360強くらいだった気がします。賃貸需要調べないと分かりませんが…。

[405: 匿名さん]

内陸強しですね。湾岸はよっぽど魅力的なものが出ない限り、選手村6千戸の分譲、賃貸が控えてるからもう手出し無用です。
富久クロスはやっぱりイトーヨーカドーが1階に入ってるっていうのが人気の理由だと思いますよ。分譲価格はかなり安かったし
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558090/

[406: 匿名さん]

>>404 匿名さん

スミフ推しの人が書く間違ったブログに騙されると
損するって話題ですよ

[407: 大家奮闘中]

>>404 匿名さん

高田馬場は値付けが高くまだ完売してない状態です。
隣の賃貸棟のラトーゥルは賃料がやたら強気ですが、ゆっくりと埋めていく作戦だと思います。
プールのゴージャスな新宿イーストサイドタワー（三菱がJリートに売却)も最初はガラガラでしたが竣工後一年半かけて、稼働率は98%になってますので。
ただし富久の様なお得感はないですね。 富久は向かいが東京医科大学という事もあって、購入者の一割が医者でした。 近所には東京医科大の他にも女子医大、国立国際医療センター、慶應病院があります。
賃貸も借りてくれます。

[408: 匿名]

高田馬場のスミフ物件は、現地行けばわかると思うが辞めた方がいい。
となりのドデカイ商業用ビルに隠れて、もはや都営住宅。お隣にはゴミの焼却基地でにおいがひどい。資産価値は、ほとんどないものと思います。

[409: マンション検討中さん]

確かに賃貸棟（新宿ガーデン？）は豪華なんだが、肝心のマンションの作りの粗さがちょっとひどい。しかもコンビニすらない。
あと、住所が大久保　笑

[410: 匿名さん]

現地をちゃんと見て調べるのか重要なんですね。大金掛けるので当然ではありますが。

[411: 大家奮闘中]

湾岸よりはずっと価値あるでしょう。
戸山公園ビュー、新宿高層ビルビューもありますし。
ただ上野と同じく地味でもともと賃料相場が低いエリアなので
パスです。都営住宅と言えばチザクラもまさにそうでした。
現地行って一瞬でムリと思いました。
やはり自分が住みたいところに、不動産も買いたいですね。

[412: 匿名さん]

千桜と同様に定借のシティタワー品川は都営住宅の再開発地で目の前が都営住宅。それでも人気。金儲けに好き嫌いは言ってられません。

[413: 大家奮闘中]

同じ定借でも品川は値段が半値以下でしたからね。
全然比較になりません。

[414: 大家奮闘中]

しかしタワマンで良いのは最近無いですね〜
又、今年も転売でがっつり儲けたいのに。

[415: 匿名さん]

品川も含めて今年は、新航路飛行機ルートの影響を注意しておかないと。

[416: 匿名さん]

>>409 マンション検討中さん

全く同感。スミフという時点でそもそもない上に、住所が大久保はかなりのマイナス。

[417: 匿名さん]

スミフが嫌なら、今年竣工の西新宿60は如何が。

[418: 匿名さん]

富久クロスみたいな物件買うには
情報を早くキャッチするのと
700万はすぐに出金できるようにしておかないと…

[419: 匿名さん]

都心、城南のタワーは２，３年離れてます
その間地方に購入しましたがこれからは戸建を狙おっかな

[420: 匿名さん]

都心は戸建て向きの小さな土地が売れなくなってる、と以前ニュースにありましたが。

[421: 名無しさん]

>>420 匿名さん

戸建投資はどうでしょう？

[422: 大家奮闘中]

>>417 匿名さん
西新宿60は竣工前ですが、すでに+30%位で出てますね。
再開発一番物件で数年後にスミフと三井が後発で出てくるので、下落リスクはそれほど無いと思います。

[423: 匿名さん]

西新宿も新航路の下の街ですよ。西新宿付近で車輪を出すことになると去年ワイドショーでやってました。

[424: 大家奮闘中]

http://www.nomu.com/mansion/1564920/
目黒 95平米 5980万 もう少し安ければいいかもよ。
大林組施工、駐車場安い。

[425: 大家奮闘中]

>>423 匿名さん
飛行機は発着陸がうるさいけど、上空はそれほどうるさく無いですよ。
内陸ではあまりそれ気にしている人いません。

[426: 匿名さん]

先日このスレでも話題になったGFT、豊洲東雲有明スレに下がった理由が書かれていますね。

[427: 匿名さん]

情報が2〜4年くらい古いかな

[428: 匿名さん]

>>424 大家奮闘中さん
定借じやあなければ良い物件のんですけどね。あと30年くらいしかない感じですね。

[429: 大家奮闘中]

所有権の値段のわけないでしょ。
実際に複数の不動産投資してる方と情報交換したいですが。
あまり居ないのかな。

[430: 匿名さん]

>>424 大家奮闘中さん

駅から遠過ぎでしょう。

[431: 匿名さん]

メゾネットでマイナス
家賃30もいかないような
見たこと有りますが廊下も暗くてイマイチでした

[432: 匿名さん]

＞大家奮闘中さん

結果的に新築買いで４室持ち、これまでのところそれなりに成功（？）かなと思っています。
中古もいいけど、浜離宮とか見るとまたウズウズしちゃうんですね～。理屈には合わないんですけど（笑）。

[433: マンション検討中さん]

湾岸新築タワーを買ってしまうといわゆるタワマン空中族ってやつで最終的には高値掴みで身動きとれなくなるのでは？と思ってしまうんだよね。

それ以外のエリアで探す味を覚えるとクセになる。


定借物件の良さは貸しっぱなしでそのまま消滅してくれるところかな。

[434: 匿名さん]

>>433 マンション検討中さん
例えば3000万クラスから始めて、うまく売買を繰り返し
現在8000万のマンションに住んでたら、定年後は
売るか貸すかして、自分は郊外のマンションに住めば
現金か賃貸収入かは残るので問題ないよ

[435: 匿名さん]

>>433 マンション検討中さん

私も空中族ですけど、湾岸に限定してはいません。最初に世田谷で失敗してそれを逆にバネにはしましたが。

[436: マンション検討中さん]

>432
浜離宮のどこがいいの？

[437: 大家奮闘中]

>>435 匿名さん

>>435 匿名さん
私は先程出てきた割安タワーを2戸買い、広めの部屋は売却しました。
かなりキャッシュが増えたので、何か購入したくてウズウズしてます。
親戚の不動産業者からは湾岸は購入するなと言われています。
でも個人的にはレインボーブリッジの見える部屋に、一度は住んでみたい気はしますが。 まだ湾岸を利確してない方の意見を聞いてみたいです。

[438: 匿名さん]

>>437 大家奮闘中さん
うーん。とりあえず今買うなら浜離宮かブリリアの上野はどう？

[439: 匿名さん]

今なら少なくとも新築は買いません

[440: 匿名さん]

浜離宮は面白そうですよね。けど狭めのパンダ部屋はもう売れちゃったかも、、

[441: 匿名さん]

ここの情報がどれだけ役に立つのか不明ですが、不動産投資は自分のスタイルを見つけることが大切です。そして、無理しないで楽しみながらやるのが一番。

[442: 匿名さん]

＞マンション検討中さん

それ以外の味、大切なんですね。ありがとうございます。早く踏み出さなければと考えつつ、ここに至っている次第。
湾岸に限定しないことも大切ですね。新築もしかり。
このスレでいろいろ勉強させて頂いてます。

[443: 匿名さん]

>>438 匿名さん

浜離宮か上野を契約済みで、このスレにも書き込みしてる人なら、浜離宮や上野を他人にも勧めたいでしょうね。

[444: 匿名さん]

>>437 大家奮闘中さん
レインボーブリッジを、何も邪魔されずに見るベストな立地の物件は、選手村跡地に出来るマンションですよ。多分ね。

[445: 匿名さん]

冷静に物件の質と価格のバランス考えたら、今なら新築でなく中古から探しますね。

[446: 匿名さん]

>>429
スレの初めからロムってましたが、このスレに書き込んでる方で複数持ちは少なくとも7〜8人はいると思います。

今のネタ的に初期メンバーあまり乗ってこないテーマかも。今は転売系が主トピックになってますから。売ったことのあまりない方もいらっしゃいましたし。それでも３つとか４つ持たれてる方何人かいらっしゃいましたからねぇ。

[447: 匿名さん]

>>437
湾岸でも底堅い地域、リスク高い地域は分かれると思います。
ただ新宿の富久クロスなどは知らなかったとはいえ湾岸とは次元の違う数字出してるので、
投資妙味は少ないのでは？というわけで、賃貸で一度お試しで住んでみてはどうかなぁと思います。もしくは買うのなら有明が湾岸の中では投資利率高いかと。選手村の再端のタワーはかなり先ですからね...

不便ならセカンドでも。セカンド所有の方は結構いると思います。都心のリゾートという意味ではまさにぴったりな表現ですよね。

[448: 匿名さん]

>>422
新宿って本当にすごいんだな...
今度からちゃんと監視しよう...

[449: 匿名さん]

麻布十番にある三井や住友のタワー中古はどうかな？やっぱり割高？

[450: 匿名さん]

>>446
初めの頃は物件云々より、複数持ちに対してどう資産を分散しているか、資金調達などのテーマが多かったね。
このスレ独特の話題で持ちきりだった。うまくやらないと、追加購入できずに２件で終了！って可能性もあるし、そうならないための資金計画についてはこのスレでは特に大切なトピックだと思う。もちろん物件のお買い得選定も大切な要素ではありますが。

[451: 匿名さん]

この環境では中古を探すのがベターというのは衆目の一致するところですね。
ただ、どうやって妙味のある中古を探すか、その方法論を是非お聞きしたいですね。
不動産屋に頻繁に会うとか、銀行の人と接触を増やすとか、労働集約型の一般論は分かるんですが・・・。

[452: マンション検討中さん]

私は大手ポータルサイトと、大手仲介業者の新規登録と価格更新は最低一日一回づつはチェックしてます。都内タワマンに絞っているので大した件数じゃないです。
それと業者にも掲載前に情報回してくれるようにお願いしていますね。役に立ったことは一回しかないですが。

[453: 匿名さん]

>>452 マンション検討中さん

なるほど、ありがとうございます。
私も似たようなものですが、サイトの情報で妙味があるものはまず無いという印象、やはり指値を入れないと価格の柔軟性はわからないですよね〜。

[454: 名無しさん]

みなさん中古だと築何年くらいのが割安に買えると思いますか？港区内陸や渋谷区、新宿区などの山手線内側だったらどのくらいの築年数まで狙っていいのか悩んでいます。また、建替狙いで超築古を狙うのはどう思いますか？

[455: 匿名さん]

>>454 名無しさん
私は、超築古、再開発狙いです。と何回かここでも書いた者ですが、、
とは言っても、ある程度の話しが進んでいるが、まだ確定していない状態の物件です。こういった物件は、不動産買取業者とは競合せず、価格に折り込まれていませんので、割安な物件が流れてくることもありますよ。

[456: 匿名さん]

>>455 匿名さん

そういえば最近浜離宮の築古大規模マンションが解体されていたよ。名前忘れたけど。あそこも再開発で変わるのかな？
それと定借の物件ってどうなんでしょう？期間過ぎたら建て替えとかしないのかな？定借は期間過ぎたら返さないといけないから資産なくなっちゃうんでしたっけ？

[457: 匿名さん]

>>456 匿名さん
なくなるんじゃないですか？
一般的には60年とかの定借ですかね。年間1.7%価値が償却されると想定するなら、所有権の近隣物件プラス2%弱の利回りなら、全く問題なく手を出して良いと思いますが、そこまで利回りは出ないでしょうかね。

[458: 匿名さん]

>>449 匿名さん
麻布十番の三田小山町には、7年後ぐらいに川沿いに再開発で3棟合わせて1,000戸強のマンションができる予定なので、一時的に下がる可能性が高いかと思います。逆に、再開発マンションの買い替え客狙いで安く買うことも可能かと思います。今買うにしても、三井の西側なんかは絶対買ってはいけない部屋です。

[459: 匿名さん]

なんだか結構具体的な物件の話になってきているけど、資金計画はみなさん基本的にはどうしていますか？既に複数持ちでキャッシュが潤沢な方は昔の良い時代を経由しているので優位ですが、今から参加する方は昔のように美味しい思いも出来ない気がします。

今の割高物件のご時世ではフルローンを引けても利回りが相当下がるのではないかと思うのですがその辺り諸先輩方も含めどう思います？自分も含めですが今から新規で参加するような方は、基本的にはフルローンを引けるような属性の方でも頭金1割は用意した上で参加したほうが良いような気がします、そうしないとROI的に厳しい物件ばかり。

住宅ローンのような低金利で借りれるならまた話は変わってくると思うのですが、そのような裏ワザも将来の複数買いを見据えるとマイナスの面も出てくるような気がします。アパートローンレベルであれば、銀行変えれば問題はないのかな。

[460: マンション検討中さん]

新築買換にる供給過多とエリアへの注目度の高まりによる需要創出のバランスについて最近よく考えます。
麻布十番のように元々知られた地域であれば前者のほうが強いのでしょうが、現状無名なれど利便性の高い地域では後者の要素が上回ることがあると思います。
そこを出口に見越した戦略が中期的に有効ではないかと。

[461: マンション掲示板さん]

>>459 匿名さん
最近金融庁から銀行へ過剰融資の調査があったようなので、今年から厳しくなる可能性もありますよね。

[462: 匿名さん]

>459さん

確かに、これから都心・タワー等の新規投資は資金面で厳しいですね。借入条件を相当頑張ってもCFをプラスにするには結構な頭金が必要になります。

ちなみに、ご自宅はどうしていらっしゃるのでしょうか。私の場合は、初期は自宅購入も投資の一環と考えて、買い替えを繰り返しながら（諸事情でやむなくでもありますが・・）自己資金を増やして、複数持ちに至った感じです。

自宅購入の融資条件は歴史的好機ですから、これから自宅を取得される方はある意味恵まれているとも言えます。

[463: 検討板ユーザーさん]

>>455 匿名さん

同感です。私も同じ戦略です。
ただ、住宅ローンもあり、自己資金が
多額にあるわけでなく、
どうやってローン含め資金確保するか
課題です。

[464: マンション検討中さん]

私も3本目まではマイホームローンの住み替えで購入できましたが次はセカンドハウスか親族で行くしかないかなと思ってます。

これからスタートの方は新築がマイナス金利の旨味を丸々デベと銀行が持っていってますから中古を買い叩くところからスタートじゃないでしょうか。
ど田舎のアパート一棟買いよりは都心部での購入を私なら考えます。
地方や郊外の土地を持つぐらいなら定借物件かなと思います。

[465: 匿名さん]

セカンド「ローン無し。」を売却して新築の購入を考えています。
先日モデルルームに行って相談したら、営業さんから「停止条件２ヶ月間で当社との専任契約で売却をして下さい。」と言われました。
物件の引渡しが3年後の場合には、いつ頃から売却に入るのでしょうか。
また、所有物件を頭金に組み入れた場合に、売れなくて資金が確保出来ずに引渡し日が来てしまった場合は、自己調達か、キャンセルによる手付金の没収でしょうか。

[466: 匿名さん]

>>465 匿名さん
停止条件は、白紙解約なんでペナルティーは無しですよ。

[467: 匿名さん]

>>466 匿名さん
間違えました。白紙ではなく、契約が無効ですね。

[468: 匿名さん]

>>459

住宅ローンで渡り歩くのが一番堅実です
通称ヤドカリ投資と言うらしいです
多少時間かかりますが確実なのでそれで我慢して増やしてから
アパートローンに行きました

[469: 通りがかりさん]

>>468 匿名さん

短期売買の3000万円特例は合算しても到達しなかったですか？減価償却が意外と邪魔して超えてしまうケースは多いと思うのですが。

[470: 匿名さん]

>>469
売却はしてないので3000万は関係ないです
売れば利益は超えたと思いますが

2軒目は1軒目から６年ちょいかかりました

[471: 匿名さん]

>>467 匿名さん
有難うございます。
ノーローンの物件でも、人気物件の場合、買い替え自体を販売会社が嫌がってると言うか、「買い手は幾らでもいる」的な対応の様な気がしました。私は自宅は別にあり、借財も一切無いにも関わらずイマイチデペの対応に納得が出来ませんでした。
一説によると今の市況は下落基調で、大手の不動産屋は、専任契約こそしても最終目的は囲い込みや干しによる、契約者の焦りに乗じての買取だと聞きました。
体力のある大手だと買い取って上乗せをして売却をするのが1番利益率が良いそうで、現状では横行しているみたいですが事実でしょうか。

[472: 名無しさん]

都心山手線内側築40年旧耐震の区分マンションを今から買うのってどう？
出口とかどう考えたらいいんだろう？

自宅利用からの賃貸でも築何年で売ればよい？タワーの場合、築何年持つか実例がないので悩ましい。

[473: 匿名さん]

>>468
ヤドカリかぁ〜
468さんはどれくらいの年月でいくつくらい増やしたんですか？
ヤドカリ投資法自体調べてみたんですがかなり堅実な方法ですね。

例えば４個目くらいを購入して、３つを賃貸に回してその年収をリーマンの年収に合算して、
その年収成績＋家賃収入貯蓄を頭金に回して、アパートローンを組むって感じですよね？

ただ僕はもう住宅ローン5000万くらい組んでしまってるんですよねぇww
僕の状態でも何とかヤドカリ出来ないかな？

[474: 匿名さん]

>>464
３本目まで、マイホームの住み替えで３つ手に入れたんですか？
それとも住み替えで個数は１つのまま、残債減らして資産額を膨らませていった感じでしょうか。
どっちか分からなくて聞いてみました。スミマセン。

[475: 匿名さん]

>>471
怖いですね〜
そういうのに資金を吸収されたらたまったものではありませんね。
大切な資金、うまく回さないと。

そしていつかはPC青山に...w

[476: 名無しさん]

>>473
私は最初3200万ローン
嫁と頭金は親に頼り6年で完済
リーマン後目一杯再度住宅ローン
アパートローンで買増し&現金買増しです
二軒目は繰り上げ一切なし（笑）

[477: 匿名さん]

>>465 匿名さん

買い替え特約の場合は、直ぐに売却に入って売却後は仮住まいさせるデベ、もあります。

[478: 匿名さん]

>>476
６年で3200万？！
頭金いくらですか？
これだと最初は結構頑張らないといけませんねw

じゃあ結局今は
１つ目3200万完済
２つ目めいっぱいの住宅ローン
３つ目アパートローン買いまし
４つ目現金買いまし

こんな感じかな？３つ目４つ目買うのにどれくらいかかりました？
これだけあると、３つ貸せばだいぶ安心できますね〜！！

[479: 匿名さん]

>>477 匿名さん
有難うございます。
基本専任契約は購入物件の会社との締結だそうです。
安全牌は売却をして現金をプールしてから、セカンド以外は仮住まいをしながら、次の物件を探すのが良いと思います。2000年にはこの方法で約購入額の倍で売り抜け現在に至ってます。

[480: 大家奮闘中]

>>447 匿名さん

晴海、豊洲、勝どきとか行ってみたのですが、駅前の寂れっぷりに
驚いてKKTの購入は見送ってしまいました。 デパートや繁華街が近くないとなんだか寂しいんですよね。賃貸で思いっきりリゾート気分を味合うなら 、むしろ有明が良さそうですね。 海が正面に見えるのはいい

[481: 大家奮闘中]

今、賃収が毎月70万ほどありますが、
あと30万は欲しいです。
戸建は楽ちんですが、いまいち意欲がわきません。
タワー病かもしれません。

[482: 匿名さん]

>>469

3,000万円特例って、住宅ローン減税との併用はできない、って理解で正しいんでしたっけ？

僕は結局新築引渡時の住所の都合で、結局特例だけしか使えなさそうです

[483: 匿名さん]

>>480 大家奮闘中さん
海は昼間だけで夜は真っ暗で夜景になりません。
やはり有明の良いところは、都心方向の夜景が綺麗な事でしょう。セカンドで所有していて時々訪れる位が丁度良いですね。管理費と修繕積立金、インターネット使用料、緊急地震速報込みで毎月3万円位の持ち出しですが、まあ許せる範囲ですかね。しかし自分が住むのはやはり戸建てが良いですね。

[484: 匿名さん]

純粋にキャッシュフローで70ですか？それなら凄い！！

[485: 匿名さん]

>481さん

あ～、同じような感じですね～。でも私の場合CFは6割くらいになってしまうので
もうちょい欲しいなぁ。
タワー病も同じ。有明の中古覗いてみましたが、すごい数出てませんか？

[486: 匿名さん]

484は480に対してです。

[487: 匿名さん]

>>480 大家奮闘中さん

晴海豊洲はともかく、勝どき駅前は賑わってますよ。あそこで不満だとハードルが高過ぎます。

[488: 匿名さん]

>>481 大家奮闘中さん
タワーのみ所有ですか？いくつお持ちですか？

[489: 匿名さん]

逆に売却で損益が出てても五年以内だと控除してもらえませんよね。お
売るなら賃貸に出して所有期間が五年を過ぎたら売るのが正解でしょうか。

[490: 匿名さん]

>>481 大家奮闘中さん

戸建てはセキュリティが甘過ぎます。近所とのトラブルは自身で解決しなければいけないし。

[491: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[492: 大家奮闘中]

>>483 匿名さん
レインボーブリッジと高層ビルのコラボが素敵ですね。
キャッシュフローは半分もいきませんが、月四万ならリゾマン気分を満喫したいです。 使わない日はエアビーに貸し出したりして。管理組合に怒られますか？

[493: 匿名さん]

>>492 大家奮闘中さん

民泊の件は所有するとどうなってるか分かるので、自分でリスクを判断

[494: 大家奮闘中]

>>488 匿名さん
三件です。

タワー
戸建
低層ファミリー

売却
富久クロス
郊外アパート

[495: 大家奮闘中]

3件は賃貸中で自宅は別です。

[496: 大家奮闘中]

>>487 匿名さん
勝どき駅前はビルに数軒レストランが入っていて、
あと牛丼屋とかがありましたが、 タワマンが沢山あるわりには
店が少なくないですか？ KKTの後ろの運河も寂しい風景でした。
お台場の方が綺麗で雰囲気好きです。

[497: 匿名さん]

>>492
民泊は残念ながら湾岸は基本、管理組合に怒られますねw
付き合いを無視、というスタンスなら無視してやってる人もいますが、規約が改正されると民事されると不利になるのでやめておいたほうが良いですね

賃貸しながら行きたい時はゲストルームが使えるような物件なら良いのでは？
オーナーがゲストルームを使えるかなど、規約を確認してからの購入になりますかね。

[498: 匿名さん]

>>494
富久クロスですか！それは確かにキャッシュ潤沢になりますねw
素晴らしい先見性をお持ちですね〜

[499: 匿名さん]

>>485
そうなのよ。新豊洲事件の影響か、砂の塔効果かなんか知らんが、
有明も豊洲もえらく数出ているんだよね。しかも思ったより安い。

これで売れてない物件もあるから、待てばもっと値下がりするかも？
以前話に出てた有明の賃貸も今日見直してみると、
広い物件は本当に平米3000くらいしか取れていなかった。

[500: 匿名さん]

>>496 大家奮闘中さん

勝どきは、裏道にある店に良い店が色々とあるんですよ。

[501: 通りがかりさん]

賃貸の成約事例ってどうやって仕入れていますか？売買はRAINSで大まかに分かるとして。募集賃料とのギャップが気になります。

[502: 匿名さん]

>>499 匿名さん

チャンスと見るか、様子見か！
有明も豊洲も変化していくのは間違いない。

[503: 匿名さん]

>>499 匿名さん
そういうので影響するなら、新航路の下だって影響無しでは済まないでしょう。

[504: 名無しさん]

>>500 匿名さん

勝どきは私も寂れた印象しかありませんね。元々倉庫街だからでしょうか？
資産性ならやはり山手線内側に拘るべきでしょうかね。

[505: 匿名さん]

内側、白金や高輪などの上も飛ぶことになる飛行機。

[506: 匿名さん]

>504
資産性ならやはり山手線内側、は譲れない一線です。となると、湾岸タワマンには一線を画さざるを得ません。

[507: 匿名さん]

>>506 匿名さん

山手線内側で今投資妙味があるところはどのあたりでしょうか？
人形町とかいう意見もあるようですが、もう高いですし。

[508: 購入経験者さん]

なんだかんだ浜松町じゃない？それか春日再開発とか。

[509: 大家奮闘中]

>>485 匿名さん

>>485 匿名さん
確かに。江東区 タワーで検索したらすごい数出てますね。
オリゾンマーレ？ あたりの古い有明は坪190万位に戻るのではないでしょうか？ このままいくとお値打ちな投売りが出てくるかもしれませんね。
築浅で高層階70平米で4500万位なら、リゾマンとして購入したいです。

[510: 匿名さん]

>>508 購入経験者さん

やっぱり‼︎
浜離宮無視出来ないですかね？

[511: 匿名さん]

>>510 匿名さん

浜離宮は利回りが低すぎます。表面4%に満たない上にランニングコストまでバカみたいに高い。
キャピタルゲインが見込める状況でもない。
ツインパークス指値のほうがまだ可能性あるかと。

[512: 匿名さん]

＞511さん

なるほど、その通りですね。ツイン、ずっと見ていますが条件のいい部屋はあまり表に出てこないような・・。
指値を待たずに売れているのでは？
そうでもないですかね。

[513: 匿名さん]

浜離宮は立地もダメだしインカムもキャピタルもダメ
何処が魅力かさっぱりわからん

浜離宮選ぶなら窪地の白金選びます

[514: 口コミ知りたいさん]

>>512 匿名さん
そうでしょうね。まあ投資目線では浜離宮よりマシというだけです。
結局多数派と異なる視点で考えないと大きな利得は生まないでしょう。話題の物件や地域では難しいかと。

[515: 匿名さん]

>509さん

有明のリゾートユース、なかなか贅沢でいいですね。
世界の東京を楽しむには最高の立地かもしれません。
そういう想定で買えるのが羨ましい。

[516: 匿名さん]

新築1棟アパートはいかがでしょうか？

[517: 匿名さん]

>>516 匿名さん
論外ですね。

[518: 匿名さん]

それはらくまちだか健美家を見れば良いのでは

[519: 匿名さん]

>>517 匿名さん

>>517 匿名さん
新築アパートは頭金2割でローンくんで7%がやっとでしょ。ありえないし立地も郊外になるし地震にも一番脆い構造だし、一番選んじゃダメでしょ。

[520: 名無しさん]

>>519 匿名さん

今ならフルローン組めますよ。

[521: 匿名さん]

>>520 名無しさん
もろ、ダメダメ投資のお手本でしょ。笑い。

[522: 匿名さん]

>>521 匿名さん

いや〜今はそんなこともないですよ。

[523: 匿名さん]

>>522 匿名さん

そうですね、基本フルローンです。

[524: 匿名さん]

このスレは良いですね。自分も新しいマンションに住むのが好きで3件目です。住んでいた二軒は賃貸出していて次の新しいマンション探してます。住むなら新築がいいと思ってますが皆さんは中古も含めて検討されてますか？

[525: 匿名さん]

>>524 匿名さん

私も新しいマンションに住むのが好きで4件目です。しかし転売派なので、中古で買って頂く方達を悪くは言えません。

[526: 名無しさん]

>>524 匿名さん

前の2軒のマンションのローンは引き続き住宅ローンですか？それとも完済すみですか？

どうやって増やされてるのか勉強させて下さい。

[527: 匿名さん]

>>524 匿名さん
投資は全て中古
住むのは新築

[528: 匿名さん]

物件次第なので新築、中古のこだわりはないですね
タワーも勿論立地が最優先ですが
規模感、デザインとかも大事ですね
専有部では個人的に天井高とサッシ幅が重要です

[529: 匿名さん]

>>522 匿名さん

>>522 匿名さん
フルローンだとROIの表面で3〜4%なのでは？去年の夏頃ですが、試しに相談いった金融機関は頭金2割の表面7%だったので、ないなと判断しました。この頭金でこの利回りじゃあタワマンとそんな変わらないじゃんと思い、色々考えたすえにこのスレを建てた次第ですw
そんな事もないという事は金利安いか物件価格下がってるかどちらかですよね？
もしくは自分が金融機関になめられているか…

[530: 匿名さん]

>>529 匿名さん
総合的にじゃないですか？
私は、0.6〜1.7%の範囲でかしてもらってますが。以前の金利が高過ぎると言えば、新規物件の金利を安くしてくれますよ。

[531: 匿名さん]

>>529 匿名さん

融資条件はいろいろですよ。
もう少しローンを勉強することをオススメします。物件により金融機関により属性によりまちまちです。

[532: 匿名さん]

あとどこかの紹介だと条件が良くなったりもすると思います。

[533: 匿名さん]

>>524 匿名さん
喜んでもらえる方が意外に沢山いて、スレ立てして良かったなと思っています。
ですがそんなスレ主はまだ1軒目を買ってそんなに経っていないので、楽しむついでにご自身の経験など共有いただけたら嬉しいですw

ちなみに自分は新築中古ふくめ検討しめ、港区湾岸の中古を買いました。実需としては一番満足してますが、投資面で考えると一番良かったのは富久の新築が一番良かったようですね。

[534: 匿名さん]

>>530 匿名さん

ですね、多分不動産収入も対してない始めたばかりのヒヨッコなので、足元見られたのかもしれませんねぇ。530さんはいくつかアパート既に持たれているから良い金利なのかも。初めての人でも交渉余地はあるものなんでしょうか？

[535: 匿名さん]

>>532 匿名さん
不動産屋さんに紹介してもらってこんな数字だったんですよね泣。なので見送ったんです。もっと粘り強く他の業者あたるくらいしないとダメなのかなぁ。

[536: 匿名さん]

>>531 匿名さん

そうですね、確かにローンにも色々ありますがまだまだ勉強不足の面もあります。で、このスレはそういったローンも含めた資金計画なども含めた話題もOKよって感じにして立てたんですが、物件中心の今のトピックが盛り上がっているのでここでローンや資金計画などの話を掘り下げると、先々の投資トークを中心にしたい経験者サマたちに邪魔かなぁと思ってきましたww

なのでこのスレとは別に、資金計画などを中心とした、派生スレを作ろうと思うのですがどうでしょうか？

このスレのテーマがあまりに多面的なので、ここで少し分けても良いかな？と思ってきました。

[537: 匿名さん]

自分は2件目は、新築と中古をいくつか探しました。ローンは1件目を住宅ローンのままだと嫌だったので、アパートローンに借り換えする前提で進め、中古マンション購入前提でローン審査を通しました。結局中古は買わず、2件目は新築を購入したのですが、新築物件の営業さんにローン審査が通っていることを伝え、同銀行で同条件になるように調整してもらいました。7年ぐらい前の話です。

[538: 匿名さん]

>>534 匿名さん
マンション一部屋くらいであれば、都市銀行なら支店決済でいけるので、支店長の与えられた権限の範囲で金利も優遇して融資してくれるかと。でも、それも充分な担保余力がないと無理かも。

[539: 匿名さん]

色々検討した結果、近々港南中古タワーを購入します(^_^)v
因みにフルローン、初めての中古購入なので吉と出るか否か
湾岸タワー購入は3戸目ですが、1戸は昨年売却しました。あと3Aに1戸有ります。全て新築物件で借入は全て返済完了してます。
不動産投資目的で無く全て実需の為に購入しています。現在賃貸は出していませんが、利確の為に1戸売却しようと思います。今の所、結果オーライで来ています。

[540: 匿名さん]

え？今さら港南？？

[541: 匿名さん]

>>539
将来だぶつきそうな有明と違って、あまり新規計画ないしリスク低そうですね
よろしければ坪いくら位ですかね？

[542: 匿名さん]

今から買うんだ…

[543: 匿名さん]

>>539 匿名さん
おおおー！港南ですと、やはりWCTですかね？
おめでとうございます♪
賃貸せずに2個所有なんてスゴイですね！！本業でかなり稼いでいらっしゃる？！

セカンド目的なら駅から近いツインパのほうが良いのでは？あそこは実需で住むピカイチのデラックスさですよ！意外とスカイラウンジもあるようですし。

[544: 匿名さん]

>>536 匿名さん
良いと思うよ。テーマ沢山ありすぎるしね、ここ。
遊びにいきますね。

他の先輩方はどうなのかな？

[545: 匿名さん]

>>541 匿名さん
坪300いかないくらいだと思うよ〜
WCTでなければもっと安いと思う！

[546: 匿名さん]

3Aの括りって埋立地は入らないよね？

[547: 匿名さん]

3Aの物件持ってないけど、投資に関して言えば、3Aも湾岸も関係ないでしょ。
考えることは、インカムとキャピタルです。事故物件とかでもウェルカムよ〜

[548: 匿名さん]

あと、メガバンクとかも関係ない。金利と期間が全て。

[549: 匿名さん]

>>547 匿名さん
どのあたりをお持ちでやんすか？
湾岸？

[550: 匿名さん]

>>547 匿名さん
そうですね投資は金儲けです。
食わず嫌いはせずに、金儲けに徹しましょう。

[551: 匿名さん]

>>548
アパートローンだとそうですが、プロパーだと信用という意味で影響はあると思います

[552: 検討板ユーザーさん]

>>545 匿名さん
港南でWCT以外で坪300弱ということは広めの眺望が良い部屋か、狭めの投資に手頃な部屋ですかね。
前者ならばブランファーレの北東角、後者のらばコスモポリスの北向き1LDKとか？

[553: 匿名さん]

>>536 匿名さん

なかなかいいじぁないですか。
参加させていただきますよ。
不動産投資の世界で一番見える化されてない部分で、お互い参考になりそうですね。

[554: 匿名さん]

>>552 検討板ユーザーさん
マンションの名前は言えんが、@300なんて出すわけないでしょう。これ以上は言えません。

[555: 匿名さん]

港南じゃ250以下じゃないと興味わかないっす

[556: 匿名さん]

2015ですか、北品川商店街のところ都内の住宅地として結構上がったみたい。
2016あたりはもうそんなに上がらないのかなと思っておりました。
ただ、2015あたりから天王洲や品川シーサイドあたりにいくつかマンションが建ちだし、
けど、品川駅のまわりはもう新築物件が無く、どうなんだろうと思ってましたが、
ここんところいろいろ話題があるので港南もいいのかもしれません。
2016後半から一部かなり上がってるところもあります。

[557: 匿名さん]

>>554 匿名さん
まぁまぁ、予測して楽しんでるだけなんで、オブラートに包んでもらったままで大丈夫ですよ！笑 @300はもう割高な認識なんですね〜複数持ちだと共用施設沢山使えて良いですよね(笑)

[558: 匿名さん]

>>557 匿名さん

>>557 匿名さん
その辺りは個人の価値観だと思います。共有は湾岸タワーの方が良いですね。でも広さを考えなければ3Aの方が断然住み易いのは本音です。
近い内にまた戻りたいと思っています。

[559: 匿名さん]

>>558 匿名さん
そういえば、3Aでも坪300を切る時代ありましたもんね！住みやすさというか、生活の利便性は3Aや内陸が至便なんですよね。

湾岸の強さはリゾート感や眺望、共用施設の羽振りの良さにあるんじゃないかと。

良ければ最終計画みたいなのをお聞かせ頂くと嬉しいですね。今回の港南に、プラス3Aのを買い戻した地点がゴールかなって感じでしょうか？

[560: 匿名さん]

>>553 匿名さん
ありがとうございます！そうですね、この本スレのサブスレとして、ちょっと踏みこんだスレに出来たら良いなと思っています。年収に応じた最適な資金計画をたてれるように、匿名性を生かして特定されない範囲内で踏みこんだお金の使い方みたいな話を討論していけたら良いですね。先輩方もきっと刺激なんかもあるのではないかと

投資はみなライバルですが、良い具合に切磋琢磨していける考案スレにしたいです。この本スレは引き続き複数持ちについてワイワイガヤガヤとお話できたら良いなと思いますw

平日は忙しいので、次の三連休でスレ立てしますのでその時は報告しますので宜しくお願いいたしますです！

[561: 匿名さん]

>>559 匿名さん
まだまだ最終計画の様なものは描いていません。景気や災害や税金など悩ましい問題をどうやって避けていけるか、不動産にだけ頼ってはいられないというのが本音です。但し不動産の相場の波にまあまあ乗れて来ましたので、また相場が下がった時にどうするか考えます。

[562: 匿名さん]

>>556 匿名さん

天王洲、品川シーサイド、港南、は新航路の話題もお忘れなく。

[563: eマンションさん]

>>562 匿名さん

あと大崎目黒恵比寿ですね。
マスコミが騒いで相場が下がってくれたら相当お買い得になりますよね。風評被害はチャンスです。

[564: 大家奮闘中]

いまから湾岸を売却するとライバル多くなりそうですね。ちなみに不動産屋の話しでは。有明のオリゾンマーレは
向かいの土地に建物が建つので、レインボーブリッジ側の眺望なくなるそうです。

[565: 大家奮闘中]

本業と家賃収入で
年収2200位ですが税金を減らしたいです。

[566: 匿名さん]

>>565 大家奮闘中さん
すごいですね。家賃収入のCFどのくらいなのですか？まださすがに3つ賃貸とも無借金ではないですよね？

[567: 匿名さん]

>>565 大家奮闘中さん
状況似てます。僕もワンルーム1、タワマン3（自宅含む）で本業合算で2300万です。この時期悩みますよね〜税金どうするか、、

[568: 匿名さん]

ふるさと納税やってますか？私は今年からはじめました。

[569: 匿名さん]

給与所得者の本業と税引き前の家賃を同列で考えるあたり
ナイスです。
青色申告者より

[570: 匿名さん]

税金減らすならやっぱり不動産購入ですかね

[571: 匿名さん]

>>569 匿名さん

事業的規模って、どういう基準でクリアされてますか？
5棟10室、あるいは収入額等の実質基準？
タワマン投資で10室になるのは時間がかかるので、皆さんどうされておられるのでしょうか？

[572: 匿名さん]

>>571 匿名さん
タワマン10室はよっぽど金持ちじゃないかぎり無理なんじゃ？
ここの経験者さんも4つくらいが多いですよね。
金額は事業規模になりえるんでしょうけどね。

[573: 匿名さん]

>>567 匿名さん

税理士さん雇ってないんですか？楽に節税できますよwwそんなに高くないし

[574: 匿名さん]

>>571
青色は10室無くてもできます
念のため

[575: 匿名さん]

>>572 匿名さん

賃料ベースで1000万弱位、青色はやっているけど、税理士に相談したら事業的規模ではないと

[576: 大家奮闘中]

最近は法人化流行ってるけど
自分は売却して回転するので不要かな。複数持ちの方、今年は
どの様な計画ですか？

[577: 匿名さん]

私は青色申告会の会員になってます。どんな質問にも丁寧に対応して貰ってます。会計ソフトに自分で入力していますが、内容を見て貰い間違いを修正してくれます。半年9000円、年18000円で相当会計に詳しくなりました。
因みに本業のサラリーと不動産業の他にもう一つ個人事業を申請しています。

[578: 住民板ユーザーさん1]

法改定で去年４月以降購入の物件は建物付帯設備の減価償却に対し定率法を使えなくなりましたよね。
投資で今年購入の物件あるので地味に結構痛いと思ってます。
皆さん影響感じてませんか？

[579: 大家奮闘中]

一棟物RCだと減価償却費は
かなり減りPL上でインパクトがあります。
しかし固定資産台帳を作成する際、一般の方だとそこまで細かく分類しないのではないでしょうか？
ましてやマンション一室なんかだと、
工事明細もありませんよね。
建物は元々定額法ですし。

[580: マンション掲示板さん]

南池袋のスミフタワーはどうでしょう？

[581: 匿名さん]

高過ぎて話にならないでしょう。

[582: 匿名さん]

東京ツインパークスの角部屋が69m2の9000万強で出ている。
ツインパークスの坪単価は400万ほどで推移しているが、
ここの角部屋の賃貸相場は相当高いんだよね。
35〜70万くらいで貸せる。

35万で貸したとして、管理費等が3.6万を引いて31万強。ローンを25万くらいの支払いで納めるように頭金を出せば、6〜７％はROI取れると思うのだけどどうでしょう？

１割の頭金を出せるのなら、アパートローンでも住宅ローンでも大差ないのでは。

[583: 匿名さん]

1 です。あれから遅れましたが、
やっと資金計画に特化した派生スレを作りました。
みなさま、こちらにもご参加の程、ぜひ宜しくお願い致します！！

[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入の資金計画について[派生スレ]
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/613377/

[584: 大家奮闘中]

こちらは複数持ち限定で情報交換したいと思います。派生スレは情報クレクレの初心者向けに分けた方がいいと思います。

[585: 匿名さん]

>>584 大家奮闘中さん
確かにスレ分けしているのに、なぜかここが更新されないのは気になっていました。
良いと思います。資金計画が初心者さんには一番難しいのでしょう。
向こうのスレは、初心者さんが増えてきているようです。

[586: 匿名さん]

>>584 大家奮闘中さん

同意‼︎
こちらはベタな話で盛り上がりましょう！

[587: 大家奮闘中]

そうですね。笑
確定申告が近づいてきました。
大変だ〜

[588: 大家奮闘中]

マイナンバー本当に嫌ですよね。
来年からは銀行、証券にも開示しなくちゃいけないし。税務署、会社
全て監視されてる気分です。

[589: 匿名さん]

とりあえずふるさと納税地獄（笑）。

毎日蟹とか和牛とかいくらとかフグとか・・（笑）

毎年計画的にやろうと思うのだが、年末までサボってしまう。

[590: 大家奮闘中]

わかります。
この時期は急にセレブな食卓になりますよね。 笑
今年は家電とか旅行券を頼んでみようかなと思っています。
しかしテナントの動きも無いし、平和で退屈です。
皆さん、家賃保証会社を使った事はありますか？

[591: eマンションさん]

>>590 大家奮闘中さん

テナント負担で義務にしてます。

[592: 大家奮闘中]

法人契約の場合も？

[593: 匿名さん]

>>592 大家奮闘中さん

法人契約は私はないんです。
確かに法人契約はいろいろありそうですね。

[594: 匿名さん]

馬車道ってとりあえずの投資としてはCFは合わなそうだけど、例えば10年後には自分が住むと考えた場合はどうだろうか。
その時に中古で買うでOK？

[595: 匿名さん]

>>590 大家奮闘中さん

家賃保証の話題、どうでもいい。

[596: 匿名さん]

>>595 匿名さん

そういう運用グダグダ話がこのスレでは大事なんです！笑

[597: 大家奮闘中]

市役所のビルが隣に出来るみたいですし
本当便利そう。400位かな？

[598: 大家奮闘中]

最近、地銀の担当者がノルマがあるのか借りてくれと煩いです。

[599: 匿名さん]

いいな。自分もそんな身分になりたい。

[600: 匿名さん]

私は大手都銀の担当から借りてくれと言われて断りましたが。ウザイから、それから電話に出ない。