[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。

現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。


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[341: 大家奮闘中]

>>338 匿名さん

なるほど。私も6年以上はありません。港区内陸などだったら長期で良かったのですが。

[342: 大家奮闘中]

>>339 通りがかりさん

うーん
うーん。タワマン所有した事が無いのかな。
だいたいタワマンの修繕費積立金は五年ごとに倍になり
4倍になります。

[343: 大家奮闘中]

長期修繕計画上、20年で一応頭打ちとしているという意味です。

[344: 匿名さん]

>>343 大家奮闘中さん

やはり、本当に持っている方のおっしゃることの方がリアリティありますよね〜。

[345: 通りがかりさん]

古いのは積立金が固定なため倍々にはなりませんよ8000円とか12000円とかお手頃価格で固定されてます。ちなみにイマドキのは30年計画でエレベーターを含めて大規模を二回やる計算。

つまり自分が住む前提なので売る気なら5年以内、長くて10年しか住めない。
ネックは嫁さんが気に入ったの気に入らないのと損得抜きでうるさいことと各種住所登録の変更です。

[346: 匿名さん]

シテイータワー有明、8階、北西方向、オーナーチェンジ物件。3850万円。管理費と修繕積立金約2万円。
アリーナ建設確定なので買いでしょうか。交渉の余地あれば買おうかな。

[347: 検討板ユーザーさん]

48.86㎡で賃料17.2万円の表面利回り5.36%ですか。
平米賃料3000円が妥当なはずなので、AD積んでたのかもしれませんね。

[348: 通りがかりさん]

>>333 匿名さん
赤青緑のうち二行で通常の住宅ローンです。
返済比率はそんな感じです。
三軒目でネット銀行が使えればいいなと考えていますが駄目ならフラットかなと。
それ以前に投資適格物件を探すのが大変ですが。

[349: 匿名さん]

>>347
単純に坪単価でいっても坪２６０万では全然魅力ないですよね
投資なんですから買えなくても良いんです
強気でいきましょう

[350: 匿名さん]

>>340
１０年前より進歩してます？

免震、制振の技術には多少見るべき点あるかもしれませんが
むしろコストダウンで退化していると感じます

[351: 匿名さん]

>337

年あけると確定申告ですね
追加で買うと諸経費は多少控除できます
仲介手数料が控除にならんのが残念

売った経験ないので経験者談希望

[352: 匿名さん]

>>350 匿名さん

昔のタワーは、311で本震余震の揺さぶられをしてます。にも関わらず、地震後の検査に大した金を掛けなかった物件が大半でしょう。

[353: 匿名さん]

タワマンは通常震度６強でも交換、補修が必要ない設計強度を持ってます
検査レベルは個々に違うでしょうが
根拠ない煽りを持ち込まないでいただきたいですね

[354: 大家奮闘中]

タワーも10年経つと設備、共有部が古いなあと感じます。
よほど場所が良いフラッグシップ的な物件なら別ですが、近くに新しいタワマンが出来ると競争力が落ちますね。タワマンを借りる人は年収も高いので
ピカピカの建物に引越しできますよね。
保険会社の査定の方が、311の際に共有部を保険で直したタワーが結構あると言ってました。色々悩ましいですね。有明はどうなんでしょう。都心しか住んだ事ないのでわかりませんが湾岸は供給過多になっても、賃貸は強いんですか？

[355: 匿名さん]

>>354
湾岸に限らずだけど、賃貸需要で言えばその地区のランドマークを買うのが良いよね。
昔は湾岸スレでよくバトっていて自分も参加していましたが、

有明ならマーレ（スミフが出来てもここのランドマーク性は強い）、台場ならタワーズ台場、月島ならCGPやセンチュリーなど。汐留は投資妙味無しなので除外。

内陸になればなるほど今の市況では投資の利回り的に厳しいけど、湾岸ではこのあたりなら価格の割に家賃も今の時点で結構とれているし、ランドマーク性もあるので賃貸需要もあるのでは。お部屋に眺望よければなお良しだけど利回りは下がる。
でも共用施設に眺望を堪能できる施設があれば話は変わる。上記の４物件は全部そういう施設があります。

共用部についても家具の古さがヴィンテージ感に変わるようなデザインの物件なら、敬遠されにくくなお良しですね。
競争力という意味ではお台場だけはもう物件は立てられないので競争の必要もないですが。

自分は湾岸の各物件については結構詳しいのですが複数持ちではないので、そのあたりの情報交換できたら嬉しいな。

[356: 匿名さん]

>>339
通りがかりさんは、２つ所有されているみたいですね。
３つ目の借り入れをどうしようかと悩んでおられる方だと思います。

まぁ、認識は本当に人それぞれですねw
お互いに刺激し合えて良いですね。

[357: 匿名さん]

>>353 匿名さん

311の後、「想定外」って言葉が流行ったのをお忘れなく。

[358: 匿名さん]

>>347
うーん、有明タワマンの賃貸市況はちょくちょくロムっていますが、
だいたい50m2前後で18-19万前後ですね。70m2あたりでは25万前後、角部屋あたりだと30万以上。
38 - 42m2辺りなら16万円台はあるかもしれません。

平米3000円はかなり安いと思います。
（たまに15万円台の賃貸とか見ますが、すぐに決まるのではないかと。）

AD積めば確かにすぐに決まりそうですがw

[359: 匿名さん]

>>349
坪240万くらいだと投資妙味はありそうですかね。
今の市況ならある程度の指値であれば通る可能性ありますね。

[360: 匿名さん]

>>357
それを言ったら何も持てなくなります。
所有しないことがリスク回避になります。
よってこのスレの主旨とは合いませんね。

少なくともタワマンは個人が持てる資産の中でも一番災害には強いでしょう。
個々の耐震性などは、投資物件を決める際に、それぞれの物件スレで調べれば良い話です。

このスレの主旨は投資です。利回りや賃貸需要や借入れ方法などの共有が主です。
スレッドの主旨をよく読んで参加をお願いします。

[361: マンション検討中さん]

>>358 匿名さん

狭めの部屋は確かに平米3500見込めるみたいですね。
そう考えると港区港南、芝浦と同水準なのが興味深いです。
独身DINKSに強いのですかね。そう考えると投資に向いている地域ですね。

[362: 匿名さん]

この投資やるなら、初めに自宅のタワマンを買っておいたほうが良いでしょうか？

もう持ってはいるのですが、今でも先でも良いんですが自宅もう少し広めの高層に住み替えたくて…でも先に投資物件買うと返済比率の関係で、自宅の買い替えでかなり不利になってしまいますかねぇ？家賃分のキャッシュ分を加味しても、返済比率が厳しくなってしまいますかね。

[363: 匿名さん]

>>361 マンション検討中さん
有明は不便ですが湾岸ならでは眺望価値でいうとトップレベルで高いので、そこを支持する方はやはり一定数いますので、底堅いですね。

例えば池袋界隈で15万強も出せば狭めのタワマンに住めますが、それなら眺望がある有明を借りよう、という方は多いと思います。
有明には殆どあるのですが、特にスカイラウンジやスカイテラス系の施設があれば、東京タワーや虹橋も見えるのは、賃貸物件としてはかなり強いです。専有部から見えれば尚更。

有明は新築予定もあるのでそこが心配なら1つしか存在しない台場が同じような眺望が見込めて良いですが、価格が上がるので投資としては微妙になるかもしれませんね。平米もあがるのですが利回りは有明が上という感じです。

[364: 匿名さん]

>>363 匿名さん
賃貸で眺望って関係するのかな？
自分が借りる立場だとすると、同じ家賃なら、通勤時間、築年数、広さの方が優先順位が高いな。

[365: 匿名さん]

>>363 匿名さん
有明所有してますが、自室から夜景が見える部屋でないと、ラウンジがあっても
大して意味ありませんよ。

[366: 匿名さん]

私は都心2軒購入したあとアベノミクスが始まって
地方に出てしまいました

今の湾岸が別に魅力的とは思えないです
株高円安になりましたし当面都心復帰は遠のいたかなと思ってます

[367: 匿名さん]

>>364
人によると思うのですが、眺望がある物件は賃貸でもすぐに決まりますねw
364さんのような実直的な方は確かにそうなのですが、特に賃貸で住む方は独身の方も多いので、狭めの部屋でも眺望がある部屋はモテ部屋としての需要が高いのでは。その部屋を起点にして仕事を変えるような猛者もいるくらいですし...

タワマンであればまだそこまで築年もたってないし安全圏ではあるのではないでしょうか。

[368: 匿名さん]

>>365
あれ、そうなんですか。
あまり行かないものなんですかね。ラウンジ。
眺望のあるお部屋は少しお高いので投資妙味としては微妙ですが、賃貸需要は確実にあるので堅実な選択ではあるのかもしれないですね。

[369: 通りがかりさん]

正直、賃貸投資向けの住戸は嫁が難癖つけるような向き、階層が良いです。で、エリアは嫁が歓喜するエリア。

[370: 通りがかりさん]

>>362 匿名さん

自宅は実家に決まってるでしょ。

[371: 投資家]

>>369 通りがかりさん
あとは狭くて、低層、1LDKか2LDK、向きはどっちでもいいけど安く景色が悪い。ビューラウンジはあった方がいい、管理費積立金は安い方がいい。駅は近い方がいい。年式は古く旧の積立金規約が生きている方がいい。
見た目はタワーがいい、アドレスはかっこいい方がいい。できれば港区か中央区。江東区なら有明か豊洲。別に豊洲五丁目でもいい、自分では長くは住まないから。

[372: 匿名さん]

>>371 投資家さん

投資家さんは湾岸中心にポートフェリオ組まれてるんですかね。どれくらい持ってるんですか？
今から中央区、港区は投資妙味が…

[373: 匿名さん]

>>366 匿名さん
2軒かったのは賃貸に出されてるんですか？
やはり今は地方のタワマンが良いですかねぇ。

[374: 匿名さん]

>>369 通りがかりさん
そうすれば自分で住まなくなるからちょうど良いってことですかねw

[375: 匿名さん]

>>370 通りがかりさん
そこまでの覚悟が必要という事ですね…汗

[376: 匿名さん]

>>368 匿名さん
投資なので年に数回しか行きませんが、確かに高層階で適正価格の賃貸料なら契約率は底堅いですね。
部屋からの眺望が確保されてれば、そんなにはラウンジには行かないと思いますよ。私の知る限り満席なんて一度もありません。東京湾の花火大会の時以外記憶が無いですね。時々プロのカメラマンが撮影してるのは見かけますがね。

[377: 匿名さん]

>>376 匿名さん

東京湾で晴海の花火は、もうありませんよ。台場の花火は短時間ですね。

[378: 匿名さん]

神宮の花火が見えるところがいいな・・。

[379: 投資家]

賃貸の検索に引っかかるような買い方が正解ですよ。つまり路線、市区、駅徒歩、築年、室数です。
もちろん5年以内に確実に売り抜くのであれば戻り税制度で来5年以内に帰国するアメリカ人幹部向けにリロケーションしてしまえば良いですが私はキャッシュが足りないのでやむなしです。
結局は投資とリターン効率だと思います。
狭いと新婚さん向けなので子供が成長してくれば黙っていても引っ越します。

[380: 大家奮闘中]

晴海や有明みたいな不便な湾岸地域で、眺望なかったら意味ないでしょ。
低層でタワマン見合いや倉庫、高速道路ビューなんて
不況時は安くしか売れないし。古くなったら賃貸もつきにくい。
不動産価格の上昇時なら、眺望の良い部屋の方が圧倒的に
転売で利益出せますよ。
お金無い人だと、
こういう安い部屋しかタワマンは買えないんだろうけど。
あえて眺望の悪い部屋を買うのは、リスクもあるのでやめた方がいいですね。

[381: 匿名さん]

>>380 大家奮闘中さん

同感です。便利な場所で眺望が良い部屋なら更に望ましいですが。

[382: 匿名さん]

例えば、池之端や浜離宮の眺望無い部屋を、今年みたいな高騰価格で買うことの良し悪しにも通じますね。

[383: 匿名さん]

あけましておめでとうございます！今年も色々とお互い討論を重ねて有意義なスレにしていきましょう。

有明の眺望あるお部屋はもう1000万ほど背伸びすれば買えますね。利回りは最安のところに比べると悪くなるでしょうが確かに安泰だと思います。

ただ今の有明の安いお部屋は結構投売り的な価格になっている気はしますね。この市況で表面4%〜5%とれますからね。眺望部屋を買うと多分3%強あたりに落ち着くでしょうが、出口も含めるとそっちのほうが手堅いのかも。

ちなみに浜離宮のパンダ部屋は東京タワービューでしたよ(笑)半分くらいしか見えなかったですが。

[384: 匿名さん]

湾岸ネタではあるけど数年前にお買い得と言われていたGFTが新築転売は坪420あたりだったのがいま売り出し坪390まで落としても売れていないようです。角部屋なのにです。

今年以降は本格的な値下がりを勘案して物件を慎重に選定しなければいけませんね。

[385: 匿名さん]

>>384 匿名さん
あそこは芝浦でも人気のアイランドエリアではないし、田町駅や新駅に近いわけでもないし、
お買い得なんて言ってたのは契約済みさんたちじゃないのかな。

[386: 匿名さん]

>>385 匿名さん

あり得ない売却希望価格なのが笑える。
それともオリンピック相場、円安再来で中国人の爆買い再来が期待出来るのかな？
賃貸物件としての投資は魅力ないし、どうなるんだろうな。。

[387: 匿名]

GFTは住環境悪いし、勝どきザタワーも業者の再販価格が低いですね。
やはり湾岸は供給過多だから、早めに売りたいんでしょか？
富久は坪400以上で
で12月も5件成約してます。

[388: 匿名さん]

再販じゃなくて賃貸の投資を目的としたスレじゃなかったの、ここ。

[389: 匿名さん]

芝浦の某検討スレはGFTネタでもめているみたいね。巻き込まれないようにしないと。

[390: 匿名さん]

>>388 匿名さん
まぁ出口も含めて勘案しないといけないですからね…そういう意味では割安な新築タワマン情報はアリかなと。高く転売できるということは、もちろん賃貸でも高需要ですので…富久はそんなに値上がりしていたのですね！ウォッチしてないのですが、新築ベースでの利回り何パーセントで回ってるんですかね？あそこはGFTと同じくらいの坪単価でしたよね、パンダ部屋で300切ってるお部屋ありましたっけ？