[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。

現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。


[スムログ 関連記事]
お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
https://www.sumu-log.com/archives/5477/

[321: 匿名さん]

>318

今の都心近郊ではマシではあります
でも有明で倉庫ビューなのと管理費がちょっとな〜
税金入れると月６万超える

実利で４％はかろうじて確保できるかな

[322: マンション検討中さん]

>>320 匿名さん

僕も三軒持ってますけど一軒目は20代での購入でしたよ。バブルがはじけた後で底値と言われて親と共有名義。
で、二軒目は地価が下げ止まらず不動産が底値の時期。
で二軒目を売って三軒目を買おうとしたら銀行が持ったまま貸してくれるというからそのまま借りた。
返済は一軒目の賃料がそのまま二軒分に充当されまもなく二軒目が完済する。
次はオリンピック前に二軒目を手放し、オリンピック後に終の住処を購入する予定。

今のところ何も儲かってないし質素な生活してますよ。

[323: マンション検討中さん]

あ、ただし親兄弟も似たような状況なのでそのうち相続やらなんやらでもう少し増えるかもしれません。

ちなみに年収は嫁と合算しても1200しかないです。
小さめの駅近2LDKは長く持っていても利用価値が高いです。本当は多少不便でも広めの郊外物件に憧れてますがやむなし。

[324: 検討板ユーザーさん]

>>313 匿名さん
メガバンク住宅ローン2つです。頭金をそれなりに入れたので可能でした。
レバレッジ考えると投資用フルローンのほうがいいのかもしれませんが、リスクを考えて低金利でキャッシュフローを生む方法にしました。

[325: 匿名さん]

自分はフルローンです。

[326: 匿名さん]

フルローンの際は、家賃+持ち出しでローンを払う感じですかね、それとも家賃だけでローンを払っている感じですか？

[327: 匿名さん]

もちろん家賃だけでローン払ってますよ。

[328: 住民板ユーザーさん1]

湾岸マンション投資を検討しているものです。
実質利回り５%どこか４%の物件もみつからなく、行き詰まっております。
上ででたブリリアマーレ有明ですが
賃料２５万×１２
管理修繕積立て費４万×１２
固定資産税、都市計画税２０万？
税務上、減価償却やローン金利、その他経費を引けてもせいぜい１００万として課税所得が１２０万
税率三割で３６万課税とすると、実利３.５１%となります。
皆さん持っている利回りの良い物件とはいくらで購入し、賃料いくらの物件なのでしょうか。参考にさせて頂けたら幸いです。

[329: 匿名さん]

>>328 住民板ユーザーさん1さん

投資は個人の金儲け、なので他人はライバル。頼れるのは自分だけ。

[330: 匿名さん]

>>328
私の最優秀物件は港区内陸
新築購入５０００万ちょっとで１０年経って賃料３０万ですね

[331: マンコミュファンさん]

>>328 住民板ユーザーさん1さん
目先の利回りも大切ですが購入タイミングが重要だと思います。

あとは新築しか入居者が現れない物件は避けたほうが良いですよ。つまりロケーションと物件の雰囲気です。タワーは減価償却で考えたら3年から5年でおしまいですが市場価値が衰えなければ借り手は付きますから。

[332: 匿名さん]

>>329
まあまあ、そう言わずに、親切に教えて下さる方もいますし。
ただ常にそういう心構えをしておく必要はありますね。

[333: 匿名さん]

>>324
なるほど、住宅ローンを２つ持つのは、フラットセカンドのような商品がそのメガバンクにあったのですかね？それとも別銀行で？
住宅ローン２つの合計で年収の１０倍ギリギリくらいに抑えた感じでしょうか。

自分結構１つ目でギリギリの枠を使ってしまったので...（年収の８倍くらい？）

どちらにしても自分の信用借り入れ枠を増やすという意味で、金利が低いのと団信が不要な、324さんと同じ？某ネット銀行の住宅ローンに、フラットから一旦借り換えできれば良いかなぁ〜と思ってはいます（苦笑）

[334: 匿名さん]

>>330 匿名さん
羨ましい。
私は5200で賃料25万です。

優秀でない物件はどれくらいですか？

[335: マンコミュファンさん]

優秀も優秀じゃないも積立金と国の税控除がカギですよ。最近の物件だと売り抜けるかそのまま持ち続けるかの分かれ道は5年目と10年目。
昔のはよかったよ。

[336: 大家奮闘中]

そんな抽象的な事より購入額、家賃を聞けば
成功か失敗か大体わかります。
タワマンは維持費が高いので、出口のキャピタルゲイン抜きでは
投資を考えられません。 築10年で半分以上は所有者が変わります。

[337: 大家奮闘中]

複数持つと経費も収入も合算ですから、所得税もケースバイケースで
利益が出過ぎたらまた借入して節税しなければならないし。
固定資産税の軽減が終了した6年目以降に売却は多いと思います。
実際に複数持ってる方は、保有年数はどれくらいですか？

[338: 匿名さん]

>>337 大家奮闘中さん

10年、6年、3年、2年、です。

[339: 通りがかりさん]

>>336 大家奮闘中さん

都内物件は売れなくなっている。築5年から20年までは下がる一方だからね。
しかもここ10年以内の物件は積立金は跳ね上がる一方。
さらに最近の新築は管理費がバカったかい。これからは中古タワーに限る。
昔のタワーは会社の威信をかけて頑丈に建ててある。

[340: 匿名さん]

>>339 通りがかりさん

頑丈ってw。建築技術の進歩は無視または無知ですか？

[341: 大家奮闘中]

>>338 匿名さん

なるほど。私も6年以上はありません。港区内陸などだったら長期で良かったのですが。

[342: 大家奮闘中]

>>339 通りがかりさん

うーん
うーん。タワマン所有した事が無いのかな。
だいたいタワマンの修繕費積立金は五年ごとに倍になり
4倍になります。

[343: 大家奮闘中]

長期修繕計画上、20年で一応頭打ちとしているという意味です。

[344: 匿名さん]

>>343 大家奮闘中さん

やはり、本当に持っている方のおっしゃることの方がリアリティありますよね〜。

[345: 通りがかりさん]

古いのは積立金が固定なため倍々にはなりませんよ8000円とか12000円とかお手頃価格で固定されてます。ちなみにイマドキのは30年計画でエレベーターを含めて大規模を二回やる計算。

つまり自分が住む前提なので売る気なら5年以内、長くて10年しか住めない。
ネックは嫁さんが気に入ったの気に入らないのと損得抜きでうるさいことと各種住所登録の変更です。

[346: 匿名さん]

シテイータワー有明、8階、北西方向、オーナーチェンジ物件。3850万円。管理費と修繕積立金約2万円。
アリーナ建設確定なので買いでしょうか。交渉の余地あれば買おうかな。

[347: 検討板ユーザーさん]

48.86㎡で賃料17.2万円の表面利回り5.36%ですか。
平米賃料3000円が妥当なはずなので、AD積んでたのかもしれませんね。

[348: 通りがかりさん]

>>333 匿名さん
赤青緑のうち二行で通常の住宅ローンです。
返済比率はそんな感じです。
三軒目でネット銀行が使えればいいなと考えていますが駄目ならフラットかなと。
それ以前に投資適格物件を探すのが大変ですが。

[349: 匿名さん]

>>347
単純に坪単価でいっても坪２６０万では全然魅力ないですよね
投資なんですから買えなくても良いんです
強気でいきましょう

[350: 匿名さん]

>>340
１０年前より進歩してます？

免震、制振の技術には多少見るべき点あるかもしれませんが
むしろコストダウンで退化していると感じます

[351: 匿名さん]

>337

年あけると確定申告ですね
追加で買うと諸経費は多少控除できます
仲介手数料が控除にならんのが残念

売った経験ないので経験者談希望

[352: 匿名さん]

>>350 匿名さん

昔のタワーは、311で本震余震の揺さぶられをしてます。にも関わらず、地震後の検査に大した金を掛けなかった物件が大半でしょう。

[353: 匿名さん]

タワマンは通常震度６強でも交換、補修が必要ない設計強度を持ってます
検査レベルは個々に違うでしょうが
根拠ない煽りを持ち込まないでいただきたいですね

[354: 大家奮闘中]

タワーも10年経つと設備、共有部が古いなあと感じます。
よほど場所が良いフラッグシップ的な物件なら別ですが、近くに新しいタワマンが出来ると競争力が落ちますね。タワマンを借りる人は年収も高いので
ピカピカの建物に引越しできますよね。
保険会社の査定の方が、311の際に共有部を保険で直したタワーが結構あると言ってました。色々悩ましいですね。有明はどうなんでしょう。都心しか住んだ事ないのでわかりませんが湾岸は供給過多になっても、賃貸は強いんですか？

[355: 匿名さん]

>>354
湾岸に限らずだけど、賃貸需要で言えばその地区のランドマークを買うのが良いよね。
昔は湾岸スレでよくバトっていて自分も参加していましたが、

有明ならマーレ（スミフが出来てもここのランドマーク性は強い）、台場ならタワーズ台場、月島ならCGPやセンチュリーなど。汐留は投資妙味無しなので除外。

内陸になればなるほど今の市況では投資の利回り的に厳しいけど、湾岸ではこのあたりなら価格の割に家賃も今の時点で結構とれているし、ランドマーク性もあるので賃貸需要もあるのでは。お部屋に眺望よければなお良しだけど利回りは下がる。
でも共用施設に眺望を堪能できる施設があれば話は変わる。上記の４物件は全部そういう施設があります。

共用部についても家具の古さがヴィンテージ感に変わるようなデザインの物件なら、敬遠されにくくなお良しですね。
競争力という意味ではお台場だけはもう物件は立てられないので競争の必要もないですが。

自分は湾岸の各物件については結構詳しいのですが複数持ちではないので、そのあたりの情報交換できたら嬉しいな。

[356: 匿名さん]

>>339
通りがかりさんは、２つ所有されているみたいですね。
３つ目の借り入れをどうしようかと悩んでおられる方だと思います。

まぁ、認識は本当に人それぞれですねw
お互いに刺激し合えて良いですね。

[357: 匿名さん]

>>353 匿名さん

311の後、「想定外」って言葉が流行ったのをお忘れなく。

[358: 匿名さん]

>>347
うーん、有明タワマンの賃貸市況はちょくちょくロムっていますが、
だいたい50m2前後で18-19万前後ですね。70m2あたりでは25万前後、角部屋あたりだと30万以上。
38 - 42m2辺りなら16万円台はあるかもしれません。

平米3000円はかなり安いと思います。
（たまに15万円台の賃貸とか見ますが、すぐに決まるのではないかと。）

AD積めば確かにすぐに決まりそうですがw

[359: 匿名さん]

>>349
坪240万くらいだと投資妙味はありそうですかね。
今の市況ならある程度の指値であれば通る可能性ありますね。

[360: 匿名さん]

>>357
それを言ったら何も持てなくなります。
所有しないことがリスク回避になります。
よってこのスレの主旨とは合いませんね。

少なくともタワマンは個人が持てる資産の中でも一番災害には強いでしょう。
個々の耐震性などは、投資物件を決める際に、それぞれの物件スレで調べれば良い話です。

このスレの主旨は投資です。利回りや賃貸需要や借入れ方法などの共有が主です。
スレッドの主旨をよく読んで参加をお願いします。

[361: マンション検討中さん]

>>358 匿名さん

狭めの部屋は確かに平米3500見込めるみたいですね。
そう考えると港区港南、芝浦と同水準なのが興味深いです。
独身DINKSに強いのですかね。そう考えると投資に向いている地域ですね。

[362: 匿名さん]

この投資やるなら、初めに自宅のタワマンを買っておいたほうが良いでしょうか？

もう持ってはいるのですが、今でも先でも良いんですが自宅もう少し広めの高層に住み替えたくて…でも先に投資物件買うと返済比率の関係で、自宅の買い替えでかなり不利になってしまいますかねぇ？家賃分のキャッシュ分を加味しても、返済比率が厳しくなってしまいますかね。

[363: 匿名さん]

>>361 マンション検討中さん
有明は不便ですが湾岸ならでは眺望価値でいうとトップレベルで高いので、そこを支持する方はやはり一定数いますので、底堅いですね。

例えば池袋界隈で15万強も出せば狭めのタワマンに住めますが、それなら眺望がある有明を借りよう、という方は多いと思います。
有明には殆どあるのですが、特にスカイラウンジやスカイテラス系の施設があれば、東京タワーや虹橋も見えるのは、賃貸物件としてはかなり強いです。専有部から見えれば尚更。

有明は新築予定もあるのでそこが心配なら1つしか存在しない台場が同じような眺望が見込めて良いですが、価格が上がるので投資としては微妙になるかもしれませんね。平米もあがるのですが利回りは有明が上という感じです。

[364: 匿名さん]

>>363 匿名さん
賃貸で眺望って関係するのかな？
自分が借りる立場だとすると、同じ家賃なら、通勤時間、築年数、広さの方が優先順位が高いな。

[365: 匿名さん]

>>363 匿名さん
有明所有してますが、自室から夜景が見える部屋でないと、ラウンジがあっても
大して意味ありませんよ。

[366: 匿名さん]

私は都心2軒購入したあとアベノミクスが始まって
地方に出てしまいました

今の湾岸が別に魅力的とは思えないです
株高円安になりましたし当面都心復帰は遠のいたかなと思ってます

[367: 匿名さん]

>>364
人によると思うのですが、眺望がある物件は賃貸でもすぐに決まりますねw
364さんのような実直的な方は確かにそうなのですが、特に賃貸で住む方は独身の方も多いので、狭めの部屋でも眺望がある部屋はモテ部屋としての需要が高いのでは。その部屋を起点にして仕事を変えるような猛者もいるくらいですし...

タワマンであればまだそこまで築年もたってないし安全圏ではあるのではないでしょうか。

[368: 匿名さん]

>>365
あれ、そうなんですか。
あまり行かないものなんですかね。ラウンジ。
眺望のあるお部屋は少しお高いので投資妙味としては微妙ですが、賃貸需要は確実にあるので堅実な選択ではあるのかもしれないですね。

[369: 通りがかりさん]

正直、賃貸投資向けの住戸は嫁が難癖つけるような向き、階層が良いです。で、エリアは嫁が歓喜するエリア。

[370: 通りがかりさん]

>>362 匿名さん

自宅は実家に決まってるでしょ。

[371: 投資家]

>>369 通りがかりさん
あとは狭くて、低層、1LDKか2LDK、向きはどっちでもいいけど安く景色が悪い。ビューラウンジはあった方がいい、管理費積立金は安い方がいい。駅は近い方がいい。年式は古く旧の積立金規約が生きている方がいい。
見た目はタワーがいい、アドレスはかっこいい方がいい。できれば港区か中央区。江東区なら有明か豊洲。別に豊洲五丁目でもいい、自分では長くは住まないから。

[372: 匿名さん]

>>371 投資家さん

投資家さんは湾岸中心にポートフェリオ組まれてるんですかね。どれくらい持ってるんですか？
今から中央区、港区は投資妙味が…

[373: 匿名さん]

>>366 匿名さん
2軒かったのは賃貸に出されてるんですか？
やはり今は地方のタワマンが良いですかねぇ。

[374: 匿名さん]

>>369 通りがかりさん
そうすれば自分で住まなくなるからちょうど良いってことですかねw

[375: 匿名さん]

>>370 通りがかりさん
そこまでの覚悟が必要という事ですね…汗

[376: 匿名さん]

>>368 匿名さん
投資なので年に数回しか行きませんが、確かに高層階で適正価格の賃貸料なら契約率は底堅いですね。
部屋からの眺望が確保されてれば、そんなにはラウンジには行かないと思いますよ。私の知る限り満席なんて一度もありません。東京湾の花火大会の時以外記憶が無いですね。時々プロのカメラマンが撮影してるのは見かけますがね。

[377: 匿名さん]

>>376 匿名さん

東京湾で晴海の花火は、もうありませんよ。台場の花火は短時間ですね。

[378: 匿名さん]

神宮の花火が見えるところがいいな・・。

[379: 投資家]

賃貸の検索に引っかかるような買い方が正解ですよ。つまり路線、市区、駅徒歩、築年、室数です。
もちろん5年以内に確実に売り抜くのであれば戻り税制度で来5年以内に帰国するアメリカ人幹部向けにリロケーションしてしまえば良いですが私はキャッシュが足りないのでやむなしです。
結局は投資とリターン効率だと思います。
狭いと新婚さん向けなので子供が成長してくれば黙っていても引っ越します。

[380: 大家奮闘中]

晴海や有明みたいな不便な湾岸地域で、眺望なかったら意味ないでしょ。
低層でタワマン見合いや倉庫、高速道路ビューなんて
不況時は安くしか売れないし。古くなったら賃貸もつきにくい。
不動産価格の上昇時なら、眺望の良い部屋の方が圧倒的に
転売で利益出せますよ。
お金無い人だと、
こういう安い部屋しかタワマンは買えないんだろうけど。
あえて眺望の悪い部屋を買うのは、リスクもあるのでやめた方がいいですね。

[381: 匿名さん]

>>380 大家奮闘中さん

同感です。便利な場所で眺望が良い部屋なら更に望ましいですが。

[382: 匿名さん]

例えば、池之端や浜離宮の眺望無い部屋を、今年みたいな高騰価格で買うことの良し悪しにも通じますね。

[383: 匿名さん]

あけましておめでとうございます！今年も色々とお互い討論を重ねて有意義なスレにしていきましょう。

有明の眺望あるお部屋はもう1000万ほど背伸びすれば買えますね。利回りは最安のところに比べると悪くなるでしょうが確かに安泰だと思います。

ただ今の有明の安いお部屋は結構投売り的な価格になっている気はしますね。この市況で表面4%〜5%とれますからね。眺望部屋を買うと多分3%強あたりに落ち着くでしょうが、出口も含めるとそっちのほうが手堅いのかも。

ちなみに浜離宮のパンダ部屋は東京タワービューでしたよ(笑)半分くらいしか見えなかったですが。

[384: 匿名さん]

湾岸ネタではあるけど数年前にお買い得と言われていたGFTが新築転売は坪420あたりだったのがいま売り出し坪390まで落としても売れていないようです。角部屋なのにです。

今年以降は本格的な値下がりを勘案して物件を慎重に選定しなければいけませんね。

[385: 匿名さん]

>>384 匿名さん
あそこは芝浦でも人気のアイランドエリアではないし、田町駅や新駅に近いわけでもないし、
お買い得なんて言ってたのは契約済みさんたちじゃないのかな。

[386: 匿名さん]

>>385 匿名さん

あり得ない売却希望価格なのが笑える。
それともオリンピック相場、円安再来で中国人の爆買い再来が期待出来るのかな？
賃貸物件としての投資は魅力ないし、どうなるんだろうな。。

[387: 匿名]

GFTは住環境悪いし、勝どきザタワーも業者の再販価格が低いですね。
やはり湾岸は供給過多だから、早めに売りたいんでしょか？
富久は坪400以上で
で12月も5件成約してます。

[388: 匿名さん]

再販じゃなくて賃貸の投資を目的としたスレじゃなかったの、ここ。

[389: 匿名さん]

芝浦の某検討スレはGFTネタでもめているみたいね。巻き込まれないようにしないと。

[390: 匿名さん]

>>388 匿名さん
まぁ出口も含めて勘案しないといけないですからね…そういう意味では割安な新築タワマン情報はアリかなと。高く転売できるということは、もちろん賃貸でも高需要ですので…富久はそんなに値上がりしていたのですね！ウォッチしてないのですが、新築ベースでの利回り何パーセントで回ってるんですかね？あそこはGFTと同じくらいの坪単価でしたよね、パンダ部屋で300切ってるお部屋ありましたっけ？

[391: 名無しさん]

>>390 匿名さん
GFTが当初高過ぎだった一方、富久は安かったからね。両物件同じ坪単価ってのがかなり違和感あったと記憶。富久は山手線内側高台という希少性と利便性からすると坪400万は良心的という気がする。

[392: 匿名さん]

>>391 名無しさん
富久の新築って坪単価もともとどれくらいでしたっけ？
富久は貸しても良さそうな最近で一番の良物件でしたか。
新宿個人的に苦手なので眼中になかったですw ダメですね。俯瞰した目で物事を判断できないと失敗しますね…。

[393: 匿名さん]

>>392 匿名さん

右に同じです。検討対象からなんとなく外していました。
でも新宿に苦手意識あったなぁ。

[394: 匿名さん]

確かに、400万円台には乗ってませんでしたよね。

そういう意味では、新宿区には、探せばいまも港区や渋谷区ほどには上がっていない良い場所があるかもですね…

[395: 匿名さん]

わかります
私も新宿は苦手、富久は間取りが鰻の寝床だとかもいわれてましたね
アベノミクス前は港区しか見てませんでした

[396: 匿名さん]

富久の賃貸見てみた
これはスゴイww
GFTやCGPなんて目じゃない、まるで赤坂六本木あたりの単価ですねww
新築で買った人は7〜8%くらいで貸せてるんじゃないすか？！

新宿はたしか賃貸専用の超高級マンションありましたよね？インフィニティプールがある。あそこやラトゥール新宿あたりが確実に坪単価を押し上げてますね。あそこ辺りより少し安くてもこの単価貸しが実現出来ているんでしょうね。

新宿はアウトオブ眼中だったけど、投資として考えるとその辺りの賃貸市況に目を配れば新宿を選択した方はその辺りまで見えていたのかなww

[397: 名無しさん]

>>392 匿名さん

>>392 匿名さん
坪330くらいだったのだのでは？あそこは新宿というより、御苑前だよね。
裏側は一種低層の住宅街で、敷地内にヨーカ堂や幼稚園、クリニックなどが入っていました。賃貸で借りている友人の部屋に一度遊びに行ったけど、利便性は都心随一じゃないかなぁ。ゴミゴミした新宿のイメージはなかったよ。あの場所で敷地内に大きなヨーカ堂ってのは特にびっくりした。賃貸需要に困ることはなさそうだったよ。

[398: 匿名さん]

>>397 名無しさん
330か〜
>>396のスクショ見て下さいww
バブル的な価格が付けられてますww
港区じゃないからなんてバカにしてたらいけませんね。
ターミナル駅の新宿、しかも新宿御苑界隈かぁー。
利回り何パーセントくらいなんだろう(笑)ぱっと見、平米100万、100%借入れとして、借入額のほぼ1.6〜1.75倍くらいの賃貸金額取れてる気がする…ww

[399: 匿名さん]

>>398 匿名さん
中古は堅実な価格つけられてますが、新築は相場との剥離が凄いですね。

周りの賃貸相場と比較して、明らかに割安と判断できる物件があれば中古よりもはるかに投資対象としては美味しいですね。

富久クロスを買った方も、きちんと賃貸相場は確認していたのでしょうか。いやはやこれは参りました。このご時世に凄い利回りでしたね。この金額で貸せるなら、坪400を超える今でも投資対象としてお買い得かもしれませんねこれは…。

[400: 匿名さん]

>>399 匿名さん

ですね〜。言い訳すると、富久町っていうバブルの残滓がある地名に惑わされてました。あと、某湾岸ブログのここは低仕様という指摘もありました。
自分の目で確かめなくてはいけませんね。

[401: 大家奮闘中]

富久クロスの成約情報です。
内陸は強いですよ。
新築時は平均坪単価320位だったと記憶してます。
低層は280位でした。 再開発物件で東京都から戸辺り150万位
補助出ててはずです。
○成約坪単価＠488.2万円
　　⇔　　3LDK・高層階・2015年築

○成約坪単価＠469.1万円
　　⇔　　3LDK・高層階・2015年築

[402: 匿名さん]

ぎやああああ
1.5倍で売れてますやんw
賃貸利回りも相当なものでしょうねこれはw
金の卵だったんですね。

はぁー今後はちゃんと賃貸相場ちゃんと調べたほうが良いですね

あとブログのネガ情報に惑わされてもダメ。やはり立地は重要ですね間取りなんて正直どうでも良いんですねw

ブリリア上野も平米100強とわりかし安かった。相場見たけどここはタワマンが他になかったので予想が難しい。

タワーと名のつく２０階くらい建ての物件で50m2で20万強でした。ブリリア上野も化けるかもしれないですね？ランドマークには確実になりえるので…ブリリア東京も賃貸値付けは凄いものになるかもですし、きちんと検証しなくては。

[403: 匿名さん]

>>401さん
成約情報ありがとうございます。最近では一番化けた物件でしたね。今からの新築でも金の卵物件あればここでも上げていきたいですね

富久の利回り軽く計算してみました。指摘あればみなさん頂ければ嬉しいです。新築は手付け金が1割必ず必要なんでしたっけ？なので1割を頭金としてROIなど計算してみました。

平米 想定新築価 頭金 賃貸年間 ローン 管理費等 年間手残り ROI 想定売却額 売却益
36m2 3500万 350万 22×12>264万 11万×12>132万 1.5万×12>18万 114万 30%強 5000万 1500万
57m2 5500万 550万 28×12>336万 15万×12>180万 2.3万×12>27.6万 128.4万 23% 7800万 2300万

管理費などすごくざっくばらんな計算でも凄い利回り&転売益ですね。
36m2はパンダ部屋だろうから更に良い数字が出た可能性も。36m2は13年ほど、57m2は18年ほどで賃貸での額が売却益を上回りますね。広くなると転売したほうが手っ取り早い利益になりますねww350万が1500万、550万が2300万にw諸費用引いても4倍前後、株レベルの利益です。ひと財産築けますね。これを良い物件を見つけて2〜3回繰り返したらあっという間に億り人になっちゃいますよww

[404: 匿名さん]

>>401 大家奮闘中さん
内陸は強い。か。
ということは高田馬場のスミフ物件も狙い目ですかね？！
あそこ、たしか坪単価360強くらいだった気がします。賃貸需要調べないと分かりませんが…。

[405: 匿名さん]

内陸強しですね。湾岸はよっぽど魅力的なものが出ない限り、選手村6千戸の分譲、賃貸が控えてるからもう手出し無用です。
富久クロスはやっぱりイトーヨーカドーが1階に入ってるっていうのが人気の理由だと思いますよ。分譲価格はかなり安かったし
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558090/

[406: 匿名さん]

>>404 匿名さん

スミフ推しの人が書く間違ったブログに騙されると
損するって話題ですよ

[407: 大家奮闘中]

>>404 匿名さん

高田馬場は値付けが高くまだ完売してない状態です。
隣の賃貸棟のラトーゥルは賃料がやたら強気ですが、ゆっくりと埋めていく作戦だと思います。
プールのゴージャスな新宿イーストサイドタワー（三菱がJリートに売却)も最初はガラガラでしたが竣工後一年半かけて、稼働率は98%になってますので。
ただし富久の様なお得感はないですね。 富久は向かいが東京医科大学という事もあって、購入者の一割が医者でした。 近所には東京医科大の他にも女子医大、国立国際医療センター、慶應病院があります。
賃貸も借りてくれます。

[408: 匿名]

高田馬場のスミフ物件は、現地行けばわかると思うが辞めた方がいい。
となりのドデカイ商業用ビルに隠れて、もはや都営住宅。お隣にはゴミの焼却基地でにおいがひどい。資産価値は、ほとんどないものと思います。

[409: マンション検討中さん]

確かに賃貸棟（新宿ガーデン？）は豪華なんだが、肝心のマンションの作りの粗さがちょっとひどい。しかもコンビニすらない。
あと、住所が大久保　笑

[410: 匿名さん]

現地をちゃんと見て調べるのか重要なんですね。大金掛けるので当然ではありますが。

[411: 大家奮闘中]

湾岸よりはずっと価値あるでしょう。
戸山公園ビュー、新宿高層ビルビューもありますし。
ただ上野と同じく地味でもともと賃料相場が低いエリアなので
パスです。都営住宅と言えばチザクラもまさにそうでした。
現地行って一瞬でムリと思いました。
やはり自分が住みたいところに、不動産も買いたいですね。

[412: 匿名さん]

千桜と同様に定借のシティタワー品川は都営住宅の再開発地で目の前が都営住宅。それでも人気。金儲けに好き嫌いは言ってられません。

[413: 大家奮闘中]

同じ定借でも品川は値段が半値以下でしたからね。
全然比較になりません。

[414: 大家奮闘中]

しかしタワマンで良いのは最近無いですね〜
又、今年も転売でがっつり儲けたいのに。

[415: 匿名さん]

品川も含めて今年は、新航路飛行機ルートの影響を注意しておかないと。

[416: 匿名さん]

>>409 マンション検討中さん

全く同感。スミフという時点でそもそもない上に、住所が大久保はかなりのマイナス。

[417: 匿名さん]

スミフが嫌なら、今年竣工の西新宿60は如何が。

[418: 匿名さん]

富久クロスみたいな物件買うには
情報を早くキャッチするのと
700万はすぐに出金できるようにしておかないと…

[419: 匿名さん]

都心、城南のタワーは２，３年離れてます
その間地方に購入しましたがこれからは戸建を狙おっかな

[420: 匿名さん]

都心は戸建て向きの小さな土地が売れなくなってる、と以前ニュースにありましたが。