[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。

現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。


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[281: 匿名さん]

新宿エムズポートの中古価格を調べてみました。

17階 74.64平米が、9980万円で住友から出ています。高くなるものですね。

[282: 大家奮闘中]

岩本町より新宿の方が家賃高いですからね。
チザクラは定借なのに高すぎたので、投資妙味が無いということです。
貸しても売っても良い物件を選ばないとね。

[283: 匿名さん]

定借といえばシティタワー品川
5年住まなければいけないという条件のためスルーしましたが
せめて申し込みはすべきでした

[284: 匿名さん]

自分はシティタワー品川は申し込んで14倍で敗退。あの熱狂が懐かしい。

[285: 匿名さん]

え？浜離宮も上野池の端も微妙じゃないかな？キャピタルでる⁇インカムは3パーくらいだし。

[286: 匿名さん]

浜離宮も池之端も投資には全然ダメでしょう
厳しく見積もらないとね
外して残念だったのはナビューレ
私の選球眼は確かです（笑）

[287: 匿名さん]

私なんかトヨヒサタワーです。選球眼はたしか。

[288: 匿名さん]

浜離宮はわからない。部屋にもよるかな。上野は公園側ならもしかして…

[289: 匿名さん]

http://www.nomu.com/mansion/1472397?utm_source=criteo&utm_medium=bukke...

ここえらく安くない？どう思います？賃貸なら30万前後で貸せるのでは？

[290: 匿名さん]

ぜんぜん安くない。分譲時より2000万アップでも欲しければどうぞ。

[291: 匿名さん]

いや2000じゃきかないな。当時検討したマンションだけど2500近くのってる 笑

[292: 匿名さん]

>>282 大家奮闘中さん
千桜は全体的に高いね。千代田区優先住戸なら悪くはなかったと思いますが。

[293: 匿名さん]

このスレの初めのほうの情報をうまく纏めてくれる猛者はおらんのか。内容が濃すぎて多岐に渡るため、分析がなかなか難しいw

[294: 匿名さん]

>>293 匿名さん

投資は金儲け、他人はライバル。主観やポジショントークも入るから、多岐に渡る結果となる。他人のまとめなんて当てにしちゃいけません。

[295: 匿名さん]

>>289
えらく高いです田んぼの定借に坪400越えはあり得ません
見込み30万も甘すぎで間抜けレベルです

[296: 匿名さん]

間抜けがいないと売り抜けできません。
家賃収入手放すのがもったいなくて、売らない選択もあるのかな。
有明なんて不便で安いのに、なんで家賃高いんだろうか。

[297: 匿名さん]

>>292 匿名さん

千代田区優先も安くはない。
安いのは目の前が壁の住戸だけでしょ。
あんなの誰が中古で買うのか。

[298: 匿名さん]

>>296 匿名さん
需要があるからでしょ。それと圧倒的な眺望。
新築のベイズより有明の築浅中古の方が賃貸が高いのは、眺望を求めてだと思う。いくら新築でも、外廊下、汚いキャナルの眺望ではそこ迄出せないし、お隣にも賃貸棟あり。空室どっさりではね〜。

[299: 匿名さん]

今度は有明海でも狙ってみるか
初湾岸
しかし新築供給予定がものすごいんだよね
それがネック

[300: 匿名さん]

狙いは馬車道直結タワー。みなとみらいタワーやナブューレみたいに化けるか？！

[301: 匿名さん]

>>300 匿名さん

春日駅直結タワーも狙ってるけど、時間かかってるねー

[302: 匿名さん]

>>299 匿名さん
投資はババ抜き。不動産の諸費用の意味も理解出来ない人に如何に上手いこと言って売り抜けるかですよ。
新豊洲の坪単価500万円で購入者はこの類いか、相続の為に資産の減額を狙ったか、甘言に騙されてババを摑まされたかの何れかだろうね。

[303: マンション検討中さん]

質問です。
銀行住宅ローン貸出基準の年収倍率は賃料収入を合わせた収入で評価されませんでしょうか？
例を挙げると、現在給与収入1000万円で年間返済350万円の住宅ローン保有＆賃料収入が500万円ある場合、確定申告記載の収入1500万円に対する35%として525万円から差し引き175万円分の枠が新たに発生するのか？という質問です。
もちろん同銀行では不可解でしょうから別銀行でです。
お分かりになる方、このスキームを使われている方いましたらお願いいたします。

[304: 匿名さん]

そのような形で収入を評価してくれるところは存在します。評価方法は銀行や会社によりまちまちな感じです。私は賃貸用物件の収入も、年収としてカウントして評価してもらいました。

[305: マンション掲示板さん]

>>304 匿名さん
ご回答ありがとうございます。やはり銀行によりますか。
私も仲介業者から某ネット銀行では賃借契約書があれば既存住宅ローンの返済比率を消し込んで審査されるという話を聞いたのですが、ネットで調べても情報が出ないもので。
私は二軒保有うち一軒賃貸中ですが、三軒目の購入にあたり方策を検討しています。
今後も皆様と情報共有出来ればと思います。

[306: 匿名さん]

４軒保有です

私はアパートローンは基本給与ベースと言われました
不動産収入カウントしてくれる銀行、私も知りたい・・
今度はそこで借りたいｗ

[307: 匿名さん]

>300
私も馬車道は注目してます
でも今タワーまともなのは少ないし皆見てるから
安くはないだろうな

[308: 匿名さん]

馬車道は良さげですよね。浜離宮ほど高くなければ買いたいです。

[309: 匿名さん]

実需で横浜に住みたくはありません。投資なら考えますが、高いだろうからどうかな。

[310: 匿名さん]

>>309 匿名さん

私も同感。
横浜はお洒落で良いのだけれど、東京と比べると刺激が少なくて退屈なのが自分には合わないかな。

[311: 匿名さん]

元々このスレは投資用の話だから、住むことは前提ではないのでは、、

[312: 匿名さん]

でもね。住みたいとこに買うか基本でしょ

[313: 匿名さん]

>>305 マンション掲示板さん
1軒目と2軒目はどのようなローンで買われましたか？
まず2軒目を買うのをどのローン使えば良いのか悩んでいます。

銀行ローン→フラットはあまりよろしくないようなので、悩みどころです…。

[314: 匿名さん]

>>312 匿名さん
もう東京は投資対象として旨みがない所ばかり。
でも馬車道、良いと思うよ。
東京であんな一体型タワマンが出たら是非ほしい。投資どころではなくなりそうな価格になりそうだけど…
たぶんあんな形のものは東京には存在しないよね？ヒルズは賃貸のみだし。

[315: 匿名さん]

>>306 匿名さん
よく給与ベースでタワマン4軒も買えましたねすごい(笑)
結構年数かかったのでは？

返済よほど進んでないと、うち2軒はアパートローンとかで融資受けることになりそうですけどねぇ。

[316: 匿名さん]

私は2軒目は堅実にアパートローンでした。りそな銀行1％台です。ガンガン返済進めてます笑

[317: 匿名さん]

ははは。私も給与ベースで4軒所有。年明けにまた購入予定です。

[318: 匿名さん]

http://sumai.goodnews.jp/mansion/TAY160012/#3

ブリリアマーレ有明
賃料相場は25万くらいでした。
坪単価は安いが、管理費修繕費が4万。

頭金1割いれればROI的には赤坂の物件よりは良さげですかね？

[319: 匿名さん]

>>316 匿名さん
なるほど、堅実ですね。りそな1%で頭金1割でだいたい5%くらいでしょうか？
ガンガン！繰上げ返済しまくりですか(笑)3軒目を買うなら頭金を貯めたほうが手っ取り早そうな気もしますが、年収に組み入れてくれる銀行を見つければ話はまた変わってきますもんねぇ。

[320: 匿名さん]

給与ベースで4軒も持ってる人は年収が凄いんだろうなぁ(笑)
年収2000万なら10倍で2億を5000万を4つ買えますが、1000万ちょいだと、家賃収入をどんどん組み入れていかないと拡大が難しいだろうし3軒目の取得に時間がかかりそうですよね…汗

[321: 匿名さん]

>318

今の都心近郊ではマシではあります
でも有明で倉庫ビューなのと管理費がちょっとな〜
税金入れると月６万超える

実利で４％はかろうじて確保できるかな

[322: マンション検討中さん]

>>320 匿名さん

僕も三軒持ってますけど一軒目は20代での購入でしたよ。バブルがはじけた後で底値と言われて親と共有名義。
で、二軒目は地価が下げ止まらず不動産が底値の時期。
で二軒目を売って三軒目を買おうとしたら銀行が持ったまま貸してくれるというからそのまま借りた。
返済は一軒目の賃料がそのまま二軒分に充当されまもなく二軒目が完済する。
次はオリンピック前に二軒目を手放し、オリンピック後に終の住処を購入する予定。

今のところ何も儲かってないし質素な生活してますよ。

[323: マンション検討中さん]

あ、ただし親兄弟も似たような状況なのでそのうち相続やらなんやらでもう少し増えるかもしれません。

ちなみに年収は嫁と合算しても1200しかないです。
小さめの駅近2LDKは長く持っていても利用価値が高いです。本当は多少不便でも広めの郊外物件に憧れてますがやむなし。

[324: 検討板ユーザーさん]

>>313 匿名さん
メガバンク住宅ローン2つです。頭金をそれなりに入れたので可能でした。
レバレッジ考えると投資用フルローンのほうがいいのかもしれませんが、リスクを考えて低金利でキャッシュフローを生む方法にしました。

[325: 匿名さん]

自分はフルローンです。

[326: 匿名さん]

フルローンの際は、家賃+持ち出しでローンを払う感じですかね、それとも家賃だけでローンを払っている感じですか？

[327: 匿名さん]

もちろん家賃だけでローン払ってますよ。

[328: 住民板ユーザーさん1]

湾岸マンション投資を検討しているものです。
実質利回り５%どこか４%の物件もみつからなく、行き詰まっております。
上ででたブリリアマーレ有明ですが
賃料２５万×１２
管理修繕積立て費４万×１２
固定資産税、都市計画税２０万？
税務上、減価償却やローン金利、その他経費を引けてもせいぜい１００万として課税所得が１２０万
税率三割で３６万課税とすると、実利３.５１%となります。
皆さん持っている利回りの良い物件とはいくらで購入し、賃料いくらの物件なのでしょうか。参考にさせて頂けたら幸いです。

[329: 匿名さん]

>>328 住民板ユーザーさん1さん

投資は個人の金儲け、なので他人はライバル。頼れるのは自分だけ。

[330: 匿名さん]

>>328
私の最優秀物件は港区内陸
新築購入５０００万ちょっとで１０年経って賃料３０万ですね