[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。

現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。


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お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
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[251: 匿名さん]

マンションの購入はそれでも基本を外さなければそこそこ下値で買える。
でも売る時は物凄く難しい。先日やっと築2年のマンションを売ったがほぼ買値でした。
購入までの諸費用他に、買わなかったら支払う賃貸料を引いてやっとトントンでした。甘くなかったです。

[252: 匿名さん]

短期売買は難しいでしょ
諸経費、仲介料、税金　馬鹿になりません

最低5年は持つ覚悟でやってます

[253: 匿名さん]

>>252 匿名さん
そうですね。利益が出たときの税率も違うしね。

[254: 大家奮闘中]

私の場合、2004年、2010年、2015年に買っているのですが、幸い大幅プラスです。
新築は即日完売になる人気物件じゃないと、リスクがあると思います。
251さんは二年間家賃と購入、売却にかかる手数料がトントンだったという事ですか。 一軒しか持ってないと、どうしても売り急いでしまいますよね。これからは安い時に、ちょっと勇気を出して数軒買い増ししようと思います。

[255: 匿名さん]

>>254 大家奮闘中さん
ぜんぶ抽選の物件買ったんですか？
2015年だと、GFTやスカイズくらいしか含み益ある物件の記憶がない…(湾岸限定の知識ww)

[256: 匿名さん]

ちょうど2年前に買った3億の一棟マンション、今なら5億でも買手いそう。

[257: 匿名さん]

>>256 匿名さん
水戸大家さんのメルマガによると先月今月あたりから収益不動産の価格すごい下がってるらしいけど、もうその価格で売れないのでは…

[258: 匿名さん]

>>257 匿名さん
どうでしょうね。豊洲に300万とか付いてる時代なら5億は固いとおもう。

[259: 匿名さん]

>>252 匿名さん
5年持ってても今の相場じゃ賃貸に出しても、毎年の4%の減価償却の方が大きいからリスクは更に大きくなりますよね。また初期費用、固定資産税などはいつ売ってもおなじではありませんか。また税金は譲渡利益に掛かるんですよね。今売って利益が出るのは直近では平成13年初期引き渡しの一部しかあり得ませんね。

[260: 匿名さん]

>>258 匿名さん

2年前も豊洲は300万ついてましたが…？w

[261: 匿名さん]

>>260 匿名さん
今年再開発決まったから。完成したら6億かな。

[262: 匿名さん]

いや10億だろう

[263: 匿名さん]

>>261 >>262 匿名さん

>>258と言っている理由が違う。

なんだかしょうもない輩が湧いてきたな。
ここは平穏なスレだと思っていたが、そうはいかないか。

[264: 匿名さん]

>>254 大家奮闘中さん
戸建も湾岸の別のタワーマンションも所有してます。
バブルの時に売ったイメージでいたら、甘くありませんでしたね。
今、新築を投資で購入したら殆ど損をしますね。恐らく。

[265: 匿名さん]

>>264 匿名さん

PC浜離宮のパンダ部屋は8〜10倍の申し込みがあったらしいですが、それでも損してしまいますかね？しかも東京タワービューで5100万でした。33平米。
それでも高いが、ツインパークスよりも内陸側ではあるし新築PC効果で、6000万とかで売れちゃったりするのかな。

[266: 匿名さん]

>>263 匿名さん
そう？理由違う？
豊洲で300万つく時代なら、俺の不動産は5億で売れると思うんだけど。

[267: 匿名さん]

>>265 匿名さん

真偽は知りませんが、東京タワービューに関する書き込みかあそこの過去レスにありましたよ。

[268: 匿名さん]

パンダ部屋すごいな、33平米はどんな価格で賃貸に出されるんだろうな。

[269: 匿名さん]

パンダ部屋で坪500越えですか・・
そんなの普通の給与所得者ではインカムゲインとれるわけありません

私が買ったのは港区内陸が坪200台とか300半ばといったタイミングです
今はとても手が出ませんね

[270: 匿名さん]

ここ最近販売されたタワーマンションで一般サラリーマンが精一杯背伸びをして購入出来て、キャピタルゲインが出る物件としては、ブリリア上野池之端、パークコート浜離宮位しか思いつかない。
もちろん超高級の都心物件は除いてですが。
それ以外では売却時までの期間、家賃を支払って住んでいたと換算してそれでやっと、収支がトントンで売却出来る位だと思います。
ましてや、大規模タワーマンションで、再販が大量に出る物件等は論外ですね。

[271: 匿名さん]

岩本町の千桜タワーはダメでしたか？期待してたのですが。

[272: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[273: 匿名さん]

>>271 匿名さん
定期借地権のマンションは日本人の感覚には馴染めないのでは。

[274: 匿名さん]

>>273 匿名さん

定期借地シティタワー品川を中古で高く買っているのは日本人ですよ。品川駅前の不動産屋で聞きました。

[275: 匿名さん]

それより、投資なら高級なWCTをどうぞ。

[276: 匿名さん]

>>274 匿名さん
借地は自分のものにならないという感覚なので、自分的には絶対に嫌ですね。

[277: 匿名さん]

私、5年前に借地権買って戸建建てて住んでいます。もちろん所有権が良かったですが、とっても安かったので。
投資で買うのも、安く買えるチャンスと高く売れない不安がありますね。

[278: 匿名さん]

>>273 匿名さん
定借でも70年なら悪くは無いとは思いますが、人それぞれでしょうね

[279: 匿名さん]

チザクラは割高。
新宿エムズポートだって坪250くらいでしたよ。ババ掴みに気をつけましょう。

[280: 匿名さん]

>>279 匿名さん

エムズポートは三年前完成だよ。都心でもないし時間が止まってる方か。

[281: 匿名さん]

新宿エムズポートの中古価格を調べてみました。

17階 74.64平米が、9980万円で住友から出ています。高くなるものですね。

[282: 大家奮闘中]

岩本町より新宿の方が家賃高いですからね。
チザクラは定借なのに高すぎたので、投資妙味が無いということです。
貸しても売っても良い物件を選ばないとね。

[283: 匿名さん]

定借といえばシティタワー品川
5年住まなければいけないという条件のためスルーしましたが
せめて申し込みはすべきでした

[284: 匿名さん]

自分はシティタワー品川は申し込んで14倍で敗退。あの熱狂が懐かしい。

[285: 匿名さん]

え？浜離宮も上野池の端も微妙じゃないかな？キャピタルでる⁇インカムは3パーくらいだし。

[286: 匿名さん]

浜離宮も池之端も投資には全然ダメでしょう
厳しく見積もらないとね
外して残念だったのはナビューレ
私の選球眼は確かです（笑）

[287: 匿名さん]

私なんかトヨヒサタワーです。選球眼はたしか。

[288: 匿名さん]

浜離宮はわからない。部屋にもよるかな。上野は公園側ならもしかして…

[289: 匿名さん]

http://www.nomu.com/mansion/1472397?utm_source=criteo&utm_medium=bukke...

ここえらく安くない？どう思います？賃貸なら30万前後で貸せるのでは？

[290: 匿名さん]

ぜんぜん安くない。分譲時より2000万アップでも欲しければどうぞ。

[291: 匿名さん]

いや2000じゃきかないな。当時検討したマンションだけど2500近くのってる 笑

[292: 匿名さん]

>>282 大家奮闘中さん
千桜は全体的に高いね。千代田区優先住戸なら悪くはなかったと思いますが。

[293: 匿名さん]

このスレの初めのほうの情報をうまく纏めてくれる猛者はおらんのか。内容が濃すぎて多岐に渡るため、分析がなかなか難しいw

[294: 匿名さん]

>>293 匿名さん

投資は金儲け、他人はライバル。主観やポジショントークも入るから、多岐に渡る結果となる。他人のまとめなんて当てにしちゃいけません。

[295: 匿名さん]

>>289
えらく高いです田んぼの定借に坪400越えはあり得ません
見込み30万も甘すぎで間抜けレベルです

[296: 匿名さん]

間抜けがいないと売り抜けできません。
家賃収入手放すのがもったいなくて、売らない選択もあるのかな。
有明なんて不便で安いのに、なんで家賃高いんだろうか。

[297: 匿名さん]

>>292 匿名さん

千代田区優先も安くはない。
安いのは目の前が壁の住戸だけでしょ。
あんなの誰が中古で買うのか。

[298: 匿名さん]

>>296 匿名さん
需要があるからでしょ。それと圧倒的な眺望。
新築のベイズより有明の築浅中古の方が賃貸が高いのは、眺望を求めてだと思う。いくら新築でも、外廊下、汚いキャナルの眺望ではそこ迄出せないし、お隣にも賃貸棟あり。空室どっさりではね〜。

[299: 匿名さん]

今度は有明海でも狙ってみるか
初湾岸
しかし新築供給予定がものすごいんだよね
それがネック

[300: 匿名さん]

狙いは馬車道直結タワー。みなとみらいタワーやナブューレみたいに化けるか？！

[301: 匿名さん]

>>300 匿名さん

春日駅直結タワーも狙ってるけど、時間かかってるねー

[302: 匿名さん]

>>299 匿名さん
投資はババ抜き。不動産の諸費用の意味も理解出来ない人に如何に上手いこと言って売り抜けるかですよ。
新豊洲の坪単価500万円で購入者はこの類いか、相続の為に資産の減額を狙ったか、甘言に騙されてババを摑まされたかの何れかだろうね。

[303: マンション検討中さん]

質問です。
銀行住宅ローン貸出基準の年収倍率は賃料収入を合わせた収入で評価されませんでしょうか？
例を挙げると、現在給与収入1000万円で年間返済350万円の住宅ローン保有＆賃料収入が500万円ある場合、確定申告記載の収入1500万円に対する35%として525万円から差し引き175万円分の枠が新たに発生するのか？という質問です。
もちろん同銀行では不可解でしょうから別銀行でです。
お分かりになる方、このスキームを使われている方いましたらお願いいたします。

[304: 匿名さん]

そのような形で収入を評価してくれるところは存在します。評価方法は銀行や会社によりまちまちな感じです。私は賃貸用物件の収入も、年収としてカウントして評価してもらいました。

[305: マンション掲示板さん]

>>304 匿名さん
ご回答ありがとうございます。やはり銀行によりますか。
私も仲介業者から某ネット銀行では賃借契約書があれば既存住宅ローンの返済比率を消し込んで審査されるという話を聞いたのですが、ネットで調べても情報が出ないもので。
私は二軒保有うち一軒賃貸中ですが、三軒目の購入にあたり方策を検討しています。
今後も皆様と情報共有出来ればと思います。

[306: 匿名さん]

４軒保有です

私はアパートローンは基本給与ベースと言われました
不動産収入カウントしてくれる銀行、私も知りたい・・
今度はそこで借りたいｗ

[307: 匿名さん]

>300
私も馬車道は注目してます
でも今タワーまともなのは少ないし皆見てるから
安くはないだろうな

[308: 匿名さん]

馬車道は良さげですよね。浜離宮ほど高くなければ買いたいです。

[309: 匿名さん]

実需で横浜に住みたくはありません。投資なら考えますが、高いだろうからどうかな。

[310: 匿名さん]

>>309 匿名さん

私も同感。
横浜はお洒落で良いのだけれど、東京と比べると刺激が少なくて退屈なのが自分には合わないかな。

[311: 匿名さん]

元々このスレは投資用の話だから、住むことは前提ではないのでは、、

[312: 匿名さん]

でもね。住みたいとこに買うか基本でしょ

[313: 匿名さん]

>>305 マンション掲示板さん
1軒目と2軒目はどのようなローンで買われましたか？
まず2軒目を買うのをどのローン使えば良いのか悩んでいます。

銀行ローン→フラットはあまりよろしくないようなので、悩みどころです…。

[314: 匿名さん]

>>312 匿名さん
もう東京は投資対象として旨みがない所ばかり。
でも馬車道、良いと思うよ。
東京であんな一体型タワマンが出たら是非ほしい。投資どころではなくなりそうな価格になりそうだけど…
たぶんあんな形のものは東京には存在しないよね？ヒルズは賃貸のみだし。

[315: 匿名さん]

>>306 匿名さん
よく給与ベースでタワマン4軒も買えましたねすごい(笑)
結構年数かかったのでは？

返済よほど進んでないと、うち2軒はアパートローンとかで融資受けることになりそうですけどねぇ。

[316: 匿名さん]

私は2軒目は堅実にアパートローンでした。りそな銀行1％台です。ガンガン返済進めてます笑

[317: 匿名さん]

ははは。私も給与ベースで4軒所有。年明けにまた購入予定です。

[318: 匿名さん]

http://sumai.goodnews.jp/mansion/TAY160012/#3

ブリリアマーレ有明
賃料相場は25万くらいでした。
坪単価は安いが、管理費修繕費が4万。

頭金1割いれればROI的には赤坂の物件よりは良さげですかね？

[319: 匿名さん]

>>316 匿名さん
なるほど、堅実ですね。りそな1%で頭金1割でだいたい5%くらいでしょうか？
ガンガン！繰上げ返済しまくりですか(笑)3軒目を買うなら頭金を貯めたほうが手っ取り早そうな気もしますが、年収に組み入れてくれる銀行を見つければ話はまた変わってきますもんねぇ。

[320: 匿名さん]

給与ベースで4軒も持ってる人は年収が凄いんだろうなぁ(笑)
年収2000万なら10倍で2億を5000万を4つ買えますが、1000万ちょいだと、家賃収入をどんどん組み入れていかないと拡大が難しいだろうし3軒目の取得に時間がかかりそうですよね…汗

[321: 匿名さん]

>318

今の都心近郊ではマシではあります
でも有明で倉庫ビューなのと管理費がちょっとな〜
税金入れると月６万超える

実利で４％はかろうじて確保できるかな

[322: マンション検討中さん]

>>320 匿名さん

僕も三軒持ってますけど一軒目は20代での購入でしたよ。バブルがはじけた後で底値と言われて親と共有名義。
で、二軒目は地価が下げ止まらず不動産が底値の時期。
で二軒目を売って三軒目を買おうとしたら銀行が持ったまま貸してくれるというからそのまま借りた。
返済は一軒目の賃料がそのまま二軒分に充当されまもなく二軒目が完済する。
次はオリンピック前に二軒目を手放し、オリンピック後に終の住処を購入する予定。

今のところ何も儲かってないし質素な生活してますよ。

[323: マンション検討中さん]

あ、ただし親兄弟も似たような状況なのでそのうち相続やらなんやらでもう少し増えるかもしれません。

ちなみに年収は嫁と合算しても1200しかないです。
小さめの駅近2LDKは長く持っていても利用価値が高いです。本当は多少不便でも広めの郊外物件に憧れてますがやむなし。

[324: 検討板ユーザーさん]

>>313 匿名さん
メガバンク住宅ローン2つです。頭金をそれなりに入れたので可能でした。
レバレッジ考えると投資用フルローンのほうがいいのかもしれませんが、リスクを考えて低金利でキャッシュフローを生む方法にしました。

[325: 匿名さん]

自分はフルローンです。

[326: 匿名さん]

フルローンの際は、家賃+持ち出しでローンを払う感じですかね、それとも家賃だけでローンを払っている感じですか？

[327: 匿名さん]

もちろん家賃だけでローン払ってますよ。

[328: 住民板ユーザーさん1]

湾岸マンション投資を検討しているものです。
実質利回り５%どこか４%の物件もみつからなく、行き詰まっております。
上ででたブリリアマーレ有明ですが
賃料２５万×１２
管理修繕積立て費４万×１２
固定資産税、都市計画税２０万？
税務上、減価償却やローン金利、その他経費を引けてもせいぜい１００万として課税所得が１２０万
税率三割で３６万課税とすると、実利３.５１%となります。
皆さん持っている利回りの良い物件とはいくらで購入し、賃料いくらの物件なのでしょうか。参考にさせて頂けたら幸いです。

[329: 匿名さん]

>>328 住民板ユーザーさん1さん

投資は個人の金儲け、なので他人はライバル。頼れるのは自分だけ。

[330: 匿名さん]

>>328
私の最優秀物件は港区内陸
新築購入５０００万ちょっとで１０年経って賃料３０万ですね

[331: マンコミュファンさん]

>>328 住民板ユーザーさん1さん
目先の利回りも大切ですが購入タイミングが重要だと思います。

あとは新築しか入居者が現れない物件は避けたほうが良いですよ。つまりロケーションと物件の雰囲気です。タワーは減価償却で考えたら3年から5年でおしまいですが市場価値が衰えなければ借り手は付きますから。

[332: 匿名さん]

>>329
まあまあ、そう言わずに、親切に教えて下さる方もいますし。
ただ常にそういう心構えをしておく必要はありますね。

[333: 匿名さん]

>>324
なるほど、住宅ローンを２つ持つのは、フラットセカンドのような商品がそのメガバンクにあったのですかね？それとも別銀行で？
住宅ローン２つの合計で年収の１０倍ギリギリくらいに抑えた感じでしょうか。

自分結構１つ目でギリギリの枠を使ってしまったので...（年収の８倍くらい？）

どちらにしても自分の信用借り入れ枠を増やすという意味で、金利が低いのと団信が不要な、324さんと同じ？某ネット銀行の住宅ローンに、フラットから一旦借り換えできれば良いかなぁ〜と思ってはいます（苦笑）

[334: 匿名さん]

>>330 匿名さん
羨ましい。
私は5200で賃料25万です。

優秀でない物件はどれくらいですか？

[335: マンコミュファンさん]

優秀も優秀じゃないも積立金と国の税控除がカギですよ。最近の物件だと売り抜けるかそのまま持ち続けるかの分かれ道は5年目と10年目。
昔のはよかったよ。

[336: 大家奮闘中]

そんな抽象的な事より購入額、家賃を聞けば
成功か失敗か大体わかります。
タワマンは維持費が高いので、出口のキャピタルゲイン抜きでは
投資を考えられません。 築10年で半分以上は所有者が変わります。

[337: 大家奮闘中]

複数持つと経費も収入も合算ですから、所得税もケースバイケースで
利益が出過ぎたらまた借入して節税しなければならないし。
固定資産税の軽減が終了した6年目以降に売却は多いと思います。
実際に複数持ってる方は、保有年数はどれくらいですか？

[338: 匿名さん]

>>337 大家奮闘中さん

10年、6年、3年、2年、です。

[339: 通りがかりさん]

>>336 大家奮闘中さん

都内物件は売れなくなっている。築5年から20年までは下がる一方だからね。
しかもここ10年以内の物件は積立金は跳ね上がる一方。
さらに最近の新築は管理費がバカったかい。これからは中古タワーに限る。
昔のタワーは会社の威信をかけて頑丈に建ててある。

[340: 匿名さん]

>>339 通りがかりさん

頑丈ってw。建築技術の進歩は無視または無知ですか？

[341: 大家奮闘中]

>>338 匿名さん

なるほど。私も6年以上はありません。港区内陸などだったら長期で良かったのですが。

[342: 大家奮闘中]

>>339 通りがかりさん

うーん
うーん。タワマン所有した事が無いのかな。
だいたいタワマンの修繕費積立金は五年ごとに倍になり
4倍になります。

[343: 大家奮闘中]

長期修繕計画上、20年で一応頭打ちとしているという意味です。

[344: 匿名さん]

>>343 大家奮闘中さん

やはり、本当に持っている方のおっしゃることの方がリアリティありますよね〜。

[345: 通りがかりさん]

古いのは積立金が固定なため倍々にはなりませんよ8000円とか12000円とかお手頃価格で固定されてます。ちなみにイマドキのは30年計画でエレベーターを含めて大規模を二回やる計算。

つまり自分が住む前提なので売る気なら5年以内、長くて10年しか住めない。
ネックは嫁さんが気に入ったの気に入らないのと損得抜きでうるさいことと各種住所登録の変更です。

[346: 匿名さん]

シテイータワー有明、8階、北西方向、オーナーチェンジ物件。3850万円。管理費と修繕積立金約2万円。
アリーナ建設確定なので買いでしょうか。交渉の余地あれば買おうかな。

[347: 検討板ユーザーさん]

48.86㎡で賃料17.2万円の表面利回り5.36%ですか。
平米賃料3000円が妥当なはずなので、AD積んでたのかもしれませんね。

[348: 通りがかりさん]

>>333 匿名さん
赤青緑のうち二行で通常の住宅ローンです。
返済比率はそんな感じです。
三軒目でネット銀行が使えればいいなと考えていますが駄目ならフラットかなと。
それ以前に投資適格物件を探すのが大変ですが。

[349: 匿名さん]

>>347
単純に坪単価でいっても坪２６０万では全然魅力ないですよね
投資なんですから買えなくても良いんです
強気でいきましょう

[350: 匿名さん]

>>340
１０年前より進歩してます？

免震、制振の技術には多少見るべき点あるかもしれませんが
むしろコストダウンで退化していると感じます