[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。

現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。


[スムログ 関連記事]
お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
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[161: 匿名さん]

やっぱり現金は残した方がいいと思いますよ。頭金1200万円も出すのは勿体無い。

[162: 匿名さん]

>>160 匿名さん
諸費用込みでしか借りたことないのですが、昔買った不動産の返済がかなり進んでいて、その担保余力内であれば借りられるんです。都心タワマンは評価が低いので、色々な物件との組み合わせは重要です。

[163: 匿名さん]

>160
二割は多いですね
勿論個人差有りますがもったいない気がします
ORIXとかでも1割で大丈夫なはずですが

あとは162さんもいってますが担保力あれば
持物件抵当に入れて諸費用込みのフルローンも可能

[164: 名無しさん]

1軒目は住宅ローンでそのまま住み続けて、2軒目を投資用でフラット活用すること出来るんですか？

[165: 匿名さん]

フラット35セカンドハウスね
グレーなやつですがあからさまに投資といったらダメです
セカンドの理由づけ必要

[166: 匿名さん]

>>162 匿名さん
なるほど素晴らしい…！
担保力はどの辺が強いですか？
自分はローン残債ある港区湾岸タワマン1つに、地方の駅近の安めの区分2つのみです。

担保力が強いのは、どのへんなんでしょう？やはり1棟マンション？

[167: 匿名さん]

>>163 匿名さん

>>163 匿名さん
そうですね。出来れば現金(といっても換金できる資産)は持っておきたいですね。不動産屋さんでチラっと聞いただけなので、見立て違うかもしれません。

近々銀行さんに直接相談しにいこうと思ってます。

みなさんはどの銀行さんがオススメですか？スルガ使ってる方とかいるのかなぁ。

[168: 匿名さん]

>>162 匿名さん
不動産の担保って見えないデータだから難しいですよねぇ。例えば月島駅直結のタワマン5000万強44m2の返済が半額くらい返済出来ているとすると、担保力としてはどれくらいなのでしょうか？単純に5000万の半分の2500万といった感じでしょうか？

[169: 匿名さん]

>168
銀行は第２抵当ほとんど評価しません
その条件だとほとんどゼロでしょう

[170: 匿名さん]

>167
スルガしか引けない人は投資はしないほうが賢明です

[171: 匿名さん]

162さんの担保余力というのは、同じ銀行と継続取引していて、そこから次の融資を受ける場合のことでしょうね。継続取引だと信用もあり、いわゆる2番抵当とは違うので、担保枠を利用できます。単に物件評価額の余りがいくらと言う見方は銀行はしないですね。

[172: 匿名さん]

>166
銀行はご存じのように土地がだいすきです
ローン中の湾岸区分と安めの区分では残念ながら担保力ありません

[173: 匿名さん]

>>170 匿名さん
スルガは怖いイメージしかないですねww
私はみずほですが、皆さんはどこをメインバンクとして取引きされていますか？

[174: 匿名さん]

>>166 匿名さん
担保評価は路線価を基準にしているかと思います。なので、路線価と販売価格が変わらない物件を持つことが時には意味があります。地域は都下の方が見つかりやすいです。ただし、相続税対策にはとっても不向きです。

[175: 匿名さん]

私は新生銀行が好きです

[176: 匿名さん]

>>174 匿名さん
その頃には全ての資産をタワマンに変えれば相続税対策は万事◎

[177: 匿名さん]

銀行は金利が低いとこがいいです。スルガが低ければスルガでもいい。

[178: 匿名さん]

銀行は、他はどこから借りているかも見ます。大手行がそろっているとそれなりの属性と思われますし、そうでないと、みたいな感じです。やはり横並びなんですよ。悲しいかな。

[179: 匿名さん]

規模が大きくなって、アパート10棟とかになると個人の属性なんて関係なくなるよ。属性が良いと借りやすいことは否定しないけどね。

[180: 匿名さん]

アパートローンではなくプロパーで借りるなら、担保の評価額と何億借りてくれているかで属性を判断してるんじゃないかな。

[181: 匿名さん]

スレの湾岸複数所有の人っているの？
良く分からないから、不動産投資をしている人は自分の
ポートフォリオを言いませんか？

賃貸中
都心ターミナル駅 築 12 年 区分 70平米
山手線内側 築浅 タワー コンパクト
郊外 戸建

売却済み
山手線内側 区分
郊外アパート

[182: 名無しさん]

アパートとタワマン区分ならどっちが担保力ありますか？

[183: 匿名さん]

土地があるアパートに決まっているのでは？

[184: 匿名さん]

>>183 匿名さん
惜しい。退去したら空室率100%の区分よりアパートの方が収益の確保が容易なので、アパートの方が掛け目が高いのです。
でも、担保掛け目と将来の資産価値は違うのでポートフォリオを組むことが大切になりますね。
アパートの積算価値はかなり厳しいことが多いと思いますよ。

[185: 匿名さん]

惜しかった。残念。というかあなたの言うことは正しいの？

[186: 匿名さん]

あなたのポートフォリオと何年投資してるか教えてください。

[187: 匿名さん]

このスレは本当に勉強になります。先輩方、今後ともご教示のほどよろしくお願い致します。

[188: 匿名さん]

181です。

投資歴 10年
スレの湾岸複数所有の人っているの？
良く分からないから、不動産投資をしている人は自分の
ポートフォリオを言いませんか？

賃貸中
都心ターミナル駅 築 12 年 区分 70平米
山手線内側 築浅 タワー コンパクト
郊外 戸建

売却済み
山手線内側 区分
郊外アパート

[189: 匿名さん]

テンプレート

投資歴

賃貸中物件

売却済物件
を述べてから発言お願いします。

これからの方は無しと記載してください。

[190: 匿名さん]

>>189 匿名さん
スレ主？

[191: 匿名さん]

すみません。SNSみたいに裸にならないとお話出来ないのなら撤退します。これまではいい感じだったんですけどね。残念です。

[192: 匿名さん]

>>191 匿名さん
スレ主？

[193: 匿名さん]

>>192 匿名さん
191は、ただの参加者、しがないサラリーマンでした。

[194: 匿名さん]

私も撤退しますね、記載を強制されるのは少し違和感がありました。最初はここは良いスレだったと思うんですけどね。

[195: 匿名さん]

>>193 匿名さん
正直、あなたは不要でしたね。参考になることはないでしょう。

[196: 匿名さん]

>>191 匿名さん

スレ主です！
自分は全然です。湾岸に1つめを2年前に購入しただけです>< しかもまだ賃貸出してません><

2件目の打診に月島にいってきたものです。今日時間あるから銀行いってこようかな。

すでに3つ所有してるとのことですが、お住まいは賃貸物件でしょうか？

今後ともよろしくお願いします♪

[197: 匿名さん]

>>194 匿名さん
あれwスレ主ですが、ここは匿名掲示板ですし、記載したくない方は記載しなくても大丈夫ですよ！

複数持ちの方は少ないと思うので、湾岸に1つだけ所有な僕は沢山勉強させていただいています。同じような方も沢山いると思いますし、玄人さんにも為になる話もあるはず、確かにポートフェリオは分かったほうが話しやすいけどあくまで匿名なのでそこは自由にしてもらえれば良いと思います( ･ᴗ･̥̥̥ )w

このスレのような情報源、たぶん今はどこにもないですよね？自分で立てといてここは貴重な場所だよなぁ〜と思い始めています( ･ᴗ･̥̥̥ )w

色んな方が集まるので、色んな意見あると思いますが自由に書き込める場であれたら嬉しいです！これからも楽しくよろしくお願いします✩°｡⋆⸜(* ॑꒳ ॑* )⸝

[198: 匿名さん]

たぶんポートフェリオを言うのを嫌がる方もいるので、話の中でだいたい目星をつけると良いですかね

少なくとも4〜5人は3〜4個持ちの方がいらっしゃいます。>>189のテンプレを特段使わなくとも、スレを1から読むと参加者のポートフェリオがだいたい分かりますよ〜。

自分のを言っても良いよという方は、>>181さんが書いてくれた>>189のテンプレを使えばいいかな？と思います！

[199: 匿名さん]

>>196 匿名さん
寝ぼけてて自分のポートフェリオ間違えましたw

湾岸1つ所有>居住中で賃貸出すか悩み中
地方の平成築区分を2個所有賃貸中

売却はなし


今後は
タワマン最低もう2個ほしい
タワマンをローンで買うか、築古区分を買い進めてくかどちらが良いか悩み中でこのスレ立てしてみた

です♪

[200: 匿名さん]

私はタワマン二つ所有で片方賃貸で片方に居住中です。
居住中のタワマンの売却検討中です。
両方所有して2年程度ですが、着実に残債が減っているの見ると安心しますね。

[201: 匿名さん]

>>179 匿名さん
タワマン区分10個でも個人の属性関係なくなりますかね？wアパートが有利な面、タワマン区分が有利な面と色んな側面がありますよねぇ。

[202: 匿名さん]

タワマン区分は10戸も買えないと思います。メガ大家さん目指すなら土地付きのアパートしかないかと。

[203: 匿名さん]

メガ大家さんは憧れるけどアパートは地震倒壊リスクがありすぎるから手出し出来ないなぁ。このスレの参加者はそういう事も加味してタワマン区分を検討してると思う。
タワマン区分の買い進め10個も買えないのであれば、いったい何個くらいが限界なんだろう？

[204: 大家 奮闘中]

181です。
ありがとうございます。
世の中には凄腕もいるようですが、このスレはサラリーマンが
奮闘中という感じの方が多いですね〜 よろしくです。
一般的な不動産話しは抽象的になり過ぎて、つまらんです。
これからポートフォリオをどうするか、考えていきたいです。
自分は昨年からの売却で賃料プラス30%のキャピタルゲインを
得られました。 今は賃貸です。家賃がもったいないのが悩ましい。

[205: 大家奮闘中]

私の他に参加者は 今のところ こんな感じですかね。

200さん タワー ２つ (居住と賃貸)
199さん 湾岸タワー (居住)と 地方区分2
ベテランさん ムサコ、名古屋、都心タワー など 複数持ち

[206: 匿名さん]

>>203 匿名さん

よく言われるのが年収の10倍程度。年収1000万円だったら1億円。年収2000万円だったら2億円。2億円でも4つ程度が限度でしょうか？

[207: 検討板ユーザーさん]

>>206 匿名さん
200です。ほぼぴったりと当たっていて怖いくらいですね。私もちょうど合算して10倍弱くらいです。今の金利なら通常ローンとフラット合わせて15倍くらいなら貸し出してもらえそうですが。

[208: 匿名さん]

>>207 検討板ユーザーさん
順番としてはやはり
通常ローン→フラットローン→アパートローン

この順番が一番パフォーマンス良いんですかね？
1つめフラットで借りちまったよう…orz

[209: 匿名さん]

>>206 匿名さん
なるほど、アパートだと10倍以上3億の壁も越えれるらしいけどそれはキャッシュフローのお陰なんですねぇ

アパートでメガ大家になってからタワマンも買い出したようなツワモノはいないのかなw

[210: 匿名さん]

>>209 匿名さん
メガ大家かな？
タワマンを投資物件として買う理由はないです。買うなら実需。

[211: 口コミ知りたいさん]

>>210 匿名さん
投資の目的によるのでは？
投資物件として購入してから空室の時に売却するとタワマンは一般には買値より高く売れます。本当は家を引っ越してから実需で売却すると譲渡税かからないけど。

[212: 匿名さん]

住居用の3000万控除は大きいですよ

[213: 匿名さん]

>>211 口コミ知りたいさん
OC物件を買って退去したら売却するのは、タワマンでわざわざやる必要もないでしょ。相続税対策と競合するし。

[214: 匿名さん]

大阪で販売中のタワマンで投資用で利回りお買い得な物件あれば教えて頂けますか？

出来れば共用施設が豪華なところが良いです。
よろしくお願いいたします。

[215: 匿名さん]

そういえば都内のタワマンの参考ランク表は初めのほうに書き込みあったけど、大阪や名古屋他、地方のは無いね

誰か詳しい方いればなぁー

[216: 匿名さん]

タワマン揃えたのは自分でも住みたい所って基準だったからかな

安いボロアパート買って生活保護者に貸し出すみたいな
投資は自分の道徳というか趣味にあわなかった
青臭いですが、、、

[217: 匿名さん]

>>216 匿名さん

すげー分かりますww
一度住んでみたりしました？
それともすぐ貸したのかな。

[218: 匿名さん]

わかります。
ビンボー人に貸すと精神衛生上よくない。 タワマンは
初心者向き。湾岸タワーは暴落しそうですが、売らないのはなぜ？

[219: 匿名さん]

>>218 匿名さん

円安に戻ってるし持ち直すんじゃない？

[220: 匿名さん]

>>216 匿名さん

ボロマンでも、OCで4000万で買って25万で貸してるよ〜。湾岸じゃなくて、山手線駅徒歩3分の65m2ですけど。生活保護は無理だねぇ。

[221: 匿名さん]

>>220 匿名さん
いま同じ物件買うと、いくらくらいで買えるかな？(笑)

[222: 匿名さん]

湾岸のタワマン一部屋、京都の大規模マンション一部屋所有、自宅は戸建です。
ここまでするのに約30年間かかりました。負債はなし。
次購入予定は豊洲の投球開発の大規模タワーマンションの高層階です。

[223: マンコミュファンさん]

>>222 匿名さん

負債なしだと税金大変ではないですか？
税金対策をされてますか？

[224: 匿名さん]

>>221 匿名さん
リーマンの高い時に買ったから、それから築年数もたってるし今とそんな変わらないと思うよ。ホントボロで総戸数８戸でエレ無し。でも立地は最高。本当はすでに４戸買って最終的に全部買うつもり。

[225: 匿名さん]

自宅は妻名義に変えました。
2部屋の賃貸は管理費、修繕積立金を私持ちで、各19.10万円で貸してます。
この他の費用は毎年の固定資産税と、管理会社に毎月支払う諸費用だけですから、残金は丸々現金収入です。
その他に掛かる費用は賃貸人の転出時の室内のクリーニング等の諸費用は別途必要です。
唯区分所有は空室リスクが常に伴いますので、購入時には駅近「5分以内」と高層、眺望を重視して少々割高でも良いと思い購入しました。
私の場合将来の年金が約25万円ですので、これに家賃収入の24万円を加えた額が年金支給時の実質の生活費となります。

[226: マンコミュファンさん]

>>225 匿名さん
各19万円を賃貸したことの所得に対する所得税はかかりますよね？
奥様が他に収入ないとして所得税は50万円
ぐらいかかるきがしますが、減税はとくにしていない？

[227: マンコミュファンさん]

50万円もかからないかも分からないですが。。

[228: 匿名さん]

>>217
純粋投資は一軒だけです
後は居住経験あり(計４）
湾岸は持ってません
湾岸はこれから潜在新築供給10000戸ぐらいあるので
リスキーかなと思ってます

[229: 匿名さん]

>>226 マンコミュファンさん
妻は年収約600万円です。
孫の教育資金1500万円を一括贈与しました。
その他、妻、子2人に毎年100〜110万円の範囲で経年贈与をてします。もう5年目ですね。
経年贈与はその都度、贈与関係の書類を作成してそれぞれ、交換してます。
所得税の額は勘弁して下さいね。

[230: 匿名さん]

>>220
OCってなに？

[231: 匿名さん]

オーナーチェンジ

[232: 匿名さん]

>>230 匿名さん
ググッたらわかるやん(笑)

[233: 匿名さん]

十年ちょっと前に買ったマンション(山手線内側 駅6分 ローン済み)は定借で賃貸中。
現在は港区内陸タワーマンションに居住中。住宅ローンどっさりあり。
当初は単純な売却買い替えのつもりだったが、1軒目のマンションが意外と高く貸せるとわかり、
賃貸収入＝ローンでバランスが取れました。
住宅ローンは低利だし、ローン控除も受けられ、不動産所得見合いの税金ともほぼ同じ。
結果的に変形の不動産投資みたいなことになりました。
悩んでいるのは、1軒目のマンションの売り時でしょうか。今だったら買ったときよりも
2割くらい高く売れるので、2軒目のローン返済に充てるのがよいのか、先々も資産価値が
大きく下がらない前提で賃貸に出し続けるのか、、、
しかし、はじめてしまったことなので、税金の事もあり3年は続けないとややこしいことに
なるので、五輪の前後でもういちどみなおしです。

[234: 匿名さん]

>>233 匿名さん
いま2件目の港区内陸を買ってそこに住んでる感じですか？
まさに自分にも出来そうなのですが、1件目を貸してから1〜2年は貸して年収を上げてから次の物件を買った感じですか？その間は賃貸で我慢？
2件目はフラットセカンド使ったのですか？

[235: 匿名さん]

初めに書き込んでた諸先輩がたには個別に聞いたのですが、最近書き込んでくれてる先輩方にも資金計画というか、買い進める時のコツみたいなのをおしえて頂けたら嬉しいです。

住宅ローン→アパートローン
住宅ローン→フラット→アパートローン
フラット→フラットセカンド

頭金は貯めたのかフルで引いたのか、属性にもよると思いますが様々なパターンがあると思うので、初心者の背中を押す意味でもその辺りを教えで頂けたら初心者スレ主としても嬉しい限りです(´・ω・`)

[236: 匿名さん]

もっと稼いでいる人の話を聞きたいけど、そんなのは、ほぼ業者みたいな人になってしまうのかな。

[237: 匿名さん]

>>236 匿名さん
稼いでる人はメインの投資でタワマン複数はやらないのでは？利回りは良くないですからね。ここは資産性重視。

[238: 匿名さん]

空中族、で稼いだ人たちはタワマンの買い替えですけどね。タワマン4戸目の私を含めて。

[239: 匿名さん]

タワマン投資の人はRC１棟ものでガツガツいく人より
弱気で安全志向の給与所得者に向いてます
私もその１人

港区内陸タワマンで初めてマンションを買い
引越などをトリガーに売らずに買い増した結果、１１年で４戸

今頃になって１棟ものに興味が沸き
遅きに失したか、これからでもできるか
と迷っている所です

[240: 匿名さん]

>>239 匿名さん
確かに4つもてば80〜100万弱は見込めますね。ローンはまだ余ってるでしょう？買いましを狙っていますか？それとも売却して1棟を狙う？

[241: 匿名さん]

タワマン4つ持ちですか。
売らずに持っててすごいな。
昨年買ったタワマンもう売却しようか迷い中
やっぱり低層はもう住めませんか？

[242: 匿名さん]

買いましする人は一度賃貸に出して、自分も賃貸に住んでから年収上げて次の物件購入？

それともそのまま住み替え？

[243: 匿名さん]

>>238 匿名さん
もう今から買い換えは厳しいでしょー
タワマン4戸目で、買い換えだから今は1つ所有ですか？

[244: 匿名さん]

>>241
一つはタワーじゃないです

私の場合
住宅ローン(完済、賃貸)=>住宅ローン、居住=>アパートローン、賃貸=>現金一括、賃貸
です
最後は小さめなのでなんとかなりました
ただ、キャッシュがなくなって今後の展望は厳しいかも
賃貸住まいは無駄なので一度もやってないですね

今後は２つの担保で勝負（笑）

[245: 匿名さん]

>>244 匿名さん
1つめ完済してるのは凄い！11年でそれは早すぎるw完済してから2つ目にいったんですか？それとも暫くは住宅ローン2つは並行なのかな(セカンドローンとか？)

いまは2つ目に住んでる感じなんですね。4つ目がタワマンじゃない感じですかね。

2つの担保を使えばまた1棟マンションなどの購入でまた資産拡大できそうですけど、3つを賃貸に出して1つ完済済みなら、既にいまでも月30万くらいはCF出てるのでは？

[246: 匿名さん]

>>239 匿名さん
熊本みたいな地震で1棟マンションの半壊全壊認定なんて受けたらローンなくても破産しそう。今の時点からわざわざ危険方面にいかなくても良いのでは…ww

[247: 匿名さん]

>>241 匿名さん
よっぽど利益でないと1年で売却はトントンか手数料分損しそう。賃貸して買いましのほうが未来みえそうでは無いですか？

[248: 匿名さん]

>>246 匿名さん
それが心配なら湾岸なんか買わんでしょー。

[249: 匿名さん]

>>246 匿名さん
築古のアパートだと更地にした方が高く売れるなんてよくあること。外壁にヒビが入ったタワマンより、よっぽど高く売れるかと。

[250: 大家奮闘中]

>>247 匿名さん
2000万プラスで売ろうかどうか迷い中です。

[251: 匿名さん]

マンションの購入はそれでも基本を外さなければそこそこ下値で買える。
でも売る時は物凄く難しい。先日やっと築2年のマンションを売ったがほぼ買値でした。
購入までの諸費用他に、買わなかったら支払う賃貸料を引いてやっとトントンでした。甘くなかったです。

[252: 匿名さん]

短期売買は難しいでしょ
諸経費、仲介料、税金　馬鹿になりません

最低5年は持つ覚悟でやってます

[253: 匿名さん]

>>252 匿名さん
そうですね。利益が出たときの税率も違うしね。

[254: 大家奮闘中]

私の場合、2004年、2010年、2015年に買っているのですが、幸い大幅プラスです。
新築は即日完売になる人気物件じゃないと、リスクがあると思います。
251さんは二年間家賃と購入、売却にかかる手数料がトントンだったという事ですか。 一軒しか持ってないと、どうしても売り急いでしまいますよね。これからは安い時に、ちょっと勇気を出して数軒買い増ししようと思います。

[255: 匿名さん]

>>254 大家奮闘中さん
ぜんぶ抽選の物件買ったんですか？
2015年だと、GFTやスカイズくらいしか含み益ある物件の記憶がない…(湾岸限定の知識ww)

[256: 匿名さん]

ちょうど2年前に買った3億の一棟マンション、今なら5億でも買手いそう。

[257: 匿名さん]

>>256 匿名さん
水戸大家さんのメルマガによると先月今月あたりから収益不動産の価格すごい下がってるらしいけど、もうその価格で売れないのでは…

[258: 匿名さん]

>>257 匿名さん
どうでしょうね。豊洲に300万とか付いてる時代なら5億は固いとおもう。

[259: 匿名さん]

>>252 匿名さん
5年持ってても今の相場じゃ賃貸に出しても、毎年の4%の減価償却の方が大きいからリスクは更に大きくなりますよね。また初期費用、固定資産税などはいつ売ってもおなじではありませんか。また税金は譲渡利益に掛かるんですよね。今売って利益が出るのは直近では平成13年初期引き渡しの一部しかあり得ませんね。

[260: 匿名さん]

>>258 匿名さん

2年前も豊洲は300万ついてましたが…？w