[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。

現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。


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[161: 匿名さん]

やっぱり現金は残した方がいいと思いますよ。頭金1200万円も出すのは勿体無い。

[162: 匿名さん]

>>160 匿名さん
諸費用込みでしか借りたことないのですが、昔買った不動産の返済がかなり進んでいて、その担保余力内であれば借りられるんです。都心タワマンは評価が低いので、色々な物件との組み合わせは重要です。

[163: 匿名さん]

>160
二割は多いですね
勿論個人差有りますがもったいない気がします
ORIXとかでも1割で大丈夫なはずですが

あとは162さんもいってますが担保力あれば
持物件抵当に入れて諸費用込みのフルローンも可能

[164: 名無しさん]

1軒目は住宅ローンでそのまま住み続けて、2軒目を投資用でフラット活用すること出来るんですか？

[165: 匿名さん]

フラット35セカンドハウスね
グレーなやつですがあからさまに投資といったらダメです
セカンドの理由づけ必要

[166: 匿名さん]

>>162 匿名さん
なるほど素晴らしい…！
担保力はどの辺が強いですか？
自分はローン残債ある港区湾岸タワマン1つに、地方の駅近の安めの区分2つのみです。

担保力が強いのは、どのへんなんでしょう？やはり1棟マンション？

[167: 匿名さん]

>>163 匿名さん

>>163 匿名さん
そうですね。出来れば現金(といっても換金できる資産)は持っておきたいですね。不動産屋さんでチラっと聞いただけなので、見立て違うかもしれません。

近々銀行さんに直接相談しにいこうと思ってます。

みなさんはどの銀行さんがオススメですか？スルガ使ってる方とかいるのかなぁ。

[168: 匿名さん]

>>162 匿名さん
不動産の担保って見えないデータだから難しいですよねぇ。例えば月島駅直結のタワマン5000万強44m2の返済が半額くらい返済出来ているとすると、担保力としてはどれくらいなのでしょうか？単純に5000万の半分の2500万といった感じでしょうか？

[169: 匿名さん]

>168
銀行は第２抵当ほとんど評価しません
その条件だとほとんどゼロでしょう

[170: 匿名さん]

>167
スルガしか引けない人は投資はしないほうが賢明です

[171: 匿名さん]

162さんの担保余力というのは、同じ銀行と継続取引していて、そこから次の融資を受ける場合のことでしょうね。継続取引だと信用もあり、いわゆる2番抵当とは違うので、担保枠を利用できます。単に物件評価額の余りがいくらと言う見方は銀行はしないですね。

[172: 匿名さん]

>166
銀行はご存じのように土地がだいすきです
ローン中の湾岸区分と安めの区分では残念ながら担保力ありません

[173: 匿名さん]

>>170 匿名さん
スルガは怖いイメージしかないですねww
私はみずほですが、皆さんはどこをメインバンクとして取引きされていますか？

[174: 匿名さん]

>>166 匿名さん
担保評価は路線価を基準にしているかと思います。なので、路線価と販売価格が変わらない物件を持つことが時には意味があります。地域は都下の方が見つかりやすいです。ただし、相続税対策にはとっても不向きです。

[175: 匿名さん]

私は新生銀行が好きです

[176: 匿名さん]

>>174 匿名さん
その頃には全ての資産をタワマンに変えれば相続税対策は万事◎

[177: 匿名さん]

銀行は金利が低いとこがいいです。スルガが低ければスルガでもいい。

[178: 匿名さん]

銀行は、他はどこから借りているかも見ます。大手行がそろっているとそれなりの属性と思われますし、そうでないと、みたいな感じです。やはり横並びなんですよ。悲しいかな。

[179: 匿名さん]

規模が大きくなって、アパート10棟とかになると個人の属性なんて関係なくなるよ。属性が良いと借りやすいことは否定しないけどね。

[180: 匿名さん]

アパートローンではなくプロパーで借りるなら、担保の評価額と何億借りてくれているかで属性を判断してるんじゃないかな。

[181: 匿名さん]

スレの湾岸複数所有の人っているの？
良く分からないから、不動産投資をしている人は自分の
ポートフォリオを言いませんか？

賃貸中
都心ターミナル駅 築 12 年 区分 70平米
山手線内側 築浅 タワー コンパクト
郊外 戸建

売却済み
山手線内側 区分
郊外アパート

[182: 名無しさん]

アパートとタワマン区分ならどっちが担保力ありますか？

[183: 匿名さん]

土地があるアパートに決まっているのでは？

[184: 匿名さん]

>>183 匿名さん
惜しい。退去したら空室率100%の区分よりアパートの方が収益の確保が容易なので、アパートの方が掛け目が高いのです。
でも、担保掛け目と将来の資産価値は違うのでポートフォリオを組むことが大切になりますね。
アパートの積算価値はかなり厳しいことが多いと思いますよ。

[185: 匿名さん]

惜しかった。残念。というかあなたの言うことは正しいの？

[186: 匿名さん]

あなたのポートフォリオと何年投資してるか教えてください。

[187: 匿名さん]

このスレは本当に勉強になります。先輩方、今後ともご教示のほどよろしくお願い致します。

[188: 匿名さん]

181です。

投資歴 10年
スレの湾岸複数所有の人っているの？
良く分からないから、不動産投資をしている人は自分の
ポートフォリオを言いませんか？

賃貸中
都心ターミナル駅 築 12 年 区分 70平米
山手線内側 築浅 タワー コンパクト
郊外 戸建

売却済み
山手線内側 区分
郊外アパート

[189: 匿名さん]

テンプレート

投資歴

賃貸中物件

売却済物件
を述べてから発言お願いします。

これからの方は無しと記載してください。

[190: 匿名さん]

>>189 匿名さん
スレ主？

[191: 匿名さん]

すみません。SNSみたいに裸にならないとお話出来ないのなら撤退します。これまではいい感じだったんですけどね。残念です。

[192: 匿名さん]

>>191 匿名さん
スレ主？

[193: 匿名さん]

>>192 匿名さん
191は、ただの参加者、しがないサラリーマンでした。

[194: 匿名さん]

私も撤退しますね、記載を強制されるのは少し違和感がありました。最初はここは良いスレだったと思うんですけどね。

[195: 匿名さん]

>>193 匿名さん
正直、あなたは不要でしたね。参考になることはないでしょう。

[196: 匿名さん]

>>191 匿名さん

スレ主です！
自分は全然です。湾岸に1つめを2年前に購入しただけです>< しかもまだ賃貸出してません><

2件目の打診に月島にいってきたものです。今日時間あるから銀行いってこようかな。

すでに3つ所有してるとのことですが、お住まいは賃貸物件でしょうか？

今後ともよろしくお願いします♪

[197: 匿名さん]

>>194 匿名さん
あれwスレ主ですが、ここは匿名掲示板ですし、記載したくない方は記載しなくても大丈夫ですよ！

複数持ちの方は少ないと思うので、湾岸に1つだけ所有な僕は沢山勉強させていただいています。同じような方も沢山いると思いますし、玄人さんにも為になる話もあるはず、確かにポートフェリオは分かったほうが話しやすいけどあくまで匿名なのでそこは自由にしてもらえれば良いと思います( ･ᴗ･̥̥̥ )w

このスレのような情報源、たぶん今はどこにもないですよね？自分で立てといてここは貴重な場所だよなぁ〜と思い始めています( ･ᴗ･̥̥̥ )w

色んな方が集まるので、色んな意見あると思いますが自由に書き込める場であれたら嬉しいです！これからも楽しくよろしくお願いします✩°｡⋆⸜(* ॑꒳ ॑* )⸝

[198: 匿名さん]

たぶんポートフェリオを言うのを嫌がる方もいるので、話の中でだいたい目星をつけると良いですかね

少なくとも4〜5人は3〜4個持ちの方がいらっしゃいます。>>189のテンプレを特段使わなくとも、スレを1から読むと参加者のポートフェリオがだいたい分かりますよ〜。

自分のを言っても良いよという方は、>>181さんが書いてくれた>>189のテンプレを使えばいいかな？と思います！

[199: 匿名さん]

>>196 匿名さん
寝ぼけてて自分のポートフェリオ間違えましたw

湾岸1つ所有>居住中で賃貸出すか悩み中
地方の平成築区分を2個所有賃貸中

売却はなし


今後は
タワマン最低もう2個ほしい
タワマンをローンで買うか、築古区分を買い進めてくかどちらが良いか悩み中でこのスレ立てしてみた

です♪

[200: 匿名さん]

私はタワマン二つ所有で片方賃貸で片方に居住中です。
居住中のタワマンの売却検討中です。
両方所有して2年程度ですが、着実に残債が減っているの見ると安心しますね。

[201: 匿名さん]

>>179 匿名さん
タワマン区分10個でも個人の属性関係なくなりますかね？wアパートが有利な面、タワマン区分が有利な面と色んな側面がありますよねぇ。

[202: 匿名さん]

タワマン区分は10戸も買えないと思います。メガ大家さん目指すなら土地付きのアパートしかないかと。

[203: 匿名さん]

メガ大家さんは憧れるけどアパートは地震倒壊リスクがありすぎるから手出し出来ないなぁ。このスレの参加者はそういう事も加味してタワマン区分を検討してると思う。
タワマン区分の買い進め10個も買えないのであれば、いったい何個くらいが限界なんだろう？

[204: 大家 奮闘中]

181です。
ありがとうございます。
世の中には凄腕もいるようですが、このスレはサラリーマンが
奮闘中という感じの方が多いですね〜 よろしくです。
一般的な不動産話しは抽象的になり過ぎて、つまらんです。
これからポートフォリオをどうするか、考えていきたいです。
自分は昨年からの売却で賃料プラス30%のキャピタルゲインを
得られました。 今は賃貸です。家賃がもったいないのが悩ましい。

[205: 大家奮闘中]

私の他に参加者は 今のところ こんな感じですかね。

200さん タワー ２つ (居住と賃貸)
199さん 湾岸タワー (居住)と 地方区分2
ベテランさん ムサコ、名古屋、都心タワー など 複数持ち

[206: 匿名さん]

>>203 匿名さん

よく言われるのが年収の10倍程度。年収1000万円だったら1億円。年収2000万円だったら2億円。2億円でも4つ程度が限度でしょうか？

[207: 検討板ユーザーさん]

>>206 匿名さん
200です。ほぼぴったりと当たっていて怖いくらいですね。私もちょうど合算して10倍弱くらいです。今の金利なら通常ローンとフラット合わせて15倍くらいなら貸し出してもらえそうですが。

[208: 匿名さん]

>>207 検討板ユーザーさん
順番としてはやはり
通常ローン→フラットローン→アパートローン

この順番が一番パフォーマンス良いんですかね？
1つめフラットで借りちまったよう…orz

[209: 匿名さん]

>>206 匿名さん
なるほど、アパートだと10倍以上3億の壁も越えれるらしいけどそれはキャッシュフローのお陰なんですねぇ

アパートでメガ大家になってからタワマンも買い出したようなツワモノはいないのかなw

[210: 匿名さん]

>>209 匿名さん
メガ大家かな？
タワマンを投資物件として買う理由はないです。買うなら実需。