投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。
現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。
なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。
[スムログ 関連記事]
お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
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[スレ作成日時]2016-12-04 12:29:24
＼専門家に相談できる／
[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入
| No.151 |
by 匿名さん 2016-12-12 07:31:11
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削除依頼
149さんは、湾岸タワーを売却させたい不動産業者？
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| No.152 |
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| No.153 |
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| No.154 |
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| No.155 |
このスレにもよく分からないネガが湧いてきたね
湾岸だけじゃなく内陸などのタワマンも含めた内容になっているんですがろくすっぽ読みもせずに投稿しているんでしょうねぇ。 |
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| No.156 |
せっかく良いスレだったのに、、、勿体無い。
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| No.157 |
「利確していない」とか「湾岸タワー持ち」とか、これまでの議論をまったく読んでおられないようですね。
繰り返しになりますが、キャッシュフローがプラマイゼロだとしても、取得価格が維持できる可能性さえ高ければ、投資としては内部成長を実現している、つまりローン元本の返済分は利益が出ている訳ですから、十分成り立っているのです。 取得価格が維持できる可能性が高そうな不動産は何か、という観点から、都心・港区・タワーやそれ以外、などの話が展開してきました。 積算価値の見込めない一棟アパート投資の目線からは、利確しないと不安、という心理が働くのは、わからないでもありません。 しかし、ここで話をされている方々はかなり違う目線で不動産を見ておられると思います。どういう観点で、現在の市況なり経済状況なり、あるいは長期目線の投資機会なりを見ているか、そういう情報共有の場でありたいですね。 |
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| No.158 |
いま買って10年後に同じ価格で売却できる首都圏の物件ってあるんですかね？都内勤務なので都内か神奈川ぐらいでそんな物件あれば購入したい！
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| No.159 |
>>157 匿名さん
この辺りのネガはスルーしてもよさそうですね(笑)対応してあげるとはかなりお優しい方だとお見受けしますw 見た感じだと、タイトルだけしか見ていないようなので。それにしてもなぜタイトルに湾岸とついているのか…謎ですね…スレ説明部分に湾岸の文字が全くない(笑) |
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| No.160 |
先日2件目として、某地下鉄徒歩1分で5000万強のタワマンを見てきました。例の2路線直結の物件ですね(笑)
物件価格の2割を頭金、諸費用も込みで1200万ほどの頭金が必要との事。この物件は相場から安めなので家賃は20万強とれるようで、表面はだいたい5%との事でした。ローンや管理費、固定資産税を引いた手残りは年50万強と計算できるので、ROIは4%ほどになります。頭金2割入れないと1%台では貸してくれないみたいですね。 頭金は払おうと思ったら払えるのですが、これだと2件目買うにしても1000万必要なので、1件目の手残り＋自分でも3〜4年がっつり貯金しないといけなくなりますね…。 都内だとやはりこれくらいになってしまうのでしょうか？地方の7%などだともう少しROIなどマシになってくるのでしょうか？ 皆さんは2件目以降もご自身での貯金はどんどんされた感じでしょうか？ どなたかが言っておられましたが諸経費込みでローン取れるのは属性が本当良かったんですねwもしくは金利結構高かったでしょうか？ アパートローンは自分の場合、なかなか条件きびしそうなので、やはり銀行住宅ローンに借り換え→2件目フラットの戦法でいったほうが堅実かな？と思ってきております苦笑。 先輩方、もしアドバイスなどあればいただけたら嬉しいてす。 |
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| No.161 |
やっぱり現金は残した方がいいと思いますよ。頭金1200万円も出すのは勿体無い。
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| No.162 |
>>160 匿名さん
諸費用込みでしか借りたことないのですが、昔買った不動産の返済がかなり進んでいて、その担保余力内であれば借りられるんです。都心タワマンは評価が低いので、色々な物件との組み合わせは重要です。 |
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| No.163 |
>160
二割は多いですね 勿論個人差有りますがもったいない気がします ORIXとかでも1割で大丈夫なはずですが あとは162さんもいってますが担保力あれば 持物件抵当に入れて諸費用込みのフルローンも可能 |
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| No.164 |
1軒目は住宅ローンでそのまま住み続けて、2軒目を投資用でフラット活用すること出来るんですか？
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| No.165 |
フラット35セカンドハウスね
グレーなやつですがあからさまに投資といったらダメです セカンドの理由づけ必要 |
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| No.166 |
>>162 匿名さん
なるほど素晴らしい…！ 担保力はどの辺が強いですか？ 自分はローン残債ある港区湾岸タワマン1つに、地方の駅近の安めの区分2つのみです。 担保力が強いのは、どのへんなんでしょう？やはり1棟マンション？ |
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| No.167 | ||
| No.168 |
>>162 匿名さん
不動産の担保って見えないデータだから難しいですよねぇ。例えば月島駅直結のタワマン5000万強44m2の返済が半額くらい返済出来ているとすると、担保力としてはどれくらいなのでしょうか？単純に5000万の半分の2500万といった感じでしょうか？ |
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| No.169 |
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| No.170 |
>167
スルガしか引けない人は投資はしないほうが賢明です |
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| No.171 |
162さんの担保余力というのは、同じ銀行と継続取引していて、そこから次の融資を受ける場合のことでしょうね。継続取引だと信用もあり、いわゆる2番抵当とは違うので、担保枠を利用できます。単に物件評価額の余りがいくらと言う見方は銀行はしないですね。
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| No.172 |
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| No.173 |
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| No.174 |
>>166 匿名さん 担保評価は路線価を基準にしているかと思います。なので、路線価と販売価格が変わらない物件を持つことが時には意味があります。地域は都下の方が見つかりやすいです。ただし、相続税対策にはとっても不向きです。 |
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| No.175 |
私は新生銀行が好きです
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| No.176 |
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| No.177 |
銀行は金利が低いとこがいいです。スルガが低ければスルガでもいい。
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| No.178 |
銀行は、他はどこから借りているかも見ます。大手行がそろっているとそれなりの属性と思われますし、そうでないと、みたいな感じです。やはり横並びなんですよ。悲しいかな。
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| No.179 |
規模が大きくなって、アパート10棟とかになると個人の属性なんて関係なくなるよ。属性が良いと借りやすいことは否定しないけどね。
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| No.180 |
アパートローンではなくプロパーで借りるなら、担保の評価額と何億借りてくれているかで属性を判断してるんじゃないかな。
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| No.181 |
スレの湾岸複数所有の人っているの？
良く分からないから、不動産投資をしている人は自分の ポートフォリオを言いませんか？ 賃貸中 都心ターミナル駅 築 12 年 区分 70平米 山手線内側 築浅 タワー コンパクト 郊外 戸建 売却済み 山手線内側 区分 郊外アパート |
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| No.182 |
アパートとタワマン区分ならどっちが担保力ありますか？
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| No.183 |
土地があるアパートに決まっているのでは？
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| No.184 |
>>183 匿名さん
惜しい。退去したら空室率100%の区分よりアパートの方が収益の確保が容易なので、アパートの方が掛け目が高いのです。 でも、担保掛け目と将来の資産価値は違うのでポートフォリオを組むことが大切になりますね。 アパートの積算価値はかなり厳しいことが多いと思いますよ。 |
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| No.185 |
惜しかった。残念。というかあなたの言うことは正しいの？
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| No.186 |
あなたのポートフォリオと何年投資してるか教えてください。
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| No.187 |
このスレは本当に勉強になります。先輩方、今後ともご教示のほどよろしくお願い致します。
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| No.188 |
181です。
投資歴 10年 スレの湾岸複数所有の人っているの？ 良く分からないから、不動産投資をしている人は自分の ポートフォリオを言いませんか？ 賃貸中 都心ターミナル駅 築 12 年 区分 70平米 山手線内側 築浅 タワー コンパクト 郊外 戸建 売却済み 山手線内側 区分 郊外アパート |
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| No.189 |
テンプレート
投資歴 賃貸中物件 売却済物件 を述べてから発言お願いします。 これからの方は無しと記載してください。 |
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| No.190 |
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| No.191 |
すみません。SNSみたいに裸にならないとお話出来ないのなら撤退します。これまではいい感じだったんですけどね。残念です。
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| No.192 |
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| No.193 |
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| No.194 |
私も撤退しますね、記載を強制されるのは少し違和感がありました。最初はここは良いスレだったと思うんですけどね。
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| No.195 |
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| No.196 |
>>191 匿名さん
スレ主です！ 自分は全然です。湾岸に1つめを2年前に購入しただけです>< しかもまだ賃貸出してません>< 2件目の打診に月島にいってきたものです。今日時間あるから銀行いってこようかな。 すでに3つ所有してるとのことですが、お住まいは賃貸物件でしょうか？ 今後ともよろしくお願いします♪ |
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| No.197 |
>>194 匿名さん
あれwスレ主ですが、ここは匿名掲示板ですし、記載したくない方は記載しなくても大丈夫ですよ！ 複数持ちの方は少ないと思うので、湾岸に1つだけ所有な僕は沢山勉強させていただいています。同じような方も沢山いると思いますし、玄人さんにも為になる話もあるはず、確かにポートフェリオは分かったほうが話しやすいけどあくまで匿名なのでそこは自由にしてもらえれば良いと思います( ･ᴗ･̥̥̥ )w このスレのような情報源、たぶん今はどこにもないですよね？自分で立てといてここは貴重な場所だよなぁ〜と思い始めています( ･ᴗ･̥̥̥ )w 色んな方が集まるので、色んな意見あると思いますが自由に書き込める場であれたら嬉しいです！これからも楽しくよろしくお願いします✩°｡⋆⸜(* ॑꒳ ॑* )⸝ |
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| No.198 | ||
| No.199 |
>>196 匿名さん
寝ぼけてて自分のポートフェリオ間違えましたw 湾岸1つ所有>居住中で賃貸出すか悩み中 地方の平成築区分を2個所有賃貸中 売却はなし 今後は タワマン最低もう2個ほしい タワマンをローンで買うか、築古区分を買い進めてくかどちらが良いか悩み中でこのスレ立てしてみた です♪ |
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| No.200 |
私はタワマン二つ所有で片方賃貸で片方に居住中です。
居住中のタワマンの売却検討中です。 両方所有して2年程度ですが、着実に残債が減っているの見ると安心しますね。 |
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