[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。

現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。


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[101: 匿名さん]

そもそも、今さら、なぜタワマンなのか！？　　と、最近思うんだが、どうだろう・・・。

[102: 匿名さん]

＞100さん
98さんの、港区タワマンというのが、おそらく相対的に価値が劣化せず、いざというときの流動性も高い、という物件の象徴なのかなと理解してます。

もちろんそういうものは港区限定ではないものの、フローの収益性に劣るのは同じでしょうね。

港区やタワマンに限定する必要は全くないと思いますが、投資という観点からすると安全性と収益性のバランスを時間軸も含めてどういう風に分散するか、という問題かと。

[103: マンション掲示板さん]

確かに豊洲、有明などのタワマンは液状化の恐れが高いので、資産価値が暴落する可能性もあると、銀行マンは言っていた

[104: 匿名さん]

>>99 匿名さん
しかもタワマンだと35年の返済もあるもんね。

初めの表のNOIでいうとGランクか、もしくは他の方は名古屋などが良いのかな。
もちろん液状化や資産価値低下のリスクもあるけど、NOIだけで言えば、港区はもう高すぎるね…

WCTやタワーズ台場くらいだとお安い物件もあるからその辺ならNOIはプラスかもしれないけど。

目ぼしい物件販売価格のURLのせてみんなに品定めしていくのも一興かもしれませんね。
取られちゃうかもしれないけど、お勉強代ということで(苦笑)

[105: 匿名さん]

>>98 マンション比較中さん
いえ、少ないと思いますよ(笑)
ネットのどこを探しても載ってない。巷にあるのは一棟モノばかりですよね。
ただ建物としての強度は日本全国津々浦々で、タワマンが一番強いから、一番安全な投資ではある(笑)今のタワマンは値上がりしすぎてキャッシュフローは果てしなく少ないから複利メリットがなくなるのが玉にキズ

[106: 匿名さん]

>>101 匿名さん

他に良いのある？(笑)
アパートも高すぎだし、そもそも地震起こったらアパートが一番あぶない。

[107: 匿名さん]

>>97 匿名さん
そんな金利で回収できるんですか？一億以下で0.5%台(一億以上だと高くなった)で20年変動にしてフルローン組めましたが、それでも毎月マイナス。

[108: マンション比較中さん]

９８ですが、私はタワマンではない港区マンションをむしろ見ています。
もう売れてしまいましたが、プレシス東麻布なんかは検討しました。
そういう意味で言うと、港区でも湾岸物件は手が出しにくいですね。
港区内陸になってくると確かにキャッシュフローなんて出やしませんね。。

[109: 匿名さん]

たしかにプレシス東麻布はアリでしたね。同じ港区でもパークコート浜離宮とかとは違うカテゴリーですね

[110: 匿名さん]

>>107 匿名さん
店頭金利で借りる投資家何ていませんよ。
店頭金利マイナス1%くらいがベースで、あとは交渉や属性次第という感じですかね。

[111: 匿名さん]

>107
区分対象で１億　.5％台ですか？
凄いですね メガバンク？
0.5%台でもCFマイナスはまずくないですか

[112: 匿名さん]

やっぱり今買うとなると名古屋、川崎など都心以外の場所になると思う。

[113: 匿名さん]

>>107 匿名さん
110です。９７さんへのつもりでした。失礼しました。

[114: 匿名さん]

みなさん、ロングホールドだけど何年くらい持つのですか？
最近販売されたタワーだと、20年間は修繕積立金が五年ごとに倍になっていきます。
あと固都税の減税も築6年から無くなるので苦しくなりますよね。

[115: 購入経験者さん]

1棟買う方が景気に左右されにくいからよいと思うけど？

[116: 匿名さん]

湾岸ファミリーを5000万位で買って、25万で貸さないと、
インカムゲイン目的ならタワーで 長期保有は無理のはずです。

[117: 匿名さん]

利回りでいったら一棟物の方がいいですよ。
また客付けとRCの修繕費が悩ましいけど。
で、自分は結局都心の 築浅区分を買って回転してます。
タワーの複数持ちだって同じですよね？

[118: 匿名さん]

>>117 匿名さん
なるほど！インカムじゃなくキャピタル狙いですか。けどそろそろキャピタルも厳しくないですか？すべて中古築浅ですか？

[119: 検討板ユーザーさん]

来年から初めて区分マンションを賃貸で出す予定の者です。
みなさん確定申告はどうされていますか？
青色申告しようかと考えています。一室のみなので10万円控除ですが受けれるのかなと。
皆さんの事情を教えて頂けたら嬉しいです。

[120: 匿名さん]

1つ賃貸のときは白色でしたが、今は複数賃貸で青色10万円控除です。

[121: 匿名さん]

>>111 匿名さん

メガです。一棟などいくつかあって、トータルで持ち出しないのでセーフです。個人的には、人気の駅の徒歩3分以内のボロ物件に投資するのが向いているかな。

[122: 匿名さん]

>>121 匿名さん
メガの方にもなると、タワマンは買わずに賃貸ですか？
それとも現金貯めて一括で買うとかですか？

[123: 匿名さん]

>>110 匿名さん
そりゃ3つめ4つめとかになると交渉出来るでしょうけど、2つ目からの交渉はよっぽど属性良くないとさすがに難しいのでは？

やはり現金築古で年収アップで属性上げないとダメかな。港区タワマンなんかを店頭金利で借りて買った日にゃ、次に買うときに壁にぶつかってジ・エンドですかね(汗)

[124: 匿名さん]

>>115 購入経験者さん
1棟は1億以上いっちゃうでしょ？よっぽど属性良くないと…

[125: 匿名さん]

皆さんタワマン複数所有の方にお聞きしますが、それぞれ皆さんタワマン区分1つ1つの購入の平均した単価はいくらくらいなんでしょうか？
3つや4つ持ってる方は、だいたい5〜10年くらい掛かってると思うけど、大体どのへんを狙ってるのか確認したいです。
利回りの良い有明などは3000〜4000万前半でいまでも買えますが、その辺りの価格帯を攻めてる方が多いのかな？

このスレは他のタワマンスレと違って、見栄っ張りがあまり居ないから良いですね。さすが投資目線の方は違うなぁ(笑)

[126: 匿名さん]

>>121 匿名さん
>>122は勘違いでした。メガバンクでしたね(笑)
色々持ってるんですね。
タワマン区分、徒歩3分のボロ区分、郊外や地方の１棟マンションや木造アパートあたりがポートフェリオって感じでしょうか。利回りはボロ物件が良いですね(笑)出口や担保価値が心配ですが、利回り重視だとそっちになりますね…まぁこことスレ違いになりますが、タワマン複数も広義の不動産投資ではあるので、比較対象としてボロ物件など他のジャンルのお話もお聞きできたほうがよりこのスレとしての意義は深まりそうですね。

[127: 匿名さん]

>>112 匿名さん
大阪はどう？結構賃貸相場高いみたいだけど。大阪にはヒルズやラトゥールみたいな高級賃貸がない分、東京よりもタワマンの地位は高いみたい。

名古屋や川崎などの郊外、地方もそれは同じなのかな？

[128: 匿名さん]

>>109 匿名さん
プレシス東麻布は利回りどれくらいだったんですか？
パークコート浜離宮が違うカテゴリというのは、キャピタルゲイン的な意味あいですかねww
36m2で5100万って、利回りどんだけ低いんだよ、と。

[129: 匿名さん]

まぁ実際に、タワマンの複数所有は不動産投資そのものだから、最近はやっている新築木造デザイナーズアパートなどと同じ類だから、その辺りを買えると言われてる人はタワマン複数所有だって出来る。ただCFが出にくいし、出ないと次の物件の頭金を結局別途貯めないといけないから、旨味は少ない。
ただタワマン自体確実な資産であることは間違いない。地震にも強いし、ランドマーク性があるなど、出口は1番確実なものではあるので、そこも鑑みて自分の年収や属性と相談しながら新築アパートや1棟マンション、タワマン区分やボロ物件のどれを選ぶのか、という話。

結局は自分が最終的にどうなりたいのか、という視点で物件購入プランニングを立てなければダメだね。

[130: 匿名さん]

>>125 匿名さん

約10年で自宅入れて4つ、取得価格ベースで6000万弱平均です。
しがないサラリーマンです。

[131: 匿名さん]

自分も約10年で自宅入れて4件。一つはワンルームマンションなんですがそれを除くと取得価格ベースで平均5000万円です。サラリーマンです。ボーナスが嬉しい！

[132: マンション比較中さん]

プレシスは５％ですかね。
パークコート浜離宮も、５０００万で３６m買えれば１０年後も買った価格で売れそうですけどね。
タワマン投資のうまみはインカムゲインは出なくとも、買った価格で売れれば、アリ！というところだと思うんですがね。皆さんいかがでしょう？

[133: マンション検討中さん]

確かにここは建設的な意見ばかりで勉強になるし楽しい！

[134: 匿名さん]

>>126 匿名さん
投資で買うのは基本中古を買っています。新築タワマン等の区分は元々は子供たち(格安で貸す)用に買った部屋なんで、そっちは今の賃貸人が出たら手放すかもしれません。

[135: 66]

港区
7.5%
5.6%
川崎
5.5%
名古屋
7.4%

買った当時の実績&想定の表面利回りです

[136: 匿名さん]

>>132 マンション比較中さん

買った価格で売れたらアリですよね。
賃借人様がローン返済してくれて、頭金に対する利回りは結構なレベルになる。
CFがどうしても気になりますが、出口価格が相対的に担保できる可能性が高い、都心投資の醍醐味ですね。

[137: 匿名さん]

上手くやられている皆様、今まで読んでためになった書籍を教えてください。

[138: 匿名さん]

>>133 マンション検討中さん
本当、見栄っ張りなステマやアホネガがばかりのマンコミュスレがはこびる中で奇跡のようなスレだわ。
必要な情報も1件目を買うときの情報だけでは全く足りないし、ここは先輩方の知恵より恩恵をうけるとしよう。

多分実際持ってる方はごく少数だろうから、このスレにいてくれる先輩方は本当に貴重な存在。

これからもまったりお付き合い願います。
来年以降、このスレで新しく2件目購入できた方の報告が聞けたら素晴らしいですね。ハードルも1件目よりも高いでしょうから。

[139: 匿名さん]

>>135 66さん
凄い…名古屋は今でもそんな利回りが保てるのか…
しかも実績？！表面だとこれ10%いきますね。タワマンで10%なんてごいすーすぎるw

[140: 匿名さん]

この中にひっそりモモレジさんがいたら面白いよね(笑)

[141: 匿名さん]

>>137 匿名さん
タワマンの複数持ちの書籍なんて見た事ないぞww先輩方は自分で選んでやってるんではないの？
むしろ本出してほしいくらいww

[142: 匿名さん]

>>138 匿名さん

130ですが、複数投資の見えざる効能として、ローンに団信が付くということがありますね。
他の投資で、万が一の時の備えになるものはない気がします。
それも結構な金額ですし、笑。

[143: 匿名さん]

4つ持っている先輩方は資産2億越えか…PC青山が買えてしまうね、恐ろしい(笑)

資産2億ってことは、賃貸収入も含めた収入がもう2000万を超えているって事になるのかな？(年収10倍の法則)

それとも、複数持つと年収10倍以上でも借りれるようになるのかな？

[144: 匿名さん]

>>142 匿名さん
アパートローンに団信もつけれるんですね！
何かあったら一気に2億が家族の元に…自分の価値がそれだけ高ければ、鼻も高くなりますよね(礼笑)

[145: 匿名さん]

>>133 マンション検討中さん
本当、勉強になりすぎて、ついていくのが大変…。分からない項目が多い方も多そうだ。何度もグーグルなどで調べながらこのスレを読み返すくらいの気力が必要だね。

[146: 匿名さん]

書籍は沢山読んでます。

ど素人がはじめる不動産投資の本

は10年前ぐらいに読みましたが、良本と思います。

[147: 匿名さん]

>139
実績というのは実際に貸してる賃料から計算したもので
想定というのは貸したことないのもあるので同じマンション実績でという意味です・・
真っ当なタワマンで表面１０％超えたら神です・・
４つ持ちの方皆タワマンですかね？
勝手がわかるので買いやすいんですよね
ただ、大規模修繕とかはやはり心配事ではあります

今は名古屋でも中々７％は行きません、じっくり見てるしかないと思います

[148: 匿名さん]

>>146 匿名さん
その書籍、名前聞いたことあらます。
その本はタワマン区分についても触れているんでしたっけ？

[149: 匿名さん]

結局タワマンだけだと投資目線ではダメという事ですね。
まだ利確してない湾岸タワー持ちの方はどうするのですか？

[150: 匿名さん]

>>149 匿名さん
タワマンは1番安全な資産で長期で持ってても値下がり率は低いでしょうし、死ぬまで持っていても良いくらいでしょう。ローン終わったら1物件で15〜25万は見積もれるんで、少なくともアパート1つ持つよりは安全に持てますよね。

最悪売却すれば売却価格で新築も割安で買えますし、売却するとしたら、長期修繕で想定外の価格になった場合くらいで良いのでは？