[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。

現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。


[スムログ 関連記事]
お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
https://www.sumu-log.com/archives/5477/

[1: 匿名さん]

湾岸に自宅用として物件を１つ持っていますが、
他にもほしい物件があり、なんとか手にいければと思い作成しました。

投資用としてパンダ部屋を買い進めている方は
どのような資金計画で買い進めているのでしょうか？

また、投資用として２つ目以降にお勧めの物件もあれば教えて下さい。
ドゥトゥールの共用施設はオーナーも利用可能として有名ですが、
その他のタワマンで各種賃貸しているオーナーが使える物件等あれば教えていただければ嬉しいです！！

２つ目のオススメの物件は、都内でいうとどの物件がいいでしょうか？

[2: 匿名さん]

1億の予算があるなら、1億の物件を１つ買うよりも
5000万の物件を２つ買った方が割が良いだろうね。

PC浜離宮で７０m２の物件は１億などするが、
有明のタワマンを２つ購入した方が、投資対象としては割が良い。

現金がなければ不動産用の投資ローンを利用することになるだろうね。

[3: 匿名さん]

>>1
複数所有するなら駅近の物件にしておいた方が良いよ。
その方が何かと行きやすいので便利。

出来るだけ安めの部屋にする事が基本かな。

[4: 匿名さん]

>>1 匿名さん
話のネタにどうぞ。

港、千代田、渋谷、中央、江東、品川、目黒の物件格付け

ＳＳＳ

【港区】
・虎ノ門ヒルズレジデンス ・六本木ヒルズレジデンス ・元麻布ヒルズフォレストタワー　・アークヒルズ仙石山レジデンス

【千代田区】
・パークマンション千鳥ヶ淵



Ｓ

【港区】
・赤坂タワーレジデンストップオブザヒル ・パークコート麻布十番ザ・タワー　 ・パークコート赤坂ザ・タワー ・パークコート六本木ヒルトップ

【千代田区】
・パークハウスグラン千鳥ヶ淵

【渋谷区】
・青山パークタワー



Ａ

【港区】
・ＴＨＥ ＲＯＰＰＯＮＧＩ ＴＯＫＹＯ　 ・シティタワー麻布十番 ・グランドメゾン白金の杜ザ・タワー ・白金タワー ・虎ノ門タワーズレジデンス　 ・ザ・レジデンス三田 　・パークコート虎ノ門愛宕タワー

【千代田区】
・平河町森タワーレジデンス ・ワテラスタワーレジデンス

【渋谷区】
・代官山アドレスザ・タワー　 ・グランドメゾン恵比寿の杜

【目黒区】
・中目黒アトラスタワー

Ｂ

【港区】
・品川Ｖタワー ・品川タワーレジデンス ・東京ツインパークス ・三田綱町パークマンション ・シティタワー高輪 ・高輪ザ・レジデンス

【千代田区】
・プラウドタワー千代田富士見 　 ・東京パークタワー　・シティタワー九段下 　・東京タイムズタワー

【中央区】
・キャピタルゲートプレイス ・銀座タワー

【目黒区】
・クロスエアタワー 　・恵比寿ガーデンテラス　

【品川区】
・パークタワー目黒


Ｃ

【港区】
・芝浦アイランド ・ワールドシティタワーズ キャピタルマークタワー ・カテリーナ三田タワー ・グローバルフロントタワー

【中央区】
・センチュリーパークタワー

【品川区】
・大崎ウエストシティタワーズ　・パークシティ大崎



Ｄ

【港区】
・タワーズ台場 　・パークタワー品川ベイワード　 ・シティタワー品川　・クレストプライムタワー芝
　
【千代田区】
・パークタワー秋葉原

【中央区】
・ドゥ・トゥール ・THE TOKYO TOWERS ・勝どきザ・タワー ・勝どきビュータワー ・ライオンズタワー月島
　
【江東区】
・パークシティ豊洲　


Ｅ

【中央区】
・ザ・パークハウス晴海タワー
　
【江東区】
・スカイズ　・シティタワーズ豊洲ザ・シンボル　 ・THE TOYOSU TOWER


Ｆ

【港区】
　・コスモポリス

【江東区】
・ベイズ　・シティタワーズ豊洲ザ・ツイン　


Ｇ

【江東区】
・ブリリア有明三兄弟　

【品川区】
・サンウッド品川天王洲タワー

Ｈ

【江東区】
・オリゾンマーレ 　・ビーコンタワーレジデンス 　・Ｗコンフォートタワーズ　・シティタワー有明

[5: 匿名さん]

そもそも賃貸人がいるオーナーが共用施設って使えるんですか？基本は使えないのでは？

[6: 匿名さん]

>>1 匿名さん
目的が何か、ですよね。相続対策か、キャッシュフローか、資産形成か。いずれにしてもレバをかけないと効率は悪いし、NOIで返済をカバーできる資金計画で、物件の質とのバランスをとる、この辺が難しいところです。タイミングが今である必要があるか、悩ましいかな。

[7: 匿名さん]

>>4 匿名さん
誰が評価した格付けなの。
この格付けに書かれたマンションの内、4物件を所有した事があるけど、正しいとはとても思えない。

[8: 匿名]

確かに素人っぽいですね。まあ、ネタということなので許してあげましょう。利回りの低い順という意味では概ねあっているとも言えますしｗ。私もこの中で３室持っています。

[9: 匿名さん]

投資で所有するのに格付けなんて必要ないしタワーである必要もないな。近隣環境や、部屋自体を安く買うことが重要。

[10: 匿名さん]

タワーマンション二つ所有し、賃貸だしてます。有明とかこんど出来る新宿タワーとかいいかなと思ってます。

[11: 匿名さん]

ちなみに築10年マンションで毎年100万円プラスで10年間で約1000万円のプラス。そのマンションは今でも購入価格の1000万円プラスで売れます。あたりのマンション買えて良かった。

[12: 匿名さん]

ちょっと7さんと8さんの格付けしてもらえますか？笑

所有経験ある方のほうがまともな格付けになりそう(笑)

[13: 匿名さん]

>>9 匿名さん
タワーのほうが売却時かなり有利じゃないすか？

[14: 匿名さん]

>>11 匿名さん
家賃−(ローン＋修繕管理費＋固定資産税/12)で月10万のキャッシュフローですか？
すごいですね。どのへんの物件ですか？
それくらいのキャッシュフローあると安心ですね。頭金どれくらい使いましたか？

[15: 匿名さん]

>>6 匿名さん
資産形成で持ちたいですね。まだ1つだけで住宅ローンで組んでるんですけど、2個以上持ちたい。

共用施設のロビーとかスカイラウンジとかたまに使いに行きたいなってのもあります(笑)

オーナーとして複数持ってる方は、たまにあそびに行ったりするんじゃないですか？

[16: 匿名さん]

複数持ってる方って、どういうふうにお金を回してるんですか？

1つ目は住宅ローンとして、2つ目は？

フラットと銀行の住宅ローンを二重で組む方法は知ってるけど、それだとそれ以上組みたいときはどうするんだろう？

[17: 匿名さん]

>>8 匿名さん
確かに場所が良い分高額になるので利回りが低くなりますねww
この格付けは湾岸スレにあったものなので、居住向け、値下がりしない順なのではないでしょうか？

やはり複数持つなら、ランクF前後が良いですかね？有明とかは安いですもんね。

[18: 匿名さん]

>>6 匿名さん
タイミングは確かにありますね。
ただ、リーマンショックのような暴落はもう起きないのでは？と思っています。あの頃は家賃利回りを基本とした値付けではなかったですしね。

逆に評価が下がり、値下がりもしている豊洲や新豊洲あたりは買い時かもしれませんね。トランプ相場で株価も上がっていますしね…まぁどうなるかは未知数ですが…。

[19: 匿名さん]

>>10 匿名さん
有明ガーデンシティですかね。新宿タワー出来るんですか？なんてところでしたっけ。
自分は住宅ローンで頭金無しだったので、賃貸出しても24万くらいで、支払いがフラット14万＋フラットプラス2万＋管理修繕費2.5万＋固定資産税月割りで1.6万なので、キャッシュが4万くらいしか残らないんですね。

なのでとりあえず今年は一旦現金で地方の築20年くらいの安いマンションを2つ現金買いして、同じキャッシュを貰えるくらいにはしたのですが、今後どうしていこうかなって感じです。出来ればタワマンを3つくらい所有したい。

有明と月島の物件を持ちたいです。
月島は利回りよくないかな？

[20: 匿名さん]

>>10 匿名さん
ご自身は賃貸に住まわれているんですか？
キャッシュフローどんな感じでしょうか？

月の手残りが少なくても、地方の安マンションよりは年収はだいぶあがりますよね(笑)

例として挙げると、

タワマン2つ賃貸
家賃年収25万×2物件×12ヶ月で600万
全支払い20万×2物件×12ヶ月で480万
で年間120万手残り

地方マンション現金買い2つ賃貸
家賃年収4万×2物件×12ヶ月で96万
全支払い1万×2物件×12ヶ月で24万で年70万ほど手残り

額面的には地方マンションをあと2つ買えばキャッシュフローはほぼタワマン2つに追いつくんですけど、見た目年収は96万と600万で既に6倍違うという(笑)

この見た目年収の違いで、ローンの属性も若干変わってくるんでしょうかね？タワマンは担保価値あるけど、地方マンションは担保価値ほぼないのも痛い点ではあります。

[21: 匿名さん]

みなさん複数所有されてる方、>>4 のネタランク表に基づいてSとBを1件づう、Cを2件なんて感じで買いて頂けたら嬉しいです。物件名を言うのは気がひけると思うのでこのランクくらいなら良いかなと…。

ちなみに自分はランクDを1つ持っていて、今後CとGを持つのが目標です(笑)

[22: 匿名さん]

>>17 匿名さん
有明ガーデンシティはパンダ部屋も高くなりそうだけどね(笑)
パンダ部屋の新築を買うのが現状では一番パフォーマンスが良いよ。

もちろん当たらないかもしれないですがね。
とにかく抽選には参加必須です(笑)

[23: 匿名さん]

東京パークタワーは神保町のでいいのかな？
あと、千代田富士見は三井のでいいのかな？

[24: 匿名さん]

>>20 匿名さん

自分は内陸のマンションを購入してすんでます。今住んでいるとこは高い時期に買ったので賃貸で回せないかなと思ってます。マンション購入が好きなのでまた買いたいので日々マンションチェックです！

[25: 匿名さん]

タワマン計３つ
湾岸は持ってない
１つは名古屋

[26: 匿名さん]

>>23 匿名さん

千代田富士見、と付くマンションはいくつもあるから。ネタランクのは、野村の古い方のタワーでしょう。

[27: 匿名さん]

>>25 匿名さん
あのランクの中でもないですかね？

[28: 匿名さん]

皆さんはどのローンを使ってますか？

1つ目はやはり居住用の住宅ローンですよね？
2つ目は1つ目を賃貸に出してからのフラットでしょうか？やはり。
3つ目で投資用ローンを引くイメージでしょうか。

みなさん概ね3〜4個くらい所有のようですが、3つ持つのにだいたい何年かかるものなんですか？

先輩方がたくさんいて、大変勉強になります。
スレ立てて良かった(笑)

[29: 匿名さん]

>>24 匿名さん
あれ？w2つとも賃貸出してるんじゃないんですね(笑)1つだけ出してる感じですか？
3つ目を有明か新宿狙ってるんですかね。
どの辺でローン引く予定ですか？

3つ持っていれば、ローン終了後は晴れてリタイア出来ますね！笑

[30: 匿名さん]

>>25 匿名さん
名古屋のタワマンって利回り良いの？チェックしてないや。
大阪のタワマンは利回り良さそうだけどね。
大阪はヒルズやラトゥール的なポジションの物件がないので、タワマンが最高ランクの賃貸物件になるようです。
名古屋も同じかな？

[31: 匿名さん]

>>26 匿名さん
ネタランクは、利回り低いランキングにすれば、しっくり来るでしょう。
基本は下のランクから物色し、住みたい場所のランクは無視して購入する、というスタンスが良いですね。

[32: 匿名]

＞18さん
6＆8です。リーマン級の暴落は起こってほしくないですよね。
でも、○○ショックが起こると、金融がグローバル化した現代では国内外の金融機関が一斉に引き上げにかかるため、たとえば前世紀のバブル崩壊のときに、最後は青目（外人＝いわゆるハゲタカ）がジャンクボンド買いのスタンスで都心の優良物件をごっそり持って行って、不良債権処理もそれで進んだ、なんてことは起こりにくい状況なんです。つまり、ダメなときは世界中ダメというのが今日。
だから、個人のやる不動産投資というのは、着実にNOIの範囲でローンをコントロールし、仮に○○ショックで一時的に資産価値が下落しても生活には影響がないようにしておく、このあたりが個人的にはポイントだと思っています。ちなみに、私はしがないサラリーマンで、自宅のローンもたっぷりあります（泣）。

[33: 匿名さん]

面白いスレ発見。複数棟タワマン購入投資家の皆さん何を起点として購入されているのでしょう？

利回りでいえば地方の安いマンションには絶対かなわないだろうから、出口や資産価値も含めて見ているのかな。

タワマンは価格も高いので、頭金のために常に500〜1000万のキャッシュは用意できている必要がありますね。旨味は少なそうですが、メリットはやはり資産価値の目減りが少ないのが一番なのかな。

[34: 匿名さん]

>>32 匿名さん
えー！すごい。僕もリーマン＋副業を確定申告してるという感じです。

2つ目3つ目は何のローン使いましたか？

2つ目を買うにあたっては、やはり1つ目を賃貸に出してからにされるんですかね。

2つ目まではともかく、3つ目以降は賃貸分の年収も増えるし、年収10倍の壁よりも一般的な不動産投資で言う所の『3億の壁』って感じになるのでしょうかね？

[35: 匿名さん]

そういえばモモレジさんも9つくらい持ってるんだっけ？不動産。

ある意味このスレのトップクラスなのかも。

あの人のポートフェリオやテクニックを拝んでみたいものですね。

[36: 匿名さん]

>>33 匿名さん
起点→基点
でした。
失礼。

[37: 匿名さん]

私は父親保証人で諸費用からフルローンです。金利も安いのかな？

[38: 匿名さん]

住宅ローンからのフラット35で2件目購入した方、最初の住宅ローン側の住所ってどうされていますか？
そのまま？

[39: 匿名]

＞34さん
6＆8＆32です。
なかなかポイントを突いておられますね。
サラリーマンのありがたいところは、生活はサラリーで成り立つ。不動産投資はこれと切り離して、いわば独立採算を目指さなければならないが、おもしろいことにサラリーマンであるという属性を生かして、投資資金を借りられるというところですね。
3つ目以降の採算の見方は人それぞれですが、ある程度やっていると、やはり質の良い中古のなかに投資対象としていいものが見つかってきますね。私も最初は新築を中心に、自分が住んでもいいと思うものを買うスタンスでした。
あと、居住用をいずれ賃貸にとの発想は、サラリーマンには大変正しい考え方ですが、やはり家族との生活の場ですから、投資とは切り分けたたほうがいろんな意味で機動的でしょう。
投資用ローンは大手金融機関で積極的にやっていますよ。自宅のローンがあっても大丈夫、個人全体としての信用と取得物件の採算性が肝です。

[40: 匿名さん]

>>37 匿名さん

えー、すごいなぁ
よっぽど属性いいのかな？
投資用の変動ローンですか？
何だか希望が湧いてきました(笑)
ただ今の1件目のフラットが5年金利優遇があるんですよね…1.6%から1.1%も。
そんなの言ってたら機を逃しちゃうかなぁ

[41: 匿名さん]

24ですがタワマン2つを所有して2つとも賃貸だしてます。自宅はタワマンじゃないマンションです。これも所有してます。賃貸用が3つあれば、ローン終了後はリタイアできると思いますよ。全て首都圏です。

[42: 匿名さん]

あと、ローンは一つはアパートローンです。

[43: 匿名さん]

>>39 匿名さん
えー！そうなんだ。すごいなぁ、勉強になります。じゃあ1つ目は住宅ローンで、2個目3個目は投資用ローンにされたんですか？僕も1つ目買ったタワマンが物凄く気に入っていて、出来れば賃貸出したくなくて…(笑)

取得物件の採算性は大切ですねw2個目以降は表面利回り何パーセントだったんですか？ローン担当さんとも相談しつつ、物件漁りにはミスのないようにしないとですねぇ。

1回出ていくと清掃して募集かけて賃貸決まっても管理会社にも払わないといけなくなるのでややこしいですよね(笑)

[44: 匿名さん]

>>42 匿名さん
まじか！アパートローンだと変動ですよね？頭金も1〜2割くらいは必要ですよね
とはいえアパートローンでタワマン買えるのは知らなかったw

確かにアパートなんて木造だし、同じ価格でタワマン買った方が絶対安全だよねぇ。

[45: 匿名さん]

NOIは必須だね。タワマンはNOIがほぼ無い物件ばかり…パンダ部屋か、中古の割安物件から探すしかない。

例えば浜離宮のパンダ部屋は33m2で5100万。これはNOIとしてはどうなのだろうか？浜松町なら33m2のワンルームでも、低く見積もっても20万ほどの家賃は取れそうだが…。

[46: 匿名さん]

>>38 匿名さん
賃貸出すし、一度は住み替え無いといけないのでは？
住宅ローンからのフラット35は住み替えしなくても出来るんだっけ？

[47: 匿名]

＞43さん
39です。利回り云々もタイミングなんですよね。新築・芝浦・高層階でレインボーブリッジかぶりつき、なんて物件が取得原価ベースだと7～8％で回ってたりします。アベノミクス直後に買った虎ノ門もおなじような感じ。
今は低金利でそこまで利回りは必要ないですが、表面で5％・自己資金で2～3割あたりが採算ラインでしょうか。
あと、私は変わっているのかもしれませんが、全物件を定期借家で貸しています。6年くらいだと普通借家と賃料は同等でいけますし、空室で売る方が実需ではるかに高く売れるので。

[48: 匿名さん]

>>47 匿名さん
あああああああwwいい時代に買いましたね…(´・ω・`)何年前くらいから始めたんですか？

自己資金2〜3割なんですね。じゃあ賃貸分の利益は基本全部回す感じですかね？

5%表面で見当たらないですよ〜(笑)
まぁ楽街だけの判断ですが(笑)

いまでも5%ある物件は少なそうですねw賃貸人がいる物件を狙ったほうが安く買えるかもしれませんねぇ。

[49: 匿名さん]

48さん、47です。5%は、4さん格付のGやHの賃貸中にはありますねw。

[50: 匿名さん]

>>49 匿名さん
おお！ありがとうございます。物色してみますw
しばらくないかなと思っていましたが、今でもあるもんなんですねぇ。すごい。