投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。
現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。
なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。
[スムログ 関連記事]
お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
https://www.sumu-log.com/archives/5477/
[スレ作成日時]2016-12-04 12:29:24
＼専門家に相談できる／
[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入
| No.1 |
by 匿名さん 2016-12-04 12:33:33
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削除依頼
湾岸に自宅用として物件を１つ持っていますが、
他にもほしい物件があり、なんとか手にいければと思い作成しました。 投資用としてパンダ部屋を買い進めている方は どのような資金計画で買い進めているのでしょうか？ また、投資用として２つ目以降にお勧めの物件もあれば教えて下さい。 ドゥトゥールの共用施設はオーナーも利用可能として有名ですが、 その他のタワマンで各種賃貸しているオーナーが使える物件等あれば教えていただければ嬉しいです！！ ２つ目のオススメの物件は、都内でいうとどの物件がいいでしょうか？ |
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| No.2 |
1億の予算があるなら、1億の物件を１つ買うよりも
5000万の物件を２つ買った方が割が良いだろうね。 PC浜離宮で７０m２の物件は１億などするが、 有明のタワマンを２つ購入した方が、投資対象としては割が良い。 現金がなければ不動産用の投資ローンを利用することになるだろうね。 |
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| No.3 |
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| No.4 |
>>1 匿名さん
話のネタにどうぞ。 港、千代田、渋谷、中央、江東、品川、目黒の物件格付け ＳＳＳ 【港区】 ・虎ノ門ヒルズレジデンス ・六本木ヒルズレジデンス ・元麻布ヒルズフォレストタワー ・アークヒルズ仙石山レジデンス 【千代田区】 ・パークマンション千鳥ヶ淵 Ｓ 【港区】 ・赤坂タワーレジデンストップオブザヒル ・パークコート麻布十番ザ・タワー ・パークコート赤坂ザ・タワー ・パークコート六本木ヒルトップ 【千代田区】 ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵 【渋谷区】 ・青山パークタワー Ａ 【港区】 ・ＴＨＥ ＲＯＰＰＯＮＧＩ ＴＯＫＹＯ ・シティタワー麻布十番 ・グランドメゾン白金の杜ザ・タワー ・白金タワー ・虎ノ門タワーズレジデンス ・ザ・レジデンス三田 ・パークコート虎ノ門愛宕タワー 【千代田区】 ・平河町森タワーレジデンス ・ワテラスタワーレジデンス 【渋谷区】 ・代官山アドレスザ・タワー ・グランドメゾン恵比寿の杜 【目黒区】 ・中目黒アトラスタワー Ｂ 【港区】 ・品川Ｖタワー ・品川タワーレジデンス ・東京ツインパークス ・三田綱町パークマンション ・シティタワー高輪 ・高輪ザ・レジデンス 【千代田区】 ・プラウドタワー千代田富士見 ・東京パークタワー ・シティタワー九段下 ・東京タイムズタワー 【中央区】 ・キャピタルゲートプレイス ・銀座タワー 【目黒区】 ・クロスエアタワー ・恵比寿ガーデンテラス 【品川区】 ・パークタワー目黒 Ｃ 【港区】 ・芝浦アイランド ・ワールドシティタワーズ キャピタルマークタワー ・カテリーナ三田タワー ・グローバルフロントタワー 【中央区】 ・センチュリーパークタワー 【品川区】 ・大崎ウエストシティタワーズ ・パークシティ大崎 Ｄ 【港区】 ・タワーズ台場 ・パークタワー品川ベイワード ・シティタワー品川 ・クレストプライムタワー芝 【千代田区】 ・パークタワー秋葉原 【中央区】 ・ドゥ・トゥール ・THE TOKYO TOWERS ・勝どきザ・タワー ・勝どきビュータワー ・ライオンズタワー月島 【江東区】 ・パークシティ豊洲 Ｅ 【中央区】 ・ザ・パークハウス晴海タワー 【江東区】 ・スカイズ ・シティタワーズ豊洲ザ・シンボル ・THE TOYOSU TOWER Ｆ 【港区】 ・コスモポリス 【江東区】 ・ベイズ ・シティタワーズ豊洲ザ・ツイン Ｇ 【江東区】 ・ブリリア有明三兄弟 【品川区】 ・サンウッド品川天王洲タワー Ｈ 【江東区】 ・オリゾンマーレ ・ビーコンタワーレジデンス ・Ｗコンフォートタワーズ ・シティタワー有明 |
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| No.5 |
そもそも賃貸人がいるオーナーが共用施設って使えるんですか？基本は使えないのでは？
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| No.6 |
>>1 匿名さん
目的が何か、ですよね。相続対策か、キャッシュフローか、資産形成か。いずれにしてもレバをかけないと効率は悪いし、NOIで返済をカバーできる資金計画で、物件の質とのバランスをとる、この辺が難しいところです。タイミングが今である必要があるか、悩ましいかな。 |
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| No.7 |
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| No.8 |
確かに素人っぽいですね。まあ、ネタということなので許してあげましょう。利回りの低い順という意味では概ねあっているとも言えますしｗ。私もこの中で３室持っています。
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| No.9 |
投資で所有するのに格付けなんて必要ないしタワーである必要もないな。近隣環境や、部屋自体を安く買うことが重要。
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| No.10 |
タワーマンション二つ所有し、賃貸だしてます。有明とかこんど出来る新宿タワーとかいいかなと思ってます。
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| No.11 |
ちなみに築10年マンションで毎年100万円プラスで10年間で約1000万円のプラス。そのマンションは今でも購入価格の1000万円プラスで売れます。あたりのマンション買えて良かった。
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| No.12 |
ちょっと7さんと8さんの格付けしてもらえますか？笑
所有経験ある方のほうがまともな格付けになりそう(笑) |
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| No.13 |
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| No.14 |
>>11 匿名さん
家賃−(ローン＋修繕管理費＋固定資産税/12)で月10万のキャッシュフローですか？ すごいですね。どのへんの物件ですか？ それくらいのキャッシュフローあると安心ですね。頭金どれくらい使いましたか？ |
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| No.15 |
>>6 匿名さん
資産形成で持ちたいですね。まだ1つだけで住宅ローンで組んでるんですけど、2個以上持ちたい。 共用施設のロビーとかスカイラウンジとかたまに使いに行きたいなってのもあります(笑) オーナーとして複数持ってる方は、たまにあそびに行ったりするんじゃないですか？ |
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| No.16 |
複数持ってる方って、どういうふうにお金を回してるんですか？
1つ目は住宅ローンとして、2つ目は？ フラットと銀行の住宅ローンを二重で組む方法は知ってるけど、それだとそれ以上組みたいときはどうするんだろう？ |
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| No.17 |
>>8 匿名さん
確かに場所が良い分高額になるので利回りが低くなりますねww この格付けは湾岸スレにあったものなので、居住向け、値下がりしない順なのではないでしょうか？ やはり複数持つなら、ランクF前後が良いですかね？有明とかは安いですもんね。 |
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| No.18 |
>>6 匿名さん
タイミングは確かにありますね。 ただ、リーマンショックのような暴落はもう起きないのでは？と思っています。あの頃は家賃利回りを基本とした値付けではなかったですしね。 逆に評価が下がり、値下がりもしている豊洲や新豊洲あたりは買い時かもしれませんね。トランプ相場で株価も上がっていますしね…まぁどうなるかは未知数ですが…。 |
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| No.19 |
>>10 匿名さん
有明ガーデンシティですかね。新宿タワー出来るんですか？なんてところでしたっけ。 自分は住宅ローンで頭金無しだったので、賃貸出しても24万くらいで、支払いがフラット14万＋フラットプラス2万＋管理修繕費2.5万＋固定資産税月割りで1.6万なので、キャッシュが4万くらいしか残らないんですね。 なのでとりあえず今年は一旦現金で地方の築20年くらいの安いマンションを2つ現金買いして、同じキャッシュを貰えるくらいにはしたのですが、今後どうしていこうかなって感じです。出来ればタワマンを3つくらい所有したい。 有明と月島の物件を持ちたいです。 月島は利回りよくないかな？ |
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| No.20 |
>>10 匿名さん
ご自身は賃貸に住まわれているんですか？ キャッシュフローどんな感じでしょうか？ 月の手残りが少なくても、地方の安マンションよりは年収はだいぶあがりますよね(笑) 例として挙げると、 タワマン2つ賃貸 家賃年収25万×2物件×12ヶ月で600万 全支払い20万×2物件×12ヶ月で480万 で年間120万手残り 地方マンション現金買い2つ賃貸 家賃年収4万×2物件×12ヶ月で96万 全支払い1万×2物件×12ヶ月で24万で年70万ほど手残り 額面的には地方マンションをあと2つ買えばキャッシュフローはほぼタワマン2つに追いつくんですけど、見た目年収は96万と600万で既に6倍違うという(笑) この見た目年収の違いで、ローンの属性も若干変わってくるんでしょうかね？タワマンは担保価値あるけど、地方マンションは担保価値ほぼないのも痛い点ではあります。 |
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| No.21 |
みなさん複数所有されてる方、>>4 のネタランク表に基づいてSとBを1件づう、Cを2件なんて感じで買いて頂けたら嬉しいです。物件名を言うのは気がひけると思うのでこのランクくらいなら良いかなと…。
ちなみに自分はランクDを1つ持っていて、今後CとGを持つのが目標です(笑) |
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| No.22 |
>>17 匿名さん
有明ガーデンシティはパンダ部屋も高くなりそうだけどね(笑) パンダ部屋の新築を買うのが現状では一番パフォーマンスが良いよ。 もちろん当たらないかもしれないですがね。 とにかく抽選には参加必須です(笑) |
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| No.23 |
東京パークタワーは神保町のでいいのかな？
あと、千代田富士見は三井のでいいのかな？ |
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| No.24 |
>>20 匿名さん
自分は内陸のマンションを購入してすんでます。今住んでいるとこは高い時期に買ったので賃貸で回せないかなと思ってます。マンション購入が好きなのでまた買いたいので日々マンションチェックです！ |
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| No.25 |
タワマン計３つ
湾岸は持ってない １つは名古屋 |
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| No.26 |
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| No.27 |
>>25 匿名さん
あのランクの中でもないですかね？ |
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| No.28 |
皆さんはどのローンを使ってますか？
1つ目はやはり居住用の住宅ローンですよね？ 2つ目は1つ目を賃貸に出してからのフラットでしょうか？やはり。 3つ目で投資用ローンを引くイメージでしょうか。 みなさん概ね3〜4個くらい所有のようですが、3つ持つのにだいたい何年かかるものなんですか？ 先輩方がたくさんいて、大変勉強になります。 スレ立てて良かった(笑) |
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| No.29 |
>>24 匿名さん
あれ？w2つとも賃貸出してるんじゃないんですね(笑)1つだけ出してる感じですか？ 3つ目を有明か新宿狙ってるんですかね。 どの辺でローン引く予定ですか？ 3つ持っていれば、ローン終了後は晴れてリタイア出来ますね！笑 |
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| No.30 |
>>25 匿名さん
名古屋のタワマンって利回り良いの？チェックしてないや。 大阪のタワマンは利回り良さそうだけどね。 大阪はヒルズやラトゥール的なポジションの物件がないので、タワマンが最高ランクの賃貸物件になるようです。 名古屋も同じかな？ |
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| No.31 |
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| No.32 |
＞18さん
6＆8です。リーマン級の暴落は起こってほしくないですよね。 でも、○○ショックが起こると、金融がグローバル化した現代では国内外の金融機関が一斉に引き上げにかかるため、たとえば前世紀のバブル崩壊のときに、最後は青目（外人＝いわゆるハゲタカ）がジャンクボンド買いのスタンスで都心の優良物件をごっそり持って行って、不良債権処理もそれで進んだ、なんてことは起こりにくい状況なんです。つまり、ダメなときは世界中ダメというのが今日。 だから、個人のやる不動産投資というのは、着実にNOIの範囲でローンをコントロールし、仮に○○ショックで一時的に資産価値が下落しても生活には影響がないようにしておく、このあたりが個人的にはポイントだと思っています。ちなみに、私はしがないサラリーマンで、自宅のローンもたっぷりあります（泣）。 |
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| No.33 |
面白いスレ発見。複数棟タワマン購入投資家の皆さん何を起点として購入されているのでしょう？
利回りでいえば地方の安いマンションには絶対かなわないだろうから、出口や資産価値も含めて見ているのかな。 タワマンは価格も高いので、頭金のために常に500〜1000万のキャッシュは用意できている必要がありますね。旨味は少なそうですが、メリットはやはり資産価値の目減りが少ないのが一番なのかな。 |
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| No.34 |
>>32 匿名さん
えー！すごい。僕もリーマン＋副業を確定申告してるという感じです。 2つ目3つ目は何のローン使いましたか？ 2つ目を買うにあたっては、やはり1つ目を賃貸に出してからにされるんですかね。 2つ目まではともかく、3つ目以降は賃貸分の年収も増えるし、年収10倍の壁よりも一般的な不動産投資で言う所の『3億の壁』って感じになるのでしょうかね？ |
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| No.35 |
そういえばモモレジさんも9つくらい持ってるんだっけ？不動産。
ある意味このスレのトップクラスなのかも。 あの人のポートフェリオやテクニックを拝んでみたいものですね。 |
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| No.36 |
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| No.37 |
私は父親保証人で諸費用からフルローンです。金利も安いのかな？
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| No.38 |
住宅ローンからのフラット35で2件目購入した方、最初の住宅ローン側の住所ってどうされていますか？
そのまま？ |
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| No.39 |
＞34さん
6＆8＆32です。 なかなかポイントを突いておられますね。 サラリーマンのありがたいところは、生活はサラリーで成り立つ。不動産投資はこれと切り離して、いわば独立採算を目指さなければならないが、おもしろいことにサラリーマンであるという属性を生かして、投資資金を借りられるというところですね。 3つ目以降の採算の見方は人それぞれですが、ある程度やっていると、やはり質の良い中古のなかに投資対象としていいものが見つかってきますね。私も最初は新築を中心に、自分が住んでもいいと思うものを買うスタンスでした。 あと、居住用をいずれ賃貸にとの発想は、サラリーマンには大変正しい考え方ですが、やはり家族との生活の場ですから、投資とは切り分けたたほうがいろんな意味で機動的でしょう。 投資用ローンは大手金融機関で積極的にやっていますよ。自宅のローンがあっても大丈夫、個人全体としての信用と取得物件の採算性が肝です。 |
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| No.40 |
>>37 匿名さん
えー、すごいなぁ よっぽど属性いいのかな？ 投資用の変動ローンですか？ 何だか希望が湧いてきました(笑) ただ今の1件目のフラットが5年金利優遇があるんですよね…1.6%から1.1%も。 そんなの言ってたら機を逃しちゃうかなぁ |
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| No.41 |
24ですがタワマン2つを所有して2つとも賃貸だしてます。自宅はタワマンじゃないマンションです。これも所有してます。賃貸用が3つあれば、ローン終了後はリタイアできると思いますよ。全て首都圏です。
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| No.42 |
あと、ローンは一つはアパートローンです。
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| No.43 |
>>39 匿名さん
えー！そうなんだ。すごいなぁ、勉強になります。じゃあ1つ目は住宅ローンで、2個目3個目は投資用ローンにされたんですか？僕も1つ目買ったタワマンが物凄く気に入っていて、出来れば賃貸出したくなくて…(笑) 取得物件の採算性は大切ですねw2個目以降は表面利回り何パーセントだったんですか？ローン担当さんとも相談しつつ、物件漁りにはミスのないようにしないとですねぇ。 1回出ていくと清掃して募集かけて賃貸決まっても管理会社にも払わないといけなくなるのでややこしいですよね(笑) |
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| No.44 |
>>42 匿名さん
まじか！アパートローンだと変動ですよね？頭金も1〜2割くらいは必要ですよね とはいえアパートローンでタワマン買えるのは知らなかったw 確かにアパートなんて木造だし、同じ価格でタワマン買った方が絶対安全だよねぇ。 |
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| No.45 |
NOIは必須だね。タワマンはNOIがほぼ無い物件ばかり…パンダ部屋か、中古の割安物件から探すしかない。
例えば浜離宮のパンダ部屋は33m2で5100万。これはNOIとしてはどうなのだろうか？浜松町なら33m2のワンルームでも、低く見積もっても20万ほどの家賃は取れそうだが…。 |
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| No.46 |
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| No.47 |
＞43さん
39です。利回り云々もタイミングなんですよね。新築・芝浦・高層階でレインボーブリッジかぶりつき、なんて物件が取得原価ベースだと7～8％で回ってたりします。アベノミクス直後に買った虎ノ門もおなじような感じ。 今は低金利でそこまで利回りは必要ないですが、表面で5％・自己資金で2～3割あたりが採算ラインでしょうか。 あと、私は変わっているのかもしれませんが、全物件を定期借家で貸しています。6年くらいだと普通借家と賃料は同等でいけますし、空室で売る方が実需ではるかに高く売れるので。 |
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| No.48 |
>>47 匿名さん
あああああああwwいい時代に買いましたね…(´・ω・`)何年前くらいから始めたんですか？ 自己資金2〜3割なんですね。じゃあ賃貸分の利益は基本全部回す感じですかね？ 5%表面で見当たらないですよ〜(笑) まぁ楽街だけの判断ですが(笑) いまでも5%ある物件は少なそうですねw賃貸人がいる物件を狙ったほうが安く買えるかもしれませんねぇ。 |
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| No.49 |
48さん、47です。5%は、4さん格付のGやHの賃貸中にはありますねw。
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| No.50 |
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| No.51 |
>>47
似てますね 虎ノ門はタワレジを8100万 76m2を買い逃した記憶が今でもｐ鮮明にありますｗ 私は最初Bクラス物件 住宅ローンを地道に完済 2件めをまた住宅ローンで買いました 後はアパートローン フラット35はまだ余裕有りますが使ってません これかなり裏技ですよね 最初の購入が上手くいったお蔭かな 新築で買って10年経っても利回り7%超えてます |
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| No.52 |
みなさん金利っていくらくらいですか？
賃貸に出しながら住宅ローン控除使ってる強者とかいませんかね？ |
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| No.53 |
オーナーだけど共用施設使えてるよ〜って方います？
ゲストルームは難しいだろうけど、スカイラウンジやプール、スパなど使えたら良いな〜と思うのでさが。 |
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| No.54 |
鍵は持っているわけだから、ラウンジくらいは普通に入れるところが多いですね。たま～に見に行ったりしますが、あまり現実的ではないですよ。
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| No.55 |
内陸タワーのパンダ部屋当たったのですが、
貸すか売るか住むか迷ってます。 利回りではタワーってよくないのですが、 売却する事を感がえると、湾岸タワーや中途半端な小規模買えません。 皆様、出口はいつ頃ですか？ |
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| No.56 |
売るつもりありません！
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| No.57 |
居住用の湾岸タワーマンションを１戸所有していますが、もう１戸タワーマンションを住宅ローンで買増ししたいと考えています。
現在の住宅ローン残債500万、残り４年で完済予定。７５平米、中古市場価格6500万円程度。 買増し物件は同等クラスで、同じマンション内の物件で考えています。 買増し物件に転居して、住宅ローン取得控除のメリットが活かせるのではないかと模索しています。 現在居住物件の住宅ローン残債を繰上完済、賃貸として貸出して賃料収入を得る。 賃料収入を買い増ししたタワーマンションの住宅ローン返済に充てられないかと検討しています。 無謀でしょうか？ |
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| No.58 |
＞57さん まったく無謀ではないですよ。少なくとも資金計画的には余裕がありすぎるくらいですね。前提として、6500万する物件のローンを全額返済できるだけの所得がすでにある、これにプラスの投資を検討する状況にあると想定します。6500万の物件に含み益があるのなら、3000万控除を利用して売却、頭金3000万づつで5000万～7000万の物件を2部屋買う、但し地震等の災害対策として、今住んでいる物件と違うエリアで分散する、私ならそうしますね。キャッシュフローは十分プラスでしょうし、他人様が賃料でローンを払ってくれるわけですから、加速度的に資産が増えます。居住用はフラット35等で90％ローンで長期固定すれば財務的には結構安定した状態になるとおもいます。
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| No.59 |
リスク分散の意味で同じマンションに買ってしまっては区分のメリット生かせませんのでなし
更に湾岸は賃料安い、築浅が余ってるうえ中途半端に高い のであまり魅力ないなあ ただリスクは少ないでしょう あと抵当なし物件は強力な担保です 色々使い道あります(^^) |
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| No.60 |
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| No.61 |
ある程度長期保有なら、再開発や建て替え狙うべきでしょ。そうすれば、十数年後には新築タワマンオーナーです。
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| No.62 |
いまでも新築タワマンオーナーだけと？？？
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| No.63 |
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| No.64 |
うーん。再開発は長いと30年以上かかるるし、
景気によってストップするし狙って先回りしてボロビル買うのは リスク高い。 やっぱりインカムゲイン中心に検討すべき。 安い湾岸タワー仕込んだ人は成功してるよね〜。 これからはどこ？ |
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| No.65 |
昨年から今年にまとめて湾岸、秋葉原、東日本橋あたりの
割高な新築買った人は投資失敗。 |
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| No.66 |
内部情報あるならともかくいつになるかわからない再開発に賭けるのは博打です
CFからもダメ 私は2004,2011都心2014川崎 2016名古屋とどんどん田舎に堕ちてます 今都心は買えませんね がこれ以上田舎に買うつもりもない |
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| No.67 |
名古屋はどこですか？
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| No.68 |
4軒もタワマン買っているとは凄い！
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| No.69 |
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| No.70 |
タワマンばかりでそれが私のリスクなのは自覚してます
がタワマンオタクでそればかりになってしまった 良いけど高い、という物件を買った事は一度もなく これなら安いだろうと思ったのを集めた感じです 名古屋は東の方に3、４駅目ぐらいの1LDKです |
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| No.71 |
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| No.72 |
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| No.73 |
完売したが横浜の二俣川駅直結タワーは良かった。買いたかった。
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| No.74 |
ここに書き込みして良いのかわかりませんが、タワーマンションの固定資産税の増減税の話は、どこから適用されるの？
マスコミによってバラバラで。 ・2017.1.2以降完成物件 フジテレビ ・2017.1.2以降売買契約物件 日本テレビ ・2017.4.1以降に売り出された物件 東京新聞 |
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| No.75 |
>>70 66さんとは違う感じで、タワマン意外にヘッジとして持ってるって人はいるのかな？
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| No.76 |
名古屋はアンダーで完売のタワーもありましたしね
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| No.77 |
先輩方にお聞きしたいのですが、複数持ちの為のベターな戦略は、やはり
通常の住宅ローンで1件目→1件目賃貸→フラットの住宅ローンで2件目→2件目賃貸で3年ほど確定申告の実績作成→3件目以降はアパートローン(変動のみ) このパターンが一番リスク低いでしょうか？ 自宅での税金優遇が10年ある物件でも、そんな事は構わず、すぐに賃貸に回すべきでしょうか？ |
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| No.78 |
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| No.79 |
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| No.80 |
>>70 66さん
なるほどですね。眺望なんてとにかく二の次で、コストパフォーマンスを重視した感じですかね？ 安く買って高く貸すのが一番ですもんね。 タワマンオタクという事は、4つ全てのタワマンを所有したい理由もあったんですよね？ よろしければその理由なんかも教えてくれたら嬉しいですね。 |
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| No.81 |
このスレを見てビックリしました。ほぼ人生に1度の買い物をいくつもしちゃうなんて。
1つ1つは安くても、3つも4つも持つとトータル1億以上の資産ですよね？ 確かにアパートローンでアパート作るよりもよっぽど安全かもね。 タワマンは個人が手に入れれる資産の中で、一番価値が落ちにくいものではあるだろうし。 |
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| No.82 |
>>51 匿名さん
Bクラス物件を完済したのは凄いw繰上げ返済しまくったんですか？ 当時安かったころに買ったのかな。 たしかに10〜20年で4つ買えれば御の字なのかな。そんなに急ぐ必要もありませんかね。 |
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| No.83 |
私は一軒目完済するまでは何もしませんでした
安い時期だったし、妻の助けもあったのでラッキーだっただけだと思います 次にまた住宅ローンかりて程なくアパートローンも借りました 住宅ローンはこれ以上ない最強ローンですので 何度も使えるよう頑張ることお薦めします タワーばかりになったのは好きだったのと目利きが多少できたという以外の理由はないです 立地は幹線の鉄道を超えて海側には買わないようにしてました そこはこだわりですかね、ただ次はもうタワーはやめようと思います |
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| No.84 |
私は2つ目は4年後でした。ひとつ目のタワーマンションを賃貸に出せば難しくない。
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| No.85 |
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| No.86 |
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| No.87 |
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| No.88 |
＞81さん
個人の投資戦略には様々あり、ライフステージの状況によって選択できる投資手法が変わってきますね。リスクの許容度も違ってくる。 でも、投資の進め方に関する基本的な考え方がとても大事で、私は最近出会った下記のブログを何度も読み返して自らの投資スタンスを確認するようにしています。 https://www.kenbiya.com/column/baby/ 前にも書きましたが、財務戦略の重要性と投資のタイミングを計る（一気呵成に進めない）知恵が大切ですね。 |
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| No.89 |
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| No.90 |
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| No.91 |
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| No.92 |
>>91 口コミ知りたいさん
なるほど、という事は、1件目の銀行ローンの物件に住んでる事になってるんですね(申請上は)そこに店子さんも入ると、店子さんとオーナーさんが同一住所になるのは大丈夫なのかな？そこまでチェックされてないて事ですかねww |
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| No.93 |
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| No.94 |
経験者的なコメントすると、アパートローンがオススメ。安心。
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| No.95 |
アパートローンって高くないんですか？
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| No.96 |
>>94 匿名さん
銀行ローンからのフラットでやらかしちゃった感じですか？苦笑 宜しければ差し支えない範囲でkwskお願いいたします。 まぁ。投資用に買うのであれば、アパートローンのほうが買い進めるのには正攻法ではありますね。 |
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| No.97 | ||
| No.98 |
一棟より、タワマン一戸で買いましていく方の方がやはり多いんでしょうか？
私も出口が見えない一棟より、出口戦略のたてやすい港区マンションを一戸ずつ買いましていこうと思っています。 |
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| No.99 |
＞98さん
そのやり方が正解なのは間違いないんですが、現在の価格水準だと、港区タワマンオンリーで、物件から生じるNOIだけでは返済できないか、うまくいってギリギリ。 つまり、キャッシュフローがプラスにし辛いんですよね。 簡単にいうと、物件を買うだけでは成長できないので、給与等の別所得で次の物件を買う頭金を貯めなければならない。 さてどうしましょう、というのが今の局面だと・・。 |
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| No.100 |
港区以外のタワマンじゃダメなの？
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| No.101 |
そもそも、今さら、なぜタワマンなのか！？ と、最近思うんだが、どうだろう・・・。
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| No.102 |
＞100さん
98さんの、港区タワマンというのが、おそらく相対的に価値が劣化せず、いざというときの流動性も高い、という物件の象徴なのかなと理解してます。 もちろんそういうものは港区限定ではないものの、フローの収益性に劣るのは同じでしょうね。 港区やタワマンに限定する必要は全くないと思いますが、投資という観点からすると安全性と収益性のバランスを時間軸も含めてどういう風に分散するか、という問題かと。 |
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| No.103 |
確かに豊洲、有明などのタワマンは液状化の恐れが高いので、資産価値が暴落する可能性もあると、銀行マンは言っていた
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| No.104 |
>>99 匿名さん
しかもタワマンだと35年の返済もあるもんね。 初めの表のNOIでいうとGランクか、もしくは他の方は名古屋などが良いのかな。 もちろん液状化や資産価値低下のリスクもあるけど、NOIだけで言えば、港区はもう高すぎるね… WCTやタワーズ台場くらいだとお安い物件もあるからその辺ならNOIはプラスかもしれないけど。 目ぼしい物件販売価格のURLのせてみんなに品定めしていくのも一興かもしれませんね。 取られちゃうかもしれないけど、お勉強代ということで(苦笑) |
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| No.105 |
>>98 マンション比較中さん
いえ、少ないと思いますよ(笑) ネットのどこを探しても載ってない。巷にあるのは一棟モノばかりですよね。 ただ建物としての強度は日本全国津々浦々で、タワマンが一番強いから、一番安全な投資ではある(笑)今のタワマンは値上がりしすぎてキャッシュフローは果てしなく少ないから複利メリットがなくなるのが玉にキズ |
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| No.106 |
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| No.107 |
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| No.108 |
９８ですが、私はタワマンではない港区マンションをむしろ見ています。
もう売れてしまいましたが、プレシス東麻布なんかは検討しました。 そういう意味で言うと、港区でも湾岸物件は手が出しにくいですね。 港区内陸になってくると確かにキャッシュフローなんて出やしませんね。。 |
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| No.109 |
たしかにプレシス東麻布はアリでしたね。同じ港区でもパークコート浜離宮とかとは違うカテゴリーですね
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| No.110 |
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| No.111 |
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| No.112 |
やっぱり今買うとなると名古屋、川崎など都心以外の場所になると思う。
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| No.113 |
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| No.114 |
みなさん、ロングホールドだけど何年くらい持つのですか？
最近販売されたタワーだと、20年間は修繕積立金が五年ごとに倍になっていきます。 あと固都税の減税も築6年から無くなるので苦しくなりますよね。 |
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| No.115 |
1棟買う方が景気に左右されにくいからよいと思うけど？
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| No.116 |
湾岸ファミリーを5000万位で買って、25万で貸さないと、
インカムゲイン目的ならタワーで 長期保有は無理のはずです。 |
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| No.117 |
利回りでいったら一棟物の方がいいですよ。
また客付けとRCの修繕費が悩ましいけど。 で、自分は結局都心の 築浅区分を買って回転してます。 タワーの複数持ちだって同じですよね？ |
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| No.118 |
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| No.119 |
来年から初めて区分マンションを賃貸で出す予定の者です。
みなさん確定申告はどうされていますか？ 青色申告しようかと考えています。一室のみなので10万円控除ですが受けれるのかなと。 皆さんの事情を教えて頂けたら嬉しいです。 |
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| No.120 |
1つ賃貸のときは白色でしたが、今は複数賃貸で青色10万円控除です。
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| No.121 |
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| No.122 |
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| No.123 |
>>110 匿名さん
そりゃ3つめ4つめとかになると交渉出来るでしょうけど、2つ目からの交渉はよっぽど属性良くないとさすがに難しいのでは？ やはり現金築古で年収アップで属性上げないとダメかな。港区タワマンなんかを店頭金利で借りて買った日にゃ、次に買うときに壁にぶつかってジ・エンドですかね(汗) |
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| No.124 |
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| No.125 |
皆さんタワマン複数所有の方にお聞きしますが、それぞれ皆さんタワマン区分1つ1つの購入の平均した単価はいくらくらいなんでしょうか？
3つや4つ持ってる方は、だいたい5〜10年くらい掛かってると思うけど、大体どのへんを狙ってるのか確認したいです。 利回りの良い有明などは3000〜4000万前半でいまでも買えますが、その辺りの価格帯を攻めてる方が多いのかな？ このスレは他のタワマンスレと違って、見栄っ張りがあまり居ないから良いですね。さすが投資目線の方は違うなぁ(笑) |
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| No.126 | ||
| No.127 |
>>112 匿名さん
大阪はどう？結構賃貸相場高いみたいだけど。大阪にはヒルズやラトゥールみたいな高級賃貸がない分、東京よりもタワマンの地位は高いみたい。 名古屋や川崎などの郊外、地方もそれは同じなのかな？ |
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| No.128 |
>>109 匿名さん
プレシス東麻布は利回りどれくらいだったんですか？ パークコート浜離宮が違うカテゴリというのは、キャピタルゲイン的な意味あいですかねww 36m2で5100万って、利回りどんだけ低いんだよ、と。 |
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| No.129 |
まぁ実際に、タワマンの複数所有は不動産投資そのものだから、最近はやっている新築木造デザイナーズアパートなどと同じ類だから、その辺りを買えると言われてる人はタワマン複数所有だって出来る。ただCFが出にくいし、出ないと次の物件の頭金を結局別途貯めないといけないから、旨味は少ない。
ただタワマン自体確実な資産であることは間違いない。地震にも強いし、ランドマーク性があるなど、出口は1番確実なものではあるので、そこも鑑みて自分の年収や属性と相談しながら新築アパートや1棟マンション、タワマン区分やボロ物件のどれを選ぶのか、という話。 結局は自分が最終的にどうなりたいのか、という視点で物件購入プランニングを立てなければダメだね。 |
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| No.130 |
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| No.131 |
自分も約10年で自宅入れて4件。一つはワンルームマンションなんですがそれを除くと取得価格ベースで平均5000万円です。サラリーマンです。ボーナスが嬉しい！
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| No.132 |
プレシスは５％ですかね。
パークコート浜離宮も、５０００万で３６m買えれば１０年後も買った価格で売れそうですけどね。 タワマン投資のうまみはインカムゲインは出なくとも、買った価格で売れれば、アリ！というところだと思うんですがね。皆さんいかがでしょう？ |
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| No.133 |
確かにここは建設的な意見ばかりで勉強になるし楽しい！
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| No.134 |
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| No.135 |
港区
7.5% 5.6% 川崎 5.5% 名古屋 7.4% 買った当時の実績&想定の表面利回りです |
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| No.136 |
>>132 マンション比較中さん
買った価格で売れたらアリですよね。 賃借人様がローン返済してくれて、頭金に対する利回りは結構なレベルになる。 CFがどうしても気になりますが、出口価格が相対的に担保できる可能性が高い、都心投資の醍醐味ですね。 |
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| No.137 |
上手くやられている皆様、今まで読んでためになった書籍を教えてください。
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| No.138 |
>>133 マンション検討中さん
本当、見栄っ張りなステマやアホネガがばかりのマンコミュスレがはこびる中で奇跡のようなスレだわ。 必要な情報も1件目を買うときの情報だけでは全く足りないし、ここは先輩方の知恵より恩恵をうけるとしよう。 多分実際持ってる方はごく少数だろうから、このスレにいてくれる先輩方は本当に貴重な存在。 これからもまったりお付き合い願います。 来年以降、このスレで新しく2件目購入できた方の報告が聞けたら素晴らしいですね。ハードルも1件目よりも高いでしょうから。 |
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| No.139 |
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| No.140 |
この中にひっそりモモレジさんがいたら面白いよね(笑)
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| No.141 |
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| No.142 |
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| No.143 |
4つ持っている先輩方は資産2億越えか…PC青山が買えてしまうね、恐ろしい(笑)
資産2億ってことは、賃貸収入も含めた収入がもう2000万を超えているって事になるのかな？(年収10倍の法則) それとも、複数持つと年収10倍以上でも借りれるようになるのかな？ |
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| No.144 |
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| No.145 |
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| No.146 |
書籍は沢山読んでます。
ど素人がはじめる不動産投資の本 は10年前ぐらいに読みましたが、良本と思います。 |
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| No.147 |
>139
実績というのは実際に貸してる賃料から計算したもので 想定というのは貸したことないのもあるので同じマンション実績でという意味です・・ 真っ当なタワマンで表面１０％超えたら神です・・ ４つ持ちの方皆タワマンですかね？ 勝手がわかるので買いやすいんですよね ただ、大規模修繕とかはやはり心配事ではあります 今は名古屋でも中々７％は行きません、じっくり見てるしかないと思います |
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| No.148 |
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| No.149 |
結局タワマンだけだと投資目線ではダメという事ですね。
まだ利確してない湾岸タワー持ちの方はどうするのですか？ |
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| No.150 |
>>149 匿名さん
タワマンは1番安全な資産で長期で持ってても値下がり率は低いでしょうし、死ぬまで持っていても良いくらいでしょう。ローン終わったら1物件で15〜25万は見積もれるんで、少なくともアパート1つ持つよりは安全に持てますよね。 最悪売却すれば売却価格で新築も割安で買えますし、売却するとしたら、長期修繕で想定外の価格になった場合くらいで良いのでは？ |
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| No.151 |
149さんは、湾岸タワーを売却させたい不動産業者？
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| No.152 |
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| No.153 |
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| No.154 |
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| No.155 |
このスレにもよく分からないネガが湧いてきたね
湾岸だけじゃなく内陸などのタワマンも含めた内容になっているんですがろくすっぽ読みもせずに投稿しているんでしょうねぇ。 |
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| No.156 |
せっかく良いスレだったのに、、、勿体無い。
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| No.157 |
「利確していない」とか「湾岸タワー持ち」とか、これまでの議論をまったく読んでおられないようですね。
繰り返しになりますが、キャッシュフローがプラマイゼロだとしても、取得価格が維持できる可能性さえ高ければ、投資としては内部成長を実現している、つまりローン元本の返済分は利益が出ている訳ですから、十分成り立っているのです。 取得価格が維持できる可能性が高そうな不動産は何か、という観点から、都心・港区・タワーやそれ以外、などの話が展開してきました。 積算価値の見込めない一棟アパート投資の目線からは、利確しないと不安、という心理が働くのは、わからないでもありません。 しかし、ここで話をされている方々はかなり違う目線で不動産を見ておられると思います。どういう観点で、現在の市況なり経済状況なり、あるいは長期目線の投資機会なりを見ているか、そういう情報共有の場でありたいですね。 |
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| No.158 |
いま買って10年後に同じ価格で売却できる首都圏の物件ってあるんですかね？都内勤務なので都内か神奈川ぐらいでそんな物件あれば購入したい！
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| No.159 |
>>157 匿名さん
この辺りのネガはスルーしてもよさそうですね(笑)対応してあげるとはかなりお優しい方だとお見受けしますw 見た感じだと、タイトルだけしか見ていないようなので。それにしてもなぜタイトルに湾岸とついているのか…謎ですね…スレ説明部分に湾岸の文字が全くない(笑) |
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| No.160 |
先日2件目として、某地下鉄徒歩1分で5000万強のタワマンを見てきました。例の2路線直結の物件ですね(笑)
物件価格の2割を頭金、諸費用も込みで1200万ほどの頭金が必要との事。この物件は相場から安めなので家賃は20万強とれるようで、表面はだいたい5%との事でした。ローンや管理費、固定資産税を引いた手残りは年50万強と計算できるので、ROIは4%ほどになります。頭金2割入れないと1%台では貸してくれないみたいですね。 頭金は払おうと思ったら払えるのですが、これだと2件目買うにしても1000万必要なので、1件目の手残り＋自分でも3〜4年がっつり貯金しないといけなくなりますね…。 都内だとやはりこれくらいになってしまうのでしょうか？地方の7%などだともう少しROIなどマシになってくるのでしょうか？ 皆さんは2件目以降もご自身での貯金はどんどんされた感じでしょうか？ どなたかが言っておられましたが諸経費込みでローン取れるのは属性が本当良かったんですねwもしくは金利結構高かったでしょうか？ アパートローンは自分の場合、なかなか条件きびしそうなので、やはり銀行住宅ローンに借り換え→2件目フラットの戦法でいったほうが堅実かな？と思ってきております苦笑。 先輩方、もしアドバイスなどあればいただけたら嬉しいてす。 |
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| No.161 |
やっぱり現金は残した方がいいと思いますよ。頭金1200万円も出すのは勿体無い。
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| No.162 |
>>160 匿名さん
諸費用込みでしか借りたことないのですが、昔買った不動産の返済がかなり進んでいて、その担保余力内であれば借りられるんです。都心タワマンは評価が低いので、色々な物件との組み合わせは重要です。 |
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| No.163 |
>160
二割は多いですね 勿論個人差有りますがもったいない気がします ORIXとかでも1割で大丈夫なはずですが あとは162さんもいってますが担保力あれば 持物件抵当に入れて諸費用込みのフルローンも可能 |
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| No.164 |
1軒目は住宅ローンでそのまま住み続けて、2軒目を投資用でフラット活用すること出来るんですか？
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| No.165 |
フラット35セカンドハウスね
グレーなやつですがあからさまに投資といったらダメです セカンドの理由づけ必要 |
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| No.166 |
>>162 匿名さん
なるほど素晴らしい…！ 担保力はどの辺が強いですか？ 自分はローン残債ある港区湾岸タワマン1つに、地方の駅近の安めの区分2つのみです。 担保力が強いのは、どのへんなんでしょう？やはり1棟マンション？ |
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| No.167 | ||
| No.168 |
>>162 匿名さん
不動産の担保って見えないデータだから難しいですよねぇ。例えば月島駅直結のタワマン5000万強44m2の返済が半額くらい返済出来ているとすると、担保力としてはどれくらいなのでしょうか？単純に5000万の半分の2500万といった感じでしょうか？ |
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| No.169 |
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| No.170 |
>167
スルガしか引けない人は投資はしないほうが賢明です |
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| No.171 |
162さんの担保余力というのは、同じ銀行と継続取引していて、そこから次の融資を受ける場合のことでしょうね。継続取引だと信用もあり、いわゆる2番抵当とは違うので、担保枠を利用できます。単に物件評価額の余りがいくらと言う見方は銀行はしないですね。
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| No.172 |
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| No.173 |
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| No.174 |
>>166 匿名さん 担保評価は路線価を基準にしているかと思います。なので、路線価と販売価格が変わらない物件を持つことが時には意味があります。地域は都下の方が見つかりやすいです。ただし、相続税対策にはとっても不向きです。 |
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| No.175 |
私は新生銀行が好きです
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| No.176 |
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| No.177 |
銀行は金利が低いとこがいいです。スルガが低ければスルガでもいい。
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| No.178 |
銀行は、他はどこから借りているかも見ます。大手行がそろっているとそれなりの属性と思われますし、そうでないと、みたいな感じです。やはり横並びなんですよ。悲しいかな。
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| No.179 |
規模が大きくなって、アパート10棟とかになると個人の属性なんて関係なくなるよ。属性が良いと借りやすいことは否定しないけどね。
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| No.180 |
アパートローンではなくプロパーで借りるなら、担保の評価額と何億借りてくれているかで属性を判断してるんじゃないかな。
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| No.181 |
スレの湾岸複数所有の人っているの？
良く分からないから、不動産投資をしている人は自分の ポートフォリオを言いませんか？ 賃貸中 都心ターミナル駅 築 12 年 区分 70平米 山手線内側 築浅 タワー コンパクト 郊外 戸建 売却済み 山手線内側 区分 郊外アパート |
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| No.182 |
アパートとタワマン区分ならどっちが担保力ありますか？
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| No.183 |
土地があるアパートに決まっているのでは？
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| No.184 |
>>183 匿名さん
惜しい。退去したら空室率100%の区分よりアパートの方が収益の確保が容易なので、アパートの方が掛け目が高いのです。 でも、担保掛け目と将来の資産価値は違うのでポートフォリオを組むことが大切になりますね。 アパートの積算価値はかなり厳しいことが多いと思いますよ。 |
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| No.185 |
惜しかった。残念。というかあなたの言うことは正しいの？
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| No.186 |
あなたのポートフォリオと何年投資してるか教えてください。
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| No.187 |
このスレは本当に勉強になります。先輩方、今後ともご教示のほどよろしくお願い致します。
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| No.188 |
181です。
投資歴 10年 スレの湾岸複数所有の人っているの？ 良く分からないから、不動産投資をしている人は自分の ポートフォリオを言いませんか？ 賃貸中 都心ターミナル駅 築 12 年 区分 70平米 山手線内側 築浅 タワー コンパクト 郊外 戸建 売却済み 山手線内側 区分 郊外アパート |
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| No.189 |
テンプレート
投資歴 賃貸中物件 売却済物件 を述べてから発言お願いします。 これからの方は無しと記載してください。 |
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| No.190 |
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| No.191 |
すみません。SNSみたいに裸にならないとお話出来ないのなら撤退します。これまではいい感じだったんですけどね。残念です。
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| No.192 |
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| No.193 |
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| No.194 |
私も撤退しますね、記載を強制されるのは少し違和感がありました。最初はここは良いスレだったと思うんですけどね。
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| No.195 |
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| No.196 |
>>191 匿名さん
スレ主です！ 自分は全然です。湾岸に1つめを2年前に購入しただけです>< しかもまだ賃貸出してません>< 2件目の打診に月島にいってきたものです。今日時間あるから銀行いってこようかな。 すでに3つ所有してるとのことですが、お住まいは賃貸物件でしょうか？ 今後ともよろしくお願いします♪ |
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| No.197 |
>>194 匿名さん
あれwスレ主ですが、ここは匿名掲示板ですし、記載したくない方は記載しなくても大丈夫ですよ！ 複数持ちの方は少ないと思うので、湾岸に1つだけ所有な僕は沢山勉強させていただいています。同じような方も沢山いると思いますし、玄人さんにも為になる話もあるはず、確かにポートフェリオは分かったほうが話しやすいけどあくまで匿名なのでそこは自由にしてもらえれば良いと思います( ･ᴗ･̥̥̥ )w このスレのような情報源、たぶん今はどこにもないですよね？自分で立てといてここは貴重な場所だよなぁ〜と思い始めています( ･ᴗ･̥̥̥ )w 色んな方が集まるので、色んな意見あると思いますが自由に書き込める場であれたら嬉しいです！これからも楽しくよろしくお願いします✩°｡⋆⸜(* ॑꒳ ॑* )⸝ |
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| No.198 | ||
| No.199 |
>>196 匿名さん
寝ぼけてて自分のポートフェリオ間違えましたw 湾岸1つ所有>居住中で賃貸出すか悩み中 地方の平成築区分を2個所有賃貸中 売却はなし 今後は タワマン最低もう2個ほしい タワマンをローンで買うか、築古区分を買い進めてくかどちらが良いか悩み中でこのスレ立てしてみた です♪ |
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| No.200 |
私はタワマン二つ所有で片方賃貸で片方に居住中です。
居住中のタワマンの売却検討中です。 両方所有して2年程度ですが、着実に残債が減っているの見ると安心しますね。 |
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