[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。

現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。


[スムログ 関連記事]
お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
https://www.sumu-log.com/archives/5477/

[1: 匿名さん]

湾岸に自宅用として物件を１つ持っていますが、
他にもほしい物件があり、なんとか手にいければと思い作成しました。

投資用としてパンダ部屋を買い進めている方は
どのような資金計画で買い進めているのでしょうか？

また、投資用として２つ目以降にお勧めの物件もあれば教えて下さい。
ドゥトゥールの共用施設はオーナーも利用可能として有名ですが、
その他のタワマンで各種賃貸しているオーナーが使える物件等あれば教えていただければ嬉しいです！！

２つ目のオススメの物件は、都内でいうとどの物件がいいでしょうか？

[2: 匿名さん]

1億の予算があるなら、1億の物件を１つ買うよりも
5000万の物件を２つ買った方が割が良いだろうね。

PC浜離宮で７０m２の物件は１億などするが、
有明のタワマンを２つ購入した方が、投資対象としては割が良い。

現金がなければ不動産用の投資ローンを利用することになるだろうね。

[3: 匿名さん]

>>1
複数所有するなら駅近の物件にしておいた方が良いよ。
その方が何かと行きやすいので便利。

出来るだけ安めの部屋にする事が基本かな。

[4: 匿名さん]

>>1 匿名さん
話のネタにどうぞ。

港、千代田、渋谷、中央、江東、品川、目黒の物件格付け

ＳＳＳ

【港区】
・虎ノ門ヒルズレジデンス ・六本木ヒルズレジデンス ・元麻布ヒルズフォレストタワー　・アークヒルズ仙石山レジデンス

【千代田区】
・パークマンション千鳥ヶ淵



Ｓ

【港区】
・赤坂タワーレジデンストップオブザヒル ・パークコート麻布十番ザ・タワー　 ・パークコート赤坂ザ・タワー ・パークコート六本木ヒルトップ

【千代田区】
・パークハウスグラン千鳥ヶ淵

【渋谷区】
・青山パークタワー



Ａ

【港区】
・ＴＨＥ ＲＯＰＰＯＮＧＩ ＴＯＫＹＯ　 ・シティタワー麻布十番 ・グランドメゾン白金の杜ザ・タワー ・白金タワー ・虎ノ門タワーズレジデンス　 ・ザ・レジデンス三田 　・パークコート虎ノ門愛宕タワー

【千代田区】
・平河町森タワーレジデンス ・ワテラスタワーレジデンス

【渋谷区】
・代官山アドレスザ・タワー　 ・グランドメゾン恵比寿の杜

【目黒区】
・中目黒アトラスタワー

Ｂ

【港区】
・品川Ｖタワー ・品川タワーレジデンス ・東京ツインパークス ・三田綱町パークマンション ・シティタワー高輪 ・高輪ザ・レジデンス

【千代田区】
・プラウドタワー千代田富士見 　 ・東京パークタワー　・シティタワー九段下 　・東京タイムズタワー

【中央区】
・キャピタルゲートプレイス ・銀座タワー

【目黒区】
・クロスエアタワー 　・恵比寿ガーデンテラス　

【品川区】
・パークタワー目黒


Ｃ

【港区】
・芝浦アイランド ・ワールドシティタワーズ キャピタルマークタワー ・カテリーナ三田タワー ・グローバルフロントタワー

【中央区】
・センチュリーパークタワー

【品川区】
・大崎ウエストシティタワーズ　・パークシティ大崎



Ｄ

【港区】
・タワーズ台場 　・パークタワー品川ベイワード　 ・シティタワー品川　・クレストプライムタワー芝
　
【千代田区】
・パークタワー秋葉原

【中央区】
・ドゥ・トゥール ・THE TOKYO TOWERS ・勝どきザ・タワー ・勝どきビュータワー ・ライオンズタワー月島
　
【江東区】
・パークシティ豊洲　


Ｅ

【中央区】
・ザ・パークハウス晴海タワー
　
【江東区】
・スカイズ　・シティタワーズ豊洲ザ・シンボル　 ・THE TOYOSU TOWER


Ｆ

【港区】
　・コスモポリス

【江東区】
・ベイズ　・シティタワーズ豊洲ザ・ツイン　


Ｇ

【江東区】
・ブリリア有明三兄弟　

【品川区】
・サンウッド品川天王洲タワー

Ｈ

【江東区】
・オリゾンマーレ 　・ビーコンタワーレジデンス 　・Ｗコンフォートタワーズ　・シティタワー有明

[5: 匿名さん]

そもそも賃貸人がいるオーナーが共用施設って使えるんですか？基本は使えないのでは？

[6: 匿名さん]

>>1 匿名さん
目的が何か、ですよね。相続対策か、キャッシュフローか、資産形成か。いずれにしてもレバをかけないと効率は悪いし、NOIで返済をカバーできる資金計画で、物件の質とのバランスをとる、この辺が難しいところです。タイミングが今である必要があるか、悩ましいかな。

[7: 匿名さん]

>>4 匿名さん
誰が評価した格付けなの。
この格付けに書かれたマンションの内、4物件を所有した事があるけど、正しいとはとても思えない。

[8: 匿名]

確かに素人っぽいですね。まあ、ネタということなので許してあげましょう。利回りの低い順という意味では概ねあっているとも言えますしｗ。私もこの中で３室持っています。

[9: 匿名さん]

投資で所有するのに格付けなんて必要ないしタワーである必要もないな。近隣環境や、部屋自体を安く買うことが重要。

[10: 匿名さん]

タワーマンション二つ所有し、賃貸だしてます。有明とかこんど出来る新宿タワーとかいいかなと思ってます。

[11: 匿名さん]

ちなみに築10年マンションで毎年100万円プラスで10年間で約1000万円のプラス。そのマンションは今でも購入価格の1000万円プラスで売れます。あたりのマンション買えて良かった。

[12: 匿名さん]

ちょっと7さんと8さんの格付けしてもらえますか？笑

所有経験ある方のほうがまともな格付けになりそう(笑)

[13: 匿名さん]

>>9 匿名さん
タワーのほうが売却時かなり有利じゃないすか？

[14: 匿名さん]

>>11 匿名さん
家賃−(ローン＋修繕管理費＋固定資産税/12)で月10万のキャッシュフローですか？
すごいですね。どのへんの物件ですか？
それくらいのキャッシュフローあると安心ですね。頭金どれくらい使いましたか？

[15: 匿名さん]

>>6 匿名さん
資産形成で持ちたいですね。まだ1つだけで住宅ローンで組んでるんですけど、2個以上持ちたい。

共用施設のロビーとかスカイラウンジとかたまに使いに行きたいなってのもあります(笑)

オーナーとして複数持ってる方は、たまにあそびに行ったりするんじゃないですか？

[16: 匿名さん]

複数持ってる方って、どういうふうにお金を回してるんですか？

1つ目は住宅ローンとして、2つ目は？

フラットと銀行の住宅ローンを二重で組む方法は知ってるけど、それだとそれ以上組みたいときはどうするんだろう？

[17: 匿名さん]

>>8 匿名さん
確かに場所が良い分高額になるので利回りが低くなりますねww
この格付けは湾岸スレにあったものなので、居住向け、値下がりしない順なのではないでしょうか？

やはり複数持つなら、ランクF前後が良いですかね？有明とかは安いですもんね。

[18: 匿名さん]

>>6 匿名さん
タイミングは確かにありますね。
ただ、リーマンショックのような暴落はもう起きないのでは？と思っています。あの頃は家賃利回りを基本とした値付けではなかったですしね。

逆に評価が下がり、値下がりもしている豊洲や新豊洲あたりは買い時かもしれませんね。トランプ相場で株価も上がっていますしね…まぁどうなるかは未知数ですが…。

[19: 匿名さん]

>>10 匿名さん
有明ガーデンシティですかね。新宿タワー出来るんですか？なんてところでしたっけ。
自分は住宅ローンで頭金無しだったので、賃貸出しても24万くらいで、支払いがフラット14万＋フラットプラス2万＋管理修繕費2.5万＋固定資産税月割りで1.6万なので、キャッシュが4万くらいしか残らないんですね。

なのでとりあえず今年は一旦現金で地方の築20年くらいの安いマンションを2つ現金買いして、同じキャッシュを貰えるくらいにはしたのですが、今後どうしていこうかなって感じです。出来ればタワマンを3つくらい所有したい。

有明と月島の物件を持ちたいです。
月島は利回りよくないかな？

[20: 匿名さん]

>>10 匿名さん
ご自身は賃貸に住まわれているんですか？
キャッシュフローどんな感じでしょうか？

月の手残りが少なくても、地方の安マンションよりは年収はだいぶあがりますよね(笑)

例として挙げると、

タワマン2つ賃貸
家賃年収25万×2物件×12ヶ月で600万
全支払い20万×2物件×12ヶ月で480万
で年間120万手残り

地方マンション現金買い2つ賃貸
家賃年収4万×2物件×12ヶ月で96万
全支払い1万×2物件×12ヶ月で24万で年70万ほど手残り

額面的には地方マンションをあと2つ買えばキャッシュフローはほぼタワマン2つに追いつくんですけど、見た目年収は96万と600万で既に6倍違うという(笑)

この見た目年収の違いで、ローンの属性も若干変わってくるんでしょうかね？タワマンは担保価値あるけど、地方マンションは担保価値ほぼないのも痛い点ではあります。

[21: 匿名さん]

みなさん複数所有されてる方、>>4 のネタランク表に基づいてSとBを1件づう、Cを2件なんて感じで買いて頂けたら嬉しいです。物件名を言うのは気がひけると思うのでこのランクくらいなら良いかなと…。

ちなみに自分はランクDを1つ持っていて、今後CとGを持つのが目標です(笑)

[22: 匿名さん]

>>17 匿名さん
有明ガーデンシティはパンダ部屋も高くなりそうだけどね(笑)
パンダ部屋の新築を買うのが現状では一番パフォーマンスが良いよ。

もちろん当たらないかもしれないですがね。
とにかく抽選には参加必須です(笑)

[23: 匿名さん]

東京パークタワーは神保町のでいいのかな？
あと、千代田富士見は三井のでいいのかな？

[24: 匿名さん]

>>20 匿名さん

自分は内陸のマンションを購入してすんでます。今住んでいるとこは高い時期に買ったので賃貸で回せないかなと思ってます。マンション購入が好きなのでまた買いたいので日々マンションチェックです！

[25: 匿名さん]

タワマン計３つ
湾岸は持ってない
１つは名古屋

[26: 匿名さん]

>>23 匿名さん

千代田富士見、と付くマンションはいくつもあるから。ネタランクのは、野村の古い方のタワーでしょう。

[27: 匿名さん]

>>25 匿名さん
あのランクの中でもないですかね？

[28: 匿名さん]

皆さんはどのローンを使ってますか？

1つ目はやはり居住用の住宅ローンですよね？
2つ目は1つ目を賃貸に出してからのフラットでしょうか？やはり。
3つ目で投資用ローンを引くイメージでしょうか。

みなさん概ね3〜4個くらい所有のようですが、3つ持つのにだいたい何年かかるものなんですか？

先輩方がたくさんいて、大変勉強になります。
スレ立てて良かった(笑)

[29: 匿名さん]

>>24 匿名さん
あれ？w2つとも賃貸出してるんじゃないんですね(笑)1つだけ出してる感じですか？
3つ目を有明か新宿狙ってるんですかね。
どの辺でローン引く予定ですか？

3つ持っていれば、ローン終了後は晴れてリタイア出来ますね！笑

[30: 匿名さん]

>>25 匿名さん
名古屋のタワマンって利回り良いの？チェックしてないや。
大阪のタワマンは利回り良さそうだけどね。
大阪はヒルズやラトゥール的なポジションの物件がないので、タワマンが最高ランクの賃貸物件になるようです。
名古屋も同じかな？

[31: 匿名さん]

>>26 匿名さん
ネタランクは、利回り低いランキングにすれば、しっくり来るでしょう。
基本は下のランクから物色し、住みたい場所のランクは無視して購入する、というスタンスが良いですね。

[32: 匿名]

＞18さん
6＆8です。リーマン級の暴落は起こってほしくないですよね。
でも、○○ショックが起こると、金融がグローバル化した現代では国内外の金融機関が一斉に引き上げにかかるため、たとえば前世紀のバブル崩壊のときに、最後は青目（外人＝いわゆるハゲタカ）がジャンクボンド買いのスタンスで都心の優良物件をごっそり持って行って、不良債権処理もそれで進んだ、なんてことは起こりにくい状況なんです。つまり、ダメなときは世界中ダメというのが今日。
だから、個人のやる不動産投資というのは、着実にNOIの範囲でローンをコントロールし、仮に○○ショックで一時的に資産価値が下落しても生活には影響がないようにしておく、このあたりが個人的にはポイントだと思っています。ちなみに、私はしがないサラリーマンで、自宅のローンもたっぷりあります（泣）。

[33: 匿名さん]

面白いスレ発見。複数棟タワマン購入投資家の皆さん何を起点として購入されているのでしょう？

利回りでいえば地方の安いマンションには絶対かなわないだろうから、出口や資産価値も含めて見ているのかな。

タワマンは価格も高いので、頭金のために常に500〜1000万のキャッシュは用意できている必要がありますね。旨味は少なそうですが、メリットはやはり資産価値の目減りが少ないのが一番なのかな。

[34: 匿名さん]

>>32 匿名さん
えー！すごい。僕もリーマン＋副業を確定申告してるという感じです。

2つ目3つ目は何のローン使いましたか？

2つ目を買うにあたっては、やはり1つ目を賃貸に出してからにされるんですかね。

2つ目まではともかく、3つ目以降は賃貸分の年収も増えるし、年収10倍の壁よりも一般的な不動産投資で言う所の『3億の壁』って感じになるのでしょうかね？

[35: 匿名さん]

そういえばモモレジさんも9つくらい持ってるんだっけ？不動産。

ある意味このスレのトップクラスなのかも。

あの人のポートフェリオやテクニックを拝んでみたいものですね。

[36: 匿名さん]

>>33 匿名さん
起点→基点
でした。
失礼。

[37: 匿名さん]

私は父親保証人で諸費用からフルローンです。金利も安いのかな？

[38: 匿名さん]

住宅ローンからのフラット35で2件目購入した方、最初の住宅ローン側の住所ってどうされていますか？
そのまま？

[39: 匿名]

＞34さん
6＆8＆32です。
なかなかポイントを突いておられますね。
サラリーマンのありがたいところは、生活はサラリーで成り立つ。不動産投資はこれと切り離して、いわば独立採算を目指さなければならないが、おもしろいことにサラリーマンであるという属性を生かして、投資資金を借りられるというところですね。
3つ目以降の採算の見方は人それぞれですが、ある程度やっていると、やはり質の良い中古のなかに投資対象としていいものが見つかってきますね。私も最初は新築を中心に、自分が住んでもいいと思うものを買うスタンスでした。
あと、居住用をいずれ賃貸にとの発想は、サラリーマンには大変正しい考え方ですが、やはり家族との生活の場ですから、投資とは切り分けたたほうがいろんな意味で機動的でしょう。
投資用ローンは大手金融機関で積極的にやっていますよ。自宅のローンがあっても大丈夫、個人全体としての信用と取得物件の採算性が肝です。

[40: 匿名さん]

>>37 匿名さん

えー、すごいなぁ
よっぽど属性いいのかな？
投資用の変動ローンですか？
何だか希望が湧いてきました(笑)
ただ今の1件目のフラットが5年金利優遇があるんですよね…1.6%から1.1%も。
そんなの言ってたら機を逃しちゃうかなぁ

[41: 匿名さん]

24ですがタワマン2つを所有して2つとも賃貸だしてます。自宅はタワマンじゃないマンションです。これも所有してます。賃貸用が3つあれば、ローン終了後はリタイアできると思いますよ。全て首都圏です。

[42: 匿名さん]

あと、ローンは一つはアパートローンです。

[43: 匿名さん]

>>39 匿名さん
えー！そうなんだ。すごいなぁ、勉強になります。じゃあ1つ目は住宅ローンで、2個目3個目は投資用ローンにされたんですか？僕も1つ目買ったタワマンが物凄く気に入っていて、出来れば賃貸出したくなくて…(笑)

取得物件の採算性は大切ですねw2個目以降は表面利回り何パーセントだったんですか？ローン担当さんとも相談しつつ、物件漁りにはミスのないようにしないとですねぇ。

1回出ていくと清掃して募集かけて賃貸決まっても管理会社にも払わないといけなくなるのでややこしいですよね(笑)

[44: 匿名さん]

>>42 匿名さん
まじか！アパートローンだと変動ですよね？頭金も1〜2割くらいは必要ですよね
とはいえアパートローンでタワマン買えるのは知らなかったw

確かにアパートなんて木造だし、同じ価格でタワマン買った方が絶対安全だよねぇ。

[45: 匿名さん]

NOIは必須だね。タワマンはNOIがほぼ無い物件ばかり…パンダ部屋か、中古の割安物件から探すしかない。

例えば浜離宮のパンダ部屋は33m2で5100万。これはNOIとしてはどうなのだろうか？浜松町なら33m2のワンルームでも、低く見積もっても20万ほどの家賃は取れそうだが…。

[46: 匿名さん]

>>38 匿名さん
賃貸出すし、一度は住み替え無いといけないのでは？
住宅ローンからのフラット35は住み替えしなくても出来るんだっけ？

[47: 匿名]

＞43さん
39です。利回り云々もタイミングなんですよね。新築・芝浦・高層階でレインボーブリッジかぶりつき、なんて物件が取得原価ベースだと7～8％で回ってたりします。アベノミクス直後に買った虎ノ門もおなじような感じ。
今は低金利でそこまで利回りは必要ないですが、表面で5％・自己資金で2～3割あたりが採算ラインでしょうか。
あと、私は変わっているのかもしれませんが、全物件を定期借家で貸しています。6年くらいだと普通借家と賃料は同等でいけますし、空室で売る方が実需ではるかに高く売れるので。

[48: 匿名さん]

>>47 匿名さん
あああああああwwいい時代に買いましたね…(´・ω・`)何年前くらいから始めたんですか？

自己資金2〜3割なんですね。じゃあ賃貸分の利益は基本全部回す感じですかね？

5%表面で見当たらないですよ〜(笑)
まぁ楽街だけの判断ですが(笑)

いまでも5%ある物件は少なそうですねw賃貸人がいる物件を狙ったほうが安く買えるかもしれませんねぇ。

[49: 匿名さん]

48さん、47です。5%は、4さん格付のGやHの賃貸中にはありますねw。

[50: 匿名さん]

>>49 匿名さん
おお！ありがとうございます。物色してみますw
しばらくないかなと思っていましたが、今でもあるもんなんですねぇ。すごい。

[51: 匿名さん]

>>47
似てますね
虎ノ門はタワレジを8100万　76m2を買い逃した記憶が今でもｐ鮮明にありますｗ

私は最初Bクラス物件
住宅ローンを地道に完済
2件めをまた住宅ローンで買いました
後はアパートローン
フラット35はまだ余裕有りますが使ってません
これかなり裏技ですよね

最初の購入が上手くいったお蔭かな
新築で買って10年経っても利回り7%超えてます

[52: 匿名さん]

みなさん金利っていくらくらいですか？
賃貸に出しながら住宅ローン控除使ってる強者とかいませんかね？

[53: 匿名さん]

オーナーだけど共用施設使えてるよ〜って方います？
ゲストルームは難しいだろうけど、スカイラウンジやプール、スパなど使えたら良いな〜と思うのでさが。

[54: 匿名]

鍵は持っているわけだから、ラウンジくらいは普通に入れるところが多いですね。たま～に見に行ったりしますが、あまり現実的ではないですよ。

[55: 匿名さん]

内陸タワーのパンダ部屋当たったのですが、
貸すか売るか住むか迷ってます。
利回りではタワーってよくないのですが、
売却する事を感がえると、湾岸タワーや中途半端な小規模買えません。
皆様、出口はいつ頃ですか？

[56: 匿名さん]

売るつもりありません！

[57: 購入経験者さん]

居住用の湾岸タワーマンションを１戸所有していますが、もう１戸タワーマンションを住宅ローンで買増ししたいと考えています。
現在の住宅ローン残債500万、残り４年で完済予定。７５平米、中古市場価格6500万円程度。
買増し物件は同等クラスで、同じマンション内の物件で考えています。
買増し物件に転居して、住宅ローン取得控除のメリットが活かせるのではないかと模索しています。

現在居住物件の住宅ローン残債を繰上完済、賃貸として貸出して賃料収入を得る。
賃料収入を買い増ししたタワーマンションの住宅ローン返済に充てられないかと検討しています。

無謀でしょうか？

[58: 匿名さん]

＞57さん　まったく無謀ではないですよ。少なくとも資金計画的には余裕がありすぎるくらいですね。前提として、6500万する物件のローンを全額返済できるだけの所得がすでにある、これにプラスの投資を検討する状況にあると想定します。6500万の物件に含み益があるのなら、3000万控除を利用して売却、頭金3000万づつで5000万～7000万の物件を2部屋買う、但し地震等の災害対策として、今住んでいる物件と違うエリアで分散する、私ならそうしますね。キャッシュフローは十分プラスでしょうし、他人様が賃料でローンを払ってくれるわけですから、加速度的に資産が増えます。居住用はフラット35等で90％ローンで長期固定すれば財務的には結構安定した状態になるとおもいます。

[59: 匿名さん]

リスク分散の意味で同じマンションに買ってしまっては区分のメリット生かせませんのでなし
更に湾岸は賃料安い、築浅が余ってるうえ中途半端に高い
のであまり魅力ないなあ

ただリスクは少ないでしょう
あと抵当なし物件は強力な担保です
色々使い道あります(^^)

[60: 匿名さん]

>>59 匿名さん
それを担保にいくら借りれるのかという…ww
やはり別の物件が良いですよねぇ。

[61: 匿名さん]

ある程度長期保有なら、再開発や建て替え狙うべきでしょ。そうすれば、十数年後には新築タワマンオーナーです。

[62: 匿名さん]

いまでも新築タワマンオーナーだけと？？？

[63: 匿名さん]

>>62 匿名さん
話しが通じないねぇ

[64: 匿名さん]

うーん。再開発は長いと30年以上かかるるし、
景気によってストップするし狙って先回りしてボロビル買うのは
リスク高い。
やっぱりインカムゲイン中心に検討すべき。
安い湾岸タワー仕込んだ人は成功してるよね〜。
これからはどこ？

[65: 匿名さん]

昨年から今年にまとめて湾岸、秋葉原、東日本橋あたりの
割高な新築買った人は投資失敗。

[66: 匿名さん]

内部情報あるならともかくいつになるかわからない再開発に賭けるのは博打です
CFからもダメ
私は2004,2011都心2014川崎　2016名古屋とどんどん田舎に堕ちてます

今都心は買えませんね
がこれ以上田舎に買うつもりもない

[67: 匿名さん]

名古屋はどこですか？

[68: 匿名さん]

4軒もタワマン買っているとは凄い！

[69: 匿名さん]

>>66 匿名さん

その通りで、やはりタイミングが大事ですね。当面は内部成長が優先ですかね。

[70: 66]

タワマンばかりでそれが私のリスクなのは自覚してます
がタワマンオタクでそればかりになってしまった

良いけど高い、という物件を買った事は一度もなく
これなら安いだろうと思ったのを集めた感じです

名古屋は東の方に3、４駅目ぐらいの1LDKです

[71: 匿名さん]

>>64 匿名さん
もちろん、管理組合で協議されているマンション狙うんです。年配者が反対してるだけなんで、数年で８割の賛成が見込めるとこを買うんですよ。

[72: 評判気になるさん]

>>70 66さん

川崎はどこなんですか？
あと次の狙い目はどのへんですか？

[73: 匿名さん]

完売したが横浜の二俣川駅直結タワーは良かった。買いたかった。

[74: 匿名さん]

ここに書き込みして良いのかわかりませんが、タワーマンションの固定資産税の増減税の話は、どこから適用されるの？
マスコミによってバラバラで。
・2017.1.2以降完成物件 フジテレビ
・2017.1.2以降売買契約物件 日本テレビ
・2017.4.1以降に売り出された物件 東京新聞

[75: 匿名さん]

>>70 66さんとは違う感じで、タワマン意外にヘッジとして持ってるって人はいるのかな？

[76: 匿名さん]

名古屋はアンダーで完売のタワーもありましたしね

[77: 匿名さん]

先輩方にお聞きしたいのですが、複数持ちの為のベターな戦略は、やはり

通常の住宅ローンで1件目→1件目賃貸→フラットの住宅ローンで2件目→2件目賃貸で3年ほど確定申告の実績作成→3件目以降はアパートローン(変動のみ)

このパターンが一番リスク低いでしょうか？
自宅での税金優遇が10年ある物件でも、そんな事は構わず、すぐに賃貸に回すべきでしょうか？

[78: 匿名さん]

>>74 匿名さん

固定資産の計算で元旦外しに意味があるフジテレビではないかな。日テレ説は元旦外しにする意味がないし、東京は時期が遅すぎる。

[79: 匿名さん]

>>66 匿名さん
やはり2つ目買うのに数年はかかりますかね？
1つ目は賃貸に回して、不動産収入分を増やした感じでしょうか？

[80: 匿名さん]

>>70 66さん
なるほどですね。眺望なんてとにかく二の次で、コストパフォーマンスを重視した感じですかね？
安く買って高く貸すのが一番ですもんね。
タワマンオタクという事は、4つ全てのタワマンを所有したい理由もあったんですよね？

よろしければその理由なんかも教えてくれたら嬉しいですね。

[81: 匿名さん]

このスレを見てビックリしました。ほぼ人生に1度の買い物をいくつもしちゃうなんて。
1つ1つは安くても、3つも4つも持つとトータル1億以上の資産ですよね？

確かにアパートローンでアパート作るよりもよっぽど安全かもね。
タワマンは個人が手に入れれる資産の中で、一番価値が落ちにくいものではあるだろうし。

[82: 匿名さん]

>>51 匿名さん

Bクラス物件を完済したのは凄いw繰上げ返済しまくったんですか？
当時安かったころに買ったのかな。

たしかに10〜20年で4つ買えれば御の字なのかな。そんなに急ぐ必要もありませんかね。

[83: ６６]

私は一軒目完済するまでは何もしませんでした
安い時期だったし、妻の助けもあったのでラッキーだっただけだと思います

次にまた住宅ローンかりて程なくアパートローンも借りました
住宅ローンはこれ以上ない最強ローンですので
何度も使えるよう頑張ることお薦めします

タワーばかりになったのは好きだったのと目利きが多少できたという以外の理由はないです
立地は幹線の鉄道を超えて海側には買わないようにしてました
そこはこだわりですかね、ただ次はもうタワーはやめようと思います

[84: 匿名さん]

私は2つ目は4年後でした。ひとつ目のタワーマンションを賃貸に出せば難しくない。

[85: ６６]

>>77
確定申告は３年もやらなくてもアパートローン通ると思いますよ

フラット３５セカンドローンを使った経験のある方の事例をお聞きしたいですね

[86: ６６]

>>80
眺望は隣家の高さ定規使って計算して、ギリぬけると踏んで買ったことはあります
うまくいきました（笑）

[87: 匿名さん]

>>84 匿名さん
なるほど…！すぐに賃貸に出して、3年分の確定申告をやったかんじですか？2つめはフラットでローン？それともアパートローンですか？

[88: 匿名さん]

＞81さん
個人の投資戦略には様々あり、ライフステージの状況によって選択できる投資手法が変わってきますね。リスクの許容度も違ってくる。
でも、投資の進め方に関する基本的な考え方がとても大事で、私は最近出会った下記のブログを何度も読み返して自らの投資スタンスを確認するようにしています。

https://www.kenbiya.com/column/baby/

前にも書きましたが、財務戦略の重要性と投資のタイミングを計る（一気呵成に進めない）知恵が大切ですね。

[89: 匿名さん]

>>86 ６６さん

隣家屋上に、後から携帯などのアンテナが追加で立つケースもありますよ。小型の風力発電が立つケースなんてのも。

[90: 匿名さん]

>>77 匿名さん

このケースの場合の最初の住宅ローン、これを完済せずにフラットで二件目ということですよね？

こうした時、皆さん住宅ローンの住所はどうしてますかね？

[91: 口コミ知りたいさん]

>>90 匿名さん
住所はそのままにしてます。住宅ローンな銀行に一括返済を求められていやなので。郵便局の転送サービス使ってますよ。

[92: 匿名さん]

>>91 口コミ知りたいさん
なるほど、という事は、1件目の銀行ローンの物件に住んでる事になってるんですね(申請上は)そこに店子さんも入ると、店子さんとオーナーさんが同一住所になるのは大丈夫なのかな？そこまでチェックされてないて事ですかねww

[93: 匿名さん]

>>92
その辺のリスクも鑑みると、
２つ目以降は普通にアパートローンで行った方が安全かも

ここの方々も２件目以降はアパートローンオンリーが多いんじゃないかな？

[94: 匿名さん]

経験者的なコメントすると、アパートローンがオススメ。安心。

[95: 匿名さん]

アパートローンって高くないんですか？

[96: 匿名さん]

>>94 匿名さん
銀行ローンからのフラットでやらかしちゃった感じですか？苦笑
宜しければ差し支えない範囲でkwskお願いいたします。

まぁ。投資用に買うのであれば、アパートローンのほうが買い進めるのには正攻法ではありますね。

[97: 匿名さん]

>>95 匿名さん

>2016年7月の店頭金利を調べると、三井住友銀行の「アパートローン」は、変動2.475％、5年固定1.870％、10年固定2.01％（筆者店舗にて確認）となっています。また、オリックス銀行「不動産投資ローン」は、変動2.675％、5年固定2.5％です。

住宅ローンより1%高いくらいかな

みなさん何年固定でやってますか？タワマンなので、10年かな(笑)

[98: マンション比較中さん]

一棟より、タワマン一戸で買いましていく方の方がやはり多いんでしょうか？
私も出口が見えない一棟より、出口戦略のたてやすい港区マンションを一戸ずつ買いましていこうと思っています。

[99: 匿名さん]

＞98さん
そのやり方が正解なのは間違いないんですが、現在の価格水準だと、港区タワマンオンリーで、物件から生じるNOIだけでは返済できないか、うまくいってギリギリ。

つまり、キャッシュフローがプラスにし辛いんですよね。

簡単にいうと、物件を買うだけでは成長できないので、給与等の別所得で次の物件を買う頭金を貯めなければならない。

さてどうしましょう、というのが今の局面だと・・。

[100: 匿名さん]

港区以外のタワマンじゃダメなの？