[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。

現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。


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[41: 匿名さん]

24ですがタワマン2つを所有して2つとも賃貸だしてます。自宅はタワマンじゃないマンションです。これも所有してます。賃貸用が3つあれば、ローン終了後はリタイアできると思いますよ。全て首都圏です。

[42: 匿名さん]

あと、ローンは一つはアパートローンです。

[43: 匿名さん]

>>39 匿名さん
えー！そうなんだ。すごいなぁ、勉強になります。じゃあ1つ目は住宅ローンで、2個目3個目は投資用ローンにされたんですか？僕も1つ目買ったタワマンが物凄く気に入っていて、出来れば賃貸出したくなくて…(笑)

取得物件の採算性は大切ですねw2個目以降は表面利回り何パーセントだったんですか？ローン担当さんとも相談しつつ、物件漁りにはミスのないようにしないとですねぇ。

1回出ていくと清掃して募集かけて賃貸決まっても管理会社にも払わないといけなくなるのでややこしいですよね(笑)

[44: 匿名さん]

>>42 匿名さん
まじか！アパートローンだと変動ですよね？頭金も1〜2割くらいは必要ですよね
とはいえアパートローンでタワマン買えるのは知らなかったw

確かにアパートなんて木造だし、同じ価格でタワマン買った方が絶対安全だよねぇ。

[45: 匿名さん]

NOIは必須だね。タワマンはNOIがほぼ無い物件ばかり…パンダ部屋か、中古の割安物件から探すしかない。

例えば浜離宮のパンダ部屋は33m2で5100万。これはNOIとしてはどうなのだろうか？浜松町なら33m2のワンルームでも、低く見積もっても20万ほどの家賃は取れそうだが…。

[46: 匿名さん]

>>38 匿名さん
賃貸出すし、一度は住み替え無いといけないのでは？
住宅ローンからのフラット35は住み替えしなくても出来るんだっけ？

[47: 匿名]

＞43さん
39です。利回り云々もタイミングなんですよね。新築・芝浦・高層階でレインボーブリッジかぶりつき、なんて物件が取得原価ベースだと7～8％で回ってたりします。アベノミクス直後に買った虎ノ門もおなじような感じ。
今は低金利でそこまで利回りは必要ないですが、表面で5％・自己資金で2～3割あたりが採算ラインでしょうか。
あと、私は変わっているのかもしれませんが、全物件を定期借家で貸しています。6年くらいだと普通借家と賃料は同等でいけますし、空室で売る方が実需ではるかに高く売れるので。

[48: 匿名さん]

>>47 匿名さん
あああああああwwいい時代に買いましたね…(´・ω・`)何年前くらいから始めたんですか？

自己資金2〜3割なんですね。じゃあ賃貸分の利益は基本全部回す感じですかね？

5%表面で見当たらないですよ〜(笑)
まぁ楽街だけの判断ですが(笑)

いまでも5%ある物件は少なそうですねw賃貸人がいる物件を狙ったほうが安く買えるかもしれませんねぇ。

[49: 匿名さん]

48さん、47です。5%は、4さん格付のGやHの賃貸中にはありますねw。

[50: 匿名さん]

>>49 匿名さん
おお！ありがとうございます。物色してみますw
しばらくないかなと思っていましたが、今でもあるもんなんですねぇ。すごい。

[51: 匿名さん]

>>47
似てますね
虎ノ門はタワレジを8100万　76m2を買い逃した記憶が今でもｐ鮮明にありますｗ

私は最初Bクラス物件
住宅ローンを地道に完済
2件めをまた住宅ローンで買いました
後はアパートローン
フラット35はまだ余裕有りますが使ってません
これかなり裏技ですよね

最初の購入が上手くいったお蔭かな
新築で買って10年経っても利回り7%超えてます

[52: 匿名さん]

みなさん金利っていくらくらいですか？
賃貸に出しながら住宅ローン控除使ってる強者とかいませんかね？

[53: 匿名さん]

オーナーだけど共用施設使えてるよ〜って方います？
ゲストルームは難しいだろうけど、スカイラウンジやプール、スパなど使えたら良いな〜と思うのでさが。

[54: 匿名]

鍵は持っているわけだから、ラウンジくらいは普通に入れるところが多いですね。たま～に見に行ったりしますが、あまり現実的ではないですよ。

[55: 匿名さん]

内陸タワーのパンダ部屋当たったのですが、
貸すか売るか住むか迷ってます。
利回りではタワーってよくないのですが、
売却する事を感がえると、湾岸タワーや中途半端な小規模買えません。
皆様、出口はいつ頃ですか？

[56: 匿名さん]

売るつもりありません！

[57: 購入経験者さん]

居住用の湾岸タワーマンションを１戸所有していますが、もう１戸タワーマンションを住宅ローンで買増ししたいと考えています。
現在の住宅ローン残債500万、残り４年で完済予定。７５平米、中古市場価格6500万円程度。
買増し物件は同等クラスで、同じマンション内の物件で考えています。
買増し物件に転居して、住宅ローン取得控除のメリットが活かせるのではないかと模索しています。

現在居住物件の住宅ローン残債を繰上完済、賃貸として貸出して賃料収入を得る。
賃料収入を買い増ししたタワーマンションの住宅ローン返済に充てられないかと検討しています。

無謀でしょうか？

[58: 匿名さん]

＞57さん　まったく無謀ではないですよ。少なくとも資金計画的には余裕がありすぎるくらいですね。前提として、6500万する物件のローンを全額返済できるだけの所得がすでにある、これにプラスの投資を検討する状況にあると想定します。6500万の物件に含み益があるのなら、3000万控除を利用して売却、頭金3000万づつで5000万～7000万の物件を2部屋買う、但し地震等の災害対策として、今住んでいる物件と違うエリアで分散する、私ならそうしますね。キャッシュフローは十分プラスでしょうし、他人様が賃料でローンを払ってくれるわけですから、加速度的に資産が増えます。居住用はフラット35等で90％ローンで長期固定すれば財務的には結構安定した状態になるとおもいます。

[59: 匿名さん]

リスク分散の意味で同じマンションに買ってしまっては区分のメリット生かせませんのでなし
更に湾岸は賃料安い、築浅が余ってるうえ中途半端に高い
のであまり魅力ないなあ

ただリスクは少ないでしょう
あと抵当なし物件は強力な担保です
色々使い道あります(^^)

[60: 匿名さん]

>>59 匿名さん
それを担保にいくら借りれるのかという…ww
やはり別の物件が良いですよねぇ。