[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。

現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。


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[321: 匿名さん]

>318

今の都心近郊ではマシではあります
でも有明で倉庫ビューなのと管理費がちょっとな〜
税金入れると月６万超える

実利で４％はかろうじて確保できるかな

[322: マンション検討中さん]

>>320 匿名さん

僕も三軒持ってますけど一軒目は20代での購入でしたよ。バブルがはじけた後で底値と言われて親と共有名義。
で、二軒目は地価が下げ止まらず不動産が底値の時期。
で二軒目を売って三軒目を買おうとしたら銀行が持ったまま貸してくれるというからそのまま借りた。
返済は一軒目の賃料がそのまま二軒分に充当されまもなく二軒目が完済する。
次はオリンピック前に二軒目を手放し、オリンピック後に終の住処を購入する予定。

今のところ何も儲かってないし質素な生活してますよ。

[323: マンション検討中さん]

あ、ただし親兄弟も似たような状況なのでそのうち相続やらなんやらでもう少し増えるかもしれません。

ちなみに年収は嫁と合算しても1200しかないです。
小さめの駅近2LDKは長く持っていても利用価値が高いです。本当は多少不便でも広めの郊外物件に憧れてますがやむなし。

[324: 検討板ユーザーさん]

>>313 匿名さん
メガバンク住宅ローン2つです。頭金をそれなりに入れたので可能でした。
レバレッジ考えると投資用フルローンのほうがいいのかもしれませんが、リスクを考えて低金利でキャッシュフローを生む方法にしました。

[325: 匿名さん]

自分はフルローンです。

[326: 匿名さん]

フルローンの際は、家賃+持ち出しでローンを払う感じですかね、それとも家賃だけでローンを払っている感じですか？

[327: 匿名さん]

もちろん家賃だけでローン払ってますよ。

[328: 住民板ユーザーさん1]

湾岸マンション投資を検討しているものです。
実質利回り５%どこか４%の物件もみつからなく、行き詰まっております。
上ででたブリリアマーレ有明ですが
賃料２５万×１２
管理修繕積立て費４万×１２
固定資産税、都市計画税２０万？
税務上、減価償却やローン金利、その他経費を引けてもせいぜい１００万として課税所得が１２０万
税率三割で３６万課税とすると、実利３.５１%となります。
皆さん持っている利回りの良い物件とはいくらで購入し、賃料いくらの物件なのでしょうか。参考にさせて頂けたら幸いです。

[329: 匿名さん]

>>328 住民板ユーザーさん1さん

投資は個人の金儲け、なので他人はライバル。頼れるのは自分だけ。

[330: 匿名さん]

>>328
私の最優秀物件は港区内陸
新築購入５０００万ちょっとで１０年経って賃料３０万ですね

[331: マンコミュファンさん]

>>328 住民板ユーザーさん1さん
目先の利回りも大切ですが購入タイミングが重要だと思います。

あとは新築しか入居者が現れない物件は避けたほうが良いですよ。つまりロケーションと物件の雰囲気です。タワーは減価償却で考えたら3年から5年でおしまいですが市場価値が衰えなければ借り手は付きますから。

[332: 匿名さん]

>>329
まあまあ、そう言わずに、親切に教えて下さる方もいますし。
ただ常にそういう心構えをしておく必要はありますね。

[333: 匿名さん]

>>324
なるほど、住宅ローンを２つ持つのは、フラットセカンドのような商品がそのメガバンクにあったのですかね？それとも別銀行で？
住宅ローン２つの合計で年収の１０倍ギリギリくらいに抑えた感じでしょうか。

自分結構１つ目でギリギリの枠を使ってしまったので...（年収の８倍くらい？）

どちらにしても自分の信用借り入れ枠を増やすという意味で、金利が低いのと団信が不要な、324さんと同じ？某ネット銀行の住宅ローンに、フラットから一旦借り換えできれば良いかなぁ〜と思ってはいます（苦笑）

[334: 匿名さん]

>>330 匿名さん
羨ましい。
私は5200で賃料25万です。

優秀でない物件はどれくらいですか？

[335: マンコミュファンさん]

優秀も優秀じゃないも積立金と国の税控除がカギですよ。最近の物件だと売り抜けるかそのまま持ち続けるかの分かれ道は5年目と10年目。
昔のはよかったよ。

[336: 大家奮闘中]

そんな抽象的な事より購入額、家賃を聞けば
成功か失敗か大体わかります。
タワマンは維持費が高いので、出口のキャピタルゲイン抜きでは
投資を考えられません。 築10年で半分以上は所有者が変わります。

[337: 大家奮闘中]

複数持つと経費も収入も合算ですから、所得税もケースバイケースで
利益が出過ぎたらまた借入して節税しなければならないし。
固定資産税の軽減が終了した6年目以降に売却は多いと思います。
実際に複数持ってる方は、保有年数はどれくらいですか？

[338: 匿名さん]

>>337 大家奮闘中さん

10年、6年、3年、2年、です。

[339: 通りがかりさん]

>>336 大家奮闘中さん

都内物件は売れなくなっている。築5年から20年までは下がる一方だからね。
しかもここ10年以内の物件は積立金は跳ね上がる一方。
さらに最近の新築は管理費がバカったかい。これからは中古タワーに限る。
昔のタワーは会社の威信をかけて頑丈に建ててある。

[340: 匿名さん]

>>339 通りがかりさん

頑丈ってw。建築技術の進歩は無視または無知ですか？