地盤調査

[口コミ知りたいさん]

先日、地盤調査をしてもらったら70cmの表層改良が必要だと言われました。見積もり書を見せられ49万でした。残土はHMで処分してくれるそうです。土地は一階が17.6坪です。これは妥当な金額でしょうか？
土地の売り主さんからは前に調査してもらったら大丈夫だったよと聞いてたのでとてもびっくりしました。
調査報告書がなかったのですが、必ずこちらに出すものではないのでしょうか⁇
なんだかモヤモヤしてしまっています。

[21: 匿名さん]

11です。
地歴や周辺の家屋に地盤を事前に確認すれば、改良が必要か否か目安になります。
うちの土地は都内の古くからの住宅街で築50年以上の古家が建っていたので、建物の傾きがないことや基礎の状況からある程度判断できました。
最近の土地売買の重要事項説明書には、地盤強度に関する項目はないのでしょうか？

[22: 匿名さん]

土地売買に地盤強度はないんじゃないかな。
建てるときにたてる家によって場所指定してとるとおもうから。。
地盤調査後は測定方法、ポイントと深度に対する地盤強度が記された報告書、それにあわせて
推奨改良方法が明記されているはず。

[23: 匿名さん]

>>22
慣行かもしれませんが、地盤が悪く改良が必要な土地の価値は低いのに、売買価格や取引条件に反映されないのはおかしいですね。

[24: 匿名さん]

価格には反映されていると思うが隠されている。

[25: 口コミ知りたいさん]

皆さんの意見を聞いて納得がいかず、セカンドオピニオンで別の会社へ調査を依頼しました。
行った日に周りの土地で改良している土地があるかを調べてくれ1件も改良した土地がないと言われました。
調査結果をみるなり調査をしてみる価値があるかもと言われたのでお願いして数日後の結果は改良なしでした！

HMに伝えたらちゃんとした報告書を出して欲しいと言われました。（君のとこすぐ出してくれなかったよね？）と思いながらもはいと返事をし、ここらでは〇〇という地盤調査会社が審査がとても厳しいのですが、会社によっても違うんですよねと言われまさにHMがいった〇〇にうちは頼んでいたのでそれなら簡易的な結果でいいと。

調査会社からは、絶対に改良しなくてもいいという結果ではないので任意の地盤保障の保険に入ったほうがいいと言われ保険に入ることになりました。もし不同沈下をした場合は穴を掘って＞＞13さんと同じくジャッキであげて杭を打ってくれるそうです。

これは800～1000万かかるそうですが、全て保険でまかなえるそうです。

調査は無料だし、セカンドオピニオンをしてよかったと思います。

地盤調査に立ち会えることを知っていたらここまでやらずにすんだのかもしれませんが。

これから家を建てる方にも役に立てたらと思います。

[26: 匿名さん]

２５さん、地盤改良はどんな建物を建てるかにより必要になってくる場合が出てきます。以前５０年の古家があったとしても、近隣の家で全く地盤改良をしていなくても、例えば鉄骨とかRCで建てる場合には改良が必要になる場合もあります。

我が家の場合がそうで、大手HMでも木造であれば大丈夫と言われたのですが、他社鉄骨メーカーでは地盤が弱いので地盤改良が必要と言われています。

大手HMですと自分で調査した結果は参考程度でしかなくて、その会社の提携している地盤調査会社（トラバースが多そうです）に依頼しないと認めないと言われました。ですから、HMを通して地盤調査と地盤改良をしてから、基礎を造る算段のようです。

ご自分で地盤保証の保険に入るのも手ですが、普通HM施工ですと地盤改良から責任をもってくれますので、傾いた場合はそのHMがジャッキで上げる（笑）のではないかと思いますが、どうなのでしょうか？その場合、もしHMへの支払いが発生するならもちろん保険に入っておいた方が良いですが、払う必要があるのでしょうか？私はHMが全て責任をもってくれるものだとばかり思っていたので、地盤保証の保険は必要ないと思っているのですが。

また、付け足しですが、近隣の土地で全く地盤改良が必要ない土地ばかりでも、実際に調査してみるとこの土地だけは必要とか、この部分だけは必要とかの場合も多そうです。我が家の場合がそうで、硬い部分と柔らかい部分が、結構混在している土地らしく改良だけで１５０以上は覚悟することになりそうです。

２５さんの土地は、地盤改良が必要ないとのことでよかったですね。

[27: 口コミ知りたいさん]

>>26 匿名さん
そうなんですね。うちは、どちらも間違ってないと言われました。結果は丸ですが調査会社も保険に入らないんだったら改良するかもって。
沈下したら設計士の責任になるのでギリギリ丸ならすると思うって。かたいところは砂利らしくかたいのでもし不同沈下がおきても同じように全体的に少し沈むだろうって。柔らかいところがもし粘土質だったらクニャッてなる可能性もあるから確実にしてもらうって。
もし、保険に入らず改良なしだったら、HMがOKしなかったと思うので入りました。表層改良の内訳に地盤保証の保険代がのってたんですが普通はうちが払うものではないんですね。なんか信用ができなくなってきていますが、改良費用に比べたら安いので自分達の安心も買うと思って諦めます。
HMの名義でうちが保険料を払う感じです。

場所によっては隣同士でも改良あるみたいですね。3年から5年の間に不同沈下しなかったらそれ以降はほぼしないそうです。

[28: 匿名さん]

どうなのでしょうかね・・・ちょっと違った意見を。

いざ傾いてしまったら、保険に入っているといっても困るのは住人ですよね。

保険代がいくらか分からないですが、傾いてからジャッキで上げる費用を出してもらうより、
今、金を払ってでも改良工事をしてもらった方が、今後安心して住めるのではないですか？

やってもやらなくてもどちらでも、の程度であればそんなに高額な費用ではなくて、
多分数十万円とかで済むのではないですか？

それなら、やってもらった方が良いのではと素人は思いますが。

余計な口出しですみません。

[29: 口コミ知りたいさん]

>>28 匿名さん
ご意見ありがとうございます。

保険料は5万です。49万で表層改良するなら傾いた時に杭を入れてもらったほうがより頑丈なんじゃないかと思ってしまいました。お金に余裕があればまぁやってもらおうとなってたのですが、予算ギリギリでしたのでできるだけ抑えたいという気持ちがあります。

[30: 足長坊主]

地盤改良が必要ではないのに、必要だと言って、もうけている会社もあれば、地盤改良は不要と言って、もうけている会社もある。
特に後者は新手の詐欺の可能性がある。「地盤保証します」と言うのはただじゃが、本当に保証するかは・・・じゃ。保証料を集めるだけ集めておいて、計画的に倒産すれば良いからの。

[31: 匿名さん]

２９さん、あくまでも素人の意見なので余計なことですが。

どのような建物を建てるのか、どちらのHMなのか分かりませんが、
家が傾けばどこかしら不具合が出るのは避けらないと思います。

例えば木造建築などですと柱の接続などの構造自体にダメージを受けたり、
壁紙や床も歪んで、裂けたりヒビが入るかもしれません。
それが元で、建具も歪みますからドアや窓が閉まらなくなったり、
雨漏りが発生するかもしれません。

どの程度の傾きを想定していらっしゃるのか分かりませんが、
ジャッキですぐに戻せば元どおり、であれば良いですが、
そのダメージが元で、地震に遭った時に耐えられないような
耐震性がない家になる可能性が全くないとは言い切れないのでは？

増して構造体は目に見えない部分ですから、例え何か不具合が起きても
雨漏りとか目に見える現象が出て初めて分かるもの。

傾いた時に杭を入れる、方がもちろん高額になるのも間違いないですね。
保険があるから大丈夫、でも、それはジャッキ代だけですよね？

例えば保険で、傾いた建物のダメージまでもカバーしてくれるのですか？
構造体がダメージを受けると、最悪建て直しの必要が出てくるかもしれません。
保険ではそこまではカバーしていないのではないですか？

５０万円は確かに大きいです。
でも、どうなのでしょうかね・・・我が家では１５０万ですよ（笑）

５０万円で安心が買えるなら、私なら今払って安心して住んだ方が良いと思うのです。
仕様で何かを諦めて、少しグレードを落としてでも地盤と基礎には
お金をかけた方が良いと思うのですけどね。

もしかしたらあまり大きなHMではないのでしょうか。大手HMですと全部おまかせですが、
建物の保証をするために、多分かなり慎重に改良するのではと思います。
客の側からしますと、HMから請求されるがままに払わないと、逆に引き受けてもらえないです。

もしかしたら地盤改良が必要ないかもしれない。でも、もしギリギリであれば
ここで改良した方が良いと思います。

もちろんお決めになるのは２９さんですが、大切なご家族を守るための大切な家です。
折角の家ですから、どこにお金をかけるか、後々後悔しないように慎重に決めてください。

[32: 匿名さん]

３０さんの新手の詐欺とのご意見、確かに可能性はあるかもしれないですね。

また、一つ気になったのは「もし、保険に入らず改良なしだったら、
HMがOKしなかったと思うので入りました。」との事。

逆に保険に入った事でHMの責任の所在が不明になってしまうのではないでしょうか？

HMには地盤改良を含めて基礎と建物全部を保証してもらう必要があります。

ですから、HMの責任で、HMの判断で必要であれば地盤改良をしてもらう、そして
建物全部の責任を負ってもらうようにしなければ、いざ傾いた時にはHMは逃げます。

そして、何か不具合が起きても傾いた事を原因として、一切の保証はなく
何も直してくれないかもしれません。

それどころか、きちんと施工されるのか、それすらも不安になりませんか？

HMの方は２９さんの懐具合を心配して、とかは全くないと思いますよ。
多分、地盤改良を持ち出すと予算オーバーで逃げるから、敢えて触れないと決めたのでは？

２９さん、やはり慎重にされた方が良いと思います。もし予算オーバーであれば、
少し延期して、来年か再来年に契約するとかされた方が良いのではないですか？

施主の皆さんが地盤の保証には多分入っていないと思います。だってHMが保証してくれるから、
施主には必要ないはずです。

家の土台は大切です。本当に慎重になさってください。

[33: 足長坊主]

建設業界で20年以上、九州ブロックの責任者として仕事に携わって来たわしのここだけの話しをするが、地盤調査報告書のデータを作り替えるよう指示した事は数え切れないほどある。お客が地盤補強費用が発生する事を嫌うからじゃ。最近はパソコンを使うので、いくらでもデータを付け替えられる。
また、地盤補強工事前に地質調査をするが、実際に工事してみると固いと予想していた地盤が固くない場合がある。そのときもデータを作り直す。業界ではよくあることじゃ。工期が延びると遅延損害金等が発生するからの。建物引渡し予定日は決まっているのに、地盤補強工事をやり直せば完成が遅れる。
そもそもどんなに地盤補強をしても、家は傾くのじゃ。

[34: 匿名さん]

ことの問題は地盤改良じゃないと思う。
調査書もすぐに出さないHMの体質が危険。
次に基礎、上物となるのだがふつうはここもある程度設計図書は
出すのだがすごい不安ですね。
なぜ出せなかったのか、逆にこちらからは出させておいて、
その辺りの追求でチェックポイントはきっちり抑えておいた方が
良さそうかと思います。
非常に危険なHMの匂いがする。。。担当の問題かもしれないが。

[35: 口コミ知りたいさん]

>>30 足長坊主さん

うちとは逆のパターンもあるんですね。しなくちゃいけないのにしないという。

地盤保証は、10年一括支払いなので調査会社ではなく保険会社がみてくれるそうなので調査会社が倒産しても大丈夫と言われました。

[36: 口コミ知りたいさん]

>>31 匿名さん

ご親切にありがとうございます。
建物の瑕疵保険はHMで入ってくれるので建物の保証も大丈夫だと思います。

不同沈下しても大きな傾きはまずないと言われました。ただ、ほんの数センチ傾いたら身体に異変が出てくるのですぐ連絡したほうがいいと。保険は、ジャッキ代ではないです。ジャッキであげて杭をいれて全ての金額です。5000万まで保証で改良になったら、HMもうちも一銭の負担もないと言われました。

瑕疵保険だけでは地盤全てに適用できるかわからないので地盤保証もプラスした感じです。

[37: 口コミ知りたいさん]

>>32 匿名さん

HMが倒産したら被検者はうちにかわるそうなので保険はおりるそうです。

建物、地盤の両方の保険に入っているので逃げることはないです。

長期優良住宅の申請をするのでしない家よりかは審査は厳しいのではないのでしょうか？素人の考えですが。

[38: 匿名さん]

長期優良住宅の申請はHM側が一方的に作成して、それを申請するだけです。
実際にどのように施工させれているのか、現場を全く見ることもないです。

で、施主にとって何かメリットがあるのか（笑）減税と、将来売りに出した時に
あった方が売りやすい位しかないみたいです。

設計図通りであれば、長期優良住宅の筈だという目安しかないらしいです。

本題に戻って、そもそもこのHMは本体に関わる大切な地盤、基礎に対していい加減な対応を
しているとしか思えてなりません。

上で他の皆様が仰っているように、HMの問題なのか担当者の問題なのか分かりませんが、
責任の所在があやふやです。注文住宅なのに、こんなやり方おかしいですよ。

一事が万事。そもそもこのHMに依頼しても大丈夫ですか？

安物買いの銭失い、ではないですが３７さんはどうしてこのHMに決めたのですか？

予算ありきではなくて、少ない予算の範囲内でもきちっとした仕事をしてくれる
工務店やハウスメーカーはきっとあると思いますよ。

今からでも他のHMや工務店へ行って話を聞いてみるとか、如何でしょうか。
今のHMのやり方がおかしいと思うはずです。私は変だなあと思っていますが。

[39: 口コミ知りたいさん]

え。データの改ざんができるのですか。それも経験あり。そんなことされたらいったい何を信用したらいいのでしょうか・・・。

地盤調査会社からしたら改良したほうが自分たちの利益になりますよね。HMも微妙な判定ならのちのち改良になる可能性があるならすると思うのですが、したほうがいいのにしないのはどういう理由だろうとは思っていましたが、遅延損害金が発生するのですね・・・

補強しても傾くんですか！！びっくりですが携わってた方が言うなら間違いないですね・・・

[40: 口コミ知りたいさん]

↑＞＞33さんへ。

[41: 口コミ知りたいさん]

＞＞34
そうですよね。本当にごもっともです。
正直、不信感しかありません。
このサイトのおかげでとても勉強になりました。周りに建てた方もいるんですが、大抵の方はHMのいわれるがままだと思うので。

[42: 口コミ知りたいさん]

>>38

そうなんですか・・・今から長期優良住宅認定やめることできるのかな。

おっしゃるようにあやふやで心配になってきてしまいました。

私が選んだ理由はまず建物です。いろんなところへ見に行きましたが、建売とは違う重量感があり、デザイン住宅を売りにしているのでとてもお洒落なんです。見学会で行ったお家も私好みの家ばかりでした。イベントで従業員や社長、大工さんと接する機会があったのですが会社の雰囲気がとてもよかったんです。今まで他にもよかった会社があったのですが、担当がどうも合わずで。今の担当は不器用ながらも時間を見つけては家に足を運んでくれ一生懸命さに負けました。
ですが、何社か比較に行った中のそのうちの2社でそこの会社は使っているものもいいものでしっかり作ってくれると思うけど、高くとってますよと言われました。それでも魅力が勝ってしまったのが間違いだったんだと思います。
他にもいろいろとあったんです。予算オーバーしたから少し小さくするって言ったら家は小さくなって金額はほぼ変わってなかったり、ショールームでこれがついてると言われたものがついていなかったり。
でも、契約してしまった以上信じるしかありません。もうスタートしてしまったので。

[43: 匿名さん]

４２さん、もう契約済なのですか。夢いっぱいの楽しい時期のはずなのに、
何だか不安を煽り立てるような事を書いてしまい、申し訳なく思います。

長期優良住宅の申請は、見積もりに入っていると思います。
住宅性能表示も申請することになっていませんか？
両方申請で手数料も割安になるみたいです。

また、設計の段階から申請する事を前提に建築するはずですので、
施主さんにとってあった方が安心感があるのは間違いないと思います。

やめることもできると思いますが、減税とか資産価値になることを考えれば
申請した方が良いと思いますが。

具体的には、ネットで調べてもすぐにわかることですが所得税の住宅ローン控除、
登録免許税、不動産取得税などが控除されるらしいです。

契約後、さらに細かく打ち合わせていくうちに、おかしいな、止めた方が良いかな、
と思う時も出てくると思います。

その時に、契約金を惜しんで大金を払うことになり後で後悔するか、
今までのご自分の判断を信じて、そのまま建ててもらうか、悩む人は多いと思います。

今抱えていらっしゃる色々な不安を全部、担当者にぶつけてみたら如何でしょうか。

４２さんの懐具合を心配してなのか不明ですが、担当者の判断で勝手に色々と決められては
納得した家造りはできないと思います。私たちは素人なのですから、不安があっても
当たり前だと思います。

分からない事や知らない事は、教えてくださいとお願いすれば良いのです。
その不安を取り除いてもらうのが、プロの担当者の仕事のはず。
せっかくの家造りですから、本当に大変ですが精一杯楽しんで欲しいです。

良い家を建ててください。

[44: 足長坊主]

ところで、スレ主さんの家の基礎は布基礎？ベタ基礎？どっちじゃろ？

[45: 口コミ知りたいさん]

>>43 匿名さん

いえいえ。いろんな意見を聞けて感謝しています。契約するもっと前に相談できていたら、変更していたかもしれません。
おっしゃるように申請前提の作りになっているのでそのままでいこうと思います。
実は、すでに疑問に思っている事があるので今度ぶつけてみようと思います。
理想の家になるように妥協せずいかなきゃですね。

[46: 口コミ知りたいさん]

>>44 足長坊主さん

ベタ基礎です！

[47: 足長坊主]

>>46べた基礎であれば、根入れの深さ（地盤面の高さ（GL）から、基礎下端までの距離のこと）は12cm以上という事になるの。ただし、基礎の下にはさらに割栗石や捨てコンクリートを敷き詰めるゆえ、表層改良の厚みの半分程度は掘り返される事になるかのぅ。70センチだけの表層改良なんてそもそもする必要があるのかの？表層改良ではなく、基礎をダブル配筋にする程度で良いのではないかのぅ。

[48: 匿名さん]

＞70センチだけの表層改良
スレ主旨に記載が有りますね、インチキですね。
簡単な方法は基礎の梁部分だけ70センチ強、掘って砂利を入れれば良いだけ。
液状化で砂利の柱の地盤が有るのだから十分です。
表層改良等すると六価クロムなどの土壌汚染で土地評価が下がる？

[49: 口コミ知りたいさん]

>>47 足長坊主さん
そういえば地盤調査会社も同じ事言ってました。基礎でその部分を少し掘る事になると。
必要なかったんですかね…。

[50: 口コミ知りたいさん]

>>48 匿名さん

え。インチキですか。これってどちらが判断しているのでしょうか。HMは、調査会社がやったほうがいいと言われたと言ってましたが。

掘って砂利いれるだけでじゅうぶんだなんて。

改良して評価が下がることもあるのですね。しりませんでした。

HMの改良見積もりの49万の中には、地盤保証料3万ものっていたんですが、保険料ってどういう計算なんでしょ。

[51: 匿名さん]

＞50
＞20参照。
調査会社は調査だけでは儲かりません。
地盤に関しては工務店は素人同然が多いようです、調査会社の曖昧な結果を鵜呑みにしますから駄目です。
確認申請する建築士ならデータを見て判断して改良の要否、どのような改良が良いか等を決められ権限も持ってます。

[52: 匿名さん]

＞50
地盤補強判定の目安
http://www.house-support.net/seinou/ss.htm
上記の目安を参考にして建築士と相談して大きな改良はしないで済みました。
表層部分はほとんどの土地で腐葉土等が有り、弱いのが普通と思います。

[53: 匿名さん]

＞改良して評価が下がることもあるのですね
http://www.jiban-dr.com/jibankairyou.html

[54: 足長坊主]

「過ぎたるは及ばざるがごとし」じゃな。

[55: 匿名さん]

改良しなきゃいけない場所ならやらなきゃしょうがない。
評価が下がるというよりもそれも含めた資産価値であるだけ。

[56: 口コミ知りたいさん]

>>51 匿名さん

調査会社からしたら、改良してくれた方がいいですよね。HMも後で傾いたら困るから結果は大丈夫だけど、ギリギリなのでやっといてもらおうと判断した可能性もあるかもですね。

改良しなくていいという基準も会社によって違うと言われたのですが、明確な基準がないのですね。

[57: 口コミ知りたいさん]

>>52 匿名さん

改良が少なくすんでよかったですね。表層部分は、弱いのが普通なんですね。基準等検査しても改ざんができる体制を変えてもらいたいです。

[58: 口コミ知りたいさん]

>>53 匿名さん

表層改良して不同沈下が起こる可能性もあるんですね。ビックリです。

[59: 口コミ知りたいさん]

>>54 足長坊主さん

ほどほどがいいのですね。

[60: 口コミ知りたいさん]

>>55 匿名さん

本当に改良しなくてはいけないならしなくてはならないですね。真面目に調査会社もいると思いますが、素人からでは見極めるのは難しいですね。

[61: 匿名さん]

地盤調査の会社　と　地盤改良の会社を分ければ良いのでは？

地盤改良の会社は仕事が欲しいから、必要なくても工事をしたがるかもしれない。
調査の会社は調査だけだから、工事をやるかどうかにとらわれない結果を出すはず。

[62: 足長坊主]

>>61
万一の場合、「調査」が不十分だったとか、「施工」が悪かったとか、お互い責任をなすりつけ合うゆえ、それはやめた方がよろしかろう。

[63: 匿名さん]

調査会社も改良会社も責任など取らない、いい加減なことを言うな。

[64: 足長坊主]

>>63
もちろん責任を負うのは元請じゃ。ただ、保険の適用に際しては沈下事故の原因を調査する事になり、その際に地盤調査会社と地盤補強施工会社がそれぞれの言い分を主張する事になる・・・という意味で書いておる。責任をなすりつけあうというのと責任を取るという事は意味が違う。

[65: 匿名さん]

地盤をぐちゃぐちゃにしてＯＫですｗｗ

[66: 匿名さん]

古家付で買った土地なら、解体前に床の傾きや土台の状況を確認しておけば地盤改良要否の目安になります。
地盤と基礎がよければ、築後数十年経っても傾きや土台の不具合などありません。

[67: 匿名さん]

＞64
相も変わらず、糞坊主の役立たずの屁理屈、＞62のレスは何？施主には関係ない。
元請も責任など負わない、保険で処理するだけ。

＞「地震で不同沈下」通らず積水ハウス敗訴
＞　東日本大震災で自宅が不同沈下した千葉県成田市に住む建て主が、住宅の設計・施工を手掛けた積水ハウスに損害賠償を求めた裁判の判決が9月29日に下った。
＞東京地方裁判所は、建築前に地盤改良工事をせずに施工したことは、契約の債務不履行と不法行為に当たるとして、積水ハウスに約1460万円の支払いを命じた。

＞　　　　2016年10月27日　日経アーキテクチュア

[68: 足長坊主]

>>67
「保険で処理するだけ」との事じゃが、保険に加入しておるからといって、安心とは限らぬ。
例えば、地盤会社が倒産等の場合は、保険金は支払われないずら。
また、保険が支払われる場合でも、保険金額は対象となる保険金額の8割までという事が多いずら。

[69: 匿名さん]

＞67を見れば安心は無いのは明らか。
顧客に裁判までさせる大手ハウスメーカーの悪質さ。
売る、建てる、逃げるの悪質業界。

[70: 匿名さん]

大手でも裁判で勝たなければ相手にしてもらえないのでしょうか。

きちんとした施工をしてくれて、アフターも安心だからと期待して
なけなしの金を払い、数十年ものローンを組む。

一体何のために高額な家を買うのか、理解に苦しみます。