※はじめに
南行徳エリアと行徳エリアの中間位置に分譲される当物件です。
三菱地所が行徳エリア（南行徳・行徳・妙典）で近年分譲したマンションは2007年分譲『パークハウス行徳』、2015年分譲『ザ・パークハウス南行徳』、2016.年分譲『ザ・パークハウス市川妙典』などです。後者ふたつは比較的最近分譲されたものなので覚えている方も多いかと思います。
『ザ・パークハウス市川妙典』は平均坪単価270万にも関わらず『プラウド市川行徳』以来の瞬間蒸発の超人気物件となりました。
一方の『ザ・パークハウス南行徳』は竣工から完売まで１年以上を要し、最終的には家具付きの住戸や値引販売も行っておりました。
いわゆる“財閥系”といわれるブランドマンションでも立地や設備仕様などの仕上がりによって良し悪しがあるのでブランドだけみるのではなく、しっかりと自分の物差しで選べるように見る目を養わないといけない時代になったのだと思います。
素人目線の拙いレポートですがよかったらみていただければ幸いです。
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【2】モデルルームの印象
①外観等 駐車スペースが４台ほど停められます。 いわゆるプレハブのような建物で、これ自体は他のモデルルームと特に変わりはありません。中に入ると受付の女性に案内され商談スペースに案内されました。 『ザ・パークハウス南行徳』で使用した内装をそのまま使っているようです。 |
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②設備仕様
詳細は公式ＨＰをみて頂くとして近年行徳エリアで分譲されたマンションの平均的設備を上回っていると感じたものを紹介致します。 まず目に付く設備としてはディスポーザーがついていること。 生ゴミを粉砕できるディスポーザーは憧れの設備のひとつです。総戸数が88戸あるので中規模といえるので、将来の修繕コストも多少は緩和されるのではないでしょうか？ 食器洗い乾燥機が標準装備という点も平均以上かと思います。 『ザ・パークハウス南行徳』ではミストサウナが標準装備でしたがそれは無いようです。 次に平均以下と感じた箇所を紹介致します。 まず、本当に！本当に！本当に！ガッカリした点から笑 直床仕様です。ただし平均以下とはいえそこまで気になりません。『ザ・パークハウス南行徳』も直床仕様でしたし、直床はメンテナンス性は二重床より劣りますが、遮音性は二重床よりも直床のほうが優れているという説もありますので。 次に、近年分譲されたマンションと比較して同レベルなのは バルコニー奥行1.8ｍ、駐輪場１世帯２台までという点でしょうか。 問題は直床仕様にも関わらず天井高も2,400ｍｍしかない事です。 これは本当にひどいです。ここ10年くらいで行徳エリアで分譲されたマンションで最低レベルです。 近年の行徳エリアで直床仕様の分譲だと『ファインスクエア市川行徳』『ブランシエラ市川行徳』『パークホームズ南行徳サウスコート』などでしたが天井高は2,450mmでした。 たった50mmの差ですが実際にモデルルームに入ると圧迫感がすごいです。 ちなみに近年の行徳エリアで天井高が2,400ｍｍだったのは『ライオンズ行徳駅前レジデンス』くらいですが、ここは行徳駅徒歩５分で、玄関が大理石仕様になっていたりキッチンに御影石が使われていたり設備レベルが過去10年くらいで最強のグレードでしたので、気にはなったもののそれを補って余りある魅力がありました。 近年の建設費が高騰しているからといってこれは本当ひどいです。 単純に考えて二重床で天井高が2,450ｍｍと比較して階高が20㎝くらい低いです。その分の材料費・人件費を節約するためにこのような仕様にしたのだと思います。 また、天井が梁と下がり天井のオンパレードで天井の凸凹がたくさんだったことも非常にガッカリしました。頂いた間取り図には下がり天井を示す点線がたくさんございました。。。。 モデルルームに行くとオシャレで夢見心地になってしまし、こういうのって実際に住んでからじゃないと気が付かないんですよね、、、 |
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③共用施設
１階に集会室がひとつあります。 これは素晴らしいと思います。必要最低限にして十分です。 子どもを遊ばせるスペースにもなりますし、マンションの理事などになったときに外部の会議室をレンタルしないで話し合いの場を持てるというのは便利だと思いますし、保有コストを考えるとベストの共有施設だと思います。 写真はちょっとわかりづらいですが、 エントランス横に位置する集会室です。 
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【3】営業の方の印象
30代前半くらいの男性の方に案内して頂きました。 印象としては可もなく不可もなくといった印象です。 |
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【4】南行徳駅から現地までのアプローチ
駅から現地に辿り着くまでに、細かい道を通っていけばほとんど信号に引っかからずに到着することが出来ます。大通りも無いので小さなお子さんをお持ちの方はいいかもしれません。公式HPでは南行徳徒歩１１分なので体感としては、ちょっと遠いかな？？といった印象です。 |
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【5】周辺の飲食店
この物件の近所はそこまで飲食店は豊富ではありません。 私が行ったことのある飲食店としては、 ①夢庵 徒歩３～４分程度。 和食のファミレスです。 駐車場が比較的広くて２０台くらい停められるので家族で行くには良いと思います。土日はいつも結構混みあってます。 当物件の居住者となった方は使う機会が増えるのではないかと思います。 ②ダイエーの飲食店等 徒歩２～３分 ダイエーにはフードコート、パスタのポポラマーマなど、ファミリー向けの飲食店が数店ありますが充実しているとは言えないレベルです。 ２階に出店しているクレープ屋が毎週末のように￥290円均一セールをしているのでついつい買ってしまうことがあります。 駅前は線路下の飲食店が充実しているので、 そこまで足を延ばせば複数選択肢があるかと思います。 |
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【6】現地の印象
①周辺道路 建設地周辺については道路の道幅は、２台程度は通れる幅が確保されています。 この近辺は夜はあまり人通りがないため静かに暮らすにはとても良いと思います。 
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②日当たり
現地は南向き、南西向きの配棟になっているようですがどちらも１４時くらいに現地をみましたが、昼の時点では問題無く太陽の光があたっていました。 ただし南向きの向かいには戸建てがずらっと並んでいるため３階くらいまでの階層は日当たりは問題なくとも視線等プライバシー面で気になるかもしれません。 また、南方向には14階建てのライオンズマンションがあるため当物件では東向きの高層階以外では眺望面で優れた住戸は少ないのでマンションに眺望を求める方は注意が必要です。 ちなみにモデルルームでは部屋ごとの眺望写真をみせてもらえるので是非事前に確認をしたほうがよいかと思います。 
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③外観のデザイン
全体的に高級感を意識したデザインなのかと思いました。 素直にかっこいいです。 ベージュ系のタイル＋ガラス手すりのファザードはここ４～５年のトレンドだと思っているのですがそこはしっかりと抑えてきています。 外観のデザインと若干違うかもしれませんが『ザ・パークハウス南行徳』と比較してコストダウンした箇所としては、バルコニーの隔て板の仕様です。『ザ・パークハウス南行徳』など近年の財閥系レベルのデベロッパーは必ずといっていいほど、バルコニーの隔て板は天井まで届くものを使用し、また床面も隣住戸との間に隙間が無いように施されておりました。『ザ・パークハウス南行徳』も然りです。ただし、この物件では上も下もけっこうな隙間が空いています。バルコニーの奥行が1800ｍｍあることでバルコニーにテーブルを置いたりする生活をしようとしている方は、この上下の隙間が意外と気になるかもしれません。コストダウンはわかるのですが『ザ・パークハウス』というブランドをもう少し大切にしてほしいです。 
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④ランドプラン
南・南西の二棟構成です。 特筆すべき点はそこまで無いですが、先述したように前方にあるライオンズマンションの影響で抜け感というか開放感を感じられるような立地では無いのかなと思います。 写真は南方向の前方に位置するライオンズマンションです。 
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【7】価格帯等
①物件価格 平均坪単価は１８０万前後だそうです。 『ザ・パークハウス南行徳』が平均坪単価約２２０万前後で販売に相当苦労したのでかなりコストダウンしてグロス価格を下げてたのかなと思いました。 ４階中住戸70.2㎡ 3,908万 (坪184万) １階中住戸70.2㎡ 3,688万 (坪173万) ４階角住戸85.89㎡ルーフバルコニー付 5,598万 (坪215万) 上記をみると、３～４年前のグロス価格の基準です。 ただし、仕様を鑑みると実質値上げでしょうか。 ちなみに私は少し広めの部屋を探していたので80㎡以上のルーフバルコニー付きの住戸で検討していたのですが、先述した天井高・梁の多さなどがどうしても気になり見送ることに致しました。 しかしながら、優れた魅力もあるので検討の余地はあるかと思います。 ②ランニングコスト 管理費は70㎡で約13,000円程度なので極端に高額では無いと思います。 ここはディスポーザーが付いてますからね。こういったマンションであれば一般的に１㎡あたり200円くらいが平均なのでそこは問題ないと思います。 ただし、機械式駐車場・ディスポーザーという仕様が将来の修繕積立金をどれだけ押し上げるかは事前にヒアリングして納得してから購入したほうがよさそうです。 |
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【8】総評
ここ数年で南行徳で分譲されたマンションとしては、 ①価格は２～３年前と比較して同等の水準。ただし仕様を考慮すると実質値上げされていると思います。 ②設備自体は平均以上。特にディスポーザーはいいですね！ ③管理費等ランニングコストは平均的なレベル ④デメリットは価格・梁・下がり天井でしょうか？ という印象でした。 コストダウンが目につきますが、 営業の方とお話をしていて本当は高水準の設備仕様を作りたいのだが このエリアでそれをやってしまうと買う人がいなくなってしまうとの 嘆きの声を伺うこともできました。 販売担当の方の本音も聞けてちょっと安心しました。 私はもう少し他の物件も検討してみようと思います。 拙い文章でしたが素人のレポートを読んで頂きありがとうございました。 |
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by 管理担当
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『ザ・パークハウス南行徳』のモデルルームがあった場所と同じ場所に位置しております。
南行徳駅の改札口の南口を出て左へ出てまっすぐ進みます。
駅から徒歩でだいたい５分くらいの場所にあるので迷うことはないかと思います。
駅から近くて駐車スペースもある土地は希少なのかこの場所でモデルルームが建てられているのを昔からよく見かけます。