千里中央再開発（セルシー 北大阪急行 他 ）

[匿名さん]

セルシーが年末までの閉店セール等、先の発表がない中で個店がにわかに動き始めています。北大阪急行の延伸も決まったし、今後の千里中央がどう変わるのか、語り合いましょう。

[570: 匿名さん]

メゾンの様な駅からすぐで緑に囲まれた立地は、他の人気住宅地にもない超一等地ですね。
人気になること間違いなしです。
その反面、駅から徒歩10分程度のマンションの資産価値が心配です。

[571: 匿名さん]

>>570 匿名さん

ですね。最近で言うと北町のジオの様な立地なんかはかなり厳しいね。まぁあの立地に買うぐらいだから、はなから資産価値なんてどうでも良いんだろうけど。これからさらに団地の建て替えも加速するだろうし、向こう10年で徒歩10分以上だとほぼ無条件に資産価値落ちるだろうね。周辺人口が増えて発展すれば千里中央の価値が上がるから結果的に相殺されるかもしれないけど、それは行政次第かな。

[572: 匿名さん]

メゾン千里跡のタワーはシエリアよりも高額になるのでしょうか？不動産相場によると思いますが。

[573: 匿名さん]

メゾン千里跡の方が比較にならないくらいに高いのでは？

定期借地と地権者いっぱいの建て替えとでは駅からの距離を
引いても、メゾンの方が５割近く高くなるのでは？

[574: マンション検討中さん]

地権者多数というネックがどれだけのものになるか、、気になりますね。

[575: 匿名さん]

とは言え、600戸中250戸しか地権者いませんよね？

[576: マンション検討中さん]

こーゆー場合は土地主とかも入るんですかね？まぁ約半分くらいでしょうか。
地権者比率高いと、販売住戸の価格は高くなりやすかったりするんでしょうか。

[577: 匿名さん]

シエリアより高くて売れますかね？
80平米6000万が限界じゃないでしょうか？

[578: 匿名さん]

>>577 匿名さん
そんなん絶対買うわ。

[579: 匿名さん]

>>577 匿名さん

定借でもない限り、シエリアより安くなる理由が全く見当たらない。

[580: 匿名さん]

では80平米どれくらいの予想ですか？

[581: 匿名さん]

地権者で建て替え後、戻られるのは、220戸の内120～150戸前後ではないでしょうか、すなわち25％ぐらいでは？
75㎡～80㎡で、8000万円？
よく地権者が多いと販売価格が高くなると思われているようですが、その根拠は？

[582: マンション検討中さん]

自分は地権者比率と販売価格に相関性はない、と考えてます。新梅田のグランドメゾンも当初地権者比率が懸念されましたが、蓋を開けてみたら圧倒的なコスパかつ、地権者への割り当ては低層の部屋に限定し、購入者への不利益が特になかったです。シティハウスの例もありますので販売業者によっても変わるでしょうが。

[583: 匿名さん]

シティハウスは地権者がかなりごね得だったようですね。

[584: 匿名さん]

やはりその点は販売会社次第ですね。
その販売会社を決めるのは地権者ですが。

[585: 匿名さん]

>>577 匿名さん
安すぎでしょう。。
70平米6500万〜くらいでは？

[586: 匿名さん]

６５００万出せば千里で土地５０～６０坪で新築建売買えますよ。

[587: 匿名さん]

平米100万相当のマンションを買う人、600人もいるでしょうか。規模が規模だけに意外と手頃な価格になったりして。
大規模なマンションだとクオリティも普通かそれ以下かもしれません。

[588: 匿名さん]

そろそろ、メゾン千里建て替えの話は個別スレでも立ててやってほしいなぁ。

[589: マンション検討中さん]

>>588 匿名さん
本当にそう願います。
どなたか建て替えの件に詳しい方お願いします。

[590: 匿名さん]

>>588 匿名さん
メゾン千里建て替えは、再開発に関連深いのでは？
いろんなスレ見るの面倒だし。

千里中央の歩行者通路は、２階部分になりつつある。

政府方針で観光ホテルの建て替えは、容積率400％認めるようにと言ってる
ので、計画があるかどうか知らないが、千里阪急ホテルも建て替えるだろう。

メゾン300％、タワー計画を認める代わりに、緑化や中央ターミナルにつながる歩道提供など、
自治体として、駅前再開発に協力するように働きかけるのが筋でしょう。
千里中央再開発に直結する話題じゃないかな？

[591: 匿名さん]

駅前再開発といってもセルシーやパルが不透明な状態では関連付けるのは難しいでしょう。
メゾン千里は建て替え時期も決まっている様ですし、単独建て替えになるのではないでしょうか。

メゾン千里の敷地を横切っている公道がどうなるかが心配です。
あの道がないと東側のマンションはかなり大回りしなければならなくなります。
10分くらいは長くかかります。

[592: 匿名さん]

>>591 匿名さん
再開発のマスタープランがない中では乱開発になります。
いまは、そんな感じになっているのではないかと心配です。

建築許可も縦割り行政だからなあ、
自分に直接関係ないし、給料さえもらえばいい、
てな担当部署・担当者でないことを祈るしかないのか。

[593: 匿名さん]

だいたい、千里中央（北摂）っていう地域は、豊中市に納税では貢献しているのに、旧市街ではないために再開発も箕面のように真剣に考えてくれないことが問題。ここの地域を担う政治家はだれなんだ？　まあ、知らないのかいないのか、それもわからない。やっぱり市長がここに興味を示さないといけないね。

[594: 匿名さん]

箕面で再開発が成功したとこなんてないよ。　阪急の駅前なんか
３駅とも酷いものです。　小野原とか萱野とかは新しく開発した所だし
新規開発でも箕面森町とかも大失敗なのでは？

[595: 匿名さん]

メゾン千里内の歩道がなくなったら東町の住民からしたら大問題ですよ。
あの道なかったらシティやガーデンの住民どうなるんだ。

[596: 匿名さん]

その道を公道にするとかの条件で容積率緩和とかでは？

[597: 匿名さん]

なるほど。その可能性ありますね。
段差のない自転車も通れる道にしてもらいたいです。

[598: 匿名さん]

大人の文系のカルチャースクールはなくなってしまったよね。
移転したところも狭かったけど。
朝日もよみうりもなくなってしまったのは痛い。
これからこそ文化事業が必要なのに。ホールもライフサイエンスだけか。
センリトのベネッセ、全部出て行ってくれて、またよみうりがカルチャーしてくれたらいいのに。
完全な夢物語だろうな。
セルシーの音楽イベントもなくなってしまったし。

早くにセルシーの計画が出来て、ホールが無理なら今のようなスペースでイベントを、
そしてカルチャースクールも入れて銀行も入れてほしい。貸し金庫を借りたい。
今のセルシーの状態が続くなら、すべての人が不幸だ。

[599: 匿名さん]

>>598 匿名さん
同感です。

[600: 匿名さん]

セルシーのダイエーはいつ閉店するのかな？
全くそんな雰囲気見えないけど
イートインコーナーとか作ってるけど

[601: 匿名さん]

>>600 匿名さん
ダイエーはわかりませんが、プールや塾は建て替えが決まってから出るそうですよ。

[602: マンコミュファンさん]

>>600 匿名さん

当分現状のままでしょう。

[603: 匿名さん]

７月以後に残っている店舗は、普通賃貸借の店舗のみなので、ビルがいつ建替えたいか方針を決めないと、ここからはまったく動かないですよ。メゾン千里は独自で計画を進めて何とかデッキなどの通路はセルシーとつなげられるようにしたいですね。

[604: マンション検討中さん]

そうですね。セルシーやパルの2階の高さとメゾンがデッキでつながれば最高ですね。
早く計画発表してもらいたいです。

[605: 匿名さん]

メゾン千里跡は千里中央の中でも最高の土地ですよ。超一等地です。少々高めでも高級感のある良いマンションに建て替わってほしいです。
あの場所なら北摂中の富裕層が買いにいくでしょう。

[606: 匿名さん]

セルシーの中で大手で残るのってダイエーとモスとミスドくらいですかね？どういう契約になってるだろう？

[607: 匿名さん]

学習塾、プール、ソフトバンク、パチンコなども残るのではないでしょうか。

[608: 匿名さん]

>>607 匿名さん
全国区の店舗はまだいいけど、パチンコとか学習塾とか…。利用客が限られる店舗はいらないなあ。

[609: 匿名さん]

７月以降に動きがあるんでしょうか。
今のままだと誰も得をするものはいないですよ。

[610: 匿名さん]

セルシーが７月以後に次の方針を発表しなければ、オーナーは無能としかいいようがない。
90軒の店舗の更新せず、25軒の普通賃貸借店舗を残したままの状態が長く続くことは赤字垂れ流しになるだけ。
建て替えの能力がなくても、売却先が決まっていないなら、定期賃貸借の契約を短期でも更新すべきだった。
店舗さえ減らせば安易にどこかが買ってくれると思ったのか？
オーナーが無能でないことを祈る。

[611: 匿名さん]

オーナーが本当に無能だったら どーなるんですか？

[612: 匿名さん]

普通賃貸借って25店舗しかないんだ‥‥。
風前のともし火じゃん。
個人的には定期賃貸借を更新しなかった時点で売却先は決まってるものだと思ってたけど、本当に白紙なのかな？
売却先の目処が無いまま定期賃貸借を打ち切るのってかなり綱渡りだよね？

[613: 匿名さん]

売却先が決まっていたら最低でも約1年以内に次の計画発表されるか、普通賃貸借の大手店舗などと退去交渉に入ることは間違いない。
オーナーが本当に無能であった場合、1年経っても計画発表されないか、大手店舗との退去交渉はされない。
したがって、いつ建て替えるかわからない廃墟のセルシーがかなり長く続くことになる。

[614: 匿名さん]

廃墟になってどうしようもなくなってから大手のショッピングモールか百貨店あたりが安く買い取るんだろうね。買取に目をつけてるところも多いと思うよ。

[615: 匿名さん]

オーナーが何人もいるという説もある。海外も絡んでいるとか？
そうなると本当にどうなるんだろうか。
パチンコ屋や塾は別に今のままでも、大丈夫？なんだろうね。
不特定の客ではなく特定の客だし。

[616: 匿名さん]

塾は 子供達が通うのだから 安全面が一番大切になってくると思います。

[617: 匿名さん]

ダイエー、パチンコ、プール、塾が開店していれば、ある程度の人の出入りはあるし現状維持でやってくんじゃないかなぁ。
メゾン千里の建て替えに期待したいです。

[618: マンション検討中さん]

メゾン千里の概要はいつ発表されるんでしょうか？タワーマンションとのことでしたが、販売主は決まってるんでしょうか。

[619: マンション検討中さん]

駅前の緑に溢れた超一等地に見あう高級な造りにしてもらいたいです。戸建ほどの値段でもほしいです。

[620: 匿名さん]

あそこは南側に高層の建物がなにもないから大阪市内を一望できますね。
千里タワーよりも見晴らし良さそう。
低層階でも千里中央公園がすぐ側に広がっていて人気出そうですね。

[621: 匿名さん]

セルシーはメインテナントでダイエーがある限り集客は大丈夫でしょう。ダイエーが閉店になればかなり危機的ですが

[622: マンション掲示板さん]

>>621 匿名さん
取壊しが決定しないとダイエーは閉店しませんよ。建て替え後、ダイエーは戻ってこれますがパチンコは戻ってこれません。

[623: 匿名さん]

>>617 匿名さん

だからこれらの店舗がなくなれば建て替えははやく進むかもしれないってことですよね。さすがに空のままでおいておくわけないし。

[624: 匿名さん]

セルシーはリートのようになっていて、債券が細分化されていて多数の保有者がいる状態ではないでしょうか。その債券の管理会社がどこかの信託銀行になっているだけなので、オーナーと名のつくものは存在しないのでは。
賃貸収入がなくなり管理費用の方が膨らめば、債券自体が暴落して紙切れになります。
なので、誰かがその債券をすべて買取らない限り宙に浮いたままではと推測します。
ですので、今も入っているテナントが自ら出ていくことはないでしょう。

[625: 匿名さん]

では このままの状態が何年も続くとゆー事ですかね？

[626: 匿名さん]

セルシーが暴落するまで、買収したい大手のオーナーも待ってるんでしょうね。できるだけ安く買いたいので。現オーナーができるだけ早く売却したいことは明らかです。
現状が少し見えてきました。普通賃貸借テナントで店舗減少しても集客がある店舗は建替えの計画発表になるまで絶対に残るでしょう。
人通りに売り上げが左右される店舗は自主的に閉店するところはあるかもしれませんが、それは次の計画にはまったく関係ないですね。
塾批判していたコメントは同業の嫌がらせ。店舗に対してのごね得コメントは、無知な人間の店舗に対しての理由なき中傷か、店舗が減少して得する人間の書き込み。
セルシーの計画遅れは、次の計画に進むことのできないオーナーサイドの責任以外の何者でもない。
店舗が減ったことで計画は一気に進むかもしれないし、かなり長い間このままかもしれない。

[627: デベにお勤めさん]

的外れさんだな～

[628: 匿名さん]

>>627 デベにお勤めさん
どう的はずれなのか詳しく教えてください。

[629: 匿名さん]

一気に進むかどうかは分かりませんが、店舗数が減って行って、着々と再開発に向けて動いてる印象はある。あくまで印象だけど。

[630: 匿名さん]

再開発に向けて着々と動いてるなら、この時点で計画発表ないのはおかしい。

[631: 匿名さん]

>>627 さん

どうして的外れなのか、私も知りたいです。

[632: 口コミ知りたいさん]

>>630 匿名さん
そう思います。息詰まっている様にみえます。
やはり、買取大手が暴落待ちしてるのでしょう。

[633: 匿名さん]

兵糧攻めされてるみたい？ な感じですね。
本当に困ってる店舗が可愛そう。

[634: 匿名さん]

前にも投稿したが現状では、
所有権　三井住友信託銀行
信託目録が付いていて（H16年～現在）
委託者　(株)XXX銀座ビル
受託者　三井住友信託銀行
受益者　合同会社サントル（丸ノ内）
直近で信託期間の期限（H29年）が来たからか、
5年延長された。

不動産（土地）登記簿から、こんな感じですね。

[635: 匿名さん]

626は的を得ている。627が的外れ。626が的外れというなら具体的に書けよ。
店舗が兵糧攻めにされているように見えるが、現状苦しいのはオーナー。
現在残っている店舗は他店舗が抜けても関係なく営業できるところがほとんど。
フライングで定期借地店舗の契約を切ったオーナーは、売却先が決まらなければ赤字垂れ流しが続くだけ。
634の登記簿は出回っているが、セルシーはオーナー実態が明らかにならないように仮名義で登記簿出しているだけなのでその登記簿はほとんど意味をなささい。

[636: 匿名さん]

現在残ってる店舗は この状態が何年も続く事になっても 開店してる事に困らない とゆー事ですか？

[637: 通りがかりさん]

>>636 匿名さん
そうゆうことです。
いきなり賃貸料上げられたりすれば話は別ですが。

[638: 匿名さん]

数年先を見据えて 廃墟になってる場所の安全面は大丈夫ですか？ 衛生面も含め。 オーナーは そーゆー管理はしてくれるんでしょうか？

[639: 匿名さん]

安全面は、法的に強制力がないとうことを理由に何の対策もしないとオーナーは話てるとのこと。賃料をオーナーの一存で上げる事は出来ない。
ましてや安全確保しない、廃墟になってる状態なので裁判すれば下がる可能性が高い。

[640: 匿名さん]

安全確保されないのであれば それは凄い問題だと思います。 最近の世の中 予測もしない色んな事件も起きてるのに！

[641: 匿名さん]

現在の法律では新耐震の診断をするところまで義務付けられている。資金のあるところは、新耐震に合わせて改修や建替えをしているが、まだまだ新耐震に対して放置しているところが多くある。これらの建物に対して、強制的に改修や建替えをさせようとすると、相当な数のビルが破産に追い込まれるとのこと。したがって、どんなに危険な建物でも改修、建替えに関しては、自主的なものであり、建替え、改修を行わなくても罰則はない。
セルシーオーナーは、耐震基準満たしていないから、とりあえず定期賃貸借の更新をしないとしているが、その先の耐震に対する具体策は何も示していない。

[642: 匿名さん]

オーナーというか主に考える機能が不在なのですよ。そうゆうことなので、買い手主導になると思います。早く誰か手を上げてほしい。

[643: 匿名さん]

>>638 匿名さん

ダイエー…主婦や子ども、学習塾…子どもがそれぞれターゲットですよね。廃墟のままで、浮浪者や若者、不審者の溜まり場になっている今、行くのがこわい場所になっています。実際不審者が出ていると言う噂も聞きますし…。

[644: 匿名さん]

どこかの店舗を批判しているのではなく 安全面 衛生面 は とても重要な事なので セルシーの近い未来とゆーか そーゆー当たり前な事を心配してるのです。

[645: 匿名さん]

せんちゅうぱるの何階になるのかな、百均の店のある階の通路から
セルシーのゲームセンターのあった階の一つ上のところを、
ガードマンが巡回しているのが見えたけど。

屋上はもう使ってないよね。使っていない階には関係者以外に立ち入れないように
考えてもらわないと。エレベーターも停止しないようにしないと。出来ないんかなあ。もうしている？
塾は独自にガードマンを雇わないと。終わったらなるべく集団で下に降ろしてもらわないと。

[646: 匿名さん]

今のセルシーは廃墟って言っても6階が閉鎖になったし、ゲームセンターがなくなった分以前よりへんな人少なくなってるよ。その分怪しい人がいたら目立つのかも。

[647: 匿名さん]

塾は 子供達の安全面を第一に考えて営業されるのであれば 信頼を失う事はないのかも。
小学生なら 通塾期間も長いし 先を見据えた方向性を示して頂けたら安心だとも思います。

[648: 匿名さん]

塾やプールも、いつまで営業するかはオーナー次第、としか答えようないのでしょう。
安全管理といっても、今はいっているテナント（ダイエーが中心）の組合でしかないので、根本的なことは何もできない。
清掃活動と見回り程度ですね。
何もおこらなければいいけど。

[649: 匿名さん]

オーナーは 残ってる店舗が困り果てて 撤退してくれるの待ってるよーにしかみえない そんなオーナーなんでしょ？ 最悪ですね。

[650: 匿名さん]

実際、7月以後残る店舗は、せんちゅうでやってる限り、顧客へって困ることはほとんどないから、自ら出て行くことは考えにくい。早く売却しないと、オーナー側ほんとに苦しいと思うよ。

[651: 匿名さん]

オーナー側は動かないでしょう。

[652: 匿名さん]

素人が考えても、オーナーのしていることはわからない。定期契約を出してしまったら
その分のテナント料は入ってこないのに。
パチンコ屋は建て替えたらもう入れないということも知らなかったのか。
そこを詰めずに先に定期契約を出してしまって、どうするつもりなのか。
建物の維持費、毎月どのくらいなんだろ。

[653: 匿名さん]

6月末に定期契約全部出る。あわよくば普通契約が自主的に出るのを今まで待ってたんだろう。普通契約の退去には補償金要るからね。もし売却先との話の調整ができているなら、早ければ7月、遅くても年内には発表あるやろね。それより、長引くなら売却先との交渉が進んでいないんだろうね。こうなるとほんとに長くなる。建替えはいつになるかほんまにわからんよ。

[654: 匿名さん]

オーナーに期待できないとして どう判断するのが将来的に得策なんでしょうか？

[655: 検討板ユーザーさん]

>>654 匿名さん
何の判断ですか？

[656: 匿名さん]

夜な夜な高所作業車が何かしてるのは解体とは関係無いのかな？

[657: 匿名さん]

東町近隣センター建て替え、UR東町建て替え&新規分譲マンション、メゾン千里建て替えと続々周辺の再開発が続きますが、どれもこれもバラバラの再開発で纏まりがなく、それが千里中央の価値創造に繋がらないことが一番の問題。
センリトも開けてみれば薄っぺらい内容で大コケ、イオン系に乗っ取られている千里中央、数年後には終着駅でもなくなってしまう千里中央。
この資産価値下落しそうな危機的状況にセルシーは革新的にメス入れて再開発してほしいと切に願います。
もうタワマンは要らない。

[658: 匿名さん]

その通りだと思います。

[659: 匿名さん]

本当にその通りだと思います。
タワマンもう要りませんよ。セルシー跡に出来たらタワマンは3つになってしまう。
背の高い建物がにょこにょこ３つもなんて、目障りで仕方ない。

始発駅でなくなるというのは大きいですよ～。通勤通学で座っていけるというメリットがなくなって
しまうのだから。がんばって延長を阻止出来なかったんですかね。

カルチャースクールはなし、高齢者向けの飲食店や物販もほとんどなし、
今でも千里阪急ですら高齢者向けのレストランや喫茶店もありませんよ。
年齢層のターゲットをどのくらいに置いているんでしょうか。

[660: 名無しさん]

>>659 匿名さん
メゾン千里跡にツインタワーだから全部で4本になりますよ。
セルシー跡にタワーはムリでしょう。
シェリアタワーと近すぎますから。

[661: 評判気になるさん]

>>660 名無しさん
そういうのもあってセルシーの買手がつかないのかもしれませんね。
タワーに建て替えれば簡単に利が乗りそうなのに、建てられない規制があるのかもしれません。

[662: マンション検討中さん]

メゾン後がタワーは確定ですか？

[663: 匿名さん]

住民の多数決で建て替えが実現すればツインタワーだそうです。

[664: 名無しさん]

>>663 匿名さん

素人考えで恐縮ですが...
ツインタワーのメリットって何なんでしょうか？
単純に大きめのタワーが一棟建てれば充分に思うのですけど...

[665: 匿名さん]

千里タワー売りに出てきてますね。
北急延伸が決まったのと関係はないのでしょうか。
掘るのが千里タワーの近く？だったかな？

[666: 匿名さん]

売り手側のタワーのメリットは、狭い土地にたくさんの住居があることで、完売すれば短期間で経費回収や利益が見込めること。
デメリットは売れ残った場合。
買い手側のメリットは眺望のよさ。デメリットは災害時のエレベーター故障など。あと駐車場も停めにくいし出しにくい。
せんちゅうは今のところ新築マンションの売れ行きが良いけど、シエリータワーの売れ方が今後を占うと思う。
シエリータワーは50年定借で販売価格を8割程度に抑えているけどそれでも売れなければ、メゾン千里跡も苦しいかも。
セルシーの新オーナーや開発にも大きく影響する。

[667: 匿名さん]

50年じゃないし、売れてるし、こいつテキトー笑

タワマンで住戸詰め込むから利益率が高そうにかいてるが、それも間違い 笑 原価、知ってるの？笑

ま、定借は買い手は不利しかないんよ
売り手はリスクフリ〜

所有権の8割なんて値ごろ感の話であって
土地の値段が全体の2割なわけがない

少し昔にお隣さんが土地と建物を買ったのに
ここの人は建物をだけを
当時と同じ価格でかってるんよ？笑

加えて地主様のために
地代から解体費まで払わされ
確実な資産下落を背負い
少しだけ安い値段に釣られて買わされる

しかも不動産バブルの頂点で

ほんと情弱向け えぐすぎ笑

[668: マンション検討中さん]

まぁそれだけリスクを負ってでも、千里中央に住みたいひとがたくさんいるということなんでしょうね。だからこそ、セルシーの話が進むかどうか、本当にここにつきますね。

[669: 匿名さん]

シエリータワーは、個人的には絶対買わないな。読売跡のセンリトみても部材が節約されてたいしたことないのわかるし、どうせ定借なので、管理や修繕考えるとどうかなと。それでもせんちゅうに憧れ持ってる人が買ってるんどろうけど、ここなら10年以下の中古マンションか分譲貸しの賃貸の方が絶対良いと思うけど。