千里中央再開発（セルシー 北大阪急行 他 ）

[匿名さん]

セルシーが年末までの閉店セール等、先の発表がない中で個店がにわかに動き始めています。北大阪急行の延伸も決まったし、今後の千里中央がどう変わるのか、語り合いましょう。

[541: 匿名さん]

>>539
情報ありがとうございました。
その記事から6か月経っているしちょっと気になるので、
最新情報を不動産登記情報（土地(14,028m2)と
共同担保・信託目録のみ）
を取って調べてみました。
結果、その記事の時と変わっていないようでした。

14ページに渡る登記データでしたが、法務協会とネットで
なにやら同意（たぶん、自分だけの利用に留めよと言った内容？）
したかと思うので、リスク回避で超おおざっぱにまとめました。
私の解釈間違いはご容赦を

H12年　(株)XXX銀座ビルが取得
H13年　三和銀行が根抵当(200億)で仮登記
同時に京セラXXX(株)が9%の高利率で融資(110億)
共同担保として、本物件および法務局管轄の土地多々
H15年　UFJ銀行が根抵当権(200億)設定
H15年　UFJ銀行が根抵当権(110億)設定
H16年　上記すべて抹消され、
三井住友信託銀行に所有権移転

信託目録（H16年～現在）
委託者　(株)XXX銀座ビル
受託者　三井住友信託銀行
受益者　有限会社千里セルシー東京（丸の内）
　　　　その後、合同会社サントル（同上）
信託条項の変更として、H23年に大幅内容変更
あるも、読み解く気がしないので省略。
H26年　信託期間満了をH29年からH34年に。
以上

[542: 匿名さん]

新聞記事にある「収益を得る権利を小口に分ける不動産の証券化の手法」が
もし実施されているとするならば、三井住友信託銀行も承諾していることになる。
信託条項には、「受益権は、受託者の事前の書面による承諾がない限り、
これを分割することができない。」とある。

[543: 匿名さん]

合同会社が設立されている事は、セルシーの再開発がスキーム通り進んでいるのでしょう。

[544: 匿名さん]

>>543 匿名さん

当初計画より、５年遅れていることが、推し測れますが、、、

[545: 匿名さん]

>>537 周辺住民さん
ツインタワーができるんですか！？

凄いですね。

[546: 匿名さん]

また、話が戻ってしまった。
三井住友信託や合同会社のことはずーっと前からわかってたこと。
なのに定期契約退去させる前に計画出してないのは、今は計画が決まってないんだよ。
あとツインタワーっす、セルシーじゃなくてメゾン千里の老朽化のあとと書いてある。

[547: 匿名さん]

メゾン千里もセルシーも、５年前後で計画がきまり着工ですかな。

[548: 匿名さん]

５年はこのまま廃墟セルシーが続くということですかぁ

[549: 匿名さん]

>>548 匿名さん
慰めにもならないかもしれないが、マックス５年ぐらい覚悟しないとね。
もしタワーなんかなら、竣工までプラス３年かかるよ。

[550: ご近所さん]

それなら、セルシーより、メゾン千里の建て替えが早くなりそうでね
建て替えに向かって、コーディネーターも活動し、豊中市との折衝も進んでいるようです
2018年中に、全戸引っ越しを完了し、解体、建て替え工事を着工するのが、目標のようです

[551: 匿名さん]

>>550 ご近所さん
メゾン千里はタワーなのかな？　容積率も制限されるし中低層マンションが普通と思うけど。

セルシー跡地は、容積率1000％としたら、シエリアタワーと同規模のタワーと、
センリトの２倍の商業施設が建設可能。
イオンタウンみたいな商業じゃなくて、もっと文化的な斬新な施設を期待したいね。　

[552: 匿名さん]

>>551 匿名さん

それぐらいが良い落とし所かもね。
ただ、これから団地の建て替えがこれから進んで行くのに、敢えてセルシー跡地にマンション建てんでも‥‥と思う。セルシー跡地はやはり広場＋文化、商業の集積地にするべきでしょ。
さもないと千里中央の魅力は延伸以上に低下するだろうね。
それにしても、メゾン千里にツインタワーとは凄い。千里中央としてはかなりグッドニュースだろうね。シエリアタワー大丈夫かな？？

[553: 匿名さん]

>>552 匿名さん
私もセルシー跡にタワーは要らない。読売ホールもなくなったし、文化と融合した商業施設がほしい。
長期的な視野のデベロッパーにでも転売してくれないかな。

行政が豊中市なのが問題かな、箕面市ならやってくれただろうに。
そうしないと千里中央やその周辺の価値創造にならないと思う。

[554: 匿名さん]

メゾン千里の建て替えでツインタワーが先にできてしまえば、セルシータワー必要なくなりませんか？駅近の戸数的にもそうですし日照規制的にもシェリアや千里タワーと近すぎません？

[555: 匿名さん]

>>554 匿名さん

本当にメゾン千里がタワーになれば、セルシー後のタワーの魅力は半減しますね。
それでもって、地域の方々が求める施設に方向付けられるといいね。
セルシー合同会社は、目論見が外れて行政に助けを求める流れに。

[556: 匿名さん]

すでに豊中市が許可したツインタワーの計画案ができていると聞きました。あとは住民による決議の結果次第ではないかと推測します。

[557: 匿名さん]

メゾン千里に関してはしっかり前に進んでいますね。

一方のセルシー、豊中市がコンタクトしようとしていますが、セルシー側の内部問題が解決されていないために未だに具体的な話し合いがもたれておりません。

セルシーの跡は、早期に利益を得る方法がタワーマンションであるために、以前よりタワーマンションの噂が耐えませんが、タワーマンションになるか、商業施設になるか、それらを混合した施設になるのかは、まったくの未定であります。

[558: 匿名さん]

>>557 匿名さん

メゾン千里の建て替え計画、あそこにツインタワーとか言う話を聞くんですが、本当にタワー（20階以上）なるものを建てる敷地があるのですか？
それとも、容積率緩和が認められたか？　ご存知でしたらご教授を

[559: 匿名さん]

35階と33階のツインタワーと12階程度の低層の建物、全部で600戸だそうです。

[560: 匿名さん]

>>559 匿名さん
どこからソース出てるのでしょうか？

[561: 匿名さん]

住民に聞きました。

[562: マンション検討中さん]

シエリアに続きツインタワーですか、、。
1100戸以上の世帯が増えるとして、千里中央に果たしてそれだけの価値があるのか。セルシーの現状からは到底思えませんが、地主や市政、デベも考えなしにはやらないと思うので、それだけ街が発展すると期待していーんですよね。

[563: 匿名さん]

>>559 匿名さん

どういうスキームでしょうか？　現状５棟２５０戸ぐらいとして、それが６００戸に！
俄かに信じられません。豊中市の土地提供があるとか？
通常の建て替え（自分の敷地を目いっぱい使った）なら、メゾン千里の中古取引価格が、
坪150万程度であるはずがないと思います。

[564: 匿名さん]

容積率300%です。

[565: 匿名さん]

>>564 匿名さん
それなら理解できます。緩和されたんですね。

[566: 匿名さん]

ツインタワーの大体のスケジュールは決まってるのでしょうか？

[567: 匿名さん]

各棟の管理組合をまとめた連合会の下部組織として、検討委員会が結成されています
来年度中に全戸転居後、解体着工を目標にしているようです

[568: 匿名さん]

なるほど。
ありがとうございます。

[569: 匿名さん]

メゾン千里のあるところは緑の多いところ？　セルシーよりは落ち着いた場所かな。
セルシーがいつどうなるのか全くわからない状態だから、マンションを買うつもりなら
メゾンのところに期待した方がずっといいかな。

[570: 匿名さん]

メゾンの様な駅からすぐで緑に囲まれた立地は、他の人気住宅地にもない超一等地ですね。
人気になること間違いなしです。
その反面、駅から徒歩10分程度のマンションの資産価値が心配です。

[571: 匿名さん]

>>570 匿名さん

ですね。最近で言うと北町のジオの様な立地なんかはかなり厳しいね。まぁあの立地に買うぐらいだから、はなから資産価値なんてどうでも良いんだろうけど。これからさらに団地の建て替えも加速するだろうし、向こう10年で徒歩10分以上だとほぼ無条件に資産価値落ちるだろうね。周辺人口が増えて発展すれば千里中央の価値が上がるから結果的に相殺されるかもしれないけど、それは行政次第かな。

[572: 匿名さん]

メゾン千里跡のタワーはシエリアよりも高額になるのでしょうか？不動産相場によると思いますが。

[573: 匿名さん]

メゾン千里跡の方が比較にならないくらいに高いのでは？

定期借地と地権者いっぱいの建て替えとでは駅からの距離を
引いても、メゾンの方が５割近く高くなるのでは？

[574: マンション検討中さん]

地権者多数というネックがどれだけのものになるか、、気になりますね。

[575: 匿名さん]

とは言え、600戸中250戸しか地権者いませんよね？

[576: マンション検討中さん]

こーゆー場合は土地主とかも入るんですかね？まぁ約半分くらいでしょうか。
地権者比率高いと、販売住戸の価格は高くなりやすかったりするんでしょうか。

[577: 匿名さん]

シエリアより高くて売れますかね？
80平米6000万が限界じゃないでしょうか？

[578: 匿名さん]

>>577 匿名さん
そんなん絶対買うわ。

[579: 匿名さん]

>>577 匿名さん

定借でもない限り、シエリアより安くなる理由が全く見当たらない。

[580: 匿名さん]

では80平米どれくらいの予想ですか？

[581: 匿名さん]

地権者で建て替え後、戻られるのは、220戸の内120～150戸前後ではないでしょうか、すなわち25％ぐらいでは？
75㎡～80㎡で、8000万円？
よく地権者が多いと販売価格が高くなると思われているようですが、その根拠は？

[582: マンション検討中さん]

自分は地権者比率と販売価格に相関性はない、と考えてます。新梅田のグランドメゾンも当初地権者比率が懸念されましたが、蓋を開けてみたら圧倒的なコスパかつ、地権者への割り当ては低層の部屋に限定し、購入者への不利益が特になかったです。シティハウスの例もありますので販売業者によっても変わるでしょうが。

[583: 匿名さん]

シティハウスは地権者がかなりごね得だったようですね。

[584: 匿名さん]

やはりその点は販売会社次第ですね。
その販売会社を決めるのは地権者ですが。

[585: 匿名さん]

>>577 匿名さん
安すぎでしょう。。
70平米6500万〜くらいでは？

[586: 匿名さん]

６５００万出せば千里で土地５０～６０坪で新築建売買えますよ。

[587: 匿名さん]

平米100万相当のマンションを買う人、600人もいるでしょうか。規模が規模だけに意外と手頃な価格になったりして。
大規模なマンションだとクオリティも普通かそれ以下かもしれません。

[588: 匿名さん]

そろそろ、メゾン千里建て替えの話は個別スレでも立ててやってほしいなぁ。

[589: マンション検討中さん]

>>588 匿名さん
本当にそう願います。
どなたか建て替えの件に詳しい方お願いします。

[590: 匿名さん]

>>588 匿名さん
メゾン千里建て替えは、再開発に関連深いのでは？
いろんなスレ見るの面倒だし。

千里中央の歩行者通路は、２階部分になりつつある。

政府方針で観光ホテルの建て替えは、容積率400％認めるようにと言ってる
ので、計画があるかどうか知らないが、千里阪急ホテルも建て替えるだろう。

メゾン300％、タワー計画を認める代わりに、緑化や中央ターミナルにつながる歩道提供など、
自治体として、駅前再開発に協力するように働きかけるのが筋でしょう。
千里中央再開発に直結する話題じゃないかな？