千里中央再開発（セルシー 北大阪急行 他 ）

[匿名さん]

セルシーが年末までの閉店セール等、先の発表がない中で個店がにわかに動き始めています。北大阪急行の延伸も決まったし、今後の千里中央がどう変わるのか、語り合いましょう。

[501: 匿名さん]

まず、千里中央内で安住できる移転先がない。セルシーの今後の具体案策定が遅れれば5年6年移動できない可能性も十分ある。リフォーム費用が生徒から出ているというが、そのために値上げしているわけではない。会社の利益のみを考えると500の書いていることもわかるが、受験生にとっては、その一年が勝負。赤字覚悟で少しでも快適に勉強できるように塾が努力していることをとやかく言うことではない。普通賃貸借店舗に対しては安住できる移転先を探すのはセルシーオーナーの仕事。読売ビルを見たらわかる。

[502: 匿名さん]

>>501 匿名さん

でもお客は受験生の年の人のばかりではないよね…。その他の年代の子の方が多いはず！やっぱり非合理的！

[503: 匿名さん]

5階の塾は人気のある大手塾ですね。現在残っている大半のテナントは、信用度の高い大手で、ごねているテナントでは無い思います。リフォームもオーナ側の了解を得ての事ですから問題ないですよ。塾も入試テストに合わせて業務していますから、オーナー側と話し済みでしょう。この塾は南千里にも有りますがバスを運行していて、ニュータワン内はバス便利用している塾生が多いです。

[504: 匿名さん]

>>503 匿名さん

ここって大手なんですか？個人が何教室かやってるだけと聞いてます。オーナーも話済みなら、いつ退去するか明確にしてほしいものです。無責任な。

[505: 匿名さん]

107にある「合同会社千里セルシー」と思われます。
オープン当時は、三井信託銀行じゃなかったっけ? 今でも1階外壁の何処かに表示が残っていると思う。

[506: 匿名さん]

あ、
>>505 は、 >>493 へのレスです。

[507: 匿名さん]

>>504 匿名さん
5階は馬渕ですよ。大手です。

[508: 匿名さん]

小学生の子供を持つ者です。正論で話せば、実績を見る限り大手の馬渕教室は高校受験に関して、大阪府で一番だと思います。ここの書き込みを読んでいると、塾関係者の潰し合いのような印象を受けて、これから子供の通塾先を考えている者としてあまりいい気持ちはしません。これはあくまで書き込みを読んで私が感じた事なので、こんな風に読んでいる者がいるのだと思って下さい。

[509: 匿名さん]

>>508 匿名さん

馬渕教室の関係者の方ですか？ご苦労なことですね。ここを見てらっしゃるなら、早く退去して、未来のセルシーのために動いてください。全豊中市民の願いです。

[510: 匿名さん]

509は全豊中市民ではなく、あなた一個人の願い、では？

裏付けのない総意を、臆面もなく語ることほど、胡散臭いことはないように思います。

[511: 匿名さん]

セルシーの塾ってスクールバスを出しているところ？
ライフサイエンスの塾も出しているのかな。
何十年も前なら、そんなサービスしなくても勝手に？
生徒は集まってきていたようだけど、やはり少子化なのか
塾がすごく増えているのか。

今のところ普通契約の店舗に出て行ってくれとの依頼もないようだけど、
それを出ていけというのもおかしな話だ。
店舗が提案に乗らないとかでも、話し合いすら応じないという状況でも
全くない状態の今、店舗の方としても営業を続けるしか仕方ないのでは？

[512: 匿名さん]

511さんの意見が正しい。
未だにセルシーの今後の計画決まってないし、
普通契約の店舗への退去依頼がまだなのに、仮に今自主的にすべての店舗が出たとしても、建て替え始まらないよ。
なのになぜかこのサイトではマブチの批判ばっかりする人がいる。
同業の嫌がらせとしか考えられない。

[513: 匿名さん]

退去依頼がまだってのは本当なのでしょうか？
これだけ退去が続いてるのに不可解に思ってしまいます。

[514: 匿名さん]

普通賃貸借への退去依頼はまだです。
逆に普通賃貸借の店舗も退去依頼があれば、次の場所探しなどができるのですが、それがないので待ち続けるしかないのです。
普通賃貸借への退去依頼をするときには、次の計画を提示しないといけませんので、現時点で次の計画が出ていないことが証拠です。
契約書や法的に次の計画を発表せずに普通賃貸借店舗をビル側の意向だけで退去させることは不可能です。
6月末に定期賃貸借の店舗が全部出るので、その後にやっと何かあるかもしれません。

[515: 匿名さん]

セルシーで大手の何店舗かはセンリトに移ったよね。あれ、タイミング良すぎると思わないか？
経営、全然違うはずなのに。

[516: 匿名さん]

良いクリーニング屋さんはありますか？

[517: 匿名さん]

>>515 匿名さん

>>515 匿名さん
自分の意思で出る分には契約関係ないよ。全然問題なし。

[518: 匿名さん]

オーナー側がせんちゅうぱるやセンリトに話を付けに行ったらよかったのに。

[519: 匿名さん]

>>515さん

イオンSENRITO専門館の入居店舗を見ると、セルシーからの移転組がいなかったら、イオンSENRITO専門館はスカスカだったことは明らかです。

イオンSENRITO専門館は、テナント集めに相当苦労されたのではないでしょうか。

[520: 匿名さん]

具体的には書けないが、移転したある店舗のテナント料はセルシー時代よりはるかに高い。
移転した店舗が定期契約だったのかは知らないけど、普通契約なら居れる権利はあるのに
どうしてわざわざ高いお金を払わないといけないのに、移ったのか疑問に思ったわけです。
移れる時に移ってしまおうと思ったわけか？
それにしてもテナント募集なんて開店数ヶ月前というわけではないよね。

[521: 匿名さん]

セルシーの今後は未定であることは確かだが、そんなに遠くない将来に建て替えが行われることは確かであること。
センリトは坪単価の家賃が高いことは確かだが、ほとんどの店舗は大幅に縮小しているので家賃自体はそんなに変わらないかむしろ安くなる。その分売り上げ下がる可能があるが、その時点で移転しないと今後、千里中央でこれ以上目立つ場所に移れる可能は低いので移ったと推測される。
普通賃貸借で、残れる権利があったとしても、この時点でセンリトに移らないと同業他社が入ることが確実であったため移らざるを得ないところがあったようだ。
セルシーに今残っている店舗を見るとセンリトの店舗に適合しない業種かすでに同業他社でセンリトに入っている業種である。
520さんはイオングループがセルシーを買収したと思っているのかな？交渉先の一つであるかもしれませんが、現時点でオーナーチェンジはしてないですよ。

[522: 匿名さん]

センリトに移れるものなら移りたかったところもあったみたい。
でもセンリトの新しい方の経営はよみうりかイオンが全部借りているのか知らないが、
個人なんか相手にしないって言っていた。審査が厳しいということか。

[523: 匿名さん]

>>522 匿名さん

だから学習塾は移れなかったのか！納得！

[524: 匿名さん]

センリト専門館はうまく？やったなあ。セルシーがぎくしゃくしていなかったら、
どの店舗も絶対に移らなかったと思う。セルシーの店舗に熱心に営業しに行ったんか。
しかしセンリト専門館も微妙？だな。

[525: 匿名さん]

通常はオフイスビルと人気のあ有る商業施設には学習塾は入れないのですが、営業不振店が多く飲食と物販店舗に人気のない所は不動産、学習塾が多く入居します。オフイスビルも同様です。セリシーは現在開発計画しているデベが信託受益権を持っていると思いますが、守秘義務で計画など、まだ公表しないと思います。現在残っているテナントではファーストフード店など、全国的に人気のある店チエーン店などは、いずれ再開発された商業施設に入店するのではと想像しています。

[526: 匿名さん]

>>525 匿名さん

思います、想像していますってあなたの感想ってことですよね？きちんと事実を書いてください。

[527: 匿名さん]

イオンは(同)千里セルシーに対して、「店舗が全然埋まらないの! 助けて!!」と泣きついたのかもしれませんね。

或いは、「うちみたいにピカピカのができると、おたくさんも先行き厳しいですよね」と(同)千里セルシーの不安を煽りつつ、一方で「セルシー建て替えらしいよ」とデマを流して店舗の不安と動揺を誘導したのかもしれない。

[528: 匿名さん]

525　527のような意見は消費者には関係ないこと。正確な情報知らないなら、匿名だからといって書くべきではない。想像やましてや「デマを流して不安をあおって誘導した」ってイオンがそんなことした証拠はあるのか？

[529: 匿名さん]

セルシーのオーナーはどうしてテナント側に今後についての説明をせずに
定期契約を出すことを先行するのだろうか。
普通契約が経営出来なくなって、自ら出ていく状況を作ろうとしているのか？

[530: 匿名さん]

>>529 匿名さん
通常のオーナーなら、定期契約を出すときには次の計画も決まっていて、普通契約の退去交渉も同時に始めるのが一般的である。
今回のセルシーのケースは、計画が白紙の段階で、耐震が絡んでいて、もし被害が出たときにオーナーの補償金が莫大になるリスクを考慮して、定期契約の更新を打ち切って店舗を減らさざるをえなかった。
今後の方針について決定しているわけでないので定期契約の家賃収入がなくなるこの状況が長くなると赤字が続くので、オーナーは早くに次の計画に移りたいはずである。
しかしながら、現オーナーに次の計画を遂行する能力がないため、権利を売却して赤字補填や利益を上げないといけないが、売却が難航しているために今のような状況になっている。
次の計画が決まった時点で、タイムスケジュールがあるので、残りの普通契約テナントと交渉が始まるが、方針が決定していない今の状況でオーナーができることは、普通契約の店舗が自主的に出て行くことを待って普通契約の店舗との交渉の数を減らすことである。
普通契約との交渉は始まってもそれぞれ個別に行われるので、計画が一般的に発表になるのは、その後ということになる。

[531: 匿名さん]

そもそもその無能そうなオーナーってどこ？

[532: 匿名さん]

一般に公表されない証券を複数にばら撒いた実体のないオーナーなので、個人名を公表されないし、表に出てくることはない。

[533: 匿名さん]

登記簿上は、誰になってるのですか？
自分で調べると費用が掛かりすぎるので、最新情報を知ってる方、教えて。

[534: 匿名さん]

セルシーの老朽化は現実的な事だとして
普通契約と 定期契約に早々に切り替えて 方向性を考えた のとではどたらが結果的に良かった事になるんかな？
セルシーのオーナーについての話読んでると ふと思いました。

[535: 匿名さん]

>>534
全く意味不明

[536: 匿名さん]

結局、セルシータワーってできるの？

[537: 周辺住民さん]

セルシーの老朽化以外に、メゾン千里も老朽化していますので、建て替えの計画が、進んでいるようです
豊中市との折衝で、容積率の緩和も認められそうですので、タワーマンション２棟を含めて、600戸を計画しているようです

[538: 匿名さん]

証券所有者が複数いるということなのかな、オーナーが複数いて
それぞれが各々の契約をしているらしいと聞いたこともある。
それならちょっとやそっとでは片付かない問題かな？

[539: 匿名さん]

>登記簿上は、誰になってるのですか？

朝日新聞の大阪版に出た記事が元ネタです。この記者がなかなか優秀で、裏もとっています。

2016年12月20日の記事より引用。
「所有者は現在、不動産登記上は三井住友信託銀行だが、同行は土地と建物の信託を受けているだけで、信託で賃貸収入を得る受益者は東京都内の合同会社になっている。関係者によると、収益を得る権利を小口に分ける不動産の証券化の手法で、合同会社が投資家に収益を分配しているとみられる。施設の処分を決める意思決定者が誰かは明らかにされていない。」

[540: 匿名さん]

センリトの店舗微妙ですね…
これだったらイオン茨木かエキスポ行けばいいとなってしまう。

年配の方々はイオンモールやエキスポでは買うものなくて千里線から千里中央にバスで来てるのに。
これまでの千里中央の良さを活かして、年配の方が買ってくれるお店を出した方が他の近隣の商業施設との差別化もできるような…

[541: 匿名さん]

>>539
情報ありがとうございました。
その記事から6か月経っているしちょっと気になるので、
最新情報を不動産登記情報（土地(14,028m2)と
共同担保・信託目録のみ）
を取って調べてみました。
結果、その記事の時と変わっていないようでした。

14ページに渡る登記データでしたが、法務協会とネットで
なにやら同意（たぶん、自分だけの利用に留めよと言った内容？）
したかと思うので、リスク回避で超おおざっぱにまとめました。
私の解釈間違いはご容赦を

H12年　(株)XXX銀座ビルが取得
H13年　三和銀行が根抵当(200億)で仮登記
同時に京セラXXX(株)が9%の高利率で融資(110億)
共同担保として、本物件および法務局管轄の土地多々
H15年　UFJ銀行が根抵当権(200億)設定
H15年　UFJ銀行が根抵当権(110億)設定
H16年　上記すべて抹消され、
三井住友信託銀行に所有権移転

信託目録（H16年～現在）
委託者　(株)XXX銀座ビル
受託者　三井住友信託銀行
受益者　有限会社千里セルシー東京（丸の内）
　　　　その後、合同会社サントル（同上）
信託条項の変更として、H23年に大幅内容変更
あるも、読み解く気がしないので省略。
H26年　信託期間満了をH29年からH34年に。
以上

[542: 匿名さん]

新聞記事にある「収益を得る権利を小口に分ける不動産の証券化の手法」が
もし実施されているとするならば、三井住友信託銀行も承諾していることになる。
信託条項には、「受益権は、受託者の事前の書面による承諾がない限り、
これを分割することができない。」とある。

[543: 匿名さん]

合同会社が設立されている事は、セルシーの再開発がスキーム通り進んでいるのでしょう。

[544: 匿名さん]

>>543 匿名さん

当初計画より、５年遅れていることが、推し測れますが、、、

[545: 匿名さん]

>>537 周辺住民さん
ツインタワーができるんですか！？

凄いですね。

[546: 匿名さん]

また、話が戻ってしまった。
三井住友信託や合同会社のことはずーっと前からわかってたこと。
なのに定期契約退去させる前に計画出してないのは、今は計画が決まってないんだよ。
あとツインタワーっす、セルシーじゃなくてメゾン千里の老朽化のあとと書いてある。

[547: 匿名さん]

メゾン千里もセルシーも、５年前後で計画がきまり着工ですかな。

[548: 匿名さん]

５年はこのまま廃墟セルシーが続くということですかぁ

[549: 匿名さん]

>>548 匿名さん
慰めにもならないかもしれないが、マックス５年ぐらい覚悟しないとね。
もしタワーなんかなら、竣工までプラス３年かかるよ。

[550: ご近所さん]

それなら、セルシーより、メゾン千里の建て替えが早くなりそうでね
建て替えに向かって、コーディネーターも活動し、豊中市との折衝も進んでいるようです
2018年中に、全戸引っ越しを完了し、解体、建て替え工事を着工するのが、目標のようです