ヴィークステージ南馬込 桜並木通りってどうですか？

[マンション比較中さん]

ヴィークステージ南馬込 桜並木通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：東京都大田区南馬込4丁目1308-1、2、3、1309-1、1313-1計5筆他（地番）
交通：都営浅草線 「西馬込」駅 徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：60.34平米～85.18平米
売主：清水総合開発
販売代理：東京建物　八重洲分室
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：清水総合開発株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[966: 通りがかりさん]

値引きしないと完売厳しいよね。馬込だもん。

[967: 匿名さん]

入居の時玄関先に造花飾ってあった？ふつう生花にしない？あまりのマーケティングの酷さもあり、大手といわれてもなんだかなー。

[968: 通りがかりさん]

西馬込駅前の損保跡地に保育所と一緒にできる店は何が入るんだろう？

[969: 匿名さん]

飛行機の音が気になります。窓も完全防音というわけではなく朝からそれなりに音します。説明の時はとくに触れられませんでしたが、、
その他は特に問題ないです

[970: マンション検討中さん]

まだ結構余ってるのかな？
ガーラは完売したみたいですね。

[971: 評判気になるさん]

>>969 匿名さん

飛行機は窓開けとかないと聞こえないよ。
そんなに低空を飛べないよね。
そのうち航路が変わったらこの辺りでは余り見られなくなるのが寂しいですよ。

[972: 通りがかりさん]

近隣住民ですが、飛行機の音が気になることは無かったので意外です。航路もだいぶ離れてますし。

[973: 匿名さん]

11/3から大商談会を開催しているようですが、値引きしますとのメッセージなのですかね？

[974: 通りがかりさん]

南側72平米6900万台からってことは値下げしたのかな？

[975: 通りがかりさん]

良いマンションだと思いますが高くてあまり売れてないのですかね。。

[976: 匿名さん]

辺ぴな場所ですり鉢地形のパークハウス、高い高いと不評だったインプレスト、何かと競り合ってたアールブランらが完売し、そしてまさかのガーラにも先を越されたね。

間取りの良い部屋もあるし、設備仕様も今どきの物件にしてはそれなりだと思うんだけどねぇ。

まあ、ここは高いうえに戸数が多すぎたのかね。

[977: 匿名さん]

桜並木沿いのいい場所ですけどね。やっぱり高いからですかね？

[978: マンション検討中さん]

>>976 匿名さん

アールブランは竣工前にさくっと完売しましたよね。駅近は売れ行きが良さそうですね。
馬込のライフの裏の物件も気になります。

[979: 通りがかりさん]

でも、馬込のアールブランて、「三方角地の開放感」っていうキャッチコピーで売り込んでましたが、出来上がりを見ると、谷底で周囲が家に囲まれてて、最上階でもない限り開放感は無さそうですけどね。

それを言ったらここも「奇跡の貴席」っていう意味不明なダジャレが売り文句でしたが・・・

[980: マンション検討中さん]

>>979 通りがかりさん

この市況でも駅近はさくっと売れますよね。

[981: 匿名さん]

ここでこの価格だと厳しそうですね。大商談会を開催中のようなので値下げしてるのでしょうけど、先着順6戸は全く動きがないようです。

[982: 匿名さん]

次回の第3期第3次が一向に始まらないというw

[983: 匿名さん]

まだ売ってんのか。。。。。

[984: 匿名さん]

たまに近くを通るけど、売れたのかは不明だけど、入居してる部屋もまばらに見えますね。
人が少なくて寂しそうな感じ。
隣の公園湧水地だから地盤悪そうだし建設費けっこうかかったとかで高いのかな？

[985: 通りがかりさん]

大商談会(笑)に行った方はいるのでしょうか？？

[986: 匿名さん]

単に土地の仕入れ値が高いのと、建築費が高かったと言うだけかと。

[987: 匿名さん]

設備仕様は高くて良いと思います。何故売れないかは価格でしょうね。

[988: 匿名さん]

結局3期3次は延期で冬休みに入ってしまいましたね。仕様はいいけど販売厳しいのは価格でしょうかね？

[989:]

ふた昔前くらいの感覚で地味に暮らすには良さそうだけど、一方で、今の感覚だと、便利なようで意外と不便なのでは？

保育園が少ないとか、塾とか私立学校とかも乗換え必須になるとか。

[990: 通りがかりさん]

でも、同時期に販売された近隣の物件は軒並み完売しましたよ。

やっぱり価格や戸数について、需要と供給を見誤ったのではないでしょうか。

[991: 通りがかりさん]

当初の価格設定とマーケティングを誤ったのが原因でしょうね。もはや都内はどこも高騰していて、今ではそこまで高くないと感じますが。
売り出し前の予定価格は本当に高かった。

[992: 匿名さん]

ここ、大分売れ残ってそうですね。まだ、30～40戸残ってますかね

[993: マンション検討中さん]

>>987 匿名さん
仕様高いのなら、当然ディスポーザー付いてるんですか？

[994: 匿名さん]

>>993 マンション検討中さん

この戸数で付いてないですね。何故だ

[995: 評判気になるさん]

>>994 匿名さん

ディスポーザー付いてないんですか？

[996: 匿名さん]

>>995 評判気になるさん

ついてませんが、何か？

[997: マンション検討中さん]

まだ40戸弱残っているようです。
高過ぎですよねー。
これだけ出すならライフの裏の
ガーデンテラスのほうに魅力を感じます。

[998: 匿名さん]

>>997 マンション検討中さん

そんなに残ってるのですね、全部捌けるのかな？
環七さえ気にならなければ、ガーデンテラス馬込プレミアムの方が色々と利便性良さそうですね、大森まで歩こうと思えば歩けるし、バスも本数多いです。

[999: マンション検討中さん]

馬込の物件もここより駅が近いようで良いですね！西馬込住んでて新橋まで通ってますが、始発駅だと朝座っていけるのはやはり楽ですね。毎日のことなので、通勤時間と楽さを重視するか難しいです。

[1000: 匿名さん]

馬込駅も西馬込駅もこれから大きく発展することは無さそうですよね。残念ですけど

[1001: 匿名さん]

竣工からこれだけ残ってるとバルク売り案件ですかね

[1002: 匿名さん]

間取りや設備などは一定以上のグレードがあるなという印象です。あとは、値段だけなのかな…。


子供がいる人にとっては、駅まで近いわりには賑やかすぎない点、学校などが近隣にある点、子供が遊ぶことがある点などから、
暮らしやすさはあるかと思います。

[1003: 名無しさん]

ここって隠れて相当な売れ残り物件ですよね。高すぎる。

[1004: マンション検討中さん]

価格が高いというのもありますが、ほとんど広告入れてないから、物件のこと自体を知ってる人が少ない事も影響してますね。立地は非常に暮らしやすい場所にあると思うのですが。
一気に売り込まず、徐々に売っていけばいいというのが、清水総合開発さんの方針のようです。

[1005: 匿名さん]

久しぶりにサイト見たら、今日第4期をやってたみたい。やっと少し進むのかな？

[1006: ご近所さん]

「一気に売り込まず、徐々に売っていけばいい」という類いのセールストークは、売れ残り物件の営業マンの常套句ですよね。そりゃまあ「売れ残ってるんで困ってます」と正直に言ったら、客に足許見られて値引き迫られるのが関の山ですから。

でも、竣工したのでゼネコンに工事代金は全額支払ったうえ、完売してれば作らなくてよかった現地ＭＲを立ち上げて、常駐する営業マンの人件費やら、売れ残り部屋の固定資産税や管理費積立金など余計な経費が積み上がっていくだけなので、本音では早いとこ完売するに越したことないですよ。

ただ、幸か不幸か新築価格が高止まって大型物件はどこも売れ残ってるし、新たな競合物件も周囲に出てこないので（直近の出物は明らかに区分面積を小さくしたり設備仕様をダウンさせて帳尻合わそうとしてるので）、大幅な値引きをする必然性もなく、細々と数年かけて売っても経費とトントンになると踏んでるんでしょう。

[1007: 通りがかりさん]

都内の新築はどこもそんな感じですね。2019年も暴落は見込めなさそうなので、欲しい人は早めに希望の間取りを押さえるしかないでしょう。庶民にはつらい。

[1008: ご近所さん]

そんなに急かさなくても、この先も当物件は牛の歩みのごとくほとんど売れませんから。
それより、２０２２年に生産緑地が指定解除になって、マンション用地が市場に大量に出回ります。西馬込界隈でどのくらい生産緑地があるのかわかりませんが、いずれにしても市場価格が暴落する可能性は十分あります。いま現在マンション購入に踏み込んでない人は、慌てる必要ないと思いますよ。

[1009: マンション比較中さん]

西馬込のどこに生産緑地があるの？全く見当たらないけどｗ

[1010: 匿名さん]

お隣の南馬込六丁目に1000平米くらいあるみたいですね。あとは西馬込のヴィークと反対側には2㌶くらいあるみたいですね。
かなりマンションに変わりそうですね。

[1011: マンション比較中さん]

>>1010 匿名さん
ここより駅からずっと遠い場所だよ。戸建がせいぜい。
マンション建ててもここより売れないだけ。

[1012: 匿名さん]

南馬込側は、馬込スカイハイツの二区画駅よりなので、絵駅距離はここと同じくらいですね。
むしろ第二京浜の反対側にはかなり多くの生産緑地があり、徒歩五分程度の場所も三ヶ所程ありますね。

それぞれ条件が異なるのでなんともいえませんが、かなりマンション候補の土地は多そうです。

[1013: 通りがかりさん]

2022年からマンション建てても完成は2024、25年頃。待てる人は待てばいいけど、実際暴落するかわらないし。

[1014: 周辺住民さん]

確かに市場価格が暴落するかどうかはわからないけど、当物件についてハッキリ言えることは、強力な競合相手が現れない限り、デベは損切りするつもりはないということ。その結果として、誰かが鵜呑みにしてた清水のセールストークどおり、消費者目線とはかけ離れた価格がそのまま維持されるので順調に売れることはありえず（その結果が今の現状なのに・・・）、こちらものんびり構えていて何ら問題ないということだよ。

[1015: マンション比較中さん]

そして清水ものんびり構えて、売れ行きは鈍く価格は高止まりの状態が続く・・・

[1016: 匿名さん]

高くて売れない新築マンションをダラダラ売ってデベにメリットない。そんな状態続けば事業縮小、お荷物部署、資本回転悪すぎて株主(怒)ます

[1017: マンション掲示板さん]

>>1016 匿名さん
ダラダラ売ってる住友は、凄い利益だしてるよ。
今のペースで満足してると思いますよ。

[1018: 検討板ユーザーさん]

清水さんはマンションが本業じゃないせいか、商売っ気がないというか、マーケティングを知らないというか。
所謂、日本で昔からある、発想ベースが技術からの会社なんだと思います。
良い建物は売れる。立地も桜並木通りで、南馬込で、始発駅で、駅までフラットで良いし！
販促用の予算はこのくらいで、東京建物さん頼むね、みたいな。

売り込まなければいけない時にもう少し投資をした方が良いですね。東京建物の営業さん曰く、例えばスーモに出すのも費用高いから出さな、HP作成もリーズナブルな業者に任せているみたいですし。

[1019: 名無しさん]

住んでる人からするとガラガラだと嫌でしょうね。売れてないということですから。

[1020: 匿名さん]

馬込文士村大桜まつりがここからだとよく見えるということをアピールしています
賑やかで良さそうだなと思います
静かに暮らしたいという人にとっては賑やかになりすぎてしまうという面もあるでしょうけれど…
混むのは桜のシーズンぐらいでしょうか。

[1021: 匿名さん]

このマンションの東側の部屋、あの向きで方角を東南と言い張るくせに、南側の部屋は南としてるんですね。南側を南とするなら東側は東にすべきで、東側を東南にするなら南側は南西とすべきで、細かい点ですが不誠実に感じました。

[1022: 検討板ユーザーさん]

>>1021 匿名さん

ほんまそうや。
建物 直角じゃないんかい！と
ツッコミ入れたいわ。

[1023: マンション検討中さん]

東南東と南南西だとすると、略して東南と南でいいんじゃない。
結局、間取りみて方位確認すればいいだけでしょ。
そんなにきれなくても。。。
ところで、前の桜並木は満開ですか？

[1024: eマンションさん]

不動産業界なんてどこもそんな感じ。少し詐欺的な広告は沢山あるし珍しくもないよ。

[1025: 匿名さん]

別にキレてないですし、勿論自分で方位確認できるので問題無いのですが、不誠実に感じて残念という話です。
不動産業全体として見ると珍しくは無いのでしょうが、他の物件も見てるとここより若干南寄りなのに南西住戸としている物件もありましたし、ここについては東側との一貫性が薄いこともあり、誤魔化しに見えてしまいやはり残念に感じます。

[1026: 検討板ユーザーさん]

優良誤認表示でっせ。

[1027: マンション検討中さん]

南向きと南東向きなら、おかしい気がするが東南ならOKでしょ。

[1028: 匿名さん]

>>1023 マンション検討中さん
だいぶ咲いています。来週末前に満開になりそうです。

[1029: 名無しさん]

先日の日曜日に桜並木に行きました。出店も出て賑わってましたね。このマンションは目立つし良いと思いますが何故に売れないのかは価格につきると思います

[1030: 匿名さん]

桜はともかく、あのテキ屋といい、提灯といい、夜な夜なのドンちゃん騒ぎといい、昭和感が半端ないですね。プチ上野公園状態ですな。まあ、このへんは個人のお好みもあると思いますが・・・

[1031: 匿名さん]

桜なんてあっという間に終わっちゃうね

[1032: 名無しさん]

だからいいんだよ。

[1033: 匿名さん]

そう、あの騒々しいお祭り騒ぎなんて２週間で十分！

[1034: eマンションさん]

ここは静かに暮らしたい人向けだよね

[1035: 匿名さん]

賑やかなのは、本当にサクラのシーズンだけ…なんですよね？
普段はこのあたり通るときって
別に全然うるさいイメージがないですから、サクラのシーズンだけ乗り切ったら大丈夫なのかなと思いました。

サクラ自体はとてもきれいですし、
なんとなく昭和っぽいっていうのもそれもいいと思います。
提灯とかがあるから？

[1036: 匿名さん]

開口部の方角としては、桜邸が一番南向きに近いのかな、と思います
開口部は道路に面しているので、圧迫感も無いところもいいと思います。
ほかの棟については、
人が多く通りに面していない分、落ち着いて暮らしていくことができるという風にいえるのか。
ほとんど好みみたいな感じで、どこが良いとかは一概には言い切れないですね。

[1037: 通りがかりさん]

そろそろ竣工後1年ですね。完売までまだまだ掛かりそうですね。

[1038: マンション検討中さん]

ずっとここ悩んでるんだけけど西馬込で築浅の中古も出てきてるからまたまた決めてが遠のいてしまった。
価格が高すぎてなぁ。

あと、完成してわりとすぐ見に行ったらゴミ捨て場がかなり汚れてて。タバコの吸い殻の捨て方への注意喚起張り紙が貼られていたのがとてもネック。価格帯のわりにマナーが悪いなと。

[1039: 匿名さん]

1階の住戸、かなり公式サイトでプッシュしているなと思いました。
ここも場合、特にテラスも専用庭もなく、あまり広くないバルコニーのみ
1階であることのメリットとしては、
足音をそこまで気にしなくていいとか、
高齢者が家族にいて、移動が楽であるとかそういうところでしょうか。
ペットがいる方も、ペットと共にエレベーターに乗らなくていいのでいいのかもしれません。

[1040: 通りがかりさん]

あと何戸残ってるのですかね？そろそろ完売でしょうか？

[1041: 匿名さん]

販売戸数はあと6戸だそうです。
6500万円?7000万円という中、一つだけかなり高い、8000万円超えの家もあります。
それってどのタイプなんでしょう？
広さ的にPタイプの物件？？

全体的に言えるのは、バルコニーは本当に必要最小限。
その代わり、家の中の広さを重視して作っているようです。

[1042: 匿名さん]

販売戸数と残戸数は違うので注意です
10戸程はあるはずです

ただ6000万台は多くないと思うので、そのくらいで欲しい人はあまり検討の時間ないかもしれません。

残っているのは7000万台が大半、次に6000万台、8000万台が数戸じゃないでしょうか。
私もそうですがやはり6000万台くらいで抑えたいところですよね…

[1043: 港区家賃月40住人の居住用箱探し旅人]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1044: eマンションさん]

ここは箱としてのデザインや夜の雰囲気は好きなんだよな。落ち着いてて飽きさせない。品川区にあったらそれなりに売れる気がするが、ここは大田区。

[1045: 通りがかりさん]

そろそろ竣工1年ですが、完売間近でしょうか？

[1046: eマンションさん]

また値下げした？
前は70平米7000万?だった気がする。

[1047: マンション検討中さん]

私もそうかなと思ったんですが、公式以外のホームページを見たら別部屋みたいですね。
Ｏタイプの最下階である二階のようなので、庭は無しで前は宅地の横は駐車場。実質的にこの物件の70最安値部屋なのかな？

[1048: 匿名さん]

プランは本当に色々とありますね。開口部によってかなりニーズも変わってくるし、値段も変わってくるし、目の前にあるものも変わって、
プランだけじゃなくて
本当にいろいろなことを考えて決めていかないといけなんだなと感じています。
人気が集まる物件もあったのかな。

[1049: 匿名さん]

えっ、ここまだ売れてないんですか？驚

[1050: マンション検討中さん]

引き渡しから一年半くらいですか？
大幅値引き交渉は可能なんでしょうか？

[1051: eマンションさん]

去年の7月竣工なので丁度一年でしょうね。
流石に過疎ってきたかな。

[1052: 匿名さん]

お値段的な要因がここの場合は大きいのかもしれないですね
マンションとしてはとてもいいと思います
静かに子育てしながら暮らしたい人向けです

ポーチ付きのお宅とか、人気が出そうな感じのところもまだあるので、
純粋に値段なのかと。

間取りなどはごくごく全体的に標準的なかんじです。

[1053: 通りがかりさん]

言うまでもないですけど、ここに限らず売れないマンションは全て値段が問題ですから。

[1054: 匿名さん]

公園が目の前にあるっていうのが、ここの場合はお値段が高くなるポイントになってしまったのかもしれないですね。
確かに
背の高い建物が突然建つっていう心配はしなくていいので。
特に値下げは大きくしている動きもないので、
家具をつけてもらったりなどのサービスがメインとなるかも？

[1055: 匿名さん]

公式サイトに掲載されている設備などは、実際の部屋のものが掲載されているのでしょうか。
キッチンなどはかなり色味が濃いですので、
好みが分かれそうな感じだなと思いました…。
汚れとかは目立たなさそうなので、それはそれでいいのかもしれないですけどね。

[1056: マンション検討中さん]

この物件が気になるのですが、ここまで売れない原因って価格ですか？
この物件の適正価格とかいくらぐらいなんですかね？
さすがに7000オーバーは高いと感じました。値引きしてくれますかね？
桜を売りにしてますが、咲いてるのはいっときですしね。
なんかピンとこない感じです。
モデルルームも見ましが、広いのでなかなか良かったです。
保育園とか入れるかな?？と不安。

[1057: eマンションさん]

>>1056 マンション検討中さん
過去の投稿でも出てたけど、最初の値付けが今よりはるかに高くて客足が遠退いたところや、西馬込の庶民的な雰囲気とは程遠いセレブ路線でマーケティングしたところが主な要因。

[1058: 名無しさん]

MRに行きましたが、まだけっこう残ってるみたいですね。
値引きに期待したいですね。

[1059: 名無しさん]

駅徒歩3?5分くらいならこの値段でもなんとかいけた気がしますけど、8分だとやっぱり厳しいですよね。
この値段でディスポーザー無いのも厳しいですし。必須な設備だとは思いませんが、この値段なら付いてて欲しい設備です。

[1060: 評判気になるさん]

>>1059 名無しさん
そうなんですよね。間取りとかなかなか気に入ってるのですが、駅からちょっとありますし、設備がちょっと残念なんですよね。
そこを妥協するかなんですよね。

[1061: 匿名さん]

総戸数が100戸以下なので、ディスポーザーをつけるのも、修繕費的にどうなのかな…と思うので
ついていなくても
こちらの場合はいいのでは？とは感じます。
夏場、生ゴミがないっていうのはいいなとは思いますが・・長い目で見たときに。

徒歩8分ということなので、
駅まで近い！というほどでもなく、遠いというほどでもなく…という感じの距離に思いました。

[1062: 通りがかりさん]

総戸数100戸であればディスポーザーの修繕負担は比較的軽微だと思いますし、私の感覚的な話になりますが、新築マンションでこの価格帯でこの規模のマンションであれば、少なくとも半分以上のマンションでディスポーザーが付いてるように感じます。データがあるわけではありませんが。
勿論、ディスポーザーの無い方が修繕費が安くなるのは事実ですし、それはメリットなのですが、この価格帯でこの規模のマンションを買う層はディスポーザーを必須とする方が多いと思いますので、付いていないのが資産価値としては少し残念と感じた次第です。
駅距離にしても同様で、徒歩8分が絶対値として近いか遠いかというより、このマンションの価格に対して遠いと感じた次第です。勿論、徒歩8分という水準自体は駅から遠いと感じる程ではありません。

[1063: 匿名さん]

えっ！ここまだ売れてないんですか？！
このへんは、インプレスト、パークハウス、ガーラ、アールブランどこもさっさと完売したのに、ここだけ売れない理由は何ですか？

[1064: マンション検討中さん]

ここは、この界隈のマンション購買層の価格目線を見誤ったうえに、販売戸数が頭ひとつ出ちゃってるので、売り切ることが出来なかったんでしょう。

[1065: 匿名さん]

マンションのキャッチコピーが「いいマンションに暮らそう」でした。
大田区、暮らしやすさはどうでしょう？

>>この界隈のマンション購買層の価格目線を見誤ったうえに、販売戸数が頭ひとつ出ちゃってる
価格、高い気がします。
6000万円台のマンション。
この前、不動産営業の人と話をしたら年収の8倍までローンが組めると話していたので、800万円かける8＝6400万円。
頭金などあるにしても600～800万円の世帯年収は必須です。