ヴィークステージ南馬込 桜並木通りってどうですか？

[マンション比較中さん]

ヴィークステージ南馬込 桜並木通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：東京都大田区南馬込4丁目1308-1、2、3、1309-1、1313-1計5筆他（地番）
交通：都営浅草線 「西馬込」駅 徒歩8分
間取：2LDK～4LDK
面積：60.34平米～85.18平米
売主：清水総合開発
販売代理：東京建物　八重洲分室
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：清水総合開発株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[385: 匿名さん]

大森のタワマンが70平米弱で6500万ぐらいか
やっぱここは高いねー

[386: マンション検討中さん]

大森のタワマンってどこ?

[387: 匿名さん]

馬込物件は最近便利さに注目が集まって、
高くなっています。
大森より交通の便が良いのでは？
https://www.ieshil.com/search/?utf...✓&q=馬込&pref_id=13&min_price=&max_price=&min_dimension=60&max_dimension=&min_layout_id=23&max_layout_id=&walk_minute=&include_bus=0&age=5&button=

[388: マンション検討中さん]

>>384 匿名さん

そうです。
相対的に安いとか普通ではなく、物件のスペックとしてディスポーザー無いのにある物件と同じなのはなぜか知りたいです！無いのに同じだと高くないですか？

[389: 匿名さん]

ディスポーザーは一度利用するとやめられなくなりますね〜
本当に便利ですよね、生ゴミ出ないのは。
汁垂れしないし匂いも。

[390: 口コミ知りたいさん]

うちも今はディスポーザーつきマンションに住んでいて、ここを買うときに迷ったポイントの一つはディスポーザーがないということでした。今使っていて、便利なので。。
ただ、それをきっかけにディスポーザーという仕組みについて色々調べたところ、アメリカ発の環境や管理者を無視したシステムだってことがわかってきました。
実際、今のマンションで色々なものを流してますが、やっぱり微生物が分解できる限度ってあるらしく、それを超えた分は直に下水に流されてしまうとのこと。その下水が環境負荷になる可能性があるそうです。
また、ディスポーザーを正しく理解してない住人の方がいた場合、なんでもかんでも流す&最後まで水を流すのをケチる等で排水管がつまるリスクがあるとのこと。
その分、ディスポーザーなしのマンションより排水管の清掃回数も増やす必要があるし、それを怠ったマンションの末路は悲惨らしいです。
さらに、自宅のディスポーザーが2、3年で故障というのもあり得る話で、その場合の専門業者による修理や交換は10万越えもあるそう。
マンションを売って終わりの人や会社にとっては有難い設備だけど、管理する人や会社にとってはなかなか最も悩ましい設備みたいです。
実際、都心のタワーマンションはじめディスポーザーつきマンションはここ10年以内の話ですから、20年、30年スパンで見たときに、管理費、修繕費などなど、どうゆう経過を辿るのか判断材料が少ないのが現状です。
上記の情報はネット検索はもちろん、建設会社の知人などに聞いてまわった上で知り得た話です。
うちは今のところ長年このマンションに住んで行きたいと思っています。
十数年後どうなるかわからないディスポーザーという設備を考えたときに、それがないというのは、ある意味リスク回避とも言えると思って購入を決断しました。
あとは、子どもの教育的にも、良いかなと思ってます。余った食べ物を簡単にディスポーザーに流せる生活を送ってしまうと、食べ物への感謝とか最後まで残さず食べようという気持ちが薄くなる気もしました。
長文すみません。
ディスポーザーの有無で色々意見が交わされてたので、購入者の一つの考えということで書かせてもらいました。
購入者というバイアスがかかってることをご承知のうえ、どなたかの参考になれば幸いです。

[391: マンション検討中さん]

>>390 口コミ知りたいさん

ありがとうございます。
こちらはディスポーザーが無いのに管理費がそれなりにするのはどのような利用がございますでしょうか？
何か理由はご存知でしょうか？

[392: 匿名さん]

管理会社に払う費用を、住人みんなで払うのが管理費なので、戸数が多いマンションは1戸当たりの管理費が安いです。
またコンシェルジュなどの常勤や通い、カーシェアなど、マンションによって条件が異なるので、比較は難しいです。
比較出来るとすれば、管理組合が同条件で相見積もりを取るしか無いです。

[393: マンション検討中さん]

>>392 匿名さん

ありがとうございます。
掲示板にあるブログの内容を理解すると、こちらは戸数がまあまああるけど管理費高いということを書いてる気がするのですが、どうなんでしょうか？教えて頂けると幸甚です。

▼ブログより▼
一方でディスポーザーがないのは驚きましたね…。
この価格帯、まして総戸数100戸近いスケールがありながらないとは…。

外廊下、かつ、ディスポーザーなしで管理費は219円/㎡と総戸数96戸のスケールメリットをまるで感じないですし、エリア内有数のスケール感を売りの1つとしていることを考えるとディスポーザーがないのはチグハグ感がありますし残念です。

[394: 匿名さん]

専門家が高いと言うならば、
管理会社の利益が多いのかも知れないですね。
ただまだ誰もこのマンションの管理を見ていないので、費用に見合った素晴らしい管理なのかも知れません。
条件や、管理会社が違うので他のマンションと比べるのは難しいです。

[395: マンション検討中さん]

>>394 匿名さん

なるほど、やはり高いのですね。。。
詳細分からないのに高いのは少し気になりますね。
ありがとうございました。

[396: 口コミ知りたいさん]

確かに不動産投資のブログに「管理費にスケールメリットを感じない」と書かれていましたね。

私もこのブログは頻繁にチェックしていますが、あくまでも「投資視点」なので、その点は留意して拝見しています。

単純に金額だけ見ればスケールメリットがないのかもしれませんが、「マンションは管理を買え」と言われるくらいですから、多少の管理費を支払ってもしっかりした管理をしていただける方が住人としてはありがたいです。

また、清水系列の管理会社ということで、建てる業者と管理する業者が連携できそうな点も好ましいと思っています。

一方で、住んでみてから、費用に見合わない管理しかしてもらえなければ、そこは厳しく改善を求めていきたいと思っています。その時管理会社に「管理費が安いので、そこまではできない」とは言われないだけの費用負担だとは思っています。

ただ、今住んでいるマンションからすると、全然安いので、指摘されてはじめて「あ、ここの管理費は割安ではないのね」と知った次第です。そもそも気になるような費用感ではありませんでした。

それと、例の不動産投資のブログからネガティヴ情報だけが取り出されているようですが、そもそも2017年の注目マンションとして取り上げられてるんですよ！

売主も、立地が良く人気があるのはわかっているからこそ、坪単価も管理費も多少強気なのかもしれませんね。

http://mansion-madori.com/blog-entry-4645.html

2017年ちょっと気になるマンション【その他デベロッパー編】

馬込桜並木通りに南面で隣接する24年ぶりの物件、ましてエリア最大級の総戸数96戸というスケール感も持ち合わせているため注目している方も多いことでしょう。
このプランは南が桜並木通り、東側も桜並木公園を望むという異常に贅沢（笑）なポジションに位置したプランで南側の珍しい幅広形状のコーナーサッシから望む桜はそれはそれは格別でしょうねぇ･･･。

[397: マンション検討中さん]

実際、ここどれくらい売れてますか？

[398: 匿名さん]

駅徒歩八分で立地良いのかなあ？少し遠くないですか？

[399: マンション検討中さん]

買い物は不便そうな印象です。

[400: 購入者さん]

（ディスポーザー）
いろんなマンションを見比べると、ある程度の規模があればディスポーザーの有無と管理費は相関がないようです。（管理費レベルは他の要素で決まってるみたい）
だからこのマンションにディスポーザー無いのは、尚更画龍点睛を欠く感が強い。つけときゃネガられることもないのになぜつけなかったのか意味不明。営業の説明も腑に落ちないので、理由を自分なりに考えました。
管理は管理子会社が委託するのが普通ですが、ここは販売者＝管理会社（清水総合開発）という珍しい形態です。つけないという判断を管理会社（施工者）がしているということになります。なので、
・将来管理上の問題となるものは最初からつけないでおこう（良い解釈）
・管理会社の採算悪化につながる設備はつけないでおこう（悪い解釈）
のどちらかかと思います。どっちなのかは住んでから注意して見ていきたいと思います。
（何も考えずの建設コストダウンだけだったら残念ですが）

（売れ行き）
先月末で４割ぐらい（半分は行ってないぐらい）売れてました。

（買い物）
マンションのすぐそば（徒歩２分ぐらい）にスーパー・ドラッグストア・クリーニング屋が並んでいて便利だと思いました。スーパーはそこそこ大きく普段使いには十分ですが、満足できない人ともいるかなというレベルでした。

[401: マンション検討中さん]

物件価格も高いので、伸び悩んでるんですかね？

[402: マンション検討中さん]

>>400 購入者さん

ディスポーザー付ける判断を管理会社はしないと思いますよ。

[403: 購入者さん]

402さん
ここはデベロッパー＝管理会社なのです。
部門は違うかもしれませんが、同じ会社なのです。

[404: マンション検討中さん]

>>403 購入者さん

だいたいそうですよ！
子会社、関連会社が管理するのが普通です。

[405: 通りがかりさん]

売りがよく分からない、伝わらない物件に感じますね
桜は一瞬で散るし、何かありますかね

[406: マンション検討中さん]

日用品の買周りだけなら駅前にスーパー文化堂、すぐ近くにスーパーキタムラ、ドラッグストア2件あるのでむしろ良いでしょう。
投資目的というよりは永住志向の物件なのでしょうね。

[407: マンション検討中さん]

スーパーは小さいので週末に遠くに出る方が多そうですよね

[408: 購入者さん]

404さん
普通はその通りなのですが、ここはデベ（親会社）がそのまま管理をするという形態なのです。
ゼネコン系デベの清水（ヴィーク）と大成有楽（オーベル）ぐらいしかやってないと思います。
売りっぱなしじゃないですよというのが売りだそうです。
買ったほうからすると、管理悪かったら変えるの大変じゃんとも思いますが。

[409: 匿名さん]

変えるのは自由ですよ。
子会社に管理会社があれば当然始めはその管理会社が付きます。

[410: 購入者さん]

竣工引き渡しで、たとえ子会社・関連会社でも会社が変われば区切りは明確ですが、工事中からその後の管理までずーっと同じ会社（組織）って、疑ってかかるといろいろ隠せるなと。まあちゃんとチェックすれば同じなのでしょうが。いろいろマンション住みましたがこのパターンは初めてなので、心配しすぎかな。

[411: マンション検討中さん]

駅だとインプレストの方が近いよね？

[412: マンション検討中さん]

>>411 マンション検討中さん

徒歩4分だからここの半分ですね。

[413: 匿名さん]

インプレストは急な坂道登るから、この時期汗かく量は倍以上ですね。

[414: マンション検討中さん]

でも近いですからね。

[415: 匿名さん]

値引きしてくれますかね？書込みだと6割程度余ってるようですが。

[416: 通りがかりさん]

この春に竣工済みで6割はさすがに余りすぎでしょ。あそこもここと一緒で高すぎて苦労してるのかな。

[417: 匿名さん]

>>416 通りがかりさん

こちらは来春竣工かと思います。
これからどこまで売れますかね？

[418: 通りがかりさん]

今はマンションはどこも高いし、完成在庫抱えるのはしょうがないところもあるでしょう。
事業者の金利負担も低金利で少ないし、のんびり売っていくのではないでしょうか。
値下げは野◯とかはあからさまにありますし事業者によりますけど、完成在庫でもない現状だと難しいかもしれませんね。

[419: 検討板ユーザーさん]

ディスポーザさえ完備してれば、
ここに決めたかもしれません。
とても良さそうな物件ですね。

[420: マンション検討中さん]

価格と立地、グレードがアンバランスな気がしますけどねえ

[421: 通りがかりさん]

路線は違いますか、同エリアのイニシア池上も高そうです。
今はどこも高いですね。

[422: マンション検討中さん]

桜並木があるだけで高杉だろ

[423: マンション検討中さん]

桜は速攻で散るからね 汗

[424: マンション検討中さん]

桜の時期は出店も出るし賑やか過ぎな感もあるけど、それ以外の新緑とかの時期の方が良さそうですね。

まぁ歩道が整備されてるのは高ポイントですかね。

[425: マンション検討中さん]

>>424 マンション検討中さん

歩道に価値を見い出す方ってどれくらいいるんですかね？素朴な疑問です。

[426: 口コミ知りたいさん]

>>424 マンション検討中さん

ですね！
うちは子供が小さいので、公園や幼稚園、小学校までの道のりが整備されているのは高ポイントでした。

[427: 匿名さん]

>>426 口コミ知りたいさん

どこのマンションも同じじゃない？それ売りになるポイントなんですかね？

[428: マンション検討中さん]

みんなで買ってあげましょうよ

[429: 通りがかりさん]

たしかに西馬込界隈ではあの通りは綺麗に整備されてるほうだよ。休日はファミリーがよく歩いてる。車道は車もわりと通るからそれがちょっと嫌だけどね。

[430: 通りがかりさん]

まあ、それだけどさ。

[431: 匿名さん]

資産価値やリセール観点だと、やはり駅徒歩五分以内が良いですよね？

[432: 匿名さん]

馬込は広くて、西馬込駅よりも大森駅にバスで出る人もたくさんいる。大森駅に近い方は文士村として、かつて文豪が多く住んでいた歴史がある。未公開だけど三島由紀夫邸もある。
現在のここ桜並木は、起伏が激しい馬込のオアシスのような場所で、第二京浜沿いを除けば店が並んで便利な場所。
桜並木にあるスーパーは住宅街の真ん中の貴重なスーパーとして結構賑わっている。
この桜並木は暗渠になった川沿いにあって、坂の多い馬込の中では貴重な自転車が使える平らな場所。自転車ならば桜並木を南下して池上通りに出て、大森駅方向に行く事も可能。
この平らな

[433: 匿名さん]

バス便はさらに微妙では？

[434: マンション検討中さん]

西馬込で駅からフラットアプローチは確かに稀有ですね。
バス便は微妙で、大森には出づらいでしょうね。

[435: マンション検討中さん]

徒歩八分はきつくない？稀有？

[436: マンション検討中さん]

毎日のことですし、きついと思うならやめた方が良いと思います。
近ければ近いほど良いですが10分以内ですしギリギリ許容かな

[437: マンション検討中さん]

資産価値、リセール考えたら駅徒歩五分でしょうかね？！

[438: 匿名さん]

>>426 口コミ知りたいさん

都内ならどこも似たようなもんでは？
幼稚園は確かに多いけど

[439: 匿名さん]

>>432 匿名さん

自転車で大森行っても山王側は停めるところ少ないよ
バス便は更に不便だね

[440: マンション検討中さん]

こちら、売れてます？

[441: 匿名さん]

売れるわけないじゃん

[442: マンション掲示板さん]

そうなんですね、、、

[443: マンション検討中さん]

前の情報だと4割というコメントがありましたが、直近の正確な情報を確認されたいなら、電話で確認するかモデルルーム行かれたら如何ですか？
他社の営業さんか悪意のある方かわかりませんけれども、売れるわけがないとまでコメントするほどでもないと思いますが、リセール観点ならもっと都心とか駅近の物件が良いと思いますね。
自分はしばらく住み続けることを前提にしてますので、そういった意味では落ち着いた環境で魅力的な物件だと思ってます。

[444: マンション掲示板さん]

>>443 マンション検討中さん

なるほど。
この辺りなら、インプレストとアールブランが徒歩五分以内で資産価値が高そうですね。

[445: マンション比較中さん]

インプレストもアールブランも竣工済みで、売れ残ってるのは残るべくして残った部屋。
資産価値だけなら検討に値するのかもしれないけど・・・

[446: 匿名さん]

>>445 マンション比較中さん

アールブランはまだつくってるよ。来年3月末に引き渡しとあります。

こちらは販売苦戦してるみたいですね。高い部屋は勿論、一番安い2ldkの部屋もずっと売れてないみたい。
来場キャンペーンやり始めてるから、お客さんも来てないんでしょうね。厳しいね‥

[447: マンション検討中さん]

>>445 マンション比較中さん

アールブラン馬込は竣工半年以上前にほぼ完売みたいですよ。たしかあと三戸かな。この地域圧倒的な売れ行きですよ。

[448: 買い替え検討中さん]

２LDKってキャンセル住戸だから、ネット情報だと販売はまだ先じゃなかったでしたっけ。
同じような販売時期でマンション戸数に対する販売割合で言うとアールブランですけど、売れている戸数的にはほとんど同じなので、極端にヴィークが苦戦しているっていう感じもうけないですけどね。
もともとそれほど需要が旺盛なエリアじゃないからのんびり販売していくんじゃないですか。

[449: 名無しさん]

>>448 買い替え検討中さん

いやいや、戸数じゃなくて割合でみないとww

[450: 匿名さん]

>>448 買い替え検討中さん

この段階でキャンセルなんですか！？！？
なんかあったんですか？？？

[451: マンション検討中さん]

竣工前キャンセルはざらにある話じゃないですかね。
理由はわからないけど、ローン審査に通らなかったとかetc

[452: マンション検討中さん]

>>451 マンション検討中さん

普通、申し込みはローン通らなければ出来ないよね？
手付金棄ててのキャンセルだとしたらすごいよね？！

[453: マンション検討中さん]

海外転勤でキャンセルとかよくある話でしょ。まーここは普通に高いから売れてないだけだと思う。JT跡地にどんだけ高い金払ったんだかね。

[454: 通りがかりさん]

>>453 マンション検討中さん

高いですよね。。。

[455: 購入者さん]

購入者ですが、売れてないとか高いとかの意見について、
（価格）
いろいろ比較検討しましたが、どこもかしこも４，５年前より1000万以上高くなっていますが、別段ここが特に高いとは思いませんでした。逆に安いところがあったら教えてほしいです。
（売れ行き）
よく売れてないって書く人いますが、買う側からしたら選択肢が多くてむしろ良い事では？と思ってます。
管理組合の運営に支障をきたすほど売れてないなら話は別ですが、極端な話、引き渡し時にたとえ２，３割売れてなくてもデベが売り切るまでちゃんと管理費修繕積立金を払ってくれれば問題ないと思ってます。（あのブランズ久が原とか何の問題もないですよね）
購入者が売れなくて困ることって何だろう？
中古で売りに出すときに新築と競合することぐらいしか思いつきません。であれば自分が売る時までに売り切れてれば問題ないと思ってます。

[456: 通りがかりさん]

人気物件は人が殺到し、竣工前に完売します。
売れ残り物件はそのです。
人気物件は当然その後も中古市場で資産性が高く保たれる可能性が高いですが、売れ残り物件はどうでしょうか。その後人気が出ればよいですが。
やはり人気は需要そのものですから、早期に完売する物件の方が、良いとは思います。
通りすがりですが、御参考まで。

[457: マンション検討中さん]

あと、余ると一般的に値引きされたりする可能性もあるみたいですから、正価で購入した人は損をした気になりません？？

[458: 匿名希望さん]

>>444 マンション掲示板さん

インプレストは坂が急すぎて無理。アールブランは環七近くでもっと無理。徒歩5分ならどこでもいいわけじゃない。

[459: 匿名希望さん]

>>449 名無しさん
なんで割合でみるの？意味不明。他社営業さんすぐネガ書き込むね。よっぽど暇なの？

[460: マンション検討中さん]

ここは、ディスポーザーありますか？

[461: マンション検討中さん]

【南面に桜並木通り×エリア最大のスケール】ヴィークステージ南馬込桜並木通り3階83㎡8,690万円【坪単価345万円】

http://mansion-madori.com/blog-entry-4856.html

【この価格帯の総戸数96戸でディスポーザーなし…】ヴィークステージ南馬込桜並木通り3階68㎡6,840万円【坪単価330万円】

http://mansion-madori.com/blog-entry-4857.html

[462: 匿名さん]

地元ですけど、
馬込駅と西馬込駅で比べたら、
利便性は西馬込駅の方が圧倒的に高いです。
しかもここは桜並木沿いにもスーパーやパン屋やドラッグストアがあって、いろいろある馬込物件の中でも便利な物件だと思いますよ。

[463: 匿名さん]

>>462 匿名さん

馬込の方が圧倒的に便利だと思います。
荏原町近いし。

[464: マンション検討中さん]

駅徒歩8分は遠いくないですか？

[465: 評判気になるさん]

西馬込に昔住んでましたが、馬込の方が都心に近いし、便利な気がしますね。買い物とかはあんまり変わらないですよ。

[466: 匿名さん]

馬込駅はに何も無いので、駅近のメリットが薄いです。

[467: マンション検討中さん]

西馬込も何もないからね〜
駅近の方が資産性もあるしいいよね

[468: マンション検討中さん]

>>28 通りがかりさん

谷底なんですか？

[469: マンション検討中さん]

>>49 匿名さん

なるほど。。。

[470: マンション検討中さん]

>>85 通りがかりさん

なるほど。。。

[471: マンション検討中さん]

馬込のほうが西馬込より圧倒的便利ってことはないでしょうね。例えば都営浅草線沿いの会社に勤めるサラリーマンには始発の西馬込のほうが価値は上でしょう。馬込は馬込の良さがあり、西馬込には西馬込の良さがあります。

[472: マンション検討中さん]

始発でも駅遠いとしんどいです。
一時間とか電車に乗る路線ではないので、始発メリットはあまり感じません。

[473: マンション検討中さん]

>>471 マンション検討中さん

おっしゃるとおりだと思います。
あまり変わらない中、あとは好みかと。
自個人的には新橋までは使いますし、朝座っていけるのと、酔っ払って寝てしまっても始発なんでタクシー代とかの心配がなくてそこはポイント高いです。

[474: 匿名さん]

>>472 マンション検討中さん

始発メリットはほぼ無いし、駅から遠いし、ディスポーザー無いからね。
どうなんだろうね、売れてるのかな？

[475: マンション検討中さん]

桜ってすぐ散るよね？？？？

[476: 匿名さん]

ここのメリットは馬込の住宅街の中にある低層マンションって事だね。
住宅街は駅から遠くなるほど不便になるけど、馬込は住宅街の真ん中に桜並木があってスーパーやドラッグストアがあって便利。
駅近物件は確かに便利だけど、駅に近いと国道の影響を受けるからね。

[477: マンション検討中さん]

>>476 匿名さん

竣工前に完売しますでしょうか？

[478: 匿名さん]

>>476 匿名さん

メリットがよく伝わらないのですが、どういうことでしょうか？

[479: マンション検討中さん]

住所には蒼邸、煌邸、櫻邸とか表記は入りますか？

[480: マンション検討中]

竣工前の完売は難しいかと。
９６戸ありますし、設定価格が高いので、数戸は残るかと思います。
他のマンションもそんな感じじゃないでしょうか。

[481: マンション検討中さん]

>>480 マンション検討中さん

値引きはいつからしてくれますかね？

[482: 通りがかりさん]

>>481 マンション検討中さん

もう提案は受けました。百万単位だったのでありがたい反面、残り部屋まだ多いのに大丈夫？と不安にもなりました。

値引きしてもらっても希望条件には合わなかったので見送りました

[483: マンション検討中さん]

以前梅田小学校は割と評判が良いと聞いたのですが、馬込中学校の評判を知ってる方はいますか？

[484: 匿名さん]

>>479 マンション検討中さん

何ですかそれ？キラキラネームですか？