窓枠サッシの交換をめぐっての衝突

[yuta]

時々拝見しております。
現在、某共同住宅の管理組合の理事をしている者ですが、ご意見を頂きたくお願い致します。
当管理組合では、一部住民からの希望があり、窓枠等サッシの交換を検討しております。今般住民に対しての説明会を開催したわけですが、前提として、定期修繕と窓枠等サッシ交換を実施しようとすると、現在の当会の積立金では、全く足りなくなるので、併せて月々の積立金の値上げを検討しております。
問題なのは、理事会としての案を説明会で提示したわけですが、この案は、そもそも管理会社の管理業務主任者C氏(この方は、数十年に渡って当共同住宅の大規模修繕に関わっていて、事情に精通している人物です。)
から、以前窓枠サッシを請け負ったA社は、その後クレームが出ているとの話があったことや、今回選定を検討している大手B社であれば、窓枠(コンクリート部分)に歪みが生じているような場合でも、交換可能との説明だったので、B社案に賛成したわけです。まあ、本来理事会の意思として決定すべきだとはう重々承知ですが、今回の理事は、過去に修繕に関わった住民もおらず、言わば素人しかいない状態だったので、実質上記C氏の案に乗っかった状態でした。

しかしながら、説明会では、当然見積もりをとったわけではありませんが、費用的には断然安く上がると想定されるA社案を押す声が少なからずありました。それはそれで理解できる面もあります。そして、当理事会のやり方についても不満が聞かれました。
もちろん、段取りの悪さ等もあったと思いますが、そもそも、理事長も私も仕事がある身で、時間も月一回と限られている中で、様々な修繕についての調査や議論をするにしても、知識もないですし、挙句の果てに、理事会の理事を決める時に過去の大規模修繕に関わった理事長が複数いたにも関わらず誰も手を上げず、今になって文句を言いだすということに、正直私は怒りを覚えております。
また、C氏は、A社案に決まれば、管理会社は、今後の修繕後のアフターケアは、一切フォローしないと言い出す始末です。おそらくそうなればC氏は旨みがなくなるのでしょう。ですが、管理会社も長らく当共同住宅の管理・保全に関わっており、ここのバックアップがなくなることも大きな痛手になるかと思います。
過去の理事長や理事OBが別途大規模修繕の為のプロジェクトチーム的なものを組んで、場合によっては、理事会とも意見交換して、若い世代に伝えるということもありだったと思うのですが、そういう意見も当初OBからは出ることなく、今頃になって、理事会のやり方にケチをつけられてもと思うわけです。
もうそれほど任期も長いわけではありませんが、正直理事を投げ出したい気持ちです。
何かいい対処法はないでしょうか。

[1: 名無しさん]

両方の案を出して多数決

[2: 匿名さん]

規約に共用部分として設定、それに基ずき、長期修繕計画を策定して、
修繕積立金で、≫定期的に交換する。この案は、いかがですか？

[3: 名無しさん]

サッシメーカーなんて限られてるから、管理会社の見積もりから単価と金額消して依頼すればいい。
どっちに頼むのも割高
っか普通の管理会社なら補助金の提案するけどな。しないなら変えた方がいいよ。

[4: 匿名さん]

まず両社の見積もりを急いでとることからだと思います。
Ｂ社が安ければ、何の問題もなく終わる話ですので

> A社案に決まれば、管理会社は、今後の修繕後のアフターケアは、一切フォローしないと言い出す

正直、こんなことを言う担当者は、あまり信用できないと思いますので、見積もり後、総会議決できめますと言って、もしアフターケアなしで本当にいくなら、管理会社変更も含めて議決に載せる旨を、Ｃ氏ではなく、管理会社へ直接申し込むのも手です。アフターケアの件は、Ｃ氏の独断意見の可能性が高いので

ちなみに私も修繕にかかわってことがありますが、少なくとも修繕に関しては、管理会社経由ではない建築会社へ見積をとることが絶対条件です（管理会社経由の場合、いろいろ操作されている可能性があるので）

[5: マンション管理士]

管理業務主任は信用できない人物と見ました

[6: 名無しさん]

直接発注したものは、揉め事があった場合に管理会社としては口は出せないですよ。これは当然のこと。

[7: 匿名さん]

> 直接発注したものは、揉め事があった場合に管理会社としては口は出せないですよ。これは当然のこと。

管理会社を通さない見積もりを取るのは、別に直接発注するためではなく、管理会社の見積もり妥当性をみるためですね。まぁよほどひどい見積もりを管理会社が出してきた場合は、管理会社に説明させて、意味不明な回答なら管理会社変更も視野にいれるのが当然ですね。

[8: 名無しさん]

どうせカバー工法なんだからメーカー直接でいいでしょ。
わざわざ無駄な見積を管理会社に出させるだけ無駄だし、建築会社も投げるだけだから、餅は餅屋に連絡するだけ。

[9: yuta]

レスくださった方ありがとうございます。
管理会社というのは、ウチの場合、分譲元でもあって、今でこそ住民による管理組合が管理に携わっていますが、管理組合ができる以前は、大規模修繕も含めて、管理を取り仕切っていたので、それはまあ、情報もノウハウも持っていて当然みたいなところがあります。
それから、書いてくださった方もいらっしゃいますが、大手B社は、エコ事業の補助金を活用した、カバー工法と複装ガラスを提案していますが、A社に確認したところ、やはり同じ工法と複装ガラスで補助金を利用したサッシの交換の実績もあるとのことでした。(C氏の話では、実績なしとのことでした。)そして、大きな違いは、A社の場合は、足場を利用しないとのこと。足場を組むだけで、数千万かかるらしいので、その差は大きいですよね。ただ、上にも書きましたが、A社と管理会社間で過去に金銭がらみと思われるトラブルがあったようで、それで、管理会社としては、A社の利用は二の足を踏んでいるようです。
ウチの管理組合は、高齢者が多いこともあるので、工事内容が大きく変わらないのなら、そりゃ当然安く済むなら安く済ましたいという思いはあります。
また、アフターケアをC氏を通さず管理会社に直接依頼するというのは、そういうことができればいいのですが、C氏は毎回理事会に参加しており、また、管理会社でも彼に勝る人材がいるとは思えないですし、C氏のいない所で話を進めるといいうのは、かなり難しいように思います。

[10: 名無しさん]

宅内通って施工する。不在分はやらない。

という条件でやればいいのでは？
施工できるならそれでいいはずですよ。

[11: 匿名さん]

窓枠サッシと網戸の交換は高いですからね。
うちの場合は今回の長期修繕計画で築４０年目に交換することにしました。
まだ２５年以上先のことですけど。
１戸当り６０万円以上しますので、滑車だけの交換も検討したんですが、
最終的には全取り替えで計画しました。
修繕積立金には余裕があるのでそれでいいのかなと思っています。

[12: 匿名さん]

私が理事なら、まずＢ社にＡ社と同様に足場を組まずにできないか？またそれによって安くならないかを確認します
できないならできない理由を聞いて、それに妥当性があれば、ただＡ社が無茶苦茶しているだけになりますので、その場合は、Ａ社という選択肢はそもそもなくなります

またＡ社と管理会社のトラブルについてもマンションには関係ない話なので、どうしてもＢ社なら、もっと値切ってこいと、そして管理会社手数料分ももう少し値切れって言ってみたらよいと思います

まぁあんまりもめるなら、1年くらいは保留にしてもよいかもしれませんけどね。
オリンピック終わったら、一旦建築資材下がるから、その時でもよいと思うけどね

[13: yuta]

>>11
レスありがとうございます。今のサッシは、耐久性に優れているという話です。永久的に使えるという話もあるくらいです。ウチの場合は、そもそも、50年以上前のものなので、そんな規格になる前の話なのです。
>>12
レスありがとうございます。大手B社の社員が説明会に参加していましたので、というか、B 社の製品を紹介する場でもあったので、当然、社員の方々もいたわけですから、私達が言い出すまでもなく、足場については、検討課題だとは思ってくれていると思います。
それから、ウチの場合、次年度が大規模修繕の年に当たっていたので、それに向けて理事会で検討していた中で、住民から、それよりも、サッシの方を優先してほしいという声が少なからずあって、すでに総会で、サッシの交換を優先することが決議されているので、これ以上の延期は、基本的には考えられない状態だと思います。

それから、トラブルについてですが、ウチの場合、要は、一つの共同住宅が、いくつもの管理組合に別れてそれぞれ管理をしている状態なので、同じような工事を他の管理組合でもすでにやっているわけです。ですので、別の管理組合で起きたトラブルが、ウチでも起こり得ると思われるので、看過できないと思うのです。

[14: 名無しさん]

補助金やったこと無い業者は大ポカ起こすから、辞めた方がいいですよ。
経産省の補助金はそんなに簡単に作れるようなものではない。

[15: 匿名さん]

窓枠サッシを交換するのに足場は必要ないでしょう。
大規模修繕工事は足場が必要ですけど。
それに窓枠サッシの交換で設計・監理費は不要ですよ。建築士に監視
チェックしてもらうこともありませんから。

[16: 匿名さん]

片方の会社ができるなら可能でしょう。

[17: 匿名さん]

窓枠サッシの交換はどちらにしても部屋の中で取り替えをするでしょう。
何故足場を組んで外から持ってくるのか理解できないけどね。
足場から機材をもってくるのは大変だよ。
特に上階まで抱えて窓枠を持ってくるのは重いしねえ。考えられない。

[18: 匿名さん]

> ウチの場合、要は、一つの共同住宅が、いくつもの管理組合に別れてそれぞれ管理をしている状態

これがよくわかりませんが、複数の建物があり、それぞれの建物で管理組合が別ということなのでしょう
それなら、まずできる限り他の建物と一緒に修繕はやるべきです
それでかなり値切れます

もし無理な場合、私が理事なら、Ａ社とＢ社の見積もりと管理会社の言い分を客観的に総会で説明して、意見が半数程度に割れるなら、延期する旨を伝えます（住民間でもめる要因は一旦保留がよいと思います）

個人的には、理事会としては、どっちを良いかを示した上で、8割程度の賛成が得られないなら延期するけどね
延期はＢ社も管理会社も収入減って困るから、少しぐらい妥協してくるかもしれないし
優先してほしい住民も困るから妥協してくるかもしれないし

理事会が強引にサッシメーカを決めたという感じはやめたほうがよいですよ。後々もめるから
それなら、区分所有者の意見がまとまらないから、延期になったのほうが今後の交渉が有利になります

[19: 匿名さん]

窓枠サッシの交換は、一般的に足場を作ります
それは、外側からきっちり収まっているか、シーリングは正しくきれいにできているかなどをきっちり確認するためです

なので、取り付けだけなら足場がなくてもできますが、足場なしでやるメーカは仕事が雑になる場合があるので要注意です。今回のケースでＢ社が足場がなくてもできない＆住民は早期に安くやってほしいなら、例えば、ベランダのあるリビングのサッシのみをＢ社で早く取り替えてもらい、その他は要検討で保留するのもありかもしれません。ベランダのサッシなら足場不要のため、Ａ社と同じくらいでやってくれるかもしれません

[20: 匿名さん]

>>18
>私が理事なら、Ａ社とＢ社の見積もりと管理会社の言い分を客観的に総会で説明して、意見が半数程度に割れるなら、延期する旨を伝えます（住民間でもめる要因は一旦保留がよいと思います）

なぜ、総会で説明？