窓枠サッシの交換をめぐっての衝突

[yuta]

時々拝見しております。
現在、某共同住宅の管理組合の理事をしている者ですが、ご意見を頂きたくお願い致します。
当管理組合では、一部住民からの希望があり、窓枠等サッシの交換を検討しております。今般住民に対しての説明会を開催したわけですが、前提として、定期修繕と窓枠等サッシ交換を実施しようとすると、現在の当会の積立金では、全く足りなくなるので、併せて月々の積立金の値上げを検討しております。
問題なのは、理事会としての案を説明会で提示したわけですが、この案は、そもそも管理会社の管理業務主任者C氏(この方は、数十年に渡って当共同住宅の大規模修繕に関わっていて、事情に精通している人物です。)
から、以前窓枠サッシを請け負ったA社は、その後クレームが出ているとの話があったことや、今回選定を検討している大手B社であれば、窓枠(コンクリート部分)に歪みが生じているような場合でも、交換可能との説明だったので、B社案に賛成したわけです。まあ、本来理事会の意思として決定すべきだとはう重々承知ですが、今回の理事は、過去に修繕に関わった住民もおらず、言わば素人しかいない状態だったので、実質上記C氏の案に乗っかった状態でした。

しかしながら、説明会では、当然見積もりをとったわけではありませんが、費用的には断然安く上がると想定されるA社案を押す声が少なからずありました。それはそれで理解できる面もあります。そして、当理事会のやり方についても不満が聞かれました。
もちろん、段取りの悪さ等もあったと思いますが、そもそも、理事長も私も仕事がある身で、時間も月一回と限られている中で、様々な修繕についての調査や議論をするにしても、知識もないですし、挙句の果てに、理事会の理事を決める時に過去の大規模修繕に関わった理事長が複数いたにも関わらず誰も手を上げず、今になって文句を言いだすということに、正直私は怒りを覚えております。
また、C氏は、A社案に決まれば、管理会社は、今後の修繕後のアフターケアは、一切フォローしないと言い出す始末です。おそらくそうなればC氏は旨みがなくなるのでしょう。ですが、管理会社も長らく当共同住宅の管理・保全に関わっており、ここのバックアップがなくなることも大きな痛手になるかと思います。
過去の理事長や理事OBが別途大規模修繕の為のプロジェクトチーム的なものを組んで、場合によっては、理事会とも意見交換して、若い世代に伝えるということもありだったと思うのですが、そういう意見も当初OBからは出ることなく、今頃になって、理事会のやり方にケチをつけられてもと思うわけです。
もうそれほど任期も長いわけではありませんが、正直理事を投げ出したい気持ちです。
何かいい対処法はないでしょうか。

[18: 匿名さん]

> ウチの場合、要は、一つの共同住宅が、いくつもの管理組合に別れてそれぞれ管理をしている状態

これがよくわかりませんが、複数の建物があり、それぞれの建物で管理組合が別ということなのでしょう
それなら、まずできる限り他の建物と一緒に修繕はやるべきです
それでかなり値切れます

もし無理な場合、私が理事なら、Ａ社とＢ社の見積もりと管理会社の言い分を客観的に総会で説明して、意見が半数程度に割れるなら、延期する旨を伝えます（住民間でもめる要因は一旦保留がよいと思います）

個人的には、理事会としては、どっちを良いかを示した上で、8割程度の賛成が得られないなら延期するけどね
延期はＢ社も管理会社も収入減って困るから、少しぐらい妥協してくるかもしれないし
優先してほしい住民も困るから妥協してくるかもしれないし

理事会が強引にサッシメーカを決めたという感じはやめたほうがよいですよ。後々もめるから
それなら、区分所有者の意見がまとまらないから、延期になったのほうが今後の交渉が有利になります

[19: 匿名さん]

窓枠サッシの交換は、一般的に足場を作ります
それは、外側からきっちり収まっているか、シーリングは正しくきれいにできているかなどをきっちり確認するためです

なので、取り付けだけなら足場がなくてもできますが、足場なしでやるメーカは仕事が雑になる場合があるので要注意です。今回のケースでＢ社が足場がなくてもできない＆住民は早期に安くやってほしいなら、例えば、ベランダのあるリビングのサッシのみをＢ社で早く取り替えてもらい、その他は要検討で保留するのもありかもしれません。ベランダのサッシなら足場不要のため、Ａ社と同じくらいでやってくれるかもしれません

[20: 匿名さん]

>>18
>私が理事なら、Ａ社とＢ社の見積もりと管理会社の言い分を客観的に総会で説明して、意見が半数程度に割れるなら、延期する旨を伝えます（住民間でもめる要因は一旦保留がよいと思います）

なぜ、総会で説明？

[21: 匿名さん]

修繕に関しては、あんまり単発でやらないほうがよいですよ

スレ主が言われるように足場は高いので、足場が必要な作業は一気にやるほうがおすすめです
例えば、外壁塗り直しなどをやるタイミングでサッシ交換もやれば、足場は共通になりますので

> なぜ、総会で説明？

もめてるからじゃないの？住民の意見が分かれていて、理事会だけでは決めれないなら総会にかけるしかないと思うけど

[22: 匿名さん]

足場を組んで窓枠を取り付けるというのが全く理解できない。
建築士もそんなことは一度もいったことはないし。考えてもいませんよ。
ベランダと部屋があれば足場は関係ないでしょう。
ベランダから取り付ける訳でもないし。
外側からきっちり納まっているかとか、シーリングがきれいにできているかとか、
なにいってるのか全くチンプンカンプン。
新しい窓を取り付けるのに、その新品の窓枠がきれいにできているかとか
意味分からない。
足場なしで取り付けをやる業者は仕事が雑なんですか？おもしろいですね。
ただ、大規模修繕工事と一緒にやるんであれば足場は当然組むでしょうが、
その場合でも窓枠・サッシの交換の場合は足場は関係ないですよ。
設計・監理費が高くなるだけのこと。

[23: 匿名さん]

>>21
>理事会だけでは決めれないなら総会にかけるしかないと思うけど

総会は、理事会決議を経て上程された議案の賛否を問う場であり、議決要件を満たせば決議される。
したがって、その決議を無視して延期をするなどということは許されない。

[24: 匿名さん]

窓枠サッシと外壁の間にウレタンみたいな物で隙間を埋めることをシーリング（コーキング）といいます
足場がなくても、外へ体を乗り出してできないことはないですが、危ないですし、雑になるので、普通の工務店は足場を作ることを勧めます

もちろんベランダなどがあり、足場が必要ないケースもありますが、少なくとも1社が足場がないとできないと言っている時点でおそらく足場が必要なケースの可能性が高いとは思います
足場が不要というメーカは、最悪このシーリングをしない場合もあるので要注意です

私なら、まずＡ社にシーリングの有無およびやり方を問い合わせてみます。しないと言ったら、取り付け予定のサッシの型番を聞いて、メーカの問い合わせて、シーリング不要かどうかの確認をします
その説明に納得がいけば、Ａ社でもよいかなとは思います

例えば、シーリングが必要なサッシに対して、もしＡ社が独断で不要とする工事見積を出しているなら、信頼に値しない会社なので、Ａ社を選択から外したといえば良いだけです。ただの安かろう悪かろうのメーカのため、施工後の不具合が出る可能性が高いため。

不安なら、建設系のコンサル会社入れたら良いと思いますよ。見積もりと工事内容の確認くらいなら、数万円くらいでやってくれると思いますので

[25: 匿名さん]

新品の窓枠でシーリングがしてないものってないでしょう。
大規模修繕工事であればシーリングはやるでしょうが。
建築士の長期修繕計画の積算では、窓枠サッシと網戸の価格は１戸当り
１４万程度です。
部屋によって４窓もあれば、角部屋は７窓あります。

[26: 匿名さん]

まぁ普通はシーリングするから、外に回れない窓がある場合は、足場を作るのですけどね

足場がなくてもできるって言っている建築士や会社はぜひどうやっているか教えてほしいくらいですね

[27: 匿名さん]

足場が必要なのは角部屋だけだと思いますから、ゴンドラでやるんでしょう。
足場を組むのも両端だけでいいですからね。
新品のサッシでシーリングはないでしょうが。

[28: 匿名さん]

もし新品のサッシにシーリングが必要なら、設置する前にシーリング
すればいいでしょう。それの方がやりやすいし。

[29: 匿名さん]

> 足場が必要なのは角部屋だけだと思いますから、ゴンドラでやるんでしょう。
> 足場を組むのも両端だけでいいですからね。

角部屋だけでよいかは、マンションによりますし、ゴンドラもつけれないマンションもありますし
タワーでもなければ、ゴンドラのほうが高いですよ

> 新品のサッシでシーリングはないでしょうが。
> もし新品のサッシにシーリングが必要なら、設置する前にシーリング
> すればいいでしょう。それの方がやりやすいし。

シーリングって知っている？
サッシを付けた後、外壁との隙間を埋める作業ですよ
新品が中古かは関係ないし、設置する前にすることは不可能ですよ

[30: 匿名さん]

>新品のサッシでシーリングはないでしょうが。
>もし新品のサッシにシーリングが必要なら、設置する前にシーリングすればいいでしょう。それの方がやりやすいし。

これには大笑いしてしまいました。

[31: 匿名さん]

すいませんね。
完全に文系なもんで。

[32: 匿名さん]

窓枠サッシの交換は大規模修繕工事に匹敵するぐらいの工事費が
かかるので、滑車だけの交換も検討していいんでは。

[33: yuta]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[34: yuta]

リライトです。すいません。
トピ主です。忙しくて長らく放置していてすいません。又たくさんのご意見ありがとうございます。
参考になるご意見を頂きありがたい限りです。
なお、当管理組合についてですが、全部で100棟近い共同住宅から成っていて、20くらいの管理組合に分かれています。なぜ、管理組合が分かれているのかは、私もよくわかりません。今となっては、理事のなり手も減る一方ですし、ある程度まとめた方がいいのではとも個人的には思っています。

今回、これまでの経緯を踏まえて、別途ご意見を頂きたくお願いします。
１点目は、カバー工法において、足場をかける必要があるのかどうかということです。
前記の大手B社は、ベランダ側はともかく、反対側の窓(手すりがあるだけです。)については、足場がないと工事出来ないと言ってきています。ただ、自分でもあくまでネット検索ですが、調べてみたところ、YKKなど大手のページでもスマートカバー工法であれば、2階以上の工事でも足場は必要ないとなっています。又、大本の建築改装協会でも同様の記事が出ています。もし、B社が主張しているように、ベランダのような足場がない場合は、作業の安全の面から別途足場を組む必要があるのなら、上記のネットの記述はでたらめなのだということになりませんか？ 正直何を信じていいのかわからない状態です。


2点目は、住民の有志が、管理会社のC氏によれば、A社が裏から手をまわして、A社と結託してということらしいですが、管理組合を通さず、希望者を募ってA社によるサッシ交換を強行しようとしているというか、実際、そのA社の説明会のチラシが投函されていました。
このことによって、管理組合としては、斡旋を行わず、個別にサッシ交換をやってくれという方向に動いていますが、結果として、私のように管理組合を通すことによって、団体契約による値下げの恩恵を受けたいが、かといって、A社の悪い噂を散々聞かされてきたので、A社による施工は希望しない住民は、行き場がない状態になって、理事としてというより、個人的に納得できない状態です。管理組合の斡旋があるからと、自身のサッシ交換を先延ばしにしてきて、その間消費税も上がっているわけです。
一方で正直、管理会社のC氏も住民ためにと思ってやってくれていると思いたいですが、今一つ信用できない部分があり、C氏のやり方にも個人的には我慢が出来ない状態です。
もちろん高い金を払って個人でサッシ交換すれば済むことではあるのですが。
こういう場合に、調停というか、どこに相談すればいいのでしょうか。

[35: 匿名さん]

> スマートカバー工法

ノンシールカバー工法ですね。気になるならＡ社に工法を訪ねてみるか、Ｂ社にできないかを確認したらよいと思います。これは最近できたものなので
というかじゃあＹＫＫに頼めばいいんじゃないの？というかもっと少し数社の見積もりとってみたらよいと思うけど

> 管理組合を通さず、希望者を募ってA社によるサッシ交換を強行しようとしている

別にいいんじゃないですか？ただし修繕金からは1円も出さない旨だけを事前通知しておいたほうがよいと思います。あくまで自腹でしてねということ。残った住民ともめるので、あくまで共用部の修繕について許可はだしてもよいが、お金は出さないとしておけばよいと思います（まぁ普通は許可もださないでしょうけど）。これを許可してお金もだしてしまうと、今後Ａ社のいいなりになる可能性が高いので、そこだけは死守したほうがよいですよ

むしろ、理事会（管理組合）を通さずにＡ社が説明会を開くという時点で、私ならその時点でＡ社を選定からはずします。理事会が選定はずす理由としては、十分だと思いますよ。それを理由にＢ社に決めますけどね

> こういう場合に、調停というか、どこに相談すればいいのでしょうか。]

大規模修繕の相談場所はいっぱいありますよ（宣伝になるので、具体的には記載しませんが）
大規模修繕、相談や建設コンサルティングなどで検索するといっぱいでてきます

[36: 匿名さん]

メーカーに直接声をかけた方がいいんだって。

[37: 匿名さん]

他の人もいっていますが、足場が必要かどうかは、シーリングが必要なサッシかどうかです

なので、Ａ社とＢ社でどのサッシをどうやってやるかを具体的に聞くことからだと思います
まぁＡ社が説明会をしてくれるなら、聞いたらよいと思います。そこに建築関係に詳しい人を外部から呼んで確認してもらうのもよいかもしれません。

というか私もサッシメーカに直接問い合わせて、サッシメーカ推奨の工務店使えばよいと思うけどね

> こういう場合に、調停というか、どこに相談すればいいのでしょうか。
私なら、まず他の管理組合に相談しますけどね

まぁここまでこじれたら、一旦アンケートとって臨時総会でも開いたら？そんな大人数でもないっぽいし
たぶん、お互い建築に詳しくないのに営業の人に丸め込まれているだけっぽいので、Ａ社とＢ社両方一気によんで、説明会開いたら？

そもそも足場がいる可能性の高いサッシ交換を他の修繕とは別でやること自体が無謀だと思いますよ
外壁塗装などと一緒にやれば足場はもともと組むので、Ｂ社ですんなり決まったと思いますし