プラウドタワー川口ってどうよ？

[周辺住民さん]

プラウドタワー川口について語りましょう。


物件名 プラウドタワー川口
販売時期 平成30年3月上旬 (予定)
所在地 埼玉県川口市飯塚一丁目336番1 （地番）
交通情報 京浜東北線 「川口」駅 徒歩4分
敷地面積 3,692.68m2
構造・規模 RC造(一部鉄骨造) 地上21階 地下1階建て
入居時期 平成32年2月中旬 (予定)
総戸数 200戸
間取り 2LDK ～4LDK
売主 野村不動産株式会社
施工 三井住友建設株式会社


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[81: マンション検討中さん]

市況が落ち着いたら金利が上がって500万安く購入したとしても、金利が上がってしまったらどうします？安直に価格だけで判断できないと思いますが…

[82: 匿名さん]

私は不動産関係でないので、適正価格の判断は明るくはないですが、独立したFP業務をしてます。

多くの方が、住宅ローンの相談でいらっしゃいますが、金融機関や不動産会社の影響か金利が安いから早めに購入したほうがいいということを鵜呑みにされてる点を非常に危険を感じております。

5000万の物件を、頭金も少なく、年収800万程度で購入される方もよくききますが、このタイプで適正価格で買わずに、残債割れが最も危険です。

今マンションを買っていいのは、
①お子様の進学等、価格の影響に関わらずライフステージ上タイミングを迎えられたご家庭
②金利のメリットを享受したい方。
ここでいう金利のメリットというのは、（ⅰ）史上最低の固定金利を選択し、計画的な返済を検討される方（ⅱ）金利が上昇したら、借入がおこしづらい低所得者層と言われる方（もちろん、キャシュフローを見直しての話ですが）

一方で5000万以上のマンションを購入検討される方は大半が『現時点』での支払余力はあって、繰上返済を想定し、変動金利を選択されます。

金利が安いからといって、変動金利を選択されて今後上昇していくことを想定されるなら、現金で貯めて、2割高いといわれてる価格が落ち着いた頃に頭金として、いれることをアドバイスしてます。あくまで今時点の支払余力があって、金利が安いから買おうと思っている理由だけの方に対するもので一概には言えないですが、

[83: マンション検討中さん]

FPの方に質問です。体況が悪くなったらどうしますか？団体信用生命保険無しでローン組む方がよっぽど怖い。私もあなたも机上の空論の話しをしていると理解はしておりますが…

[84: 匿名さん]

そういう視点は非常に大事ですよね。
団信より、外資系の収入保障保険の方が安いのでファミリーの方は、マンションの購入可否を問わず、それ以前から死亡保険としてご加入されてるので、先にそこを整備し、逆に家を購入したら民間ローンなら収入保障保険をやめる、ないし、フラットならそのまま継続する等のアドバイスになりますかね。

[85: マンション検討中さん]

不動産関係の方、そしてFPの方と専門家の意見はとてもマンションの購入を検討する上で参考になります。
どのマンションの金額も高いのは私を含め検討されてる皆さんも理解していると思います。
それでも、家族の為に何とか出来ないかと考える。本当に難しいものですね。
不動産関係の方が野村は売れ残りが多く、かなり厳しい状況とありました。
仮に販売が開始されたら1期での販売では飛びつかず、少し様子を見た方が吉なんでしょうか？

[86: マンション検討中さん]

浦和プラウド版では、営業におされてかったら、すぐに坪単価が290万→270万にさがったとか、
当然南浦和のほーが断然安いと言われてかったら、まさかの浦和の物件のほうが安かったとか営業の対応で不満が続出してるようです。なので、売るためにはへーきで、そゆことをやるようですので、鵜呑みにしないのが得策かもしれないですね。
とくにプラウドを検討される方は1期で食いつかず、200もあるからじっくり購入を検討したほうがよさそうですね。
同じ間取りで先に買ったら400万違うとかショックでか過ぎですからね。。
それくらい今は安くしてでも売りたい時期らしいので、いい買い物しましょう！


という書き込みがありました。
私は待ちですね。よっぽと安くない限り、200あるので、販売は苦戦すると読んでますので。

ちなみに1か月くらい前に、本体ではないでず、仕事で野村不動産ビルマネジメントの方と話をする機会があり、プラウドの販売でなく、管理、保守、修繕を担ってるので、直接販売に携わってわけでないので詳細はわからないそうですが、ただ、販売強化の大号令がかかってるという話はききました。
そゆのが、一定の範囲の値引きとかになるんですかねぇ

[87: マンション検討中さん]

楽観的過ぎますね！
いくら西口とはいえ、駅から徒歩３分で川口だからそれなりの値段はするでしょう！

確かに中古も新築も10年前に比べたら２割くらい高い気がしますし、このプチバブルもそのうち終るとは思いますが今年の冬から発売するプラウドはまだまだ高いのではないでしょうか！？
周りから今は買うべきではないと言われますが、子供の進学のため検討中で皆さんの意見が本当になることを願います。

[88: 匿名さん]

いまはある程度の所得じゃないとどこもマンションは高いですよね

[89: マンション検討中さん]

確かにほんとは今は、買うべきじゃないんでしょうね。。
高すぎですからね。残債割れだけがほんとに怖い。
外廊下で、仕様を落としてきてること、大規模とのこと期待して、目に優しい価格を期待しちゃいます！

[90: マンション検討中さん]

専門家のご意見は本当に為になると思います。
今は買い時ではない。
しかし、それならいつなら買い時になるのか？
オリンピック終わった後にはと良く聞きますが、それだって分かりません。
私は本当にそれなりの金額なら決断するべきだと考えてます。
外廊下でさらに直床だった場合、さらに安くなりますか？
勿論、直床かは分かりませんが···。

[91: 匿名さん]

この立地で野村の物件の一階部分店舗には何が入るべきなのでしょうか？美容院とか小洒落たカフェなどが入るのでしょうか？

[92: マンション検討中さん]

>>91 匿名さん
まだ何が入るかは決まってないらしいが、一階は商業施設が入るらしいです。

[93: 周辺住民さん]

>>90
直床か二重床かですけど建物の高さから想像すると二重床なんじゃないかなぁと推測してます。

建物高さ：68.65m　階数：21階

単純計算した場合、68.65m÷21＝3.269m
１階が店舗やエントランスホールですんごく天井高が高くて4.65mあったとしても
２～２１階の基準階の階高は3.2m確保できます。

階高3.1mくらいあれば二重床できるようになるみたいなので3.2mあれば余裕ですね。

[94: マンション検討中さん]

>>93さん
なるほど。確かに二重床かも知れません。
となると、それ程コストを落として建築するのは難しいかも知れませんね。
因みに他のプラウドの中に長谷工で建築してるマンションも幾つかありました。
ここはどうなんでしょう？
早くMR が出来れば色々と聞けるのにもどかしいですね。

[95: 口コミ知りたいさん]

ある意味、土地購入はしてるから激安はないけど、ここ1年の販売不振が、大規模ほど価格的には追い風かもしれないですね。とくに野村は売り急いでるのが、販売価格にすぐでるあたりが期待ですね。

[96: マンション検討中さん]

確かに野村のマンション、販売状況を見ると可能性はあります。
どなたかが言ってましたが、西口の200戸の直ぐ後に東口のタワーが控えてますからね。
しかも、東口には東急のブランズが本町で160戸のマンションの建設が決まってるみたいです。
川口凄いですね(^_^;)
この販売競争、どうなるんでしょう？

[97: 検討板ユーザーさん]

なんか野村だけおかしいなぁと思ったら、買収ですかぁ
今日発表の決算も大手で唯一減益だし、買収されるなら早めに在庫処分しないとだから、こんな安くなってんですねー
合点がいきました。
有名なはるぶーさんのブログにも、プラウドが1000万以上値引きの事例があるとあったし、これは安くかえるチャンスかも。

[98: マンション検討中さん]

>>97 検討板ユーザーさん
日本郵政が、野村不動産を買収する検討に入ったニュースみました。追い風ですね！
西口プラウドの値段に期待ですそうです！！

[99: 検討板ユーザーさん]

立地はいいけど、大規模だから高かったらかなり売れ残る可能性ありですからね。

土地仕入れてるから、3000万台はさすがに無理でも4000万そこそこの価格帯が中心になるのを期待しちゃいます！
ここ、4000万後半したら、絶対売れ残るので。。

[100: マンション検討中さん]

野村の買収話題でどこも凄いですね。
本当にビックリしました。
この影響？でマンションが少しでも安くなるならありがたいです。
早く情報が欲しいですが、公式HPはどの位の時期になれば作られるものでしょうか？

[101: 匿名さん]

むしろつぶれる可能性は皆無に近いから大量の在庫を抱えても気にしない住友のような不動産になりそうですが。

[102: マンコミュファンさん]

南向きの部屋は4000中盤から後半じゃないですか？西口とは言え三分ですよ。南面に面してる通りも東口からのトンネル工事があり暗くて狭いあの線路下トンネルも広くなる予定だし。販売開始までどうなるかわかりませんね。

[103: マンション検討中さん]

ここは、西口4分ですよ。東口4分の住友のシティハウス川口ステーションと迷ってます。
ここは、駅から何メートルの4分でしょうか？
東口住友は、250メートルの4分(１分80m換算)です。
ほぼ3分です。

同じ4分でも、下手したら70メートルも違いますからね。

[104: 検討板ユーザーさん]

>>103 マンション検討中さん

さあ、知りませんな。

[105: 検討板ユーザーさん]

確かに南向きの中階層以上は4500万くらいはしそうですよね〜

[106: マンション検討中さん]

西口で4500万。ここは価値観になりますか。
西口でこの金額は高いと思う人も居れば、妥当だと思う人も居ますよね。
将来何があるか分からないですから資産性は考慮しないといけないですかね。
資産性となるとやはり東口を検討するべきでしょうか？

[107: 通りがかりさん]

資産価値を重視するなら、東口を選択すべきですね。
suumoとかみてもらってもわかるように、
最も高いと言われるこの時期で西口て5000万超の扱いはなく、あるものはずっと売れ残ってます。

これは、事実として、リセールは圧倒的に東口駅チカ物件には及ばないのは間違いありません。

西口プラウドを検討する人はまずは、売る可能性は全くなく、この立地が好きだという人は価格に関係なく5000万でも6000万でも買えばいいと思います。

ただ、売ることか前提でないにしろ、将来的に親の介護等の事由で売らざろうえないリスクを僅かながらでも、抱える人がこの高騰しきった時期に西口に5000万超のマンションを購入する判断について、冷静に考えてほしいなとのだけですね。
頭金を4割程度入れられば残債割れリスクは少なくなりますが、2割程度だと悲惨な事態も想定しないといけません。

[108: 通りがかりさん]

西口と言えども川口駅から徒歩4分は非常に魅力です。西口にOKなどのスーパーや幼稚園などあり環境も悪くないと思います。
南向きで70m2で4500万以下なら迷わず買い、5000万以下でも検討価値有りだと私は考えています。

[109: マンション検討中さん]

>>107 通りがかりさん

今中古も含めて西口で駅チカマンションを探してますが、めちゃ高いですよ！
東口に比べるとリセールバリューは低いかもしれませんが、ファミリー層には西口の駅チカは人気があり、残割しにくいって不動産業者も言ってましたよ。

[110: マンション検討中さん]

>>107通りがかりさん
リセールの件、とても参考になりました。
ありがとうございます。
リセールをしっかり見据えるなら東口ですかね。
実は私もマンション検討する中で中古も含めて探しました。
西口は永住を基本に考える方が購入する場所だと私も思います。
何故そう思うのかと言うと昨年の夏頃、私が最後に中古で検討したのが築浅2年の70平米3LDKのマンションがありました。
金額が3800万程、徒歩10分チョイ位の場所です。築浅でこの金額。築10年だとどの位で売れるのかと今回の話を聞いて思いました。
西口プラウドは素晴らしいマンションになると思いますが、そう言う所も考えて検討した方が良いかなと改めて思いました。

[111: マンション掲示板さん]

不動産会社や営業マンはどこでもリセールがいい、ないし悪くないって100パーいいますよ（笑）
だって、10年以上先のことでわからないし、外れても全く関係ないですからね。
結局は自己責任ってことです。
言える事実は、今ある情報では西口プラウドは、立地はいい。大規模。仕様は、外廊下等で抑えめ。西口より、東口のほーがリセールがよい。
あとは、価格なんですね。いいものが高いのは当たり前なので、高すぎないことが大事ですね。
ここでいうと、4800万以上は今の情報だとはいわゆるどう考えても高すぎです。
高すぎて払えない、残債が残る等のラインをいくらと考えるか共有していきましょう！

[112: 通りがかりさん]

>>111 マンション掲示板さん

4800万以上は今の情報だと高すぎと考えられてるようですが、広さ、部屋の向き、階数はどのようなものを前提といて仰ってるのでしょうか？

[113: マンション検討中さん]

>>110 マンション検討中さん

徒歩10分だからじゃないですか？当時の販売価額もそんなに高くなかったりして。。

西口でも徒歩4分のマンションは築15年　3LDK 76平米で4300万円くらいでしたよ。
西口でも駅チカはそんなに下がりませんよ！

[114: マンション掲示板さん]

西口で、今の中古市場で判断するのは、参考になりません。
大半、営業担当はリセール時には、高い価格がつくという意見は大いに賛成できます。
なぜなら、今の中古市場は新築が高いので、中古マンションは過去最も高い金額となっており、はっきりいって高いです。
これをもって、西口もリセールがあるというのは、判断を誤ります。
マンションをリセール目的で買う人はいないはずです。
それなら築15年以上の駅チカ物件を買うべきです。
ここでいうリセールというのは、将来的に　又はもしもののときに　を指す方が大半ではないでしょうか？
それたら今高いからマンションを売ろうという判断にはならないはずです。

それであれば、突然の転勤、親の介護、住宅ローンの返済ができない等もしものときは想定できないときに訪れ、
すぐに現金化を求められるケースが多いはずです。
あるいは、子供が独立したから、住み替える等を前提にすると、今高いというのを鵜呑みにするのは、不動産会社の営業トークであり、冷静に判断すべきだと思います。

[115: マンション検討中さん]

沢山のご意見が出て参考になります。
こちらの立地、ブランド、マンションも魅力的だと思います。
駅徒歩4分ですものね。
リセールとか要は将来の事を不安に思わない人は居ないと思います。
西口とは言え駅徒歩4分。ビックコミュニティー。
リセールも東口には劣るかも知れませんが、止む得ぬ理由でリセールする事になっても、そこまで深刻にならなくても良いのではと思いました。
どちらにしてもこれだけ注目されてるマンション。早くHPなどで発表されるのが楽しみです。

[116: 周辺住民さん]

5月も下旬に入ろうとしてる今日も、未だに看板が解体工事のままですねぇ
御家騒動が落ち着くまでしばらく塩漬けかもしれません

[117: マンション検討中さん]

最新の情報がないですねー

となたかほかのプラウドのモデルルームにいった際に、公式発表の時期と価格の目安だけきいて、共有しませんかー？

私は来週蕨いってくるのできいてみます

[118: マンション検討中さん]

オープンまだですか？東口の住友とどちらが人気でしょうかね？

[119: eマンションさん]

東口なのと規模が小さいので住友さんは早そうですね。
最大で70なので広さはないですが、価格も3500〜4500万で案内予定と資料請求したらいってたので価格も値頃で、比較する前に売れそうですね。
その点プラウドは大規模だから、値段次第ですが時間はかかりそうですね〜

[120: マンション検討中さん]

やっぱりシティと比較検討する事は難しいでしょうか？
完成時期も近いし、どちらかでと考えたのですが•••。
シティの販売開始が8月。
プラウドはそれまでにMRが出来る可能性は低そうですね。

[121: 評判気になるさん]

プラウドは時間かかりそうですねー
仕様と価格だけ知りたいですね〜
住友が4500万なら、もう少しやすくてもいんですけどね

[122: マンション検討中さん]

>>119 eマンションさん
住友のシティの公式HPはいつから出きるのでしょうか？早く資料請求したいですが。。

[123: マンション検討中さん]

>>119 eマンションさん

是非比較したいのですが、その前に売れちゃいそうで凄く悩んでます。

[124: eマンションさん]

>>122•123マンション検討中さん
住友の公式HPは出来て閲覧出来ます。
間取りとか詳しい詳細は載ってませんが•••。
勿論、資料も請求できますよ。
私は既に請求しました。
MRは6月オープンです。
それと部屋数が少ないので抽選部屋が多くなるかも知れませんね。
この感じだとプラウドと比較検討してる間は無い気がします。

[125: マンコミュファンさん]

坪225で、ブランズより安いくらいだと
70へ～ベイで
パンダ部屋が42〜4300万。
東向き、南の下層が45〜4900万
南向きの上層が5000〜5500万
南向き上層て80へ～ベイ級が6000万超
こんなイメージですかねー
ボリューム層は45〜5000万と5〜5500万くらいで3/4占めるイメージですねー

[126: 周辺住民さん]

ほんとだ、着工が５ヶ月延びてる・・・
https://twitter.com/Mr_Tarinn/status/866823278446366720
野村としては住友と競合して値引きされるリスクを避けた格好ですね。
本町4-8と真っ向勝負となりますが三つ巴よりはましと言う計算でしょう。

[127: 匿名さん]

詳しい情報ありがたいです

[128: マンション検討中さん]

本当に情報ありがとうございます。
しかし、これは完全に東口シティとの比較検討が出来ない事が決定した形ですね。
比較検討を考慮してただけに、これは参ります。

[129: 口コミ知りたいさん]

まぁ、今マンション売れないので各社必死ですからね。
なるべく競争が少ないマーケットで戦うのは、当然ですね
。正直、中古市場もあるので、同じ値段なら4Lに住めるとかあるので、いずれにしても競争力のある価格を期待しましょう！

[130: マンション検討中さん]

>>124 eマンションさん
良い情報ありがとうございました。
比較検討出来なさそうで残念です。