プラウドタワー川口ってどうよ？

[周辺住民さん]

プラウドタワー川口について語りましょう。


物件名 プラウドタワー川口
販売時期 平成30年3月上旬 (予定)
所在地 埼玉県川口市飯塚一丁目336番1 （地番）
交通情報 京浜東北線 「川口」駅 徒歩4分
敷地面積 3,692.68m2
構造・規模 RC造(一部鉄骨造) 地上21階 地下1階建て
入居時期 平成32年2月中旬 (予定)
総戸数 200戸
間取り 2LDK ～4LDK
売主 野村不動産株式会社
施工 三井住友建設株式会社


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[61: 周辺住民さん]

>>59さん

西口のリリアから西側の超高層が建ち並ぶエリアは色の基準が都市計画で決まってますね。
「刺激的な原色を避け落ち着きのある色調」
色相、彩度がどのくらいか具体的には書かれてないですが。

飯塚１丁目３では地区整備計画に「市の景観計画に定める基準に基づくものとする」
となってるので駅西口地区計画に準ずる色の基準内になると思います。
あと屋上から突出する機械室の見た目にも配慮してね、って書かれてますね。

プラウドの色は大体ごく薄い茶色がベースになっていて、アクセントでグレーから褐色の濃い色が使われることが多いようです。参考画像をはっておきます。
・左：ここと同じ設計会社のＧＡ設計によるプラウドの参考「プラウド橋本」
・右：コーナーガラスがあるプラウドの参考「プラウド清澄白河リバーサイド」

[62: 匿名さん]

西口はやっぱり環境がいいよね

[63: マンション検討中さん]

東口のほうが買い物は便利ですね。あと西口のマンション(タワー含め)って中古でもなかなか厳しいみたいです。環境は客観的に良いと思いますが購入層が戸田エリアや、芝園団地(西川口エリア)に引っ張られるようです。確かに地元の環境重視の方には良いと思いますが、予算がついてこないみたいです。※中古販売仲介会社
川口で資産性を(売ったり、貸したり)考えるなら、利便性と都心への交通アクセスで圧倒する東口が有利な様です。
故に川口でこれから検討するのであれば東口みたいです。
長々すみません。
私は商店街のプラウド期待です。高いかもですが。

[64: 匿名さん]

資産性は確かに東口には及ばないかもしれないですが、駅が改造されてもっと東西が行き来しやすくなれば西口も随分と価値があがりそうですよね。

[65: マンション検討中さん]

そうなんですよね、西口は資産価値が低いから高い金額では買いたくないんですよね。東口なら5〜6000万でもいいですが、西口だと残債が残りそうで、、

[66: マンション検討中さん]

確かに今の川口では、西口は資産価値的には東口に及ばないと思います。
私は住むなら西口の方が住みやすいと思ってます。スレに書かれてる皆さんの中にも資産価値的に東口と同等なら西口をと考えてる方は多いと思います。
なのでそれを踏まえて野村さんには価格設定を考慮してました頂きたいです。

[67: マンション検討中さん]

確かに西口のタワーマンションどこも、ずっーと中古で掲載され続けてますもんね(^_^;)

3分だから多少高いにせよ、4000万台前半〜4500万が中心で、高層階南向き75以上で5000万くらいの相場感が妥当です。
金利上がってきたのに、5年前と比べ金額高すぎです(^_^;)

[68: マンション検討中さん]

もう一超えを期待したいです。
ぶっちゃけ西口で4000万台は駅近とはいえ、
躊躇する方は多いと思います。
東口の幸町のマンションも4000万台の部屋、まだ販売してますしね。
東口の駅近新築マンションで4000万台なら、西口は3000万台でお願いしたいのが本音です。
そうすれば、例え西口でも前向きに検討する人は増えると思うんですが···。

[69: マンション掲示板さん]

予想イメージ
http://blog.goo.ne.jp/shichi-jon/e/b073ea9547e6e74e216957aeae0008ce/?c...
実際はもう少し縦方向のラインを強調するようなデザインになると思うけど、大きさはイメージできるね

[70: 名無しさん]

>>69マンション掲示板さん
イメージのデーター貼付ありがとうございます。
イメージを見る限り、かなり良いです。
デザインが最近の新築ですと、東急の川口元郷のマンションに似てます。
内装はまさかの内廊下だったりするんでしょうか？
予測は尽きませんが、先ずは公式HPです。
待ち遠しい〜(^^)

[71: 周辺住民さん]

>>70 名無しさん
>>2 のリンクに図面がありますが外廊下ですね。

[72: 名無しさん]

>>71周辺住民さん
リンクの事、教えて頂きありがとうございます。
早速見てみましたが、確かに外廊下です。
外廊下で西口で、これでもし5000万台中心だと考えてしまいます。
どなたか言われてましたが、東口のタワーを待った方が良い気がします。
東口はもっと高いでしょうけど•••。
マンマニさんは5000万台でパンダ部屋で4500万の部屋があるかもみたいな事をを言ってますよね。
野村さんの匙加減次第に掛かって来ますか(^-^;

[73: 名無しさん]

西口で直近に竣工済みのマンションが多分オーベル川口エアーズですよね。
規模も小さいし、同じ飯塚でも駅から遠いしブランド力も野村より劣るそんなマンションで、最多価格帯3500万くらいだったはず。すでに出てるエアーズの中では高層階の中古で3900万くらいですよ。
駅至近のプラウドだと西口でも最多価格帯5000万台になる気がしますよね。

オーケーとかイイダとか普段の買い物利用にスーパーは徒歩5分以内だし、公園も近くて住環境は良好。東口が便利と言っても歩いて余裕で行けるわけだし、むしろごちゃごちゃしてなくて住むにはいい気がします。
ここ待ち遠しい！我が家は5000万くらいでも妥当と思って買いのつもりです。

[74: 名無しさん]

西口で直近に竣工済みのマンションが多分オーベル川口エアーズですよね。
規模も小さいし、同じ飯塚でも駅から遠いしブランド力も野村より劣るそんなマンションで、最多価格帯3500万くらいだったはず。すでに出てるエアーズの中では高層階の中古で3900万くらいですよ。
駅至近のプラウドだと西口でも最多価格帯5000万台になる気がしますよね。

オーケーとかイイダとか普段の買い物利用にスーパーは徒歩5分以内だし、公園も近くて住環境は良好。東口が便利と言っても歩いて余裕で行けるわけだし、むしろごちゃごちゃしてなくて住むにはいい気がします。
ここ待ち遠しい！我が家は5000万くらいでも妥当と思って買いのつもりです。

[75: 名無しさん]

プラウドで駅近、やはり最多価格5000万台でしょうね。
我が家も飯塚の住みやすさは好きです。
日頃の買い物も便利ですから(^^)
実際にMRが建ったら先ずは話に伺おうとは思ってます。
気に入れば買いの方向で検討すると思います。
只、場所柄的に眺望は高層階に住まないと望めないかも知れないですね。

[76: マンション検討中さん]

さすがに200あるプラウドは埼玉に最近ないのと、東口プラウドも控えてるので、価格設定は期待できるかなぁと読んでます。
蕨のプラウドは3000万台からで、浦和にたくさん出てるプラウドも4000万台でかえる部屋もけっこうあるのを考えると、、

4000万〜4500万が50くらい、4500万〜5000万が50〜100、5000万台が50〜100、6000万以上の部屋が20〜30が現実的なとこじゃないですかね〜

[77: 名無しさん]

やはりその位の価格予想になりますよね。
3000万台の部屋が出たら奇跡、野村さん赤字覚悟価格ですか⁉︎と皆さん我先にMRに駆け込みますかね(^^)
施工会社もまだ分からないんですよね？
解体は三井住友建設が行いましたが、施工会社にも注目したい所です。
まさか、プラウドで長谷工はないと思いますが(^-^;

[78: 検討板ユーザーさん]

蕨のプラウドにいってきました。値段は発表より、安い3700万〜と軒並みかなり安いと感じる価格帯でした。
マンマニさんの記事にも、浦和のプラウドが2〜300万安くなってるとの情報もあり、東口徒歩4分の住友のマンションも4000〜4500万程度とらしいので、東口でその価格なら川口プラウドもかなり期待を持てそうです。西口というとことに妥協し、適正価格（4000〜4500万）くらいであれば期待したいマンションです！

[79: 名無しさん]

確かに西口プラウド、金額的にも期待したい所です。西口は資産価値的に東口より落ちてしまいますから、東口シティで4000~4500ならもしかして西口プラウドは4000切る部屋も複数出てくる？
因みに野村さんは値引き交渉は可能なのでしょうか？

[80: マンコミュファンさん]

昨年の決算で大手5社の中で最も厳しかったのが、野村不動産というのが影響があるのでないでしょうか？
私もまさに不動産関係者ですが、今、新築マンションの売れ残りが問題となり、野村不動産も決算で販売戸数が、前年同期比で半分で、在庫（売れ残り）が4倍とかなり厳しい現状があり、埼玉近郊のプラウドが想定より安く販売されてる背景としてあるようです。
川口のプラウドも50〜100くらいなら強気の価格設定も可能でしょうが、200を売り切り、東口では更に大規模な販売が控えてるので、用地を仕入れてるのでそこまで安くないにしろ、想定よりは安く販売されることが期待されます。

今買わないといけない方を除いて、今の不動産は2割高いので、借りれても将来残債が残り、困る方は多いと思うので、適正価格でない限り今は、絶対待ちな状況だと思います。川口でいうなら少なくとも私ならもう少し待って、東口のプラウドを待って比較するとか、市況が落ち着いてから購入します。仕様と階数、向きにもよりますが、ここの立地のプラウドで今時点でも70㎡で4200万〜4300万が適正価格で4500万以上ならは高すぎます。

[81: マンション検討中さん]

市況が落ち着いたら金利が上がって500万安く購入したとしても、金利が上がってしまったらどうします？安直に価格だけで判断できないと思いますが…

[82: 匿名さん]

私は不動産関係でないので、適正価格の判断は明るくはないですが、独立したFP業務をしてます。

多くの方が、住宅ローンの相談でいらっしゃいますが、金融機関や不動産会社の影響か金利が安いから早めに購入したほうがいいということを鵜呑みにされてる点を非常に危険を感じております。

5000万の物件を、頭金も少なく、年収800万程度で購入される方もよくききますが、このタイプで適正価格で買わずに、残債割れが最も危険です。

今マンションを買っていいのは、
①お子様の進学等、価格の影響に関わらずライフステージ上タイミングを迎えられたご家庭
②金利のメリットを享受したい方。
ここでいう金利のメリットというのは、（ⅰ）史上最低の固定金利を選択し、計画的な返済を検討される方（ⅱ）金利が上昇したら、借入がおこしづらい低所得者層と言われる方（もちろん、キャシュフローを見直しての話ですが）

一方で5000万以上のマンションを購入検討される方は大半が『現時点』での支払余力はあって、繰上返済を想定し、変動金利を選択されます。

金利が安いからといって、変動金利を選択されて今後上昇していくことを想定されるなら、現金で貯めて、2割高いといわれてる価格が落ち着いた頃に頭金として、いれることをアドバイスしてます。あくまで今時点の支払余力があって、金利が安いから買おうと思っている理由だけの方に対するもので一概には言えないですが、

[83: マンション検討中さん]

FPの方に質問です。体況が悪くなったらどうしますか？団体信用生命保険無しでローン組む方がよっぽど怖い。私もあなたも机上の空論の話しをしていると理解はしておりますが…

[84: 匿名さん]

そういう視点は非常に大事ですよね。
団信より、外資系の収入保障保険の方が安いのでファミリーの方は、マンションの購入可否を問わず、それ以前から死亡保険としてご加入されてるので、先にそこを整備し、逆に家を購入したら民間ローンなら収入保障保険をやめる、ないし、フラットならそのまま継続する等のアドバイスになりますかね。

[85: マンション検討中さん]

不動産関係の方、そしてFPの方と専門家の意見はとてもマンションの購入を検討する上で参考になります。
どのマンションの金額も高いのは私を含め検討されてる皆さんも理解していると思います。
それでも、家族の為に何とか出来ないかと考える。本当に難しいものですね。
不動産関係の方が野村は売れ残りが多く、かなり厳しい状況とありました。
仮に販売が開始されたら1期での販売では飛びつかず、少し様子を見た方が吉なんでしょうか？

[86: マンション検討中さん]

浦和プラウド版では、営業におされてかったら、すぐに坪単価が290万→270万にさがったとか、
当然南浦和のほーが断然安いと言われてかったら、まさかの浦和の物件のほうが安かったとか営業の対応で不満が続出してるようです。なので、売るためにはへーきで、そゆことをやるようですので、鵜呑みにしないのが得策かもしれないですね。
とくにプラウドを検討される方は1期で食いつかず、200もあるからじっくり購入を検討したほうがよさそうですね。
同じ間取りで先に買ったら400万違うとかショックでか過ぎですからね。。
それくらい今は安くしてでも売りたい時期らしいので、いい買い物しましょう！


という書き込みがありました。
私は待ちですね。よっぽと安くない限り、200あるので、販売は苦戦すると読んでますので。

ちなみに1か月くらい前に、本体ではないでず、仕事で野村不動産ビルマネジメントの方と話をする機会があり、プラウドの販売でなく、管理、保守、修繕を担ってるので、直接販売に携わってわけでないので詳細はわからないそうですが、ただ、販売強化の大号令がかかってるという話はききました。
そゆのが、一定の範囲の値引きとかになるんですかねぇ

[87: マンション検討中さん]

楽観的過ぎますね！
いくら西口とはいえ、駅から徒歩３分で川口だからそれなりの値段はするでしょう！

確かに中古も新築も10年前に比べたら２割くらい高い気がしますし、このプチバブルもそのうち終るとは思いますが今年の冬から発売するプラウドはまだまだ高いのではないでしょうか！？
周りから今は買うべきではないと言われますが、子供の進学のため検討中で皆さんの意見が本当になることを願います。

[88: 匿名さん]

いまはある程度の所得じゃないとどこもマンションは高いですよね

[89: マンション検討中さん]

確かにほんとは今は、買うべきじゃないんでしょうね。。
高すぎですからね。残債割れだけがほんとに怖い。
外廊下で、仕様を落としてきてること、大規模とのこと期待して、目に優しい価格を期待しちゃいます！

[90: マンション検討中さん]

専門家のご意見は本当に為になると思います。
今は買い時ではない。
しかし、それならいつなら買い時になるのか？
オリンピック終わった後にはと良く聞きますが、それだって分かりません。
私は本当にそれなりの金額なら決断するべきだと考えてます。
外廊下でさらに直床だった場合、さらに安くなりますか？
勿論、直床かは分かりませんが···。

[91: 匿名さん]

この立地で野村の物件の一階部分店舗には何が入るべきなのでしょうか？美容院とか小洒落たカフェなどが入るのでしょうか？

[92: マンション検討中さん]

>>91 匿名さん
まだ何が入るかは決まってないらしいが、一階は商業施設が入るらしいです。

[93: 周辺住民さん]

>>90
直床か二重床かですけど建物の高さから想像すると二重床なんじゃないかなぁと推測してます。

建物高さ：68.65m　階数：21階

単純計算した場合、68.65m÷21＝3.269m
１階が店舗やエントランスホールですんごく天井高が高くて4.65mあったとしても
２～２１階の基準階の階高は3.2m確保できます。

階高3.1mくらいあれば二重床できるようになるみたいなので3.2mあれば余裕ですね。

[94: マンション検討中さん]

>>93さん
なるほど。確かに二重床かも知れません。
となると、それ程コストを落として建築するのは難しいかも知れませんね。
因みに他のプラウドの中に長谷工で建築してるマンションも幾つかありました。
ここはどうなんでしょう？
早くMR が出来れば色々と聞けるのにもどかしいですね。

[95: 口コミ知りたいさん]

ある意味、土地購入はしてるから激安はないけど、ここ1年の販売不振が、大規模ほど価格的には追い風かもしれないですね。とくに野村は売り急いでるのが、販売価格にすぐでるあたりが期待ですね。

[96: マンション検討中さん]

確かに野村のマンション、販売状況を見ると可能性はあります。
どなたかが言ってましたが、西口の200戸の直ぐ後に東口のタワーが控えてますからね。
しかも、東口には東急のブランズが本町で160戸のマンションの建設が決まってるみたいです。
川口凄いですね(^_^;)
この販売競争、どうなるんでしょう？

[97: 検討板ユーザーさん]

なんか野村だけおかしいなぁと思ったら、買収ですかぁ
今日発表の決算も大手で唯一減益だし、買収されるなら早めに在庫処分しないとだから、こんな安くなってんですねー
合点がいきました。
有名なはるぶーさんのブログにも、プラウドが1000万以上値引きの事例があるとあったし、これは安くかえるチャンスかも。

[98: マンション検討中さん]

>>97 検討板ユーザーさん
日本郵政が、野村不動産を買収する検討に入ったニュースみました。追い風ですね！
西口プラウドの値段に期待ですそうです！！

[99: 検討板ユーザーさん]

立地はいいけど、大規模だから高かったらかなり売れ残る可能性ありですからね。

土地仕入れてるから、3000万台はさすがに無理でも4000万そこそこの価格帯が中心になるのを期待しちゃいます！
ここ、4000万後半したら、絶対売れ残るので。。

[100: マンション検討中さん]

野村の買収話題でどこも凄いですね。
本当にビックリしました。
この影響？でマンションが少しでも安くなるならありがたいです。
早く情報が欲しいですが、公式HPはどの位の時期になれば作られるものでしょうか？

[101: 匿名さん]

むしろつぶれる可能性は皆無に近いから大量の在庫を抱えても気にしない住友のような不動産になりそうですが。

[102: マンコミュファンさん]

南向きの部屋は4000中盤から後半じゃないですか？西口とは言え三分ですよ。南面に面してる通りも東口からのトンネル工事があり暗くて狭いあの線路下トンネルも広くなる予定だし。販売開始までどうなるかわかりませんね。

[103: マンション検討中さん]

ここは、西口4分ですよ。東口4分の住友のシティハウス川口ステーションと迷ってます。
ここは、駅から何メートルの4分でしょうか？
東口住友は、250メートルの4分(１分80m換算)です。
ほぼ3分です。

同じ4分でも、下手したら70メートルも違いますからね。

[104: 検討板ユーザーさん]

>>103 マンション検討中さん

さあ、知りませんな。

[105: 検討板ユーザーさん]

確かに南向きの中階層以上は4500万くらいはしそうですよね〜

[106: マンション検討中さん]

西口で4500万。ここは価値観になりますか。
西口でこの金額は高いと思う人も居れば、妥当だと思う人も居ますよね。
将来何があるか分からないですから資産性は考慮しないといけないですかね。
資産性となるとやはり東口を検討するべきでしょうか？

[107: 通りがかりさん]

資産価値を重視するなら、東口を選択すべきですね。
suumoとかみてもらってもわかるように、
最も高いと言われるこの時期で西口て5000万超の扱いはなく、あるものはずっと売れ残ってます。

これは、事実として、リセールは圧倒的に東口駅チカ物件には及ばないのは間違いありません。

西口プラウドを検討する人はまずは、売る可能性は全くなく、この立地が好きだという人は価格に関係なく5000万でも6000万でも買えばいいと思います。

ただ、売ることか前提でないにしろ、将来的に親の介護等の事由で売らざろうえないリスクを僅かながらでも、抱える人がこの高騰しきった時期に西口に5000万超のマンションを購入する判断について、冷静に考えてほしいなとのだけですね。
頭金を4割程度入れられば残債割れリスクは少なくなりますが、2割程度だと悲惨な事態も想定しないといけません。

[108: 通りがかりさん]

西口と言えども川口駅から徒歩4分は非常に魅力です。西口にOKなどのスーパーや幼稚園などあり環境も悪くないと思います。
南向きで70m2で4500万以下なら迷わず買い、5000万以下でも検討価値有りだと私は考えています。

[109: マンション検討中さん]

>>107 通りがかりさん

今中古も含めて西口で駅チカマンションを探してますが、めちゃ高いですよ！
東口に比べるとリセールバリューは低いかもしれませんが、ファミリー層には西口の駅チカは人気があり、残割しにくいって不動産業者も言ってましたよ。

[110: マンション検討中さん]

>>107通りがかりさん
リセールの件、とても参考になりました。
ありがとうございます。
リセールをしっかり見据えるなら東口ですかね。
実は私もマンション検討する中で中古も含めて探しました。
西口は永住を基本に考える方が購入する場所だと私も思います。
何故そう思うのかと言うと昨年の夏頃、私が最後に中古で検討したのが築浅2年の70平米3LDKのマンションがありました。
金額が3800万程、徒歩10分チョイ位の場所です。築浅でこの金額。築10年だとどの位で売れるのかと今回の話を聞いて思いました。
西口プラウドは素晴らしいマンションになると思いますが、そう言う所も考えて検討した方が良いかなと改めて思いました。