プラウドタワー川口ってどうよ？

[周辺住民さん]

プラウドタワー川口について語りましょう。


物件名 プラウドタワー川口
販売時期 平成30年3月上旬 (予定)
所在地 埼玉県川口市飯塚一丁目336番1 （地番）
交通情報 京浜東北線 「川口」駅 徒歩4分
敷地面積 3,692.68m2
構造・規模 RC造(一部鉄骨造) 地上21階 地下1階建て
入居時期 平成32年2月中旬 (予定)
総戸数 200戸
間取り 2LDK ～4LDK
売主 野村不動産株式会社
施工 三井住友建設株式会社


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[5609: 匿名さん]

エレベーター少ないのは皆わかってるようだし、いいかもね。
機械式駐車場のタワーパーキングと自走式駐車場と平置き駐車場の比較なんてどう？
ここは機械式駐車場だけど。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[5615: 匿名さん]

[No.5600～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信
・スレッドの趣旨に反する投稿

[5616: eマンションさん]

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=54708
パチンコ屋駐車場跡地。
一階店舗の様ですが、規模的に大きい何かは入らなそうね

[5617: 名無しさん]

>>5609 匿名さん
利便性や修繕費などから、平置き、自走式、機械式の順で良いのは明らかですが、土地がないと厳しいのでしょうがないかなと思います。
200世帯に対して52台とこちらも少なめですが、川口という立地からでしょうか。
車持ちの私からしたら、足りるのかなと心配です。

[5618: マンション検討中さん]

駐車場第一なら駅近新築は諦めましょう。
同じ川口駅近の三菱パークハウス、住友ステーションより駐車場パーセンテージ良いのですからね。
他エリアを当たるか駅近既存の中古にシフトしましょ、それでもここが気になるならどうするか早く決断がいいかもしれません。

[5619: マンション検討中さん]

>>5616 eマンションさん
三桂、、ということはパチンコ屋さんが建てるのですね。
土地売ったんじゃないんですね。

[5620: マンション掲示板さん]

機械式の管理費の爆発的な増加は恐ろしいですよね…
機械式は一時期増えましたけど、管理費の増加がえげつなくていまは少ないスペースでもほとんどのマンションで平置きにしですよね。

修繕の頻度も植栽とは比べ物にならないぐらい…
頻度も金額もやばくて売る人が多いのに

[5621: 匿名さん]

>>5620 マンション掲示板さん
駅前で平置き中心なんて川口駅前で出来るのかな？出来たら夢のような話だね～。

[5622: 検討板ユーザーさん]

駅前の地所も住友もひょっとしたら平おきなのかなー？調べてみよっかなー？へー、今はほとんどが平おきなんだー？？？？？

[5623: 評判気になるさん]

エステムコート川口並木は駅徒歩1分で平置きですよ

[5624: 名無しさん]

>>5623 評判気になるさん
たしかに！ですが115世帯に対して19台では話にならないですね。

[5625: マンション検討中さん]

それに駅前でも駅名が違うじゃん。
ね！

[5626: 名無しさん]

>>5620 マンション掲示板さん
大宮-赤羽間では機械式がほとんどですよ。
川口駅に限定したら、住友が68世帯に対して18台平置き、三菱が162世帯に対して31台のほぼ機械式でした。

[5627: マンション検討中さん]

>>5618 マンション検討中さん
駐車場が必要なら中古は検討からはずした方がいいですよ。
空きがあるということは駐車場料金が回収できていないことなので、どこかしらに問題が潜んでます。

[5628: 名無しさん]

>>5627 マンション検討中さん
中古の場合は逆に空きがないパターンもありますね。
定期的に抽選もありますが慢性的に足りないのも…

空きが少しだけあるところか、売り主の駐車場があくところを探さなきゃですかね。

[5629: 匿名さん]

駐車場の抽選に外れた場合、周辺の月極になるかと思いますが、どのくらいの価格なんでしょうかね。入庫や出庫に時間かかるマンションの機械式よりかえって便利かもしれないですよね。
その前に近くにありますかね。

[5630: 名無しさん]

>>5629 匿名さん
川口駅徒歩5分以内で検索したら3件ヒットしました。
価格は2.0万から2.3万くらいです。

1つだけリンクしときます。
https://www.athome.co.jp/smt/jr_02/dtl_6964071087?DOWN=2&BKLISTID=...

[5631: 評判気になるさん]

ここは機械式で何台でしたっけ？笑

[5632: 評判気になるさん]

>>5624 名無しさん

機械式になって50台になってメンテナンス、管理費、修繕費が爆上がりするよりはいいと思います！！
駐車場契約しない人にとっては損でしかないので…

しかもエステムコートはカーシェアリングがあるので必要な時につかえばいいことになってて費用も上がりませんし、いいと思います！

プラウドタワーも採用すればいいのにーって思います。

[5633: マンション検討中さん]

管理費等を抑えるなら、管理会社を変更するために、競争見積りとって、1年目で安い会社に任せれば簡単だけど、野村不動産パートナーズは顧客満足度が高いのは明らかなので、きっと理事会でも変えようという話にはならない。
レストハウスの利用料をあげて収入をあげる、シェアサイクルは修繕せずに壊れたら廃止、ウッドテラスも修繕お預け、雑読定期更新も即廃止など積み重ねていけばマシになるかも。スタディルームの電源使用禁止（認可外やクリニック利用の方の使用も禁止。そもそも入らないようになってる⁉︎）など積み重ねれば抑えられるかも。
理事会で紛糾しそうだけど、入居者のどの程度が共用施設について本当に必要としてるかどうかだね。

[5634: 評判気になるさん]

南側にある川口飯塚町住宅は昭和28年築ですが、建替えはいつぐらいに予定されているか気になります。
商業地域であれば、今のご時世、URでもタワマン建築しますから、長い目で見れば南側よりも東側のほうが眺望は確保される気がする。
今思えば、東側の高層階が無難だったのかな…。
今更、悩んでも遅いか…

[5635: 匿名さん]

>>5633
現在、分譲マンションに住んでいる方だとわかりやすいと思いますが、
入居後に、それまであったものを廃止するのはとても困難です。
くだらないと思われがちなものでも、そのまま維持したいと考える方が多数。
高所得者が多いマンションほど、その傾向が強く出てきます。

[5636: 名無しさん]

>>5632 評判気になるさん
私は車持ちなので、そのようには思いませんね。
機械式50台と平置き25台だったら、確実に前者です。

カーシェアはここの客層ではウケないと思いますよ。
便利なのはもちろんわかってますが。

[5637: マンション検討中さん]

>>5632 評判気になるさん
地所の新築パークハウスが採用してるからいいんじゃない？プラウドタワーが別に採用しなくても、需要も薄そう。川口駅界隈物件限定話。西川口は検討圏外。

[5638: 匿名さん]

駅近だから車の所持率が50%くらいだとしても、50台は周辺の月極になりそうですね。
近くの月極の駐車場も競争率激しいかもですね。
外れたことも考えて、保険で駐車場抽選前に借りといた方がよいのですかね。
数ヶ月分の駐車場料金は無駄になってしまうかもしれないですけど、あまり離れた場所では雨の日とか萎えそうです。

[5639: 評判気になるさん]

>>5635 匿名さん
たしかにご指摘の通りですね。
むしろ資産価値を維持、高めるために、より手厚く修繕していこうと決まり、臨時で修繕積立金を集めたりしている物件も聞きます。
今の管理費と修繕積立金より値上がりしないとは言い切れないですね。デベとつながりの深い管理会社なら尚更、提案してきそうな気がします。
最初の理事達にかかっていますね。

[5640: 名無しさん]

>>5638 匿名さん
所有率は高すぎじゃない？
高所得者層だと所有率高くなると思いますが、川口駅という立地を考えると、ここが適正くらいになるのかな。

まぁ今の契約世帯数と駐車場の利用状況聞けば解決しますが。

[5641: マンション検討中さん]

>>5639 評判気になるさん
値上がりはしますよ、当然。
建物が古くなればなるほど金がかかるのはどこも同じ。
それを積立金額そのままで回せるわけがない、それじゃ破綻必至。
ここはそのあたりの長期計画も契約前にモデルルーム奥の部屋で説明会されて済んでます。
質実な計画に安心しましたね。

[5642: 匿名さん]

駅近のマンョンで、駐車場の台数で盛り上がってるのは(*_*)
全てに満足は得られないから、何を我慢するかです。エレベーターの台数の話と一緒。
今は知りませんが、昔はリプレの駐車場は空いてたから住民でなくても借りれた様な気がするけど…。間違ってたら御免

[5643: 評判気になるさん]

>>5641 マンション検討中さん
言葉足らずで失礼しました。
長期修繕計画に基づいて、修繕積立金は増えていくのはご指摘の通りです。その当初、立てられた数年ごとに増額していく計画よりもさらに上積み分を追加で徴収、または予定よりも早いスピードで徴収していく意味合いで用いました。お金をかければ安心、安全ですが、本当に必要な修繕かどうか（不要不急か）の見極めも、外部の業者に見積もりして適正価格を見定めていく必要がありそうです。
30年の長期修繕計画よりも、本来は40または50年先まで見据えて事前に計画してくれるデベもいるので、計画の長さとしては普通レベルでしょうか。もちろん、適宜、見直しが必要なので長ければ良いものでもないです。

[5644: 名無しさん]

>>5643 評判気になるさん

おっしゃる通りです。ここは長期優良で数十年は使える建物なので、そのくらいの修繕計画があってもいいくらいです。当初の計画より積立金徴収が増える可能性もありますし、一方で管理組合の努力で支出をうまく抑えてるところもたくさんあります。機械式駐車場も20、30年後の状況次第で臨機応変に更新するなり取り壊すなりすればいいわけです。やはり理事長をはじめ住む人達のやり方次第な気がします。

[5645: マンション検討中さん]

エレベーターが混むことを考えると、意外と低層階は買いでしょうか？
上下間の価格差はそんなに大きいとは思わないですが

[5646: マンション検討中さん]

>>5642 匿名さん
そうですね、うち、川口駅近マンションで、空いてて外部に募集かけてますよ。今の若いもんは車離れなんだとか。

[5647: 評判気になるさん]

機械式はほんとメンテナンス多いんで結局、修繕費、維持費が想定以上になることが常ですよね…
そして駐車場使わない人たちからクレームがっていうのはめちゃくちゃよく聞く話です

[5648: 匿名さん]

>>5640
所持率5割高すぎますかね？
高級タワーマンションではないですけど、それでもそこそこ価格はしますので、車くらいは持ってる層が入居するのではないでしょうか。
4割だとしても、80台。30台が月極になる計算ですね。

[5649: マンション検討中さん]

>>5647 評判気になるさん
川口駅前なら機械式仕方なし。
仕方ないことをいつまでこだわってもな。
平置がいいなら他の土地がいいよ。

[5650: 名無しさん]

>>5648 匿名さん
うん。高いね。川口駅駅近を考慮すると。
4割も高いよ。近隣マンションの平均が物語ってる。

[5651: マンコミュファンさん]

建ち上がってきた！

[5652: 匿名さん]

そこそこ高いから車持ってる？車の所有が所得の多少を決めるのは高度成長時代の話。
外で酒飲む機会が多い人は、車持たないよ。

[5653: eマンションさん]

車持ちが所得の指標じゃないですよねぇ～。

[5654: 匿名さん]

もちろん所得と車の所持率は完全比例はしないとは思うのだけど、所得が高ければ休日に家族で遠出して旅行したり、バーベキューしたり、釣りをしにいったり、ゴルフ行ったりするケース多くない？
その時に毎回レンタカーや電車？

[5655: 匿名さん]

バーベキューとか釣りとかゴルフとか、車使用の前提の趣味だから無理筋な比較じゃない？
そんなのやらない自分に取ってはピンと来ないけど。
遠出だったら電車＋タクシーの方が酒飲みながら移動できるし、遠出じゃなかったらハイヤーかタクシーでいいと思うけど。
御免、議論する気ではなく、駅近のマンションに引っ越した時に車を手放した身として（金策の為じゃないよ）、車の所有で所得の多少を判断して欲しくないって事。
趣味は人夫々だからね。

[5656: 評判気になるさん]

車の所持の話ではなくて、機械式による修繕費メンテナンス費用爆上がりについての議論じゃなかったでしたっけ？

[5657: マンション検討中さん]

>>5654 匿名さん
楽しみかたは多様です。
車と直結はしていません。

[5658: マンション検討中さん]

>>5656 評判気になるさん
うち、川口駅から５分以内のマンションですが、20年たっても爆上がりしたことなんてないですよ～。

[5659: マンション検討中さん]

あ！続き。
勿論、機械式で～。
川口駅近マンションで平置き望んでたら取得できませんからね。

[5660: 評判気になるさん]

>>5656 評判気になるさん
その通りです。管理費抑制の話があったので、車の話で消されたように感じますね

[5661: 検討板ユーザーさん]

管理費と修繕費は違いますよん。

[5662: マンコミュファンさん]

野村から説明受けて納得ずくですから。
心配してないし、上がっても必要なら払うのみだけど？

[5663: 評判気になるさん]

>>5662 マンコミュファンさん
修繕積立一時金も高めに設定されているから、払えない人達が出てきても当面の間は安心ですね。

[5664: マンション掲示板さん]

払えなくなるような人はタワマン住まないでしょ。
万一なんかで失敗して払えなくなったら、売るでしょ？払える人に。
そんだけの話。

[5665: 匿名さん]

外環使えば関越、東北、常磐道に乗れるし、17号から首都高も乗れる。
車を所持できる収入があるけど、手放す人が多数派とも思えないから、やはり駐車場足りなそうと思うけど、皆は管理費抑制の話したいみたいだから、やめますね。
機械式駐車場は修繕費も管理費もかかるのは仕方ないことだけど、それ以上に議論深まりますかね。

[5666: 匿名さん]

そういう人は駅近じゃなくてもいいんじゃない？
駐車場最優先なら、駅遠の方が確実。エレベーターや駐車場優先の人は、他のマンションを検討した方がいいと思うな。

[5667: 匿名さん]

浮間ゴルフで朝から軽く流してなんて休日を思い描いてたんですけど、車手放すのはキツイですから、他選択もありかもですね。
ありがとうございます。

[5668: 名無しさん]

修繕費がかからない平置きとか、駅近なのに過剰な駐車場など、無い物ねだりしても仕方ないよね。
川口駅でどこと比較しても、ここより良いところなんて見つからないんだから。

[5669: 匿名さん]

4戸に1戸のマンションの機械式駐車場では足りなそうだけど、土地の確保が難しい川口駅近くを選ぶ場合は仕方なしといったところですかね。
エレベーターが少ないのも、駐車場が機械式で少ないのも、建築コストもあるかもですけど、1番の理由は土地の確保が難しいことかもしれませんね。

[5670: マンコミュファンさん]

都心まで20分の駅近物件ですからね。
土地の確保は大変です。
しかし、この物件は駅近スペックとして支持されたから売れた訳で。
エレベーターや駐車場は優先順位の下位とする方々が契約に至るわけでしょうね。
(15階以上の優先枠は駐車場は予め確保されてますが)

エレベーターや駐車場を優先順位上位とする方々は、とうに他物件を検討にしようと流れていかれたはずです。

[5671: 名無しさん]

皆さん色々ありがとうございます。
これで駐車場の話も終結ですね。

ほか気になるところはいかがでしょうか？
共用施設とかですかね。

[5672: 匿名さん]

良い点
駅から近い。駅前公園と一体的な緑化計画。各階ゴミ置き場が便利。長期優良住宅で税金対策となる。都心に近い。近くの河川敷には自然が残っており、ゴルフ場がある。川口市の中では比較的閑静な立地。
悪い点
エレベーターが少なく、混雑時間帯は待ちが長そう。駐車場が機械式で足りなそう。(車を使用者には不便)。京浜東北線の単一駅のため、乗り換え多い？樹モールやそごうやキャスティーや図書館などは反対の東口にある。
不確定要素
オイルダンパがKYB製だったため、まだ取り付けていない。問題なし？

[5673: 匿名さん]

>>5641
何をもって質実（？？？）な計画と思われましたか？
右肩上がりで上がっていくから？
それって単純にデベ側が当初の支払額を少なく見せるだけのもので、
堅実な計画によるものではないですよ？
本来は、一括でドカンと数十年分を全額前納させる方が良いでしょうね。
100歩譲って当初から高めに徴収。平均的に続くのがいいでしょうね。
でもそれでは見せかけの支払額が高くなってしまって売りづらくなるでしょ？
野村でもオハナはその手法を取っているようですけど。
右肩上がりで値上げすると、払えなくなる世帯がでるリスクが大きくなりますから、本来はあまり歓迎されるものではないんですよ。

[5674: マンション検討中さん]

値上がりしても構わない層が契約するんだから。
そんなに心配なら他所がいいよ。

[5675: 匿名さん]

修繕積立金に関してはどこも計画的に上がっていくか、一時金徴収の計画。
でも計画だから、値上げする際には管理組合の総会で2/3以上の賛成がないと上げられない。
だから、初期の修繕積立金が安すぎるのは危険だね。管理組合が機能せず上げられなかったら、資産価値を維持できなくなる。
ここだけの話ではない話だね。

[5676: 匿名さん]

>>5673 匿名さん
で？君はどういう立場でものを言ってるのかな？
少なくとも検討者じゃないよね？

[5677: マンション検討中さん]

>>5675 匿名さん
はいはい！ご意見まことに有り難く拝聴しておきます。

[5678: eマンションさん]

ところで、今回は販売戸数５なんですね。

[5679: 匿名さん]

>>5672 匿名さん
「樹モールやそごうやキャスティーや図書館などは反対の東口にある。」←これが悪い点？
ぼくには良い点だなあ。

反対に良い点の河川敷ゴルフ場？←ぼくにはどうでもいい点だなあ。

そんなふうに、個人的に良い点悪い点違うのだから不毛だよ。
修繕積立金もぼくには心配ない。

自分の金で購入なので自分軸でマンション選びしただけ。

[5680: 匿名さん]

そもそも駅まで４分の立地を売りにしてるマンションに住んでいるのに、
商業施設まで５～６分程度で行けるからいいんだもーん。
アリオには地下道通っていけるからいいんだもーん。って、
なにそれ？って感じなんだけど（笑）
駅超えて買い物ってなんだそれ。
西口ってOKとかイイダしか無いんだぞ？（笑）

[5681: 名無しさん]

>>5680 匿名さん

東口の商業施設なんて行くとして週末だけだし、しかも西口はあのゴミゴミした雑多な感じから離れられるからいいんだよ。平日はOKとイイダがあれば十分すぎるし、イイダは駅からの帰り道に寄れる。これ以上の立地は無いな。こう考えられる人がここを選べばいいだけの話。
東口が好きなら住友でも三菱でも選べばいいだろ。

[5682: マンション検討中さん]

>>5680 匿名さん
なにそれ？って思う感覚に
なにそれ？
です。

[5683: 匿名さん]

もう十数戸位しか残ってないんだから、虚しいネガスレは止めにしたら？
買う人は、買えない人の情けないスレなんか気にせず、自分でしっかり検討して結論を出したんだから。
ってか、ここでネガスレしたら、購入予定者が躊躇すると思う？
申し訳ないけど、このスレ面白いけど、買う買わないの参考には全くならないと思うよ。
何千万の買い物の参考にするほどの中身じゃないね。
そう思わない？

[5684: 通りがかりさん]

今、西口を歩いてみたがタワーマンションで洗濯物や布団をベランダの外に出してる住人が多くビックリした。
川口は普通なのか。

[5685: マンション検討中さん]

はいはい。

[5686: 通りすがり]

人気物件にありがちなんですけど、自分が買いたいから競合減らすためにわざとネガティブなことを掲示板に書く人もいるらしいですよ(^^)

[5687: マンション検討中さん]

オイルダンパーの供給問題はクリアになったんですかね？

[5688: 名無しさん]

>>5687 マンション検討中さん
はい。クリアになってます。
KYBは建築中の建物から供給するそうです。

[5689: マンション検討中さん]

>>5686 通りすがりさん
あー、そういう理由もあるんですね。なんか悲しい人ですね。嫌なことすると自分に返ってくるのに。今はもうあまり戸数もないから、値引きしてもらいたくてそんなことしてるんでしょうか？でも変な小細工しても良いことないのに。

[5690: マンコミュファンさん]

>>5689 マンション検討中さん

まぁ激しく正論だよ

結局待望の立地なのは、川口西口住民からしたら明らかで、そして思った以上に高かったのも事実で、川口在住のひとで買えない人も
たくさんいただろうな。

他都内物件と比較してどーこーでなく、
買える人の中から、価値を感じた人が自己責任で買った結果が、今の販売状況であるわけで、

ちなみに野村は竣工前完売が基本だから、
売れないと値引くけど、さすがにここは
竣工再来年だから、無理だよ

一応ダメ元で、オプションだけの交渉もしたけど全く取り合ってもらえず

[5691: マンション検討中さん]

>>5690 マンコミュファンさん
今回は相当強気なわけですね、野村不動産。

[5692: 匿名さん]

いよいよ完売間近？

[5693: 匿名さん]

ある程度の企業に勤めてれば、会社の紹介で割引はあるだろ。
いちいち小細工をしなくても問題ない。

[5694: マンション掲示板さん]

ある程度以上の企業ですが？
適当なこと言っちゃ駄目です。

[5695: 匿名さん]

直近のスレの意味が分からないのですが…

[5696: 匿名さん]

福利厚生は企業により違うから、ここで話してもさ。ただ仕組みはわからないけど、マンション購入前に企業の会社の福利厚生の住宅支援制度を利用したというと、値引き価格になったりするね。

[5697: 匿名さん]

話をズラしてるよね。

まあいい、じゃ、売れ残らせて値引きを期待するが故のネガは「ある程度以上じゃない企業」のヒトなのかなー？

もっともこれって無駄な話だからもういいけどねー。
ネガしても意味無しだからー。

[5698: 匿名さん]

5696です。割り込みすいませんでした。
5693さんとは別人ですのですので、悪しからず。

[5699: eマンションさん]

どうでもよか。

モデルルーム見られなくなるから最後に見ておくか。

[5700: マンコミュファンさん]

そだねー
モデルルームももうみれなくなりそだね

通常最後残った部屋は売りづらいから、もーちょい時間かかりそうだけど、それでも一年前完売は今の時期立派だわ

川口ステーションコートは売れなすぎて、公式で値引き
出したね。

確か、1番下の階で、最安値5500くらいだった記憶だから、スミフにしては値引きは珍しい。
そんくらい大苦戦ぽいよ