オープンレジデンシア品川について

[マンション比較中さん]

オープンレジデンシア品川についての情報を希望しています。
全戸角住戸なので間取りが気になっています。小さいプランが多いようです。
使いやすいといいですね。

周辺の将来性、資産性や利便性についても、教えてください。

公式HP：http://www.ohd.co.jp/mansion/shinagawa/

所在地：東京都品川区北品川一丁目16番14、16（地番）
交通：京浜急行本線「北品川」駅徒歩2分、JR線「品川」駅徒歩10分
構造・規模：鉄筋コンクリート造 ・ 地上14階
間取り：Studio～2LDK
売主：オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：オープンハウス・アーキテクト
管理会社：東京コミュニテイー


（建設会社や管理会社のことや、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 評判気になるさん]

こちらのマンション､総戸数24で14階建てなんですね｡
各階1～2戸で､結構､細長い建物になりそうです｡

[2: 匿名さん]

SUUMOで住戸配置図が公開されました｡
2階のみに50㎡の部屋があり､他は30～40㎡程度のコンパクトな間取りでした｡
敷地がかなり細長いので仕方ないですね｡
それにしても､42.45㎡で2LDKってかなり窮屈なような・・
投資向けな物件なような気がしますので､管理費等の詳細が早く知りたいですね｡

[3: 匿名さん]

2LDKでそれってかなりコンパクトですね（汗）
1部屋は収納部屋として使うとして、実質１LDKみたいな感じの広さ。
１LDKだと思えばすごく広い。
もともとこのデベは戸数が少なく、コンパクトな広さのマンションを多く手がけていると思います。
投資用にするには、戸数が少ないので管理費や修繕積立金の負担も高く、
なかなか回収することができないのではないでしょうか。
お家賃の設定次第ですが…。

[4: マンション検討中さん]

Studioの間取りと価格はどんなもんですか？

[5: 匿名さん]

隣の八百屋さんは安いし品も良いです。近くの動物病院もとても良い病院です。人間の病院も近くに何個もあるし一つは24時間です。

[6: 通りがかりさん]

予定価格を聞きましたが､そこそこお高いようです｡
間取りもイマイチでした｡
止めます．．

[7: 匿名さん]

立地はかなり魅力的だな。
品川駅徒歩10分、北品川2分で時間が合えば3,4分で品川駅に着く。
北品川商店街は風情があるし、海側に行けば屋形船とかこれも風流。
内陸側に行けば御殿山の庭園やマリオットホテル、原美術館とこれまた楽しい。
まあでも投資用だね。

[8: 匿名さん]

Studioって31.98㎡の部屋のことでしょうか。
全体で3戸ほどはその大きさのプランになるみたいですね。
D、Eの間取りを見る限り、Studioも典型的なワンルームの部屋になりそうですが。
ここだと50.74㎡の部屋ならディンクスさんも大丈夫でしょうけど
やっぱりメインターゲットはシングルさんですかね。
生活環境どうでしょうか？外食チェーン店などは充実してるのでしょうか。

[9: 匿名さん]

全然新しい情報が出てきていないんですか、、、年始も6日からということなのでまだまだ情報が出てくるのは先になってくるのだろうなと思いました　ここって旧東海道沿いにできるのですよね？周りはお店が多くあって普通に暮らしていくには困らなさそうッて思いました　規模があまり大きくないですから修繕費や管理費などがどうなっていくのか、また物件価格自体はどうなっていくのか

[10: 通りがかりさん]

収納が乏しい
DINKSはむりだね

[11: 匿名さん]

1LDKだと場合によってはDINKSでも十分！ということがありますが、ここの場合は１０さんが書かれているように収納面でクリア出来ないでしょうね。
小さいクローゼットとあと物入れがちょこっとある程度ですから、
収納家具の設置は必須となってまいりますもの。
単身者だったらわりとゆとりを持って暮らしていけるのではないかな。

[12: 匿名さん]

品川って言っても、京急の各停しか停まらない北品川だね。ここの物件は良く分からないけど、所詮、オペンハウスでしょ？戸建ても安かろう悪かろうだと聞きました。。。知人が戸建て購入したそうですが、クレーム言っても逃げ回ってるみたいですよ。

[13: 匿名さん]

北品川は徒歩２分ですが、品川も一応１０分で行くことができます。そもそも北品川と品川ってとてもちかいですからね。
混んでいる電車にちょっとだけ乗って品川いくんだったら、
ふつうに歩いて行ってしまっても。
勤めが品川近辺だったら尚良いんじゃないでしょうか。
品川で買うと凄く高い。

[14: 匿名さん]

品川駅徒歩10分以内って実はそれほど多くないからね。
港南も最近はあんまり出ないし、高輪は坪500以上確実。
ここはとてもいいんだけど、残念ながら狭い。

[15: マンション検討中さん]

品川駅、北品川駅と再開発も期待できる場所だし下町っぽい商店街の雰囲気も好きです。

ここから線路までかなり近いけどあまりスピードが出る場所でもないし踏切のおかげか車の交通量も多くないのでそんなに騒音も気にならないのでは。ただ今後京急の高架化工事が始まるので2027年までは工事がうるさくなりそうですね。

[16: 匿名さん]

1LDK/40.97m2、42.45m2　4,783万円～（南西向き角住戸・風呂窓付）
管理費（月額） 10,000円～13,200円
管理形態 管理委託（巡回）

値段出ましたね。マンション価格が高騰し続けている＆都心のマンション用地が無くなってきているとはいえ中々良いお値段ですね。近隣エリアで最近の物件の、オープンレジデンシア南品川とオープンレジデンシア大井町が好調で早く完売したようなので、需要が多いと感じたのでしょうか。

[17: 匿名さん]

だって、京急の各駅だもん。そんなもんでしょ。品川10分って、毎日10分以上歩くのは大変だよ。大雨もあれば、暑い日もある。デイリーでは厳しいよ。せっかく都心マンションなら尚更だよね。だったら、戸建ての方がよっぽど良いでしょ。

[18: 匿名さん]

敷地も相床面積も狭いからシングル用にしか作れなかったんでしょう。小銭稼ぎにしかならないから中小デベじゃないと手出さない立地ですね。でも売るのは簡単でしょう。坪単価そこそことってもこの狭さならグロスいくらもしないし、対象層はいくらでもいる。

[19: 匿名さん]

でも、実際買って良い物件か疑問ですね。資産性的に。

[20: 匿名さん]

週末いきましたよ。雑居ビルのモデルルームに。営業はバカっぽいし。買う気にもなれないね。やはりこの程度のディべ

[21: 匿名さん]

こんな安普請物件、まず買わないでしょうね。
まさか買ってる方居るのかしら

[22: 匿名さん]

40㎡台で4783万円台で管理費が12,800円～13,200円、修繕積立金が4,900円～5,100円。
面積が狭いので全て単身者で埋まるマンションになるのかも？
実需より賃貸で貸し出す方が多いかもしれませんが、品川駅徒歩10分であれば借り手には困らないのかもしれませんね。

[23: 匿名さん]

でも場所柄、賃料相場はそれほど高くないのではないかな。
価格が高すぎる気がする。
北品川駅のホーム真ん前のマンションは賃貸だと思うけど、賃料どれくらいかね。

[24: 匿名さん]

管理修繕費が合わせて2万弱なので、そこまで高い印象はないですが、修繕費の設定金額が低く設定してあるのでしょうか？入居後に値上がりすることはあり得そうですね
新駅ができたらますます発展して、来るのかな。
コメントをそれぞれ拝見すると、投資用として考えていらっしゃる方も多そうに感じました。

[25: マンション検討中さん]

オープンハウスの物件は、管理費など抑えて当初は売ってるね。売ったら後は関係ないみたいな。だから、ちゃんと確認した方が良いよね。

[26: 匿名さん]

どこのマンションも入居後に修繕積立金が値上がりすると聞きますが、管理費も値上がりする事があるのかな？
マンションの規模もありますが、販売時安すぎるほどの料金設定であれば疑ってかかった方がいいと思います。
管理会社は長期修繕計画を作成しますが、入居後にほぼ計画の見直しが必要なんだそうです。

[27: 匿名さん]

管理費は基本的には上がらないと思いますが…上げる要素があまりないように思いますが、でも正直それって管理会社次第かな。以前私の親が住んでいたマンションだと、管理手数料みたいなものがいきなり上げられたということがあったようです。管理会社乗り換えて対応下みたいですが…
でも基本上がっていくのは修繕費の方でしょう。建物って年々劣化が進むので備える額は増やさないと。

[28: 匿名さん]

管理費は、コスト見直しなどで下がる場合すらある。見込みが甘ければ上がる場合もあるだろうけど。
手持ちのマンションは、なんか収入が入る（何かを敷地内に設置した対価だったかな）ことになったので少し下がった。

[29: 匿名さん]

管理費、自分が経験した場合では
「24時間健康相談サービス」とか、「育児相談サービス」みたいな相談系のサービスが初期設定では沢山入っていて、
それを無くしたらかなり安くなったという笑えない事がありました…。
それをなくして、その分、修繕費の方に回すということに。
住民としては月々の支出は変わらないけれど、
修繕費の方は分厚くなったというふうになったことがありますよ。

[30: 匿名さん]

ここは売れてないみたいだね。

[31: マンション検討中さん]

営業がしつこい。せっかく休みの日に電話が物凄いし、出ちゃったら長電話。。余程売れずに困ってるんでしょう。お客さんも来なくて暇なのかな。

[32: 匿名さん]

先着順で販売開始か。でも5戸というのはなかなか苦労してそうだね。
将来的な資産価値としては高そうだけどねえ。

[33: マンション検討中さん]

羽田空港の離着陸新ルートについて

皆様どのようにお考えですか？

参考
羽田空港の離着陸新ルート関連一部
http://suumo.jp/journal/2016/06/15/112606/
https://news.yahoo.co.jp/feature/504

[34: 名無しさん]

売れてないのは高いからでしょう。

[35: 匿名さん]

>>31

俺も毎週金曜日の夜くらいにかかってきて困ってる。
ウッカリとっちゃうと30分は平気で話してくれないし、一生懸命なのはわかるけど仕事中でも平気で欠けてくるのはつらい

[36: 匿名さん]

入居って来年なんですよね？だったらまだ時間もあるんですしそもそもの総戸数も多くないからそこまで焦らなくってもという風には思いますけれどね、、、
今はそこまで新しいマンションって出てきていると言うほどでもないように思うのでやっぱり焦らなくっても。
戸数が少ないのでそこで考えてしまうという人が出てきてしまうのかなぁって思いました。管理費修繕費の分母が少ないということになるので。
駅には近いのでそれ自体は評価する方もおられるのではないでしょうか。

[37: 名無しさん]

売れてないってガセじゃねぇか。
最近のマンションコミュニティは当てにならんね。

[38: 匿名さん]

先着順で2期の分が1戸出ていて、あとは3期の2戸の分が本告知として出ていますよね。順調に来ていそうな数字ではありますが。総戸数を考えると特に。

スタジオのプランの図面をみると玄関のところにニッチと書かれていました
何のことだろうと思って検索してみたのですが、
壁を凹ませて作られている飾り棚みたいなもの、という認識でよろしいのでしょうか。
間接照明を置いたりして雰囲気良くしていることが多いようです。

[39: 匿名さん]

いよいよ、<<最終一邸>>先着順受付中！

[40: 匿名さん]

ついに来た〜って感じですね＞あと１戸

居室も小さいけれど２面に窓があるのですね。
先日テレビで見て知ったのですが、
大きい窓がアレば風通しが良いというわけではなくて、高さや向きの違う小さい窓が複数あったほうが風通しは良くなるということでした。となりますと、バルコニー側を明けておけば
家全体に風が通せるのかしら。

[41: 匿名さん]

完売しましたか。おめでとうこざいます！