ブランズ南荻窪ってどう？

[マンション比較中さん]

ブランズ南荻窪についての情報を希望しています。
落ち着いた雰囲気の外観ですね。室内の雰囲気はどうなのか知りたいです。
周辺のオススメスポットなどについても情報交換したいですので、よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/minamiogikubo/

所在地：東京都杉並区南荻窪3丁目230番1
交通：JR中央線快速「荻窪」駅から徒歩11分
売主：東急不動産株式会社
施工会社：株式会社森本組　東京支店
管理会社：株式会社東急コミュニティー

子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。

[121: 匿名さん]

代表的な間取りを見たところサービススペースとありますが、
こちらは窓のない部屋という事でしょうか。
実際には3LDKのような間取りに見えますが1LDKと書かれていましたので。

[122: マンション掲示板さん]

>>121 匿名さん

サービススペースかサービスルームでググってください

[123: 匿名さん]

サービスルームやサービススペースというのは窓があるのか、ないのかではなく
部屋としての条件に満たしていない部屋ということで、サービスルームという名目になっているということです。もちろん、住む住民によってどんな使い方でも可能です。
部屋として利用してもよし、物置としてもよし。
ちなみにこの物件のサービスルームには窓があるみたいですよ

[124: 匿名さん]

そうですよね。サービスルームを部屋として使っても、物置として使っても、使い手の思うがままですよね。

サービスルーム表記かどうか気にする人って、不動産屋さんくらいじゃないですか？
高く売れるかとか、広告で3LDK欲しい人にストレートにアピールできるかとか。
ずっと住むつもりなら、そんな事関係ないから、普通は気にしないね。

[125: 匿名さん]

リセールのときにサービスルームなのか居室なのかで大きく値段が違ってくるから、その差をすごく気にする人も多いという話は聞いたことがあります。
住んでしまえば普通に居室として使っちゃうから良いんだけど
資産価値としてはあくまで３LDKの換算ではなく２LDKの計算になってくるからということで…
実需で買う人にはあまり関係ない話だけど。

[126: 匿名さん]

3LDK換算とか2LDK換算とか、なんですかね？
言葉の意味と言うか、どういうときに使う言葉なんですか？

普通は、1LDKとか2LDKの方が、3LDKや4LDKよりも坪単価が高いと思うんです。
その単価をそのまま使うのでしょうか？
だとしたら、広い2LDKが有利なんですかね。

私の感覚では、ただ単純に3部屋か2部屋か、一般的には気にするのはその程度ですよね。
広い納戸なら部屋みたいに使えるなというのが、一般的な考え方じゃないですか？

[127: 匿名さん]

モデルルームを見ると、天井が高いのか
実際の部屋よりも広く見えるような気がします。
おしゃれな家具で仕上げられているのもあるかと思いますが
収納スペースなどをしっかり考えられていることもあるでしょう。
小学校や中学校も近いので、安心して通わせることができそうです。

[128: eマンションさん]

>>126 匿名さん
部屋の数と坪単価は関係ありません。。。

[129: マンション検討中さん]

>>126 匿名さん
理解力ないなぁ。居住者にとっては使い勝手では大きな差はないかもしれないけれど、リセールしたときにネットのSUMOの検索条件では3LDKではヒットしないわけだ。徒歩11分と徒歩10分の差が決定的に資産価値が違うのと同じこと。
高く売れる＝競争力がある＝より多くの人の目に止まる ってことだと思う。

仮に運良く3LDKが欲しい人の目に止まったとしよう。じゃあどうしたら3LDKではなく、日当たりのない部屋を伴う2SLDKを買ってもらえるか。簡単だよね。安いからだ。

ということで、新築時でも同じように3LDKの坪単価の相場から、ある程度安ければ安心して買っていいと思う。日当たりなしに妥協できるなら。3LDKと同水準なら騙されてるので値引き交渉してもいいレベル。

[130: 匿名さん]

１２８、１２９ がんばれー

[131: 匿名さん]

>128
徒歩10分と11分では、決定的に資産価値が違うとは、
何か根拠があるのでしょうか？
「検索条件が・・・」というだけでは資産価値を語るには足りない気がします。

[132: 匿名さん]

間取りにサービスルームが入っているとリセール時に価格が違ってくるんですか？
サービスルームは日照量が少ない、窓が小さかったり窓自体がない部屋ですよね。
資産価値の観点で見ると、サービスルームの入っていない間取りを選ぶのが安全ですか？

[133: 匿名さん]

>132さん
125さんや129さんが、2SLDKは同じ広さの3LDKより安くなってしまうという主旨で力説しているから、お二人に聞くといいのでは？

[134: 匿名さん]

多分２LDK+Sよりも３LDKの方が純粋に日照時間が長いから、という理由で選択する人が多くなってくるのではないでしょうか。
居室認定されるには、日照時間というか日照面積という考え方があって
どれ位日が入るのかというのも認定基準になってくるからです。
別に大差ないし気にしない、という人であれば
本当に気にならない程度なんですが。

[135: 通りがかりさん]

久しぶりに前を通りがかりました。
建物の外観は重厚な感じがあり、予想以上に良く見えました。
私は価格的に難しく、中央線をもう少し西に行った物件に決めてしまいましたが、経済的な余裕があればこのマンションに住みたかったなー、と改めて感じました。
反対運動のノボリ無くなってました。w

[136: 匿名さん]

私は、間取り（部屋の数？)でも、平米数でも、検索かけてます。
いいなと思えるマンションを見逃さないため。

[137: 匿名さん]

駅まで徒歩11分という立地でもそれなりの価格なんですね。
地下駐車場が8台分あると書かれていますが、地下以外に駐車場はないんですか？
もし無いとするなら、近隣の月極駐車場を借りなければならないのでしょうか。

[138: マンション検討中さん]

ティサージュ荻窪はどうですか？

[139: 匿名さん]

新宿など山手線のエリアにアクセスするのは便利な場所ですが、駅まで11分は気にする人が多そうですね。
この辺りの立地はあまり詳しくないのですが、周辺環境はどうでしょうか？
駅と自宅間で、買い物できるお店はあるでしょうか。

[140: 匿名さん]

ティサージュ荻窪は見晴らしの良い部屋がありました。
大通りを向いていない部屋が良い感じです。

[141: 匿名さん]

>>131
* 128ではないのです悪しからず
あくまで一般論ですが、中古でのリセール金額（資産価値）は結局のところ「買い手しだい」です。
相場はありますが相場ってのはただの「過去の蓄積の結果」での平均にすぎず、よって相場より高い金額でうっても書いたい人がいればそれは成立するし、その逆に相場よりも安いのに買い手がいなければ結局成立しない＝資産価値がない、ってことになります。
10分と11分との違いで圧倒的に違うのは、やはり「買い手候補になるかどうかの総人数」です。
もともと人気がある立地、エリア、またはビンテージマンションにおいては、実は10分も11分も
大差ありません。ってのは、10分以下で検索する人のほうが常に15分以下まで伸ばす人に対しては
常に多いですが、それは相対的な話であり15分以下で検索する絶対数もまたかなり多いため、です。

が、そうではないエリアだと、絶対数が大きく減少するため、場合によっては「買い手候補すらほとんどいない」ってことになります。人数が多ければ多いほど取引成約率は高くなりますし、取引
価格も安定する（株や為替でも基本的に取引量が多ければ多いほど価格は安定してますし、逆に低いと大幅に上下して変動率が高い）ってことで、平均的な成約価格が高くなる傾向にあります。

っていうことで、決定的に違うのは買い手候補数であり、そこから過去の実績より
成約率が高くなり価格が安定して相場なりの金額で売れる可能性が高まるし、高い値段で
売れる可能性もまた上がる、ということは言えると思います。

が、一般的にはそうですが、たとえばここだと南荻窪３丁目、結構人気があるエリアで
もともと人気がある割には供給量は多くなくいつも高値で売れてるエリアですからここでは
11分でも十分なリセールが期待できると思います。

[142: 匿名さん]

>>137
南荻窪３丁目は閑静で住環境としてとてもよく、また駅にもそこそこ近くて利便性も両立してるのでお値段は結構しますよ。
土地だけで30坪 6000万円はしますから。これにしょぼい建売クオリティで上物
1500万、基礎工事500万ほどしたら8000万ほど（建物85-90m2ぐらい/2F）しますしね。
75m2でブランズが7500万前後、妥当な値付けかと思います。

駐車場は地下駐車場だけですよ。地上にはゲスト用のそれがありますが住民用は８台のみです。
全部埋まってたらそりゃ他から借りるしかありませんよね。
が、ここって相当小規模マンションだし立地や値付け、設計からみるに地元で戸建てにすんでた富裕層の引退組をねらったマンションなのでちょうどいい駐車場の数なんじゃないですかね

[143: 匿名さん]

閑静な南荻窪が良いと聞くと
ますますこのマンションに疑問が出る。
横の交通量や電車の音は「閑静」に値するのか？

[144: 匿名さん]

>>143 匿名さん

するわけないでしょ！！

[145: 匿名さん]

複層ガラスなどを使っているので、遮音性は気にして作っているのかなと思います。複層ガラスの遮音性能については、副次的な効果であって、メインの性能は断熱効果ではありますが。
お値段と、駅からの距離と、立地条件とを鑑みて、
アリならばそれでいいのではないでしょうか。

[146: 匿名さん]

気にして作ってるでしょ。高架前だし。

音気にしない人であればよいのでは。確か南向き住戸は防音ではないはず。

[147: 匿名さん]

電車が近くにはありますがそんなに近いわけでもないし最近の気密性の高さでは音は聞こえませんよ
まぁしかし嫌がらせが絶えませんね。きになる人は実際に行けば住む話。
嫌だと思うならやめればいい話かと。

[148: 匿名さん]

駅近だと電車の加速音やブレーキ音、駅のアナウンスがひっきりなしに聞こえますが、ここはちょうど駅と駅の中間で電車の音なんて気になりませんね。静かでいい場所です。

[149: 匿名さん]

南荻窪３丁目は住環境がとてもいいですからね。
教育レベルも高いので子育て世帯にはいいでしょうね

[150: 匿名さん]

こちらの通学区の小学校は
「区立桃井第二小学校」でよろしいのでしょうか。公式サイトの地図の中では見えないのですが、マンションから８６０メートル、徒歩で１１分ほどの場所にあるようですので、
こどもにとってもそこまでは負担に感じるような距離ではないだろうなと思いました。
落ち着いているエリア、ということですが
小学校も落ち着いていると
子どもがいる人にとっても安心でしょうね。

[151: 匿名]

はい、桃2からの神明です。ただ、信号ありますのでもう少しかかるでしょうね。通学路はマンション南側の道をまっすぐだそうです。

[152: 通りがかりさん]

売れているんですかね？

[153: マンション検討中さん]

>>152 通りがかりさん

竣工してもまだ売ってるから、売れてるとは言えないでしょうね。

まぁすみふみたいに、竣工後でも半分空いてるってことはなさそうですが

[154: 匿名さん]

建物が竣工したので、モデルルームが建物内に移るんですね。
建物内のモデルルームは公式ホームページに出ている
写真のように、家具やオプションがついているのですか？
こちらが希望すればオプションのつかない状態も
見学可能ですか？

[155: 通りがかりさん]

>>154 匿名さん
聞いてみたらどうですか？

[156: 匿名さん]

>>154 匿名さん
建物内モデルルームって実際に販売する部屋ですよ。オプションなんてついてるわけないじゃないですか…

[157: 匿名さん]

建物内モデルルームだと、実際の日当たりや風通しなどを見ることが出来ます。建物ができる前にあったマンションのモデルルームとは違って、標準仕様の場合が殆ど。キャンセル住戸だとそうじゃない場合もあるみたいですけれど。家具は設置されているので、どういう配置にすればいいのかという参考には大いになると思います。
マンションは結構テレビをどこに置くのかっていうのは、悩ましかったりしますので、参考になるかも？

[158: 匿名さん]

シティテラスじゃなくこちらを選ばれた方は何が決め手でしたか？

[159: 匿名さん]

>>158 匿名さん
なんとなく小さい方が良かったかなぁという感じです。大昔に西荻に住んでいたのもあります。妥協点は架線横ということです。

[160: 匿名さん]

現状残り何軒くらいですか？

[161: マンション検討中さん]

見てきました
南荻窪在住です
思ったよりも線路高架沿いなことと青梅街道と環八の抜け道の前なのでファミリー向きではないかなと感じました
荻窪駅からの道が倉庫街ですし南荻窪っぽくはないイメージでした

室内では電車の音がうるさいなーとは感じませんでした！
エントランスの雰囲気と建物内はとても良かったです

[162: 匿名さん]

マンション自体、あまり線路に面している面積は大きくないのかな、と思うのですが
線路側の物件を中心に販売になっていたりするのでしょうか。
目の前の道は確かに大通りではあります。

駅から10分以上かかる場合は、お値段も控えめになるのでは？と思われますがそのあたりってどうなるのでしょうね？

[163: マンション検討中さん]

ティサージュではなくこちらに決めた方の決め手は何ですか。

[164: 名無しさん]

エントランスが落ち着いた表情で外の植栽もきれいで長く住めるかなと思って へやの設備も不足がなかったため 見せてもらった日に決めました。

[165: 名無しさん]

>>164 名無しさん

数カ所見学してブランズに決めたのは 対応がしっかりしていたからです。営業さんから引渡案内まで全て女性でした。ローン相談でも女性でしたか 営業目線ではなく話が全て納得できてよかったです。

[166: 匿名さん]

設備に不足がないというご意見ですが、確かに必要だと思う設備は一通り揃っているように思います。
複合水栓は地味にありがたいですね。
唯一床暖房がついていないのかな？と思いましたが、間取りのリビング・ダイニング部分に設置されているようです。

[167: 名無しさん]

床暖房は当たり前に付いているでしよ

[168: 名無しさん]

近所に住んでいます。緑がきれいで見とれます。ブランズさんありがとう。子どもと花見をしてしまいました。

[169: 匿名さん]

浴室の項目を見ていて興味を惹かれたのはミストサウナについてです。
自宅でミストサウナを楽しめるのは本当に贅沢で、節水にも繋がるのは大きいと思います。
ところで、この節水につながるというのはどれぐらいの差があるのでしょうか。

[170: 通りがかりさん]

ミストサウナって、それいる？

[171: 匿名さん]

ミストサウナで汗をかきながら体を洗って最後にシャワーを浴びれば いつも使う水量の3割程度で済むでしょう。ミストサウナは肌荒れがひどい時でもつるっと治してくれるぐらい 力を持っていますよ。

[172: 匿名さん]

ミスティなんて気休め程度ですよ。
入居後、一週間くらいで使わなくなります。

[173: 匿名さん]

設備仕様の項目を見て本当に生活をする人のことを考えていると思います。
特に快適なバスタイムを送れるのは容易に想像できました。
この設備仕様によってどれだけ光熱費が浮くかという点が気になります。

[174: 匿名さん]

第４期で未発表住戸を販売し始めたみたいなのですが、これでもう全ての住戸の販売をしている形になるのでしょうか。
戸数が少ないマンションなので、あまりゆっくりは販売しないだろうと思っていたんですが
高級路線な為か、意外にもゆっくりに販売していました。

ミストサウナは、マンションの購入雑誌で使わないマンション機能で確かトップ３には入っていたような。
ただ、赤ちゃんがいたりする家庭だと、冬場のお風呂で重宝するみたいですよ。自分が洗っている間、赤ちゃんを洗い場に座らせておいても、寒くならないって。

[175: 匿名さん]

いるか要らないかは本人次第
我が家はミスティ大活躍です

[176: 匿名さん]

その通りだと思います。
175さんみたいな少数派もいますから、部屋の充実度は長い目でみると本当に大切だと思います。
このあたりの条件はよく確認をしておきたいところです。
後で、余計な思いをしなくていい方が後で不便な感じがしなくていいですね。

[177: 匿名さん]

個人的にはけっこう立地は期待してしまいます。
ちょっと完売までは時間がかかるかも。
意外な期待もしてしまうかもしれません。

[178: 匿名さん]

意外な期待とは？
周辺の住環境は良いと思いますが、駅からの距離の割に高い。。

[179: 匿名さん]

いよいよ第4期。未発表住戸を分譲開始だそうですが、販売スケジュールが27、28日と比較的短いので購入される方が決まっているのかも？
販売戸数も3戸とごくわずかのようです。
意外な期待をされている方は近々の値引きを期待されていますか？

[180: 匿名さん]

そんなに売れていたのか！

[181: 匿名さん]

立地は荻窪から11分、西荻窪から12分と、2駅が利用可能となっているのですね。
例えば駅からの帰り道に買い物をする場合、どちらの駅が便利に使えそうですか？
線路沿いに百均、コンビニ、スーパーが並ぶ西荻窪の方が良さげですか？

[182: 匿名さん]

なんだかんだでほとんど荻窪じゃないですかね。西荻でないと売っていないものはないですし。

[183: 匿名さん]

荻窪駅が最寄りのようですが、駅まで11分ですか。
駅周辺に無料でとめられる駐輪場があれば快適かもしれませんがその点はどうでしょうか。
あったとしてもみんな利用して止めづらい状況かもしれませんが。

[184: 匿名さん]

今時無料なんてないですよ

[185: 匿名さん]

悪い物件には思えないですが。
それほど売れてないのでしょうか？
どれくらい残っているか気になります。

[186: 通りがかりさん]

荻窪西友の駐輪場は2時間までは無料だった気がする。線路越えなきゃいけないけど

[187: 匿名さん]

ここなら北側に出るのは楽でしょ。
マンション横の高架下くぐって、すぐに右へ曲がろう。
環八は線路沿いが走りやすい。

ここの良さが分かっている人なら、荻窪駅の北側への出方で迷うことは無いけどね。

[188: 匿名さん]

駅までの距離自体は、正直近くないし、マンションの値段も億まで行かないにしても、それなりにする。
ここなりのメリットというのは、どのあたりにあるのかなぁ。
ただ見ていて思うのは、専有面積がゆったりと取られているので、坪単価かける面積って考えると、ソコソコの値段はしてしまうのは仕方がないのかも。

[189: 匿名さん]

価格が価格ですからね。

慎重になるのは仕方がないのではないかと。

物件は悪くないので、個人的にはかなり関心があります。

[190: 匿名さん]

こちらのマンションのメリットは何かと考えると、荻窪、西荻、吉祥寺が好きな方にとっては最高の立地という事に尽きるのかな？と思いました。
都内のどこに行くにもアクセスが良いですし、貸出すことを前提で契約される方もいらっしゃるのでしょうか？

[191: 匿名さん]

残り4戸？

[192: 匿名さん]

地図情報を見る限りではありますが、割と教育機関が全体的に距離があるように思えましたが、
体感的にはどれくらいのものなのでしょう？
高校ならともかく、特に小学校との間に道路を挟みすぎてしまうと不安がありますが心配しすぎでしょうか。

[193: 匿名さん]

ここの物件は、近隣と同じく住みやすそうな感じがしますね。
駅も近いようですし、通勤や通学には困らなさそうです。
人気も高そうな物件に思えます。

[194: 匿名さん]

ここからだと、小学校は環八を越えていかないといけないのですか？
大通りを越えていく場合は、信号がしっかりあるから実はある意味安心なんですが
小さい微妙に車の交通量がある箇所が、子供にとっては危なかったりします
子供がいる人は
子供と一緒にマンションから小学校まで歩いて、それで考える材料にしてもいいのではないでしょうか。

[195: 匿名さん]

環八超えるのは信号ちゃんとしてるけど(歩道橋もある)、マンションから環八まで出る時にローソンの通りが若干怖い。

[196: 匿名さん]

公式サイトの入居者の声に、トイレは停電でも水を流せるものを採用していると
書いてありました。
キッチンもガス式ではなくIHになるんですか？
設備仕様には出ていない情報を入居者の声で知る事ができて読んでみて良かったです(^^)

[197: 匿名さん]

>>196
一昔前のマンショは、屋上の水タンクまでポンプで揚水し、そこから給水していたので、理論上は停電で揚水が止まっても水タンクが空になるまで給水できた（但し空に近づくと汚れ水が発生する）。最近のマンションは、地下or地上のタンクからポンプで直接給水しているので、停電になると水がでない。
ここは、屋上に水タンクがあるのでしょうかね？？
外観みる限りなさそうですが・・・

[198: 匿名さん]

トイレはタンク式のものだったら、1回くらいは流せるけれど、あとはふつうはだめですよね。
そんな中、流せるのってどういうシステムなのかっていうのは純粋に興味があります。
別の系統で給水管を取っているとかだと
ただ単純にコストがかかってしまいますものねぇ。昔みたいに屋上に給水タンクがあるのってお見かけしないし。

[199: 匿名さん]

モデルルームの販売価格が出ましたが反響はどうでしょうか。間取りのページを見ると６０１のＩタイプです。ルーフバルコニーに囲まれ眺めもいい角住戸です。ただリビング側は西側、各部屋は北向きの窓です。モデルルーム価格なのでしょうから同じＩタイプは階が変わればもっと高い価格なのでしょう。修繕積立は高くないのですが毎月の管理費は少し高め、管理準備金は入居の時だけなのかしら。あまり聞かないので。

[200: 匿名さん]

Iタイプは１つのみです。一番のネックは、架線に近い部屋ということです。

後7年毎？に50万程度修繕一時金取られます。そのため、毎月の修繕費を安く見せてるのだと思います。毎月の修繕に上乗せすればいいのにと思うのですが。

[201: 匿名さん]

7年ごとに50万円の出費は大きいように思いますが、こちらは決定事項ですか？
修繕一時金は大規模修繕の為に蓄えておく費用だったと思いますが、月々の額を低めに設定する代わりに定期的に一時金が発生するという仕組みなのでしょうか？

[202: 匿名さん]

詳しくは分かりませんので営業の方にお尋ねください。

[203: 匿名さん]

7年毎の一時金徴収はどこから出た話なのでしょう？
契約者さんには売主から長期修繕計画表が配布され、その中で計画されている費用なのですか？
毎月の修繕積立金が安すぎると後から大幅に値上げする可能性があると聞いた事がありますが、一時金で補完する方法もあるのですね。

[204: 匿名さん]

計画表に記載されていますよ。詳しくは営業の方に聞いて下さい。私には分かりません。

[205: 匿名さん]

ここは、最上階が今のところはあるみたいです。
最上階だと、値段的なものがあるんだろうなと思いました。
むしろ、ここは低い方の階でも困ることはない、コスパがよい、普通に暮らしていくことができるというのがあるのでしょう。
６階だとなにかしら景色が違ったりするのかな？

[206: 匿名さん]

新価格になりました！とありますがそれは安売りしているということになるのですよね？
具体的にどれくらいお安くなったのでしょうか。
やはりそれでも
高いマンションなんだなぁ?って言う風には思います。
それだけ、人気な住宅地なんでしょうね、、、

[207: 匿名さん]

Iタイプで今売りに出ているところは、眺望についても出ていました。かなり遠くまで見渡せる感じで、風景が抜けています。
ルーフバルコニーもあるので、気候が良いときなどは、
そこでお茶を飲んだり、朝食をとったりすると、気分が良いと思いました。

広さがあるので、どうしても物件価格はしてきてしまうのだろうな…と思いますが
このマンションで良い方の部類のお部屋なんですよね。

[208: 匿名さん]

残ってるところはいいと思うけど、高い。

[209: 匿名さん]

あら、完売ですか。おめでとうございます。

[210: マンコミュファンさん]

建設前には周辺に建設反対の旗が山ほど立っていました。周辺の戸建て住民には良く思われてないのでは？周辺は住宅街にそぐわず配送業者の拠点や古紙回収の会社があるためトラックが多く、危険。駅からの徒歩も毎日となると結構遠く、路線バスも無く、区内循環バスは一方向に回るバスしか無い。しかも、西荻行き。帰りは久我山回るんかーい！