プラウドシティ池袋本町 Part 2

[匿名さん]

早くもPart2に突入です。
来年１期販売も始まり荒らしも増えてくるかもしれませんが、有意義なプラウドシティ池袋本町についての情報交換をしていきましょう！

Part1スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43261/

所在地：東京都豊島区池袋本町4丁目2,016-9、8及び、
　　　　板橋区板橋1丁目2,546-5（地番）
交通：
埼京線 「板橋」駅 徒歩2分
都営三田線 「新板橋」駅 徒歩5分
東武東上線 「下板橋」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.07平米～87.45平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産

[161: 匿名さん]

私も本日行きました。
複数の物件見てますので、感想など。

価格、割高ではないです。平均坪単価＠２６０万弱でしょう。安作りでもないです。皆トイレに手洗器ついてますし。但し、リビングが天井エアコンでなかったのは残念。
タイプは、同じようなファミリータイプ３ＬＤＫが多かったのも少し残念。実質的な選択肢が少なかったです。
屋上テラス付の部屋はうらやましいな。それでも坪＠２８０で７０００万円台ぐらいだったから、これが結構割安かも。
実質的に、大手町方面への通勤の利便性で考えて割安と思えるかどうかで決まりそうです。休日の池袋・新宿方面への利便性というのはあくまで＋αかと。

[162: 匿名さん]

↑天井高さとか見たのに安つくりじゃないってすごいね・・。

[163: 匿名さん]

ここはごくごく普通の物件ですよ。ただターミナル駅から１駅。そして駅が近い。
そして名の知らないデベより野村だとなんとなく安心感もある…みたいな普通の庶民が検討する物件です。
普通に板橋駅近くの豊島区価格。施工も金額もそれなりに落ちつかせて庶民が手が出しやすくしてる。

ここの金額が高いだの手が出ないだの言ってる方たちは天井の高さとかこだわっちゃいけないと思う。
自分がどれだけ庶民でどれだけ普通クラスの物件を検討してるか理解しましょう。
どれだけ自分がハイソだと勘違いしてるのか…はたまた
このくらいの金額でもっと良い家に住めるなんていう夢から覚められないのか…。

野村は某有名俳優や女優を使ったりして痛い目見たその分回収したいはず。
価格の付け方とか最近かたい。無謀な感じがしない。よって妥当だと思う。

ところで修繕費はどのくらいなのかな？
管理費・駐車場・修繕で月どのくらいなのかご存知の方いらっしゃいます？

[164: 匿名さん]

>>159

「そんなに安いのなら、あなたが買って下さい。」と営業さんに言ってみては？

[165: 匿名さん]

リビングの天井高は、最低のフロアが２.４３、最大が１階の２.６３で、１５フロア平均２.４９７と、約２ｍ５０ｃｍでしたね。大手のマンションの標準的な数字で、作り手の立場からすれば、格別そこでコストカットできているわけではなさそうです。
気になる人はフロア毎によく見た方がいいとは思いますが、天井が低いフロアであっても、その分安く値付けしているわけでもないし、どうなんだろう。なぜか８～１０階だけ低いんですよね・・・
広尾ガーデンヒルズは全室２ｍ４０ｃｍだけど、致命的な問題とは見られないし。少なくとも「つくり」とは関係ないような気がします。別の部分を見た方がいいかもしれない。

[166: 匿名さん]

プラウドシティ上池袋が75㎡の3LDKで、私の知る限り3600万からありましたから、1000万はアップしてますね。
なんだかんだ言っても、まだまだ高いと感じます。
⇒プラウドシティ上池袋ってそんなに安かったんでしょうか？？？

[167: 匿名さん]

モデルルーム一般オープンで、率直な感想が聞けて、参考になります。
私は、昨年中に行ったクチで、ほぼ決めちゃいましたが、微妙に高いな～。という感覚は持っています。
でも、高すぎないという微妙なところ・・・。

ちなみに、管理費は75㎡クラスで\16,000程度、修繕積立金は\8,500程度と、若干高めです。

[168: 購入検討中]

修繕と管理費が高いのは大規模修繕の時しっかり使えるように設定してるらしいです。（余る位）駐車場の稼働率は七割くらいで計算してるみたいですよ。昨年の説明会で言ってたような、、間違ってたらごめんなさい。

[169: 匿さん]

〉プラウドシティ上池袋3600
3800だったかな？
でも、そのぐらいでした。
線路側の一階ですけどね。
60台は、3000切るのもあった記憶が。
ただ、平均としては、4000半ばぐらいだったと思います。
それでも1000アップか。
西、東、南の順で、ガクンと価格が上がってましたね。

[170: 匿名さん]

シスナブの中層階、中部屋70平米で、5000万円前後でした。

[171: 匿名さん]

管理費が高いのは大規模修繕とは関係ないでしょう。
管理組合がしっかりしていないと、管理会社がほぼ全額使い切るようになってます。
修繕積立金が高めで余裕をもって積み立てておくのはいいことですね。

値段の妥当性、間取りや仕様とかの満足度は人それぞれだけど、東京郊外だとほとんど
同じ間取りや仕様の長谷工大規模マンションが3000万円台。この立地にプラス2000万の価値を
見いだせるかどうかですね。

[172: 匿名さん]

近隣のリビオタワー板橋やパークハウス大山と比べて、随分高い価格設定だな。
仕様、長谷工、線路端の立地、商店街の貧弱さ、治安、豊島区の外れであることを考えると、４割くらい高い。
過去の近隣物件と比較しても、いま分譲している近隣物件と比較しても、プラウドは割高。
契約者は高値掴みになるなw

[173: 匿名さん]

余計な共用施設が多いんだもんここ。だから高いんだよ。

[174: 匿名さん]

庭は手入れが大変だから管理費高になるのは当然。
このくらいでガタガタ言うなら他をあたった方が良い。
俺は安いと思うけどね。

[175: 匿名さん]

>172

煽りだろうけど、4割は言い過ぎ。
坪150万かい。

[176: 匿名さん]

高値つかみねえ。

お金があるヒトにとっては、あまり問題じゃないんじゃない？
買いたい時に、希望の場所で、良い間取りがあったら良いと思う。
余計なお世話な感じ。

[177: 購入検討中]

↑本当にそうだと思います。私はほとんど仕事なので郊外から一時間もかけて通勤するきにはなりません。いくらいい部屋でも週末しかゆっくりできないんだから部屋に金はかけたくないです。ここは立地がとてもいいので時間をお金で買うと思えば割安だと思いますが、、

[178: 購入検討中]

因みに共有施設はゲストルームと集会室だけだから無駄なものは作っていないとおもいますよ。
あとは長谷工仕様がゆるせるか、、、

[179: 匿名さん]

仕様が良いから長谷工施工にしたのでは？

[180: 匿名さん]

本当にお金がある人向けのマンションじゃないからみんなこの値段に迷うんでしょ。
買えなくもないけど、やっぱり割高感がある・・・みたいに。
そこを営業さんやパンフレットなどがもうひと押しして購入までもっていく。
プラウドのブランドイメージもうまく作れているし（ここの場合中身は普通の長谷工の
大規模マンションだけど）、プロなだけあってデベの値付けって絶妙だよね。

[181: 匿名さん]

決して安くは無いけど、手が出ない価格じゃない。
立地は抜群。
長谷工仕様、天カセやめて分譲価格を抑える。
さすが野村さんって感じですね。

[182: 匿名さん]

大手町通勤者だったら、三田線を使うので、リビオタワーの方が都心に近い。
駅前や電車の騒音も考えれば、プラウドは別に抜群の立地でもない。
施工はリビオの戸田建設の方が遥かに格上。
でも、リビオは良心的な価格なので人気物件ですよ。

[183: 匿名さん]

みんながみんな大手町通勤ならねｗ

[184: 匿名さん]

>でも、リビオは良心的な価格なので人気物件ですよ。

はいはい、１７号と、首都高のダブルの排気にまみれて一生を終えてください。
お疲れ様でした。

[185: 匿名さん]

リビオ必死ですね。痛々しい。

[186: 物件比較中さん]

モデルルームって下板橋駅おりてすぐと言われましたが、わかりやすいですか？

あと、予約制じゃないから土日は激混みですかね？

[187: 匿名さん]

ゴミ置場って１箇所だけですか？
もらった図面集みるとそんな感じなんですが。。。

それだとゴミ置場行くだけで５分くらい掛かりそうなんですが…

[188: 物件比較中さん]

>>186
MRは下板橋の改札出て右向いたら見えます。
現在の混雑についてはわかりかねますが、一般オープン前の昨年中でも
商談スペースが埋まってることがありました。ご参考までに。

[189: 検討中]

安くなってる要因としてエレベーターが少ない。
図面見るといいところで４戸に一機。悪いとこで団地なみ。エレベーターついてない棟もある（他の棟にはいけるが、、）朝大変かな？

[190: 匿名さん]

エレベーターは近所のブリリア巣鴨は3戸に1基、プラウド駒込は2戸に1基ですね。
エレベーターが多いと管理費が高くなるので、これくらいで良いと思います。

[191: 匿名さん]

長谷工の名がマイナスイメージで時々出てきますが、業界内の評価では、施工精度の安定感では、長谷工は抜群の会社ですよ。要するに規格化が徹底していて品質にばらつきが少ない。
だから安い請負代金でも一定レベルのものが作れてかつ利益が残る。その意味で、よほどの高級物件でもない限り、長谷工の名前はむしろ安心感につながります。

それと、いわゆる長谷工の造注案件(長谷工がすでに取得していた土地にマンションの企画を先に作ってからデベロッパーに持ち込む案件)であっても、野村のような大手が引き受けたものは、仕様は事業主としてのブランドイメージを保つためにかなり変更をかけるのが普通です(ここが造注物件かどうかは知りませんが)。
例えば、３層吹き抜けのエントランスロビー等は、長谷工の標準規格には無いです。ですから、単純に野村物件と見ればいいと思いますよ。その中では大衆向けとは思います。

[192: 検討中]

長谷工が叩かれる要因に敷地一杯建物建てるって会ったけどこの物件もそうだね。ベランダが中庭に向いてるのもある。向かい建物が廊下だから部屋の中見られるか心配。

[193: 板橋ビュータワー]

昨年まで、板橋ビュータワーの２７階の南向きに住んでいましたが、生活するには不便な町でしたよ。
外食するところは少ないし・・・。町がとにかく汚く感じました。
ただ大手町に通勤するのは便利でしたね。

このマンションの価格が１０階ぐらいの南向きで７５㎡、５０００万～５５００万なら買おうか検討します。
ちなみに駐車場の利用料っていくらかご存じのかたはいませんか？

[194: 物件比較中さん]

十分管理費が高いと聞いていますが・・・。

[195: 物件比較中さん]

シスナブ側の専用庭つきを検討中なのですが、
日当たりと騒音、長谷工が気になるところです。

どの辺りの部屋が人気なのでしょうね。

[196: 買いたい]

日当たり普通だと思います。南は向かいがシスナブですが距離があるため十分日当たりはいいです。ただし向かいに建物があるのが気にならなければ。立地優先にしてるひと向きです。
どのタイプも下階が人気あるみたいです。いままでプラウドをギリギリで買えなかった層が集中してるんだと思います。８階以上は希望があまりないみたいですよ。
長谷工がなんでだめなのかおしえてほしいです。

[197: 匿名さん]

榊の買ってはいけない大規模マンションを読むといいと思います。

[198: 匿名]

いろんな所に出没するね、榊信者。あの内容の無さにはウンザリ〜。

[199: 匿名さん]

南向き７５ｍ、5500万以下だったらせいぜい５－６階くらいまでしか、買えないでしょう。駐車場は２万数千円（三万まではしない）のようです。

[200: 匿名さん]

給与減、先行き不安で、景気もまだまだ悪いですから。ちょっと無理してまでセレクトプランの高値層に手を出そうというムードはないんでしょうね。そこらあたりをポンと買える貯蓄のある人は、ここでなくともほかにも選択肢があるだろうし。蓋開けてみたら、上層階がのきなみ売れ残って値が下がってくるのでは。

[201: 匿名さん]

榊信者ではないけれどあのレポートは長谷工のマンションが多いからです。

[202: 匿名さん]

勤務地じゃないけど神奈川や埼玉方面の支店に日帰りで、しかも朝一で行くかねばならん時にここは便利。大手町界隈だと三田線ですが、埼京線は便利です。（毎日は乗りたくないけど）。常時利用されている方、ごめんなさい。

[203: 検討]

榊ってなんですか？素人ですいません。

[204: 匿名さん]

すいません。ディスポーザー、床暖房は標準装備でしょうか。まだパンフが届いていないので、わからないのです。

[205: 購入]

ディスポーザー、床暖は標準です。スラブ２００ってどう思いますか？野村らしくない？

[206: 匿名さん]

まあ、高級仕様ではないっていうことですね。
ぎりぎり合格ってとこですかね・・・
トータルで見て、プラウドブランドを汚すような内容になってはいないと思いますよ。
ただ、板橋に「プラウド」ってどうかとは思いますが。

[207: 匿名さん]

長谷工がなんでだめなのか？
別にだめではないけど、長谷工のマンションは設計から建設までの流れをパターン化して安価につくって（これは企業としてはとてもいいこと）、ほどほどの値段で売るのがビジネスモデル。
大きな敷地いっぱいに建物詰め込んで間口の狭い中程度の広さの特徴のない部屋をたくさんつくる、大量生産マンション。
デベロッパーは儲かって、買う側も安めの値段でマイホームを手に入れられるのがウリ。
ここみたいに建物は安価に作るであろうに、ブランド料がのっかって長谷工マンションらしからぬ値段になっているのを見ると、土地の値段があるにしてもデベロッパー儲け過ぎの感が否めないんじゃない？
商売上手なんだろうけど、プラウド＝高級マンション、という実態のないイメージが一人歩きしてるよね。
「長谷工さんのマンション作りはすばらしい」というなら、新宿御苑のプラウドなんかも長谷工で作って欲しいもの。

[208: 匿名さん]

ライオンズときわ台：坪200万円
シティタワー池袋：坪250万円
リビオタワー：坪260万円
ガーデンソサエティー：坪270万円
アウルタワー：坪300万円
　　↓

ここの割高感は否めないと思う。

[209: ほしい]

長谷工さんで働いてる知り合いが三井のマンション住んでるけどなんで自社マンションじゃねーの？

[210: 匿名さん]

>>207-208

すみふネガ部隊乙