プラウドシティ池袋本町 Part 2

[匿名さん]

早くもPart2に突入です。
来年１期販売も始まり荒らしも増えてくるかもしれませんが、有意義なプラウドシティ池袋本町についての情報交換をしていきましょう！

Part1スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43261/

所在地：東京都豊島区池袋本町4丁目2,016-9、8及び、
　　　　板橋区板橋1丁目2,546-5（地番）
交通：
埼京線 「板橋」駅 徒歩2分
都営三田線 「新板橋」駅 徒歩5分
東武東上線 「下板橋」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：58.07平米～87.45平米
売主：野村不動産

物件URL：http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産

[161: 匿名さん]

私も本日行きました。
複数の物件見てますので、感想など。

価格、割高ではないです。平均坪単価＠２６０万弱でしょう。安作りでもないです。皆トイレに手洗器ついてますし。但し、リビングが天井エアコンでなかったのは残念。
タイプは、同じようなファミリータイプ３ＬＤＫが多かったのも少し残念。実質的な選択肢が少なかったです。
屋上テラス付の部屋はうらやましいな。それでも坪＠２８０で７０００万円台ぐらいだったから、これが結構割安かも。
実質的に、大手町方面への通勤の利便性で考えて割安と思えるかどうかで決まりそうです。休日の池袋・新宿方面への利便性というのはあくまで＋αかと。

[162: 匿名さん]

↑天井高さとか見たのに安つくりじゃないってすごいね・・。

[163: 匿名さん]

ここはごくごく普通の物件ですよ。ただターミナル駅から１駅。そして駅が近い。
そして名の知らないデベより野村だとなんとなく安心感もある…みたいな普通の庶民が検討する物件です。
普通に板橋駅近くの豊島区価格。施工も金額もそれなりに落ちつかせて庶民が手が出しやすくしてる。

ここの金額が高いだの手が出ないだの言ってる方たちは天井の高さとかこだわっちゃいけないと思う。
自分がどれだけ庶民でどれだけ普通クラスの物件を検討してるか理解しましょう。
どれだけ自分がハイソだと勘違いしてるのか…はたまた
このくらいの金額でもっと良い家に住めるなんていう夢から覚められないのか…。

野村は某有名俳優や女優を使ったりして痛い目見たその分回収したいはず。
価格の付け方とか最近かたい。無謀な感じがしない。よって妥当だと思う。

ところで修繕費はどのくらいなのかな？
管理費・駐車場・修繕で月どのくらいなのかご存知の方いらっしゃいます？

[164: 匿名さん]

>>159

「そんなに安いのなら、あなたが買って下さい。」と営業さんに言ってみては？

[165: 匿名さん]

リビングの天井高は、最低のフロアが２.４３、最大が１階の２.６３で、１５フロア平均２.４９７と、約２ｍ５０ｃｍでしたね。大手のマンションの標準的な数字で、作り手の立場からすれば、格別そこでコストカットできているわけではなさそうです。
気になる人はフロア毎によく見た方がいいとは思いますが、天井が低いフロアであっても、その分安く値付けしているわけでもないし、どうなんだろう。なぜか８～１０階だけ低いんですよね・・・
広尾ガーデンヒルズは全室２ｍ４０ｃｍだけど、致命的な問題とは見られないし。少なくとも「つくり」とは関係ないような気がします。別の部分を見た方がいいかもしれない。

[166: 匿名さん]

プラウドシティ上池袋が75㎡の3LDKで、私の知る限り3600万からありましたから、1000万はアップしてますね。
なんだかんだ言っても、まだまだ高いと感じます。
⇒プラウドシティ上池袋ってそんなに安かったんでしょうか？？？

[167: 匿名さん]

モデルルーム一般オープンで、率直な感想が聞けて、参考になります。
私は、昨年中に行ったクチで、ほぼ決めちゃいましたが、微妙に高いな～。という感覚は持っています。
でも、高すぎないという微妙なところ・・・。

ちなみに、管理費は75㎡クラスで\16,000程度、修繕積立金は\8,500程度と、若干高めです。

[168: 購入検討中]

修繕と管理費が高いのは大規模修繕の時しっかり使えるように設定してるらしいです。（余る位）駐車場の稼働率は七割くらいで計算してるみたいですよ。昨年の説明会で言ってたような、、間違ってたらごめんなさい。

[169: 匿さん]

〉プラウドシティ上池袋3600
3800だったかな？
でも、そのぐらいでした。
線路側の一階ですけどね。
60台は、3000切るのもあった記憶が。
ただ、平均としては、4000半ばぐらいだったと思います。
それでも1000アップか。
西、東、南の順で、ガクンと価格が上がってましたね。

[170: 匿名さん]

シスナブの中層階、中部屋70平米で、5000万円前後でした。

[171: 匿名さん]

管理費が高いのは大規模修繕とは関係ないでしょう。
管理組合がしっかりしていないと、管理会社がほぼ全額使い切るようになってます。
修繕積立金が高めで余裕をもって積み立てておくのはいいことですね。

値段の妥当性、間取りや仕様とかの満足度は人それぞれだけど、東京郊外だとほとんど
同じ間取りや仕様の長谷工大規模マンションが3000万円台。この立地にプラス2000万の価値を
見いだせるかどうかですね。

[172: 匿名さん]

近隣のリビオタワー板橋やパークハウス大山と比べて、随分高い価格設定だな。
仕様、長谷工、線路端の立地、商店街の貧弱さ、治安、豊島区の外れであることを考えると、４割くらい高い。
過去の近隣物件と比較しても、いま分譲している近隣物件と比較しても、プラウドは割高。
契約者は高値掴みになるなw

[173: 匿名さん]

余計な共用施設が多いんだもんここ。だから高いんだよ。

[174: 匿名さん]

庭は手入れが大変だから管理費高になるのは当然。
このくらいでガタガタ言うなら他をあたった方が良い。
俺は安いと思うけどね。

[175: 匿名さん]

>172

煽りだろうけど、4割は言い過ぎ。
坪150万かい。

[176: 匿名さん]

高値つかみねえ。

お金があるヒトにとっては、あまり問題じゃないんじゃない？
買いたい時に、希望の場所で、良い間取りがあったら良いと思う。
余計なお世話な感じ。

[177: 購入検討中]

↑本当にそうだと思います。私はほとんど仕事なので郊外から一時間もかけて通勤するきにはなりません。いくらいい部屋でも週末しかゆっくりできないんだから部屋に金はかけたくないです。ここは立地がとてもいいので時間をお金で買うと思えば割安だと思いますが、、

[178: 購入検討中]

因みに共有施設はゲストルームと集会室だけだから無駄なものは作っていないとおもいますよ。
あとは長谷工仕様がゆるせるか、、、

[179: 匿名さん]

仕様が良いから長谷工施工にしたのでは？

[180: 匿名さん]

本当にお金がある人向けのマンションじゃないからみんなこの値段に迷うんでしょ。
買えなくもないけど、やっぱり割高感がある・・・みたいに。
そこを営業さんやパンフレットなどがもうひと押しして購入までもっていく。
プラウドのブランドイメージもうまく作れているし（ここの場合中身は普通の長谷工の
大規模マンションだけど）、プロなだけあってデベの値付けって絶妙だよね。