【中古情報】GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）

[匿名さん]

竣工１年を迎えたGLOBAL FRONT TOWERの中古物件についての情報交換を行うためのスレッドです。

【物件概要】
竣工：2015年9月
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588093/
価格表：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548747/
見学記：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/539894/
プレスリリース：http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2014/0617/download/sumai...

[861: マンション検討中さん]

見たところ、南東角の眺望は他のマンションとあまり変わりません。

南東角は売りに出たりしますが、北西角の高層は全く出てきません。

ここの北西角の高層は、東京タワーとの距離が絶妙で足元まで綺麗に見え、また虎ノ門や六本木ヒルズや新宿の高層ビルも見渡せるとのこと。
（そのビルに東京タワーが映り、2本のタワーが幻想的とも）

完成前に高層階にあがり、その眺望を見たデベが
想像を超えた素晴らしいビューに驚いたとも聞きました。

誰か眺望の写真をアップしたりしてないですかね。

南東角は興味ないですが、高層の北西角がもし出たら私も検討したい。

[862: 匿名さん]

モモレジさんも、GFTの価格設定の歪みを指摘されてましたね。
東京タワー側が明らかにお買い得。
あと、駐車場料金が高すぎる。

[863: 匿名さん]

駐車場料金は明らかに高すぎ。将来の管理費収入に穴が開くリスクは高いと思う。

[864: 匿名さん]

そこがアキレス腱。
検討してるが悩ましいのはそこ。
駐車場料金は3万ぐらいが適正でしょ。
一刻も早く直すべき。

[865: マンション掲示板さん]

駐車場料金の件とか北西の鉄橋音とか、過去に話題になるとポジの部外者認定で排斥されてきたネタですな。
北西の電車音は人によってはだいぶ気になるレベル。低層から中層にかけての複数の部屋で確認したが、残念だった。
駐車場はヤナセに格安で貸すんでしたっけ。使う人にとって不便になる上、なぜ住民が高い金を払わなきゃならないんだという不公平感。

[866: 匿名さん]

ここは明らかに東京タワービューが一押し。低層階は周囲のビルとお見合いで魅力無し。賃貸で住むのが良い。レインボービューなら南側から見えるベイクレストなどが良い。あくまでビューだけの話だが。

[867: マンション検討中さん]

実需での購入を検討していていろいろウォッチしていますが、
アイランド、CMT、カテリーナと比べて駐車場代が少々高いうえに空きが目立ちますね。
他は多くて10台くらい空きがありますが、GFTはヤナセに貸した上で30台以上空きがあるようです。

GFTは駐車場代の収入で管理費を結構補ってると思いますが、
そもそも現状でも他と比べて管理費が一番高いので・・
これ以上高くなると普通のサラリーマンの私にはお手上げですｗ

最初の三井の計画が甘かったせいですが、管理組合で早めに収支改善しないとだめでしょうね。
ただ、駐車場代を1万くらい下げたところで、
「よし、駐車場代安いから車持つぞ！」とかすぐにはならないので
将来的には車持つ人も増えるかもしれませんが、直近の収支は悪くなるだけなんですよね・・
他の金かかるところを削って質を落とすしかないような・・・なかなか難しい話です。

[868: 住人]

>>867 マンション検討中さん
前期のマンションの収支報告がきましたが、比較的余裕のある黒字でしたよ。駐車場の問題で収支が厳しいみたいな噂を聞いてたので拍子抜けしました。今期の収支予算ではヤナセに貸すのでさらに黒字でした。将来の管理費は楽観視していいかと。購入検討されてるなら収支報告も依頼すればもらえるはずですよ、ぜひご覧になって安心してください。

[869: マンション検討中さん]

>>868 住人さん
情報ありがとうございます。そこが一番の気がかりでした。

管理費を駐車場収入で結構な割合で補填してると思ってたのですが、
そもそも稼働率を低く見積もってたんですかね。
議事録と修繕計画取り寄せて確認してみます！

[870: 匿名さん]

管理費については、「当初想定からどの程度ずれているか」の方が気になるな…

[871: マンション検討中さん]

43200円→38000円程度がフェアバリューじゃないかな。しかし、購入者の大部分は車を持っていないため駐車場料金は下がらない。車持ちに泣いてもらうしかないな。

[872: 匿名さん]

最終的には
不当に高い駐車場料金が
このマンションの価値を下げることになる。
そこがこのマンションを検討する際のデメリット。

[873: 匿名さん]

三井の戦略ミスだね。駐車場代が不当に高い→三井は駐車場の収入を当て込んで管理費計画策定→駐車場代が高いので車持たない購入者が想定以上に多い→駐車場が埋まらない→駐車場料金収入が想定を大幅に下回る→管理費に穴があく→管理組合で外部に貸し出すことにして急場をしのぐ。

しかし、これってデベロッパーの責任だよ。

[874: 匿名さん]

高層の北西、東京タワービューも値下げ。＠400万切ってきたね。たぶん、成約は＠370くらいに落ち着くんじゃないかな。

http://www.nomu.com/mansion/id/RB330715/

[875: 匿名さん]

>>874 匿名さん

これ北東でしょ！

[876: マンション掲示板さん]

東京タワーならこっちでしょ。ただ、家から毎日東京タワーが見えることにどれだけのバリューがあるのかね。
http://www.nomu.com/mansion/id/EB3S5008/

[877: 検討板ユーザーさん]

東京タワービューは北西角部屋ですよね。
売りが全く出ないのは、それだけ素晴らしい部屋ということでしょうか？
中古の成約が見てみたいですね。

[878: 匿名さん]

駐車場代が高いから、
このマンションの価値が下がるって言う >872 さん。
ずっと同じ人だと思うけど、しつこいね。

[879: 匿名さん]

中古売り出し情報

70.25㎡（3LDK、北西向き）、7,990万円（坪単価375万円）
72.45㎡（3LDK、南西向き）、8,140万円（坪単価371万円）
70.18㎡（3LDK、北西向き）、8,150万円（坪単価383万円）

10階付近で坪370くらいの値付けだとなかなか売れないですね。

[880: 匿名さん]

相場が上がる高層階でも、坪単価380万円台の挑戦価格になると長らく売れ残ってしまっていますね。

31階　北向き　2LDK　60.08m²　7,080万円
24階　北向き角　2LDK　65.56m²　7,700万円

[881: 匿名さん]

>>880 匿名さん
高すぎのだもの。売り主は浜松町物件だと勘違いしてるのでは？実態は浜松町からも田町からも遠い中途半端な立地のマンション。駅から遠いのにマンション周囲の風景も汚い。ここより駅から近くて周りの景色も良くて売り主の出し値も安いとなりゃ芝浦アイランドを選ぶ人が多いだろうね。高い駐車場が埋まらない問題もあるようだし。

[882: 匿名さん]

>>881 ネガ犯さん
よくもまぁ、おんなじことをつらつらまた始めたもんだよ。アイランド住民でございますってとこだろうけど、色々問題があるんじゃないの？

[883: 匿名さん]

今のGFTは相場が360万程度だから、売り出し時は370万〜380万台にしておいて、そのまま売れればラッキー、実際は若干値引きに応じて相場程度で成約、といった感じでしょう。

[884: 匿名さん]

>>883 匿名さん
低層ならそうかも

[885: 匿名さん]

>>881 匿名さん
耐震、10年落ちの物件はありえない

[886: 匿名さん]

>>883

その値段じゃ利益は出ないね。転売屋さんもここまで急速に市況が悪化するとは
思ってなかったのかな。そもそも、最初からこの立地で400万以上とかありえないわけだが。

[887: 匿名さん]

高層階は普通に400以上で売れてるけどね。
ただ500以上のプレミア部屋が全く動いていない。

[888: 検討板ユーザーさん]

>>885 匿名さん
しかもアイランドは東日本大震災を経験した
躯体に大きな力がかかった。耐震なので力を逃さず、躯体で受けた。この疲労が来たる大地震ではどうなるか。リスクが大きすぎる。

[889: 匿名さん]

結局、結論としては「芝浦には資産性の観点から買うべきタワマンはそもそもない」ということか？？？

[890: 匿名さん]

>>889 匿名さん

そりゃそうでしょ。買うなら三田、芝側だよ。
買えるならね…。

[891: マンション掲示板さん]

>>890 匿名さん

そうだね。東日本大震災以降に建てられた
免震か制震の三田側が安心ではある。

[892: 匿名さん]

三田側ってしょぼいマンションしかなくない？カテリーナ以外は。

シティタワー麻布とかパークコートまで行けば別格にせよ。

[893: 匿名さん]

芝浦ならアイランドグローブ一択じゃない？知名度、ランドマーク性、規模、いずれもNo.1で駅からも10分以内。芝浦でアイランドグローブを上回るマンションはもう供給されないでしょ。

[894: 評判気になるさん]

>>892 匿名さん

いや、カテリーナはないな。検討外。

[895: 口コミ知りたいさん]

>>893 匿名さん

耐震だし、東日本大震災を経験してさえなければ、良かったが。

[896: 匿名さん]

アイランドはないわー。
10年落ちの耐震中古はありえない。

[897: 匿名さん]

それでも田町駅を降りてすぐ目の前に聳える様子は芝浦のランドマークに相応しい。

[898: 匿名さん]

32階が坪562万で成約したみたいだね。

[899: 名無しさん]

>>898 匿名さん

ホントに？？
すげぇぇぇぇ！！

[900: マンション検討中さん]

ここの高層がすぐに坪330まで落ちるって喚いてたネガさん息してる？その口車にのって待ってるのに、一向に安くなる気配がないんだけど…
プレミアではない32階が坪562で売れたとなると、坪400以下で高層買うのは無理ってことだよな…どうしよ

[901: 匿名さん]

>>894 評判気になるさん

なぜ、カテリーナが検討外？

カテリーナいいじゃん。

GFTよりよっぽど良いと思います。

[902: 匿名さん]

600万超え成約も先月あったみたいね。
400台も一件。

再開発期待もあるのかな。

[903: マンション検討中さん]

>>901 匿名さん
カテリーナは駅前再開発で1日の半分は日陰になる上に眺望も遮られるし。実は田町駅前再開発で唯一被害を受けるタワマンなんだよね。
眺望はGFTのがはるかにいい。あと震災の被害を受けた10年落ちのマンションの割にGFTより高いし、個人的には無しかな。スーパーが併設されてるのと駅近はGFTよりいいと思う。

[904: 匿名さん]

>>903 マンション検討中さん

近隣にはTGMM関係の書類が色々回ってきますが、低層の店舗件住居みたいな所でもそんなに長時間日陰になるところはありませんよ。
実際に住んでる訳じゃないから、カテリーナがどうなるかは良くわからんが。確かにGFTはTGMMから遠いから、一切影響は出ないでいいわね。

カテリーナの10年落ちは事実だから、そこが嫌な人は最初から外れるだろうね。後はどれだけ駅に近い方がいいかだけだろうし、10分歩きたくない人はここじゃ無いところを選ぶんだろうし。

[905: マンション検討中さん]

>>904 匿名さん
カテリーナはTGMMの線路挟んで反対の三田側だからTGMMの恩恵があまりないわりに被害だけ受かるでしょ。ここはTGMMから屋根付きコンコースが伸びて徒歩9分になるし、駅直結のコンコースで雨の日も快適だし信号もないし、歩いてみたけど今でもそこまで遠く感じなかった。コンコースできたら徒歩分数は気にならなくなると思う。そのへんがTGMMが目に見えていく中で評価されてきての、最近の高額成約に繋がってるんじゃないかな。間違いなくTGMMの恩恵を一番受けてるマンションなわけだし。

[906: 匿名さん]

＞震災の被害を受けた10年落ちのマンションの割にGFTより高いし、

それって裏返せば、ほぼ新築なのに震災の被害を受けた10年落ちマンションより安いGFTってどうなん？ことになるのでは？

[907: 匿名さん]

>>905 マンション検討中さん

反対側と言ってもカテリーナの方がTGMMに近いし、恩恵がないと言うことはないと思うけど。
まあ、よその話だから、どうでもいいと言えばそれまでだか。

[908: 匿名さん]

>>906 匿名さん

徒歩10分と徒歩4分じゃそれくらいの差は出るんじゃない？
平均で見ればGFTの方が単価は高そうだけどね。

[909: マンション検討中さん]

カテリーナはGFTの北西よりもさらにJRの騒音が気になったな。三田向きはそうでもなかったが。世の中の人より騒音に敏感だと住めるところが少ない…泣

GFTは好きだけど、人気がないのも分かる。周りの環境が殺風景で、良い感じのお店もほとんどないし、ブティックなんてものは夢のまた夢。ヤナセかホンダの客以外、誰も用がない場所。

でも実はそんなに駅からの距離は遠くないし、マンション内の雰囲気も設備も、アイランドやカテリーナより好き。TGMMができてそういった部分がちゃんと評価されるのか、それともやっぱりイマイチな立地という評価なのか、まだそこが不透明だからここでポジとネガがお互い説得力に欠けるんだと思う。

どうせしばらく結論出ないし、好きか嫌いかで判断すれば良いのかな、と思います。

[910: 匿名さん]

五角形の形はかっこよくて好感持てるな。

キャピタルマークタワーの三角には負けるが 笑

[911: 匿名さん]

>>908 匿名さん
駅徒歩5分以内だけでなく、三田線徒歩1分で山手線内側なんだからGFTより高いのは当たり前だね。

[912: 匿名さん]

>>910 匿名さん
キャピタルは迫力あるけど団地の大きいバージョンが拭えなきゃデザイン…

[913: 匿名さん]

このマンションはデザインも平凡だし周りのタワマンより規模も一回り小さいし、さらに駅からも遠いから地域のランドマーク性がないよね。いずれ築浅と名乗れなくなったら埋没する予感。

[914: 匿名さん]

>>913 匿名さん
ここはパークコートの名さえ冠していないが、デザインの方向性のそれはパークコートとほぼ同じだから、一定の価値は維持すると思う

[915: 匿名さん]

>>913 匿名さん
周りより規模が小さいって、どこと比べて？
883戸って芝浦ではケープタワーの次に大規模なんだけど…むしろ芝浦では2番目に規模の大きなタワマン

[916: 匿名さん]

>>915 匿名さん

今気づいたけど、GFTって、34階建てなのに883戸もあるのね。
五角形にして面積広く取れてるから？
狭い住戸が多いから？

[917: 匿名さん]

>>916 匿名さん
もともとツインタワーの予定だったからね。理想的な免震構造にするために五角形の横に広い形にしたけど。
横面積はグローブタワーなんかと比べてもかなり広いよ。1.5倍はあるんじゃないかな？

[918: 匿名さん]

パークコート青山 ザ タワー
26階建、99.99m（平均階高 3.84m）

パークコート浜離宮ザ・タワー
37階建、132.67m（平均階高 3.58m）

グローバルフロントタワー
34階建、113.85m（平均階高 3.34m）

三井はランクに応じてはっきり差をつけますよ。
ここは階高を下げて多くの住戸を詰め込んだ分、港区の新築タワマンとしては異例の格安価格で販売されました。
天カセさえ標準装備されていないマンションをパークコートと比べるのはさすがに…。

[919: 匿名さん]

>>918 匿名さん
この基本スペックの数値見ると、パークコート並みとか言ってる勘違い恥ずかしすぎるだろ。
あと天カセ無し、風呂もユニットそのまんまで石貼りも無しとか、パークホームズレベルでしか無いよ。

[920: 匿名さん]

>>913 匿名さん
またランドマークとか駅から遠いとかおっぱじめたけど、住民から言わせてもらえば何処吹く風。
要するに、自分の感性に合う必要十分な住空間があるって事なんだよ。
まあ、住んだこと無い人には分からないだろうけど。

[921: 匿名さん]

住民版と勘違いしてる・・

[922: 匿名さん]

>>918 匿名さん
すまん、単純にエントランスとか共用部のデザインがパークコートに似てるってだけで、専有部は比較してなかった(笑)でも共用部がパークコート系ならそれでも充分だと思うけど。

[923: 匿名さん]

>>922 匿名さん
パークホームズでは共用部はこういうデザインのはなかった記憶があるよ。

[924: 匿名さん]

>>918 匿名さん
坪単価600超えのパークコート浜離宮は天井高2.5だけどグローバルフロントタワーは2.6ある。

うーん。

[925: 匿名さん]

>>918

天井高低いうえに天井薄そう。

[926: 匿名さん]

>>925 匿名さん
見た目からして薄いね。生活音が漏れないのだろうか…？

[927: 匿名]

天井高は高ければ良いってもんでもないみたいよ。
15畳くらいまでのリビングなら天井高すぎると逆に視覚的に狭く感じる。

[928: 匿名さん]

だからと言って低けりゃ良いってもんでもない。

[929: 匿名さん]

中古見に行ったけど、共用部は良いが、専有部の仕様。特にベランダのペラボー、しかも上が空いてる賃貸仕様に萎えました…

[930: 匿名さん]

>>929

しょうがないよ。コストダウンマンションなんだから。

[931: 匿名さん]

駐車場サイズはどのくらいですか？

[932: マンション検討中さん]

北向きの部屋を検討中だが、あの変電所が気になって‥
体に影響はないですかね？

[933: 匿名さん]

>>932 マンション検討中さん

そういうのが気になるなら、ここはやめた方がいい。

[934: 匿名さん]

売主の強気の価格と買い手の値ごろ感が全くかみ合ってない感じですね。

[935: 匿名さん]

>>934 匿名さん
ひどいね。

[936: 匿名さん]

>>893 匿名さん
杭の深さは悔いの深さというが。
深すぎるだろグローブも。
液状化リスク高過ぎないか。

[937: 匿名さん]

ここの北角の8階ですが、1000万円くらい値下げしましたね。

[938: 匿名さん]

>>937 匿名さん

8階の部屋は元が高過ぎでしょう｡
値下げ後の価格でもちょっと高いと思います｡
再値下げは必至ですね｡

[939: 匿名さん]

引渡し直後は坪400万円台の成約もありましたが、やはり周辺の中古マンションに
価格が近づいてきた感じですね。今は坪360万くらいですから、築浅物件としては
まずまず値ごろ感が出てきた感じがあります。

[940: 検討板ユーザーさん]

港区でこのご時世築浅なのに坪360万円ですか。
やはり芝浦は芝浦だね。
再開発あってもこんなもん。
港区とは呼べない。

[941: 匿名さん]

やっぱ芝浦アイランドのほうが良さげ。ここは築浅で３６０万、アイランドは築１０年で３５０万。

[942: 検討板ユーザーさん]

築浅で360万円かぁ、やっぱり山手線の内側だな。
全然中古の資産価値上がらない。
今中古に出てるのなんてババ抜きみたいなもの。

[943: マンション検討中さん]

こことミナトフロントタワーどっちがいいだろう。

[944: 匿名さん]

>>943 マンション検討中さん

値段による。買えるならミナトの方が新築に住める分、良いに決まってる。駅近だし眺望もいいだろうね。中古なら駅8分の芝浦アイランド。

[945: 匿名さん]

色々無理ネガしているが実際にはＧＦＴが芝浦地区では他を引き離して高いし、湾岸エリアではツインパークスに次ぐ二番目の評価はこの2年変わっていない。数年に渡る執着ネガさん、事実見ようぜ。

[946: 匿名さん]

データは都合よくピックアップできるからね。

[947: 匿名さん]

>>945 匿名さん

GFT425となっているが、今売り出し中の中古はそれを大幅に下回り、さらに成約してないのは、此れ如何に？

[948: 名無しさん]

大阪中古築あさ

[949: 匿名さん]

Ieshilというサイトで見たら、来年まで待ったらさらに安く買えそう

[950: 匿名さん]

どんどん下がるみたいですね・・・

[951: マンション検討中さん]

恐れ入ります。
北西角部屋を検討しています。

最近、何件か売却されてますが何か北西側に建物が立つのでしょうか？

[952: 匿名さん]

>>951

東京タワーが見えるのを売りに高値で売り抜けたいのでしょう。

[953: マンション検討中さん]

はじめまして。
GFTは共用部の高層ラウンジからレインボーブリッジが見られるので東京タワー側の価値が高いと考え、北か西側を検討している者です。
（ラグジュアリー過ぎて角部屋には手が出せずに諦めております。。うぅ。）

北東側にミナトフロントタワーが建ちますが、眺望にはほとんど影響ないと説明を受けております。

これだけ東京タワーを大きな眺望として捉えられるタワーマンションは希少ですし、眺望を遮る様な開発計画も無いようです。田町駅の再開発（三井不動産、三菱地所）と浜松町駅の再開発（野村不動産）を控えておりこのエリアの利便性は上がるでしょうし、マンションの価値としてもまだまだバリューアップが見込めると思いますので、何とか北か西側をゲットしたいと考えています。

[954: マンション検討中さん]

ここの内廊下もう少し豪華に作ればいいのに
ちょっと安いビジネスホテルの用な壁だな

[955: 匿名さん]

>>954

それ、俺も思った。でも、コストダウン徹底して作ったマンションだからやむをえない。

[956: 匿名さん]

北西から見える東京タワービューはほかにない素晴らしさ。
先日お誘いを受けて訪問したましたが、びっくりしまさした。
このマンションの北西から見る眺望はほかにはない、唯一無二の凄さでした。

[957: 匿名さん]

マンション至近の＊＊＊事務所は変わらず有るのかな？？

[958: 匿名さん]

>>957 匿名さん

あそこは事務所としては使われてない。
人の出入りがない。

事務所は赤坂や青山や六本木にあります。

[959: 中古マンション検討中さん]

住民の皆さん、ここの住所書くの、『ＧＢＰ』とかって略してません？。