【中古情報】GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）

[匿名さん]

竣工１年を迎えたGLOBAL FRONT TOWERの中古物件についての情報交換を行うためのスレッドです。

【物件概要】
竣工：2015年9月
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588093/
価格表：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548747/
見学記：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/539894/
プレスリリース：http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2014/0617/download/sumai...

[640: 匿名さん]

結局、GFT住人が狼狽えて自爆投稿しているだけですよ。
他所様の物件の誹謗中傷はやめましょう。

[641: 匿名さん]

＞この辺りの全てのネガコメントは、同一人物が名前をすり替えているだけ。

それに対して必死に火消ししてるポジも同一人物だと思うけど　笑

[642: 匿名さん]

>>624
もとの価格はこんな感じですね。

60J 6F 5,930万円 坪単価303万円 北角 2LDK 64.62㎡
70A 11F 6,230万円 坪単価314万円 北角 2LDK 65.56㎡
70A 9F 6,220万円 坪単価314万円 北角 2LDK 65.56㎡

[643: 匿名さん]

>>619 匿名さん
え？本当。またポジさん嘘ついてる。
ハザードマップでは、内陸どころか、
GFT敷地は何とか黄色の芝浦港南平均レベルなものの隣接エリア一帯は
芝浦港南でも最悪レベルの真っ赤な地域。
https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/ekijyouka...

さらに、津波の浸水時も芝浦港南エリア全体でも一帯はダントツ最悪レベルの浸水区域。
https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/tsunamiha...

あと隣接地域の地盤沈下も下記の通りの事実
http://mirai-report.com/blog-entry-36.html

本当に無理ポジ住民は嘘ばかりですねぇ。
しかも坪単価まで高めに嘘とは…。

[644: 匿名さん]

中古検討の 皆さんはこう言う公的なものを含めた客観的な事実で判断した方が良いですよ。

[645: 匿名さん]

見る人が見ればわかると思うけどね。

アイランドは耐震、築10年、周辺綺麗、大規模スーパー、部屋によるが眺望良し。

GFTは免震、新築、周辺綺麗になったがアイランドに劣る、周辺スーパーたくさんあるが大規模ではない、部屋によるがレインボーと東京タワー眺望は最強。

あとは部屋による。

[646: 匿名さん]

>>643 匿名さん
地盤沈下の件、ありがとうございました。
この記事は読んだことがあったので安心しました。
ハザードマップに関しても説明会の時に聞いているので承知しています。
芝浦一帯は赤が多いけどGFTの部分だけ黄色だという話でした。
(周囲より地盤がましだから変電所が置かれているということなのかもしれませんが)

[647: 匿名さん]

＞＞624
GFTの中古でこの一年で最安値で出た部屋の画像を永久保存しているネガさん。この物件もう売ってませんけど、あと10年くらい使うつもりなのかな。

一番信頼性があるレインズでここ四半期の成約値が低層中心にも関わらず３９６、最低でも３６６という事実が出たら気に食わなかったようで、GFTの評価が最安になっている怪しげなウェブサイトをわざわざ探して、今度は３７６だったねとネガる。不動産サイトなんてどこもいい加減すぎて９５％くらいが信用できないデータ、信用できるのはレインズとその手のサイトで一番閲覧数が多い老舗の住まいサーフィン程度。というかレインズデータ以上に事実を物語るものはない。

[648: 匿名さん]

三井が３ヶ月間の平均366って書いてるんだけどねぇ。
画像も貼ってある。
三井系列すら信用できないのかね。

[649: 匿名さん]

>648
そのデータは直近四半期のものではないですよね。なんでこの１年で一番安い部屋だけ売れた四半期のを恣意的に乗せるのかな？？レインズのデータは直近四半期のデータでサンプルサイズも大きい。どちらが今の相場を反映し、信頼性があるかは明らかだと思うけどね。

なんでそんな無茶ぶりしてまでネガするのか理解に苦しむ。そんなネガキャンを２年くらい熱心にやってらっしゃるけれど、他にやることないんですか？

[650: 匿名さん]

港区が多額を費やして作ったこの揺れやすさマップは区内の詳細な地盤を反映したマップ。地盤によって全部で７段階のランキングを作っている。港区湾岸の主なマンションの数値は以下のとおり。

数字が小さいほど揺れにくく地盤が強い。
１（真緑）　元麻布ヒルズ（元麻布１）

２（緑）　シティタワー高輪（１）

３（薄緑）PC虎ノ門愛石タワー（虎ノ門３）ザレジデンス三田（三田２）シティタワー麻布十番（三田１）PC麻布十番（三田１）グランドメゾン白金の社（白金６）白金タワー（白金１）高輪タワーレジデンス（高輪１）ツインパークス（東新橋１）PC浜離宮（浜松町１）プラウド芝公園（芝２）GFT（芝浦１）

４（黄）
カテリーナ三田（芝）、CMT（芝浦４）

５（肌色）
品川タワーレジデンス（高輪３）品川Vタワー（港南２）グローヴ（芝浦４）ケープ（芝浦４）タワーズ台場（台場２）シティータワー品川（港南３）

６（オレンジ）
コスモポリス（港南３）WCT（港南４）

７（赤）　なし

港区公式ハザードマップの通り、港区湾岸で上から3番目に固い薄緑に立地しているタワマンはGFTとツインパークスだけ。

港区山手線内陸のマンションは大抵がランク３でGFTと同等の地盤評価。線内でもランク４以下の地域は結構ある。高輪は地盤が良いと言われているが実際に地盤がいいのは１、２丁目で３、４丁目は芝浦１丁目より全体的に悪い。芝浦1丁目はほぼ’全域でランク３、一部の悪い場所でも４。

港南のタワマンは全体的に芝浦より地盤が悪い。港区で一番地盤が悪い場所に建っているタワマンはランク６にあるコスモポリスとWCT。

区内の山手線内陸マンションでもGFTより立地が悪いところは結構あるし、ほとんどがGFTと同ランクのランク３。どうみても地盤は悪くない。

[651: 匿名さん]

643が「GFT敷地は何とか黄色の芝浦港南平均レベルなものの隣接エリア一帯は芝浦港南でも最悪レベルの真っ赤な地域」といっているが港区公式の液状化マップ見る限り、芝浦港南のタワマンは、Vタワー、WCT、アイランド、CMTはすべて三段階で最低評価の赤ですよ。つまり芝浦港南平均レベルはどう判断しても赤でしょ。GFTは真ん中評価の黄色ね。港南芝浦の代表的タワマンで一番液状化リスクが少ない敷地ということなんですけど。線内内陸だって40%くらいが黄色で同じ評価だし、埋め立て地にしては優秀。

[652: 匿名さん]

ここをみると、ネガの異常な敵意と嫉妬、執着がものすごいね。はたからみてもおかしいレベル。
なんでこんな根深いネガを生み出したんだろう？抽選に落ちたか、前の人が書いてたように規約違反で追い出された住人か…
いずれにしても物凄い憎しみを感じて怖いですね

[653: 匿名さん]

ここは埋め立て地といっても、内陸と橋じゃなくて陸地で繋がってるから、そう言う意味でもリスクは低いと思うよ。
いくらマンションが建っているところが安全でも、そこから出入りできなくちゃ意味が無いしね。
内陸部よりはGFTの周辺の復旧が後回しにされることはあるかもしれないけど、それでも第一京浜から歩いてすぐだしね。

[654: 匿名さん]

平均価格が坪366のマンションのことを、最低成約価格が坪366と言うのはさすがにダメでしょう。
坪340台で売り出されている部屋の情報もいくつも出ているし、三井の直近のレポートには2016年12月に坪352万で売れたという情報がはっきり書いてある。
曰く、坪450超が1件、残り5件の平均が坪363万。
年間で十数件しかREINSに登録されない物件で、半年分で6件あるデータの重みはわかるでしょう。
ちなみに、坪340台の4件の部屋は既に成約していますよ。
REINS不掲載ですが、これを上記三井のデータに加えると計10件になる。
坪450超1件と、平均356の9件。
これがGFTで実際に取引されている相場です。

勘違いしていただきたくないのですが、以上の内容はネガでもなんでもない単なる事実ですよ。
この掲示板は中古情報について語る掲示板ですから、事実をベースにした投稿をお願いします。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[655: 匿名さん]

>>654 匿名さん
だから、なんで10〜12月のレポートだけをだすのかな？そのレポートを毎四半期とってるなら、その前の四半期は坪400、その前は420平均だったのもご存知ですよね？で、次のレポートは四月に届きますが、その平均はレインズをみると397ということです。あなたこそ低層しか売れなかった唯一の四半期のデータを全体平均に見せるなど、事実に則さない書き込みをしてるのはなぜですか？

[658: 匿名さん]

最新の3か月の成約事例は7件、低層中心でも平均３９６。

グローバルフロントタワーのレインズで記録されたこの昨年3月から今年2月までの直近1年の成約数は17件。昨年2月の引き渡し直後の成約は既に見れません。詳細は以下になります。

△沿線 △最寄り駅 △駅からの距離 所在 単価 (万円/m²) 専有面積 間取り 築年 成約時期 用途地域
1 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 111万円 60～80m² 2LDK 2014年から2015年 2016年12月～2017年2月 準工業
2 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 112万円 60～80m² 3LDK 2014年から2015年 2016年3月～2016年5月 準工業
3 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 114万円 60～80m² 2SLDK 2014年から2015年 2016年12月～2017年2月 準工業
4 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 115万円 60～80m² 3SLDK 2014年から2015年 2016年3月～2016年5月 準工業
5 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 116万円 60～80m² 3LDK 2014年から2015年 2016年3月～2016年5月 -
6 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 116万円 80～100m² 3LDK 2014年から2015年 2016年12月～2017年2月 準工業
7 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 116万円 80～100m² 3LDK 2014年から2015年 2016年12月～2017年2月 準工業
8 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 117万円 60～80m² 1LDK 2014年から2015年 2016年6月～2016年8月 準工業
9 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 120万円 40～60m² 1LDK 2014年から2015年 2016年3月～2016年5月 準工業
10 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 121万円 60～80m² 3LDK 2014年から2015年 2016年3月～2016年5月 準工業
11 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 123万円 60～80m² 3LDK 2014年から2015年 2016年3月～2016年5月 準工業
12 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 124万円 40～60m² 1LD 2014年から2015年 2016年6月～2016年8月 準工業
13 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 126万円 60～80m² 3LDK 2014年から2015年 2016年12月～2017年2月 準工業
14 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 128万円 60～80m² 2LDK 2014年から2015年 2016年12月～2017年2月 準工業
15 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 129万円 80～100m² 2LDK 2014年から2015年 2016年12月～2017年2月 準工業
16 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 136万円 60～80m² 3LDK 2015年から2016年 2016年3月～2016年5月 準工業
17 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 136万円 80～100m² 2LDK 2014年から2015年 2016年3月～2016年5月 準工業

上記の内、昨年12月から今年2月までの直近３ヶ月の成約数は7件で1番成約が多い四半期となりました。直近成約7件の坪単価は366、376、382、382、416、422、426で平均は396となっています。部屋の内訳は15階以下部屋が4件、16階以上の部屋が3件。過去に坪450以上が成約相場になっている中層以上の角部屋と東の中住戸は12月から2月の四半期で成約はありませんでした。ようやく竣工から1年で中古の値段が安定し、都心部全体でも中古取引が活発化してきたため成約数が増えているようです。直近四半期も引き続き売りの割りが多い低層階の成約が過半数にもかかわらず、平均396、低層の最低成約値でも366ですから、引き続き湾岸内ではツインパークスに次ぐ評価。

［一部テキストを削除いたしました 管理担当］

[663: 匿名さん]

[No.660～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[664: 匿名さん]

規模のわりに中古の取引数が少ないから価格が安定しないように感じるかもね。
ただ、引き渡しから一年ちょっとなんだから、中古の流通が少なくて当たり前だと思うけど。
２、３年経って実需の売り買いが増えれば相場も評価も安定してくるんじゃない？

[665: 匿名さん]

＞＞664
だろうな。今の新築未入居じゃなく３－４年たって入居使用済みの立派な中古物件になって、且つ年間数十戸の取引事例が豊富に出てくると相場も固まってくるだろう。それでも相場を維持してたら大したもんだ。

[666: 匿名さん]

低層〜中層のスリット角部屋４部屋が、軒並み坪340台で売り出された件についてはどうお考えですか？
売りに出やすい11階以下が坪340以下の価値しかないとなると、今後も平均成約価格は低値で安定しそうですが。。。

[667: 匿名さん]

う〜〜ん、なんだか感情的な書き込みが多いですね。情報を冷静に整理してみましょうか。

誰でも捏造できるデータではなく、多くの湾岸物件オーナーのもとに届き、容易に確認できる三井のレポートを用います。

３ヶ月おきに送られてくるレポートなので、現時点で最新のレポートは2016年10〜12月の情報についてまとめられたものになります（添付画像）。
次のレポートは2017年1〜3月分になるため、4月中旬から下旬になればどなたかがアップしてくださることでしょう。
GFTについて有利・不利という視点でこのレポートを選んだわけでは全くないということを、どうかご理解ください。

さて、内容について見てみましょう。

> 前期は「GLOBAL FRONT TOWER」において１件確認された@450万円超の取引が、今期は確認されませんでした。「GLOBAL FRONT TOWER」の取引については、３件・平均成約単価@366万円（前期３件・@389万円）となっています。

ここからわかるのは、

1) 2016年10〜12月に三井で把握している成約は３件で、平均坪単価は366万円（このうち１件は北西向きの部屋で2016年12月に坪352万円で成約していることが表からわかる）。

2) 2016年7〜9月に三井で把握している成約も３件で、平均坪単価は389万円。このうち１件は450万円超とあるので、残り２件の平均坪単価は358万円以下と計算できる。

3) 以上1)および2)より、2016年7〜12月の半年間で、三井が把握している成約は６件あり、１件が450万円超、残りの５件の平均坪単価は363万円以下。

ということです。

つまり、2016年下半期半年間の成約をまとめると、

450万円超の成約は１件、残りは５件で平均坪単価360万円程度

となります。450万円超の部屋は外れ値と言ってよく、頻繁に売り買いされる部屋の平均坪単価は360万程度と考えてよいでしょう。

以上、どこか論理的に間違っている部分があれば、どうぞバシバシご指摘ください。

[668: 匿名さん]

>667
また同じことやってるよｗ

なんでレインズで12月から2月の成約が7件もあってそれを見ればいいものを、10-12月という一番安い物件が売れた四半期のデータを恣意的に何度も張り付けのかしらｗ

虚偽や嘘、恣意的な部分データなどで必死に坪３３０くらいに下げたがる理由は何？？？たかが坪400程度でそんなに必死にネガつづけるって、よっぽど自宅マンションが安いんでしょうけど。

とにかく以下のレインズのデータに反論してみなよ。これが最新成約データなんだけどさ。

グローバルフロントタワーのレインズで記録されたこの昨年3月から今年2月までの直近1年の成約数は17件。昨年2月の引き渡し直後の成約は既に見れません。詳細は以下になります。

△沿線 △最寄り駅 △駅からの距離 所在 単価 (万円/m²) 専有面積 間取り 築年 成約時期 用途地域
1 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 111万円 60～80m² 2LDK 2014年から2015年 2016年12月～2017年2月 準工業
2 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 112万円 60～80m² 3LDK 2014年から2015年 2016年3月～2016年5月 準工業
3 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 114万円 60～80m² 2SLDK 2014年から2015年 2016年12月～2017年2月 準工業
4 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 115万円 60～80m² 3SLDK 2014年から2015年 2016年3月～2016年5月 準工業
5 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 116万円 60～80m² 3LDK 2014年から2015年 2016年3月～2016年5月 -
6 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 116万円 80～100m² 3LDK 2014年から2015年 2016年12月～2017年2月 準工業
7 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 116万円 80～100m² 3LDK 2014年から2015年 2016年12月～2017年2月 準工業
8 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 117万円 60～80m² 1LDK 2014年から2015年 2016年6月～2016年8月 準工業
9 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 120万円 40～60m² 1LDK 2014年から2015年 2016年3月～2016年5月 準工業
10 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 121万円 60～80m² 3LDK 2014年から2015年 2016年3月～2016年5月 準工業
11 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 123万円 60～80m² 3LDK 2014年から2015年 2016年3月～2016年5月 準工業
12 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 124万円 40～60m² 1LD 2014年から2015年 2016年6月～2016年8月 準工業
13 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 126万円 60～80m² 3LDK 2014年から2015年 2016年12月～2017年2月 準工業
14 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 128万円 60～80m² 2LDK 2014年から2015年 2016年12月～2017年2月 準工業
15 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 129万円 80～100m² 2LDK 2014年から2015年 2016年12月～2017年2月 準工業
16 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 136万円 60～80m² 3LDK 2015年から2016年 2016年3月～2016年5月 準工業
17 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 136万円 80～100m² 2LDK 2014年から2015年 2016年3月～2016年5月 準工業

上記の内、昨年12月から今年2月までの直近３ヶ月の成約数は7件で1番成約が多い四半期となりました。直近成約7件の坪単価は366、376、382、382、416、422、426で平均は396となっています。部屋の内訳は15階以下部屋が4件、16階以上の部屋が3件。過去に坪450以上が成約相場になっている中層以上の角部屋と東の中住戸は12月から2月の四半期で成約はありませんでした。ようやく竣工から1年で中古の値段が安定し、都心部全体でも中古取引が活発化してきたため成約数が増えているようです。直近四半期も引き続き売りの割りが多い低層階の成約が過半数にもかかわらず、平均396、低層の最低成約値でも366ですから、引き続き湾岸内ではツインパークスに次ぐ評価。

[670: 匿名さん]

要は、安く売れた場合はREINSに登録しないことが多い、というだけのことでしょ。
2016年12月に坪352万で売れた情報とか、三井で把握している成約情報がREINSには全然載ってない。

GFT住人による都合の良いコピペと、三井が責任を持って出すレポートの、どちらが信頼できるか。
GFT住人は三井が敢えて安い成約情報だけ載せてるとでも言うのかね。

[671: 匿名さん]

>>670 匿名さん
レインズに載せないのは安く成約したからじゃないんだけどね。じゃあ最新の1-3の三井のデータを貼れば納得するわけね。4月の二週には貼れると思うから、そこで本当に360平均だったら謝るよ。そこで396超えてたら訂正してくださいね？

[672: 匿名さん]

>>667
あなたの説明が一番納得感が高いですね。感情的な無理ポジは価格が下落傾向にあるという可能性があるという触れられたくないことに触れられたので、それを認めたくなくて頭に血が上っているだけでしょう。いくら高層を＠450で売り出そうが、売れなければ意味がない。多く成約している価格帯が今の物件評価ということですね。

[673: 匿名さん]

レインズに載ってないデータはそれだけでなくて坪500前後で成約した通常階の数件やプレミア階の成約例も載っていませんよｗ

あなたの理論でいくとレインズは高めにでるという一般論と逆を提唱しているわけね。この物件の価値をネガしたいしたい一心で何でもありって感じですね。そうすると、WCTなんかは最近レインズで坪290くらいのようですから同様に坪50程度は低いはずで実際は240程度という解釈でよろしいですね。

[674: 匿名さん]

>>673 匿名さん

まー、無理ネガの論理が破綻しているのは端からみても明らか。気持ちは分かるがそんなに熱くなりなさんな。軽く受け流せばよい。
無理ネガのマンションがどこか興味もないが、価格急降下中でここが気になって仕方がないのだろう。もっと暖かい気持ちで相手してやってください。

[675: 匿名さん]

>>673 匿名さん
坪500で売れた部屋が数件あったんですね。それはすごい！

[676: 匿名さん]

>>673
なぜ唐突にＷＣＴ？　同じ駅遠でもメジャーな品川とマイナーな田町であるうえに
マンションの規模、知名度などでは勝てないから？よっぽど意識してるんだなｗｗｗ

[677: 匿名さん]

>>674 匿名さん

その通り、価格急降下中のここは注目度高いからな。

[680: 匿名さん]

>672さん

ありがとうございます。

中立な視点で事実のみを書いたつもりですので、そう仰っていただけると嬉しいです。

>667に書きましたが、三井の直近のレポート２つを合わせてわかるのは、2016年7月〜12月の半年間でのGFTの相場は360万程度ということです。

それが2017年1月〜3月期で上昇しているのか、横ばいなのか、はたまた下落傾向にあるのかは、4月に出される三井のレポートを待とうと思います。

三井のレポートはREINSに載っていない情報も掲載しているため、貴重な資料として重宝しています。

[682: 匿名さん]

>>680 匿名さん

しっかりと直近の市況を見ておられると思います。三井はレインズなどの資料を全て見て会報に載せてますから、高額の成約事例が載ってないというのは無理があるでしょうね。むしろ高額の事例は積極的に載せるはずです。私も違う三井のマンションに住んでますので、三井系の成約情報はいろいろ見てますが、どこもここ半年くらいは相場はピークアウトして緩やかにですが下落に転じた感じがありますね。
GFTについては坪360前後だと買いが入りますが、それ以上の価格では実需層には高過ぎますし、投資用としても投資利回りも悪くなるので滅多に成約しないというのが実情だと思います。
私も次回のレポートを待ちたいと思います。

[683: 匿名さん]

ちなみに芝浦周辺では坪300-330万くらいの中古は割と活発に売買されていますね。新築が高騰しているので実需購入者は新築を諦めて中古を物色する人も多いようです。そのレベルを超えると、極端に成約事例が少ないです。やはり、一般的な予算としては坪330万あたりが限界なんでしょうね。

[689: 匿名さん]

[No.656～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]