【中古情報】GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）

[匿名さん]

竣工１年を迎えたGLOBAL FRONT TOWERの中古物件についての情報交換を行うためのスレッドです。

【物件概要】
竣工：2015年9月
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588093/
価格表：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548747/
見学記：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/539894/
プレスリリース：http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2014/0617/download/sumai...

[302: 匿名さん]

多くのマンション掲示板で喧嘩を売ったブーメランが返ってくるのはわかりますが、多くの物件サイトからも酷い扱いを受ける理由はなんなんでしょうね。
売主の三井系列すらここに駅遠物件のレッテルをはっているのがすごい。

自称田町駅徒歩9分に賛同してくれる物件サイトがいつか現れるとよいですね。

[303: 匿名]

>>302 匿名さん
間違った投稿に対して事実を書いているだけで、喧嘩の報復をしているわけではないと思いますよ。

[304: 匿名さん]

>>303 匿名さん
たしかに徒歩9分は間違いですよね。

[306: 匿名]

誰かがスレを閉鎖に追い込もうと、妄想や暴言を投稿しているのかもしれません。
挑発にのってしまうと、スレ閉鎖に追い込まれ、相手の思う壺です。スルーして削除依頼しましょう。

[307: 匿名さん]

[No.286～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。
・前向きな情報交換を阻害する投稿のため
・当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断したため　　管理担当]

[308: 匿名さん]

ポジティブな情報もネガティヴな情報も交換するのが健全な姿。情報が誤りなら、客観的なデータや数字や写真を引用するなどで誤りを指摘すればいい。管理者も投稿ルールのなかでそう言っている。投稿されたレスに対して投稿者個人を中傷するようなレスは逆効果である上に即削除されるだけ。

[309: 投稿]

>>279 匿名さん
そうですね。全室リビングインは各部屋のプライベート感が無いので敬遠されがちかもしれないですね。
この専有面積でPP分離は無理ですが、できればリビングから直接ベッドルームインはない方がいいと思います。
なかにはリビングインじゃない部屋もあるのですが、ここは少ないですね。

[310: 住民板ユーザーさん1]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[311: 匿名]

いいなと思ったらお部屋が出たのですが、、、
分譲価格より3000万以上乗っけられた価格でした。。。
なんだかなー。

[312: 投稿]

>>311 匿名さん
デジタル時代、この板の価格スレ見れば分譲価格は分かっちゃう。ほんとに高くても欲しいってならないと、ここに限らず買い手はつかないね。逆に言えば、分譲価格より高くてもバンバン買い手がついているマンションはホントに資産価値が高いと言える。絶対価格が高いとか安いとかとは別次元の話で、そっちの方が大事。

[313: 匿名さん]

>>311
どうせ予算オーバーで買えないなら、しれっと分譲価格で指値してみたら？
ダメ元。その価格にならないなら買わないっと決めて交渉。
売り手もさっさと売るはずが売れなくて困ってるだろうから、考えた末に
案外ＯＫするかもよ？

[314: 匿名]

>>313 匿名さん
311です。さすがに売主さんを怒らせちゃいそうなのでできませぬ(汗
でも、プラス1億以上乗っけてる人もいるでしょ？
不動産屋さんもよくGOを出したなー
でも、

[315: 匿名さん]

最上階の王様部屋（連結住戸？）は売り出し価格を5001万円下げましたね。

[316: 匿名]

>>315 匿名さん
買えませんが、いくらからいくらに下げたのですか？

[317: 匿名さん]

>>315
坪960万→824万に下げたんですね。
最初見たときは万が一売れれば儲けものという感じなのかなと思ってましたが、値下げしたということは本気でこの価格で売る気なのか..

[318: 匿名]

>>317 匿名さん
んー、お金持ちの人にとっては何でもない金額なのでしょうね。
でも、そういう人は一生住むつもりはないでしょうから、売却時に希望の値段で売れなくて困りそう。
パークコート青山と同じくらいの坪単価ですもんね。

[319: 匿名さん]

王様部屋の転売はめっちゃ難しいよ。普通、坪800万とかの部屋は転売しない覚悟で買う人が多いんだけどね。

[320: 投稿]

29999万っていうのが面白い。その一万円になんの意味が？

[321: 匿名さん]

去年春の新築直後の未入居転売祭りが終わった6月以降は、
全て平米110-117万の間で成約。この辺りが相場でしょうか。
レインズに乗ってない成約もあるとかまた言いだしそうですが、
新築直後の高値成約自体数多く乗っているので、その指摘は的外れ。

[322: 投稿]

>>321
引き渡し直後は@450付近の成約もちらほらありましたが、やはり予想した通り、徐々に下がって築浅の芝浦物件の相場@360-380に収斂しつつあるようですね。アイランドが@330-350ですから、これでも十分良い値段と思います。

[323: 匿名さん]

>>322 投稿さん

このくらいの値段に落ち着くと、売れるのも早くなりそうですね。高く売りたい人が多いみたいだし、売買が活発になるかはわかりませんが、他に比べてコスパが上がったと感じます。

田町近辺だと、10年越えたのにカテリーナは妙に高いしな。低層でも400、高層だと450以上がざらみたいだし。

[324: 匿名さん]

>>323
カテリーナは山手線内側且つ、駅から近いからね。
GFTは高値定時で頑張って検討者に見向きされず成約が乏しいより、売れる価格で活発に売買された方が資産価値的にもプラスだから、成約事例が出てきたことは良い傾向。

[325: 匿名さん]

>>319
分譲価格は坪500万そこそこですけどね。

[326: 匿名さん]

>>325 匿名さん
じゃあ、きっと29999万という、おちゃらけた値付け見ても運良く売れればいい、売れなくてもともと、売れないと困るわけじゃ無いというスタンスかもしれない。500万を800万は幾ら何でも欲張り過ぎ。

[327: 匿名]

>>323 匿名さん
カテリーナは間取りがいいですもんね。
マルエツプチもあるし。
でも、震災前のマンションよりGFTがいいなー

[328: 匿名さん]

中古スレらしい、有益な情報交換が出来てて、良いスレの流れに成りましたね。

[329: 匿名さん]

>>322 投稿さん
芝浦築浅だと、他のインプレストとかグローリオ辺りの相場はどうなんですかね？

[330: 匿名さん]

>>321 匿名さん
引き渡し直後は、どうしても芝浦に新築マンションが欲しい買い逃し客や抽選漏れ客に高値で売れる可能性が少しだけあるけど、その時期が終わったらだんだん適正市場価値に落ち着いてくるよね。

[331: 匿名さん]

>>321 匿名さん
レインズデータでは引き渡し〜12月までに12件の成約が載ってます。

時期別には、

1-3月 4件 平均@418万円
4-6月 5件 平均@407万円
7-9月 1件 平均@386万円
10-12月 2件 平均@371万円

という感じですね。そろそろ適正価格になってきた感じですかね。推移を見るともう少し下がるかもしれません。
ただ、高層と低層では違うでしょうが。400万円以上を買える人も少ないでしょうから、最終的には芝浦アイランドの高値圏とほぼ同じで実需層がギリ検討できる@350くらいに落ち着くと予想します。

[332: 匿名さん]

ちなみに芝浦アイランドは、

2015.10-12月 2件@355万円
2016.1-3月 2件@365万円
2016.4-6月 4件@338万円
2016.7-9月 6件@331万円
2016.10-12月 4件@338万円

という感じです。やはり@350以上では購入者は減る感じですかね。
最近少し下がって@330万円近辺になると成約事例がふえてますね。

[333: 匿名]

みなさんすごく研究されていますね。
ちなみに、レインズの成約価格は、値切り交渉前の価格と思っていいのでしょうか？
それとも、値切り後の値段までレインズは把握できるのでしょうか？
ご存知でしたら教えてください。

[334: 匿名さん]

>>333 匿名さん
値切り後の純粋な成約価格ですよ

[335: 匿名さん]

>>333 匿名さん
最終的に取引が成立した値段が成約価格。
スーモ等に掲載されているのが、
値引き交渉前の売り出し価格です。

[336: 匿名さん]

いま、投資目的などを除いて一般的な実需で（都心にマンションを買おうという時点で一般的とは言えないかもしれませんが）中古マンションを検討している人が余裕をもって買える限界は、肌感覚として㎡100万＋αくらいまでじゃないかと思います。80㎡で頭金2000万として6000万借り入れ。

年収2000万クラスでも収入から税金で500万は持っていかれますから、それ以上の価格になったら60歳までの完済の絵は描きずらい。子供がいれば教育資金もいるので㎡100万でもかなり厳しいでしょう。それ以上を余裕で出せる人は、それこそさらに都心や３Aなどプレミアのついた坪500-600クラスを選択するでしょうから。

だから、このあたりの中古の限界レベルは㎡100万～110万くらいなんじゃないかなと想像してます。もちろん、日本の経済状況が上向いて、年収2000万を超える人がゴロゴロ出てくるようになれば上がるでしょうけど、いまのところそういう気配はないですからね。

[337: 匿名さん]

レインズの欠点は、
住戸の属性が大まかな広さ以外の属性(階数や、間取りなど)がわからない。
だからサンプルが少ないと、たまたま属性が良い住戸がたくさん売れた、もしくはその逆ということが起こる。
そうするとそのマンションの平均単価を過大評価もしくは過小評価してしまう。
特に規模の小さい流動性の低いマンションはその傾向が強い。
規模が大きくても例えば1000戸の内ランダムに３０戸選べばある程度住戸の属性はバラけるんでしょうけど(上層階ばかりとか、角住戸ばかりとはならない)、売れる住戸はランダムじゃないですからね。
もちろん価格との兼ね合い次第ですが、一般に属性の良い住戸が流動性が高いと思います。
特に築浅の場合。
またレインズの情報からだけでは目的のマンションを特定できないことがありますね。

色んなところがマンションの予想平均単価を出してますが、レインズだけだとサンプルが少なく、また上記理由でレインズを当てにしてないとこが多いですね。
沖式もレインズ使ってないみたいですね。

[338: 匿名さん]

一般公開のレインズで、ここを絞る場合、芝浦アドレス、2015-2016年完成、準工場地域、田町駅10分以内、成約時期1年以内で、ほぼここ以外は排除されると思います。しかし、重要な階層、方位の情報がないのでそこは想像するしかないですね。

[339: 匿名さん]

>>337 匿名さん
同じマンションの様々な部屋の
戸別予想単価を仮説ベースで弾き出そうとすると、
色々な変数とロジックが必要になるからね。
それでも、レインズを中心とした成約価格が最も重要かつ基本的な相場の指標である事は変わら無いと思うよ

[340: 匿名さん]

スレが良い流れになってきましたね。相場の話になると登場してきて、GFTは坪400万以上だの
アイルがどうのと他の投稿者を中傷していた人は全部削除されアク禁になったみたい。
正直、この立地で坪400以上でも買うという人はいないとは言わないけどかなり少ないでしょう。
坪360くらいで買えそうな気配があるから検討者も来るのに、ここは＠400万以上を連呼して
検討者を追い返してなんか勘違いしてましたよね。

ところで、これがちょっと気になってます。9800万＠381万と高いですが交渉の余地があるなら
＠360なら買ってもいいかなと。皆さんはどう思われますか？分譲は9430万＠367のようです。

http://www.athome.co.jp/mansion/1012737619/?BKLISTID=030PPC

[341: 匿名さん]

>>340 匿名さん
流石にこのタイミングで分譲価格以下で売るオーナーは居ないかと。
下げても、分譲価格プラス新築購入時の諸費用分で、最低9600万台じゃないかなー。

[342: 匿名]

>>340 匿名さん
南東角ですね！
ちなみに、分譲価格は9270万円、濃い色です。

[343: 匿名]

>>340 匿名さん
私も341さんの意見同様、損してまで売らないと予想します。
もし、このオーナーさんが売却手数料無料の不動産屋さんに売却をお願いしているとしても、損をしないギリギリの9500万円位かなと。
でも、もしオーナーさんが外国人なら、為替だけで儲かっているので、@360万円まで値切れる可能性もゼロではないかもしれません。
ただ、上記の可能性は低そう。

[344: 匿名さん]

なるほどですね。でも、GFTは比較的安く売り出されたといわれてますけど、角住戸は低層でも
360万もしたんですね。。。珍しく間取りがリビングインじゃなくワイドスパンなので、これなら
まずまずかと思いましたが。9000万超えてる時点でかなり無理なので、9800万だと全然無理ですｗ
ありがとうございました。

[345: 匿名]

>>340 匿名さん
連投ですが、、、
もしオーナーさんが損をしてまで売却を考えているなら、マイナス要因があふかもしれませんから慎重になさった方がいいかも。
例えばですが、南東角の先にある海運会社か何かの建物がもう古いので、マンションに建て替わる可能性があったり。。。
運河を挟んでいるので、圧迫感はそれほどないかとは思いますが。
そして、このお部屋は多分レインボーブリッジは見えないと思います。
見えるギリギリは12階くらいかと思います。

[346: 匿名さん]

眺望がまったく無いのに@380万は高いね。やはり最近の分譲はどこもバカ高くて、それにさらに転売利益乗っけた部屋なんか高過ぎるし下落が怖くて手が出ない。
財閥系有名大手デベロッパーのマンションでも芝浦アイランドかワールドシティーなら眺望が良い部屋でも@340-360くらいだから検討できる。もう新築、築浅にこだわる時代じゃないなぁ。
やっぱりタワマン中古ならリセール考えても眺望が良くて高過ぎ無いのを買いたい。

[347: 匿名]

>>346 匿名さん
バカ高いかと考えると、
ここの9000万円のマンションを購入したとして、30年後の相場がに3000万円になると仮定すると、10年後にで6500万円、20年後に4500万円位で売れれば良いのではないかと計算しています。
それだったら、賃貸よりいいのかなと思って検討しているのですが、もっと下落しそうなら怖いな。

[348: 匿名]

347ですが訂正です。
10年後に6500万円で売却して損がないとなると、毎月のローンと管理費などで27万円は越えちゃいますね。
駐車場借りると30越えるとなると厳しいなー。。。

[349: 匿名さん]

５階のスリット角部屋2LDK、64.62㎡が6,980万円で出ています。
売り出し価格で坪357万円。

低層のスリット角部屋は本当によく売りに出ますね。

[350: 匿名さん]

>>348
この立地で、この金額のマンション買える人だと当然のように車を所有したい
人も多いと思いますが、いくら富裕でも駐車場代は安いほうが良いに決まってますよね。
月40000円は高いと思います。芝浦港南では25000円くらいのマンションもある。
毎年の差額18万円は大きいです。

[351: 匿名さん]

>>349
＠310くらいで安かったですから投資家は転売益が出ると見込んだんでしょう。
しかし、安い部屋はそれなりで人気もそれなり。＠50万近く乗せた価格で
買い手がつくかどうか。。