【中古情報】GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）

[匿名さん]

竣工１年を迎えたGLOBAL FRONT TOWERの中古物件についての情報交換を行うためのスレッドです。

【物件概要】
竣工：2015年9月
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588093/
価格表：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548747/
見学記：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/539894/
プレスリリース：http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2014/0617/download/sumai...

[261: 匿名さん]

注意していただきたいのは、再開発地域のすべてにおいてただちに大幅な地価上昇、資産価値上昇が起きるわけではないということです。一口に再開発といっても、地域一帯のまちづくり、景観整備がどう進み、注目している再開発地域がどのような内容の再開発を計画していて、再開発後に住民にとってはどのように利便性が向上するのかなど、具体的に調べる必要があります。交通や買い物などの利便性が向上する地域はすべて再開発の恩恵はあるでしょうし、利便性向上に大きくつながらないオフィスビルだけが出来ても影響は限定的でしょう。さらに、もし有望な再開発地域だとしても、市場価格が先行して値上がりしている価格織り込み済み物件を買ってしまうと、利便性や需要が追いついていない間は「高い買い物をした」ということになります。目論見どおりにならなければ、なおのことです。単純に再開発地域だからと飛びつくのではなく、本当に価格に見合った価値があるか十分に検討し、見極める必要があります。

そういう意味で、ここは山手線新駅からは距離があるため、芝浦や浜松町の再開発を見る必要がありますが、芝浦や浜松町の駅周辺再開発で、ここはどのように利便性が向上するでしょうか？生活は飛躍的に便利になり、マンション周辺のＴＧＭＭエリアには多くの人が訪れるような商業施設が立ち並び、いままで遊びに来なかったような人が来るようになり賑わいが増すでしょうか？また、マンション周辺の運河や旧海岸通沿いは緑化されたり、電線が地中化されて綺麗に整備され、周辺に遊びに来るような人が増えるでしょうか？そして、今の中古価格は坪400万円を超えているようですが、その価格はまだそういった期待事項をまだ織り込んでおらず、再開発後にはさらに上がるといえるでしょうか？その辺の最終判断は皆さんにお任せします。

長文失礼いたしました。

[262: 匿名さん]

>261
基本的には浜松町で再開発があっても住民の生活利便性や街の魅力に大きな変化はない気がするね。
マンション前のごちゃごちやが綺麗な街に生まれ変わるなら変わってくるだろうけど。
浜松町は賑わっても、TGMMはそんなに人は増えないだろうし、GFTの周囲が人で賑わっている未来が想像できない。

[263: 匿名さん]

三井湾岸クラブの会報見ると、確か去年の春ごろにGFTは坪400万前後で成約したと
書かれていた気がするけど、不動産経済研究所「不動産経済調査月報」見ると
新築マンション価格が春ごろをピークに天井を打った感があるから、この流れが中古
市場にも影響してくる可能性はあるね。昨年春のままの売り主の言い値で買うのは
慎重にしたほうがいいかもしれない。

[264: 匿名]

>>263 匿名さん
この表を見ると、4年間で最大平米単価が1.7倍も上がっていたんですね(汗)
4年前に買えていた人はラッキーでしたね。
問題は、、、待っていたら4年前の水準に戻るのかいうことですね。

[265: 匿名さん]

＞＞263
見てると坪単価400万以上の売り出し価格を最近ちょくちょく価格改定しているけど、
坪当たり5万円程度の値下げですね。
＠420万が＠415万になるというような。どこら辺が成約レベルになるのか注目ですね。

[266: 匿名さん]

>>264
中古価格は一気には下がらないと思いますが、新築が下がる局面に入っている可能性があるので、中古にも響いてくる可能性があります。少なくとも、これ以上どんどん上がることはなさそうです。都心部は急激な動きはないかともいますが、少し様子を見たほうが良さそうですね。

[267: 匿名さん]

でも、ここはやめた方がいいかも。
駐車場がガラ空きで、その穴埋めに
住民は42000円。隣の元地主のヤナセは28000円で68台かりることができる。
マンション所有者で駐車場利用する住民からすれは、バカバカしい格差。
高齢化やシェアエコノミーの浸透と共に、現住民で駐車場利用者の軽視が将来に影響するはず。
オススメできない物件

[268: 匿名さん]

近い将来の管理費の値上がりや
修繕費の高騰につながりそう。

[269: 匿名さん]

今住んでいる人にとっては素晴らしいマンションだと思います。
最新の設備に、新しくて気持ち良い共有部分。
もともと人が住むような場所ではなかったところが再開発されて徐々に綺麗になっていくことを日々実感できる。

ただ，ここに住むなら築10年までに売り抜けるのがいいでしょうね。
築10年以上になると修繕積立金が２倍、３倍になる上に駐車場料金40000円をプラスするとなると、ランニングコストの点で間違いなく敬遠されます。
築10年になると古びてくる上に、新築はIoTを活用した最新式のマンションが全盛になってくるから、古くて維持管理費の高いマンションに住みたがる人は激減します。
そこに駐車場料金不足問題まで重なると……。
築５年を過ぎたあたりから売却して逃げ出す人が増え、価格は次第に低下していくでしょう。

その点、駅直結マンションは10年経っても駅直結なので、必ず一定の需要があって価格は下がりにくい。
駅遠マンションは新築の気持ち良い状態で利用するのが正解です。

[270: 匿名さん]

また、同じネタでネガしてるし。好きだねえ(笑)

富久とダブル持ちしてるけど、富久も同じように駐車場空きでなんですけどじゃあ富久はもっと敬遠されてますか？？？駐車場の空きなんてどこの物件でもあるし、貴方の物件でも空いてるでしょ？ヤナセ本社が借りるという解決策があることが、まずは地の利。今後再開発で周辺の駐車場需要は尚高まるだろうし、正直どうにでもなる。

富久にしたって同じくらい空きが出て困っていたけど理事会が本気出して色々改革して、きちんといい方向に向かっている。ＧＦＴだってヤナセは本社だから移転撤退の可能はちょっと考えにくいけど、万が一契約がなくなっても、タワー駐車場を一機閉じれば大幅に経費が減るし、あとは共用部の値段変更や経費削減でどうにかなるレベルの話なんだよね。富久やＧＦＴのような大型物件の強みは、色々とやり繰りできるだけの人材やハードがあることよ。

20年以上不動産投資してきて、今も複数所有してるけどネガさんの主張は完全に的外れ。。

[271: 匿名さん]

ここで駅直結マンションの宣伝ですか？

そりゃ山手線城南駅の直結マンションあれば最高だけど、存在しないんだよな。まさか、弱小駅の微妙なエリアの駅直結とかじゃないですよね。

大事なのは立地の利便性＝都心主要部への徒歩タクシー鉄道を合わせてのアクセス性ですよ。都心でもない駅の直結なんて興味ないです。

[272: 匿名さん]

＞＞２６３
そんな東京全体のグラフだして語られてもなあ。。じゃあ君の主張だと都内の新築中古はまだ割高だから、一切買わないということね。ご勝手にどうぞ。

[273: 匿名さん]

三田駅8分、田町駅9分、日之出駅6分、浜松町駅11分で山手線はじめとする7路線利用可湾岸で、麻布、六本木、新橋、汐留、虎ノ門などタクシーでワンメーターないしは1000円圏内の場所で、ツインパの次に交通利便性なんですけど、それでも不便なら他探してくださいね。

[274: マンション検討中さん]

みなさま、他人の中傷など不適切な投稿があれば、ここで反論せずに削除依頼しましょう。

[275: 匿名さん]

ツインパの次に便利という書き込みが散見されますが、上に出ていたカテ三田と較べても相当な駅遠物件ですよね、ここは。

[276: 匿名さん]

城南山手線駅近というと、ブリリア目黒とかですかね。
富久も山手線内で良い立地ですね。
駅前の再開発でこれからどんどん建て替え物件が出てきますが。

駅近はずっと駅近で有り続け、築20年でも十分な価値がある。
駅遠はずっと駅遠。
新築のうちは魅力もあるが、築20年で維持管理費の高い駅遠物件を誰が買うのか。

[277: マンション検討中さん]

電車にあまり乗らない私みたいに、駅からの距離はあまり関係なく眺望重視な人もたくさんいると思いますよ。
GFTは、車所持者が少なくて意外でした。

[278: 匿名さん]

駅からは遠いけど、その分物件価格は抑えめだし、ランニングコストも悪くない。
何より眺望が素晴らしい。

だったら売れるでしょうね。

実際は・・・

[279: 匿名]

>>278 匿名さん
うーん
それほど高くもないのに売れ行きが悪い原因は、GFTが駅から遠いからではなく、リビングイン以外の間取りがあまり出ていないからだと思っているのですが、、、
こだわりポイントは人それぞれですね

[280: 匿名さん]

維持管理費は変わらないね。
駐車場代は高いけど、車を持ってない人にとっては関係ない。

富久クロス
70.05㎡
管理費：21,470円
修繕積立金：8,280円
駐車場代：30,000円（空有）

グローバルフロントタワー
70.25㎡
管理費：21,180円
修繕積立金：7,610円
駐車場代：40,000円（空有）

[281: 匿名さん]

夜中の3時台に違うハンドルネームで７つの連続投稿。このサイト全体でもその時間はここしか書き込みないし、一人で自作自演ご苦労さんです。あそこの住民に絡まれると極端にスレを伸ばされる。

TGMMの概要が発表になり、嫉妬が増幅したのかな。カテリーナは湾岸エリアではありませんよ。湾岸エリアでツインパの次の交通利便性だというのは事実。

三田駅8分、田町駅9分、日之出駅6分、浜松町駅11分で山手線はじめとする7路線利用可湾岸で、麻布、六本木、新橋、汐留、虎ノ門などタクシーでワンメーターないしは1000円圏内。これでも不便なら他探してくださいね。

山手線城南駅徒歩５分以内の物件以外は将来的にダメなのね。そんな物件、東京にある数十万のマンションのうち、いくつもないねえ。タワマンに限ったら１０個もないんじゃない？極端な価値観をお持ちですね。

[282: 匿名さん]

城南駅徒歩５分なんていくらでもありますが。。。
軟弱地盤の埋立地に限定して便利とか言われても困りますよ。

あと、田町駅9分なんてどこに書かれてるんでしょう。
三井のリハウスですら10分表記です。
正式だか公式だか個人的願望だか分かりませんが、任意の物件サイトでGFTは徒歩10分以上に分類されているのが現実ですよ。
交通機関の発達した東京で、ここより駅遠な物件は少ないです。

[283: 匿名さん]

ゆりかもめ日の出なら6分くらいじゃない？

[284: 匿名さん]

>>281
さんざんクラッシィ検討スレ荒らしといて、クラッシィ契約者に逆襲されるのは当たり前。

[285: 匿名さん]

山手線「田町」駅 徒歩10分
都営三田線「三田」駅 徒歩10分
ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分

三井のリハウスに書かれているGFTの立地評価です。
駅遠物件に分類されるのは仕方ないですよ。

[287: 匿名さん]

>>270 匿名さん
>共用部の値段変更や経費削減でどうにかなるレベルの話

共用部の値段変更は一筋縄ではいかないよ。経費削減と言えば聞こえは良いけど、そのぶん共用部の維持管理コストを減らすということだから共用部の劣化が早まる。管理費不足は良くないね。

[288: 匿名さん]

そう言われても条例に則った方法での計測で公式に改称したから。段々と仲介の表記も変えていく予定なので、ご心配していただかなくても大丈夫です。

[289: 匿名さん]

>>286
レス244-246、274参照。

[290: 匿名さん]

山手線 「田町」駅 徒歩10分
都営三田線 「三田」駅 徒歩10分
京浜東北・根岸線 「浜松町」駅 徒歩10分
都営大江戸線 「大門」駅 徒歩14分

ノムコムの立地評価でもGFTは駅遠物件に分類されています。

[291: 匿名さん]

どの物件サイトを見ても徒歩10分に分類されているせいで、売れ行きが悪いということは考えられませんか。
駅から遠いのに周辺環境が良いわけでもない。
車が必要なのに駐車場料金が高い。
高級マンションではまず見ない全室リビングインの間取りが多い。

この辺りがヒントかなと。

[292: 匿名さん]

本当は徒歩9分なんです、信じてください！

という感じ？

それが事実だとしたら、築２年に突入したのに未だに全ての物件サイトで駅遠評価なのは、ちょっとお気の毒ですね。

[293: 匿名さん]

竣工は昨年1月なので、今年の12月までは築1年ですよ。さすが、駅歩0分さん、不動産を全くご存じないようですね。

[294: 匿名さん]

ここは再開発で交通利便性が良くなるわけではないから、再開発後の買い物などの生活利便性と周辺の環境改善を読まなきゃいけないと思うけど、基本的には浜松町で再開発があっても住民の生活利便性や芝浦一丁目の環境、魅力に大きな変化はない気がするね。 スーパーも無い地域だからTGMMにスーパーが来ることはプラスだけど、スーパーあるのは当たり前の話だから。
マンション前のごちゃごちゃが綺麗な街に生まれ変わって、小綺麗なショップが増えるとかなら変わってくるだろうけど。
浜松町は賑わっても、オフィス中心のTGMMは遊びに来る人は増えないだろうし、GFTの周囲がお客さんで賑わっている未来が想像できない。
つまり田町駅や浜松町駅の再開発では、ここの資産価値にはほとんど影響しないから、今の再開発期待値を織り込んだ中古価格は明らかに割高だと思う。
ここは賃貸が100戸以上出て、そっちはあらかた埋まったみたいだから、賃貸居住向きの地域なんだろうけど、貸主側の視点では今の中古価格で買ったら利回り低すぎてうまみはないね。

[296: 匿名さん]

築１年なのに築２年と色々な物件サイトに書かれているんですね。
駅徒歩といい、各物件サイトから低評価を突きつけられ続けるのはお気の毒です……。

[297: 匿名さん]

まあ、１でも2年でもいいけど正式には1年以上2年未満は築1年です。
http://fudousan.spotnavi.net/map/chikunensuu.php?date=2016%2F12%2F12

[298: 匿名さん]

多くの大手不動産サイトで築２年、駅徒歩10分以上の駅遠物件として扱われているのが現実。
もちろん店頭に張り出されている物件案内でも。

この状態で丸１年が経過し、公式では9分ですなどと主張することにもはや意味はありませんね。

[299: 匿名さん]

>>295 匿名さん
レス244-246、274参照。

[300: 匿名さん]

田町駅9分なんてどこに書いてない。
駅遠マンションが駅遠マンションを
持ち出しても意味がないでしょう？

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[302: 匿名さん]

多くのマンション掲示板で喧嘩を売ったブーメランが返ってくるのはわかりますが、多くの物件サイトからも酷い扱いを受ける理由はなんなんでしょうね。
売主の三井系列すらここに駅遠物件のレッテルをはっているのがすごい。

自称田町駅徒歩9分に賛同してくれる物件サイトがいつか現れるとよいですね。

[303: 匿名]

>>302 匿名さん
間違った投稿に対して事実を書いているだけで、喧嘩の報復をしているわけではないと思いますよ。

[304: 匿名さん]

>>303 匿名さん
たしかに徒歩9分は間違いですよね。

[306: 匿名]

誰かがスレを閉鎖に追い込もうと、妄想や暴言を投稿しているのかもしれません。
挑発にのってしまうと、スレ閉鎖に追い込まれ、相手の思う壺です。スルーして削除依頼しましょう。

[307: 匿名さん]

[No.286～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。
・前向きな情報交換を阻害する投稿のため
・当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断したため　　管理担当]

[308: 匿名さん]

ポジティブな情報もネガティヴな情報も交換するのが健全な姿。情報が誤りなら、客観的なデータや数字や写真を引用するなどで誤りを指摘すればいい。管理者も投稿ルールのなかでそう言っている。投稿されたレスに対して投稿者個人を中傷するようなレスは逆効果である上に即削除されるだけ。

[309: 投稿]

>>279 匿名さん
そうですね。全室リビングインは各部屋のプライベート感が無いので敬遠されがちかもしれないですね。
この専有面積でPP分離は無理ですが、できればリビングから直接ベッドルームインはない方がいいと思います。
なかにはリビングインじゃない部屋もあるのですが、ここは少ないですね。

[310: 住民板ユーザーさん1]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]