【中古情報】GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）

[匿名さん]

竣工１年を迎えたGLOBAL FRONT TOWERの中古物件についての情報交換を行うためのスレッドです。

【物件概要】
竣工：2015年9月
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588093/
価格表：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548747/
見学記：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/539894/
プレスリリース：http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2014/0617/download/sumai...

[228: 匿名さん]

GFTは階層による格差をほとんど付けずに売っていると分譲当時は話題になりました。東と南はそれなりに差をつけましたが、北と西はほとんど差がなかった。芝浦なので湾岸ビューというのを意識しすぎたのか、タワーの眺望が想像以上だったのを三井が想定しなかったと、営業自ら告白していました。マヌケですがそんな理由です。前半は中層以上ばかり売れて最後に低層が残る形となりましたが、低層でも相場からすれば当時の割安感があったのと、再開発に囲まれた将来性ある立地が買われて、どこでも苦戦する販売後半でもかなりの勢いで売り切りました。ただTGMMの倍の規模がある野村の再開発はこの時点では誰もしらなかったので、最近発表になりラッキーとしか言いようがないです。

GFTは、湾岸らしくない湾岸マンション。地図見てわかる通り、芝と隣り合わせの立地のため、湾岸らしい眺望以外にタワービューや湾岸で一番、麻布や六本木に近いという特徴があります。

[229: 匿名さん]

＞＞227
あなたが本当にここの中古に興味があるならリハウスに行くといいですよ。レインズに載せていない成約が結構あるということがわかりますから。現場に行かずして中古は語れませんよ。

[230: 匿名さん]

ここの中古とカテリーナ三田の中古だと今から買うならどっちが資産価値が下がりにくいですかね。
向こうは築11年だけど、駅近。
こっちは築2年だけど、駅遠。
平米単価は住まいサーフィンによるとほぼ同じ。
分譲時価格はカテリーナ三田の方が安かった模様。

[231: 住民さん]

>>227
語られるのは結構ですが、不動産の知識があまりないと言うのが文章からわかります。色々間違えています。

まず、徒歩０分の物件は世の中に存在しません。駅直結の物件は徒歩１分表記になります。不動産多少知っている人の口から０分という表現がでることは考えられません。

次に駅距離１分あたりで坪20万も変わることはありません。タワマンがたくさんある月島、豊洲、有明、大崎などをみて下さい。芝浦みてもケープとグローブは駅歩４分違いますが坪80も違いますか？CMTとケープで100も違いますか？GFTとTBTで坪80も違いますか？そんなことはありませんし、１分ごとというような単純な決まり方はしません。段階的には駅直結、５分以内、10分以内、15分以内というくらいのグレードでしか違いはないものですよ。

最後に中古が出て1年で売り切れるくらいかというのは、あまりに大雑把ですね。昨年はリーマン後で一番新築も中古も売れなかった年なので、その時の市況や色々な要素がありますから。

また30件あって3件しか売れなかったと言いますが、ここの1．5倍や2倍以上の中古を売り出していたティアロ、ツインパークス、KTTなども同じ程度しか売れていません。DTにおいてはレインズ記載分はゼロです。でもそれぞれの物件ともに、レインズ以外の成約があったりするものです。特に大手仲介のその物件担当者にあまり記載しないタイプの人が多いと、ろくに記録さえ残らない。レインズなんてその程度のものですよ。前の人が書いている通り現場行かずに語っても無駄ですよ。

[232: 匿名さん]

>>230
どちらも素敵なマンションですし特徴が違いますから好みの問題でしょうね。共通点は距離、位置的に近いので生活圏が被っている、TGMM完成後にどちらも地価が上がるよというところじゃないかな。

[233: 匿名さん]

>>231 住民さん
もし、田町駅前にマンションが出来たら坪単価600万くらいでしょう。そういう意味では1分20万くらいというのはなんとなくそんな気がします。

[234: 匿名さん]

>>227 匿名さん
冷静な分析だと思います。ありがとうございます。

[235: 匿名さん]

>>231 住民さん
再開発云々は期待値ではあるけど今の売り出し価格が妥当か、値上がりが実現するかは不透明じゃないですか？それとも、今の売り出し価格は織り込み済みですかね。そうだとすると検討者は慎重に判断する必要がありますね。
実際の成約事例については、具体的に書かれてるから、それ以外にあるというならレインズ事例示さないと説得力ないですよ。最近半年以内のデータあるならお示しください。

[236: 住民さん]

234の自演当意や235のレインズ以外のデータ見せろとかいつもとやってること同じ、結局同じ人じゃん。

もう勘弁して下さい。駅歩０分とかレインズ以外の成約が世の中にあるなんて信じらないとか不動産語る以前の問題だよ。今住んでる家以外に売買経験がないんだろうけどさ、もう勘弁して下さい。そんな常識レベルの話さえ通じないとかさ、そこまで気になるならリハウスに1本電話して聞いてみればわかる話だろ。あるいはのらえもんにメールで聞いてみなよ。

その特殊な理論を通すならコテを「駅直結０分さん」か「世の中にレインズ以外の成約はないのだ」さんにしたらどうですか？

[237: 匿名さん]

>>227
再開発の中古価格への影響はそのその完成後に出てくる、とはよく言われることの様ですが(沖さんも言ってますね)、そんな美味しい話はあり得ません。
もしそうなら、既に再開発が決定し情報が出た後で買っても、全体相場を見誤らなければ相対的にとても高い確率で儲かることになってしまいます。
実際は再開発に関連した物件は、売主はその分上乗せして販売します。
販売後の中古相場は再開発が完成するまでは、上乗せ分全てとは言いませんが過小評価されます。
そして完成が近づくに連れ、徐々に本来の評価に戻るだけです。

>>231
レインズへの登録は一般媒介契約以外は義務となっています。

[238: 匿名さん]

>>235
再開発織り込み済みだとか、言ってることが情弱過ぎだから。できる計画が決まっていても、鉄骨積み上げていても、価格に織り込めて地価が上がるのは再開発後だから。港南1丁目の地価が爆上げしたのも港南口の再開発後2年くらいしてから。他の大きな再開発もみんなそんなもんです。

話は変わりますが、去年、三井レジがキャンセルが出た２戸くらいを直接再販しましたけど、普通条件くらいの部屋でしたが400〜410でした。ここの相場は今はまだそんなもん。

まずはTGMMのA棟完成後、その後に、B棟とデッキ完成、野村サウス棟、ノース棟と続いていく、芝浦1丁目エリアの変貌と地価上昇は要注目ですね。

[239: 匿名さん]

>>237 匿名さん
だとすると現在の売り出し価格は再開発による期待値織り込み済みということですよね？
うーん、微妙だなぁ、、周りの建物が建て替わる駅前再開発地域の点線のなかなら分かりますが、隣接地域であっても再開発地域ではない。
品川のVタワーや大崎のシティータワーのようなマンションならマンション自体が再開発区域でデッキで結ばれているけど、ここはそうじゃないし、駅近か駅遠かと言えばどちらかと言えば駅遠。
おっしゃるように再開発までは含み損で再開発後に本来価値に戻るなら、ちょっと冒険ですね。

[240: 匿名さん]

237と238とどっちが正しいの？

[241: 通りがかりさん]

>>237
厳密には義務ではないよ。実際に私は3年前にリハウスを通して専従で売却しましたが、レインズには載らなかった。売却前にその物件の実際の売却データや詳細な評価などを全て見せてもらったが、そのうちレインズに乗っていたものは半分もなかったよ。専従でさえ、まともに載ってないことも珍しくない。それがレインズの実態です。

[242: 匿名さん]

ツインパークスもマンション自体が再開発区域内ですね。そういう意味ではここは準再開発地域マンション、資産価値にどれくらい影響するかはよく分からない部分がありますね。

[244: 匿名さん]

古くは港南口の再開発、豊洲の再開発など開発区から徒歩５分以内のエリアは劇的に地価が上昇していますよ（笑）１０分以上離れるとごくわずか、１５分以上は論外。

わかりましたか？

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[246: 匿名さん]

[NO.243～本レスまで前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、一部テキストの削除、及びレスを削除しました。管理担当]

[247: 匿名さん]

>>239
237ですけど、
将来再開発があり、その分のプレミアムを売主が完全に分譲価格に上乗せした場合、(再開発が完全に周知される、または完成して現実に見れるという段階以前の)中古相場は、やはり過小評価されると思います。
よって一般的には、再開発関連の物件は新築ではなく中古で、再開発完成前に買うのが良いと思います。
しかしそれは、全体相場が一定で、分譲住宅は売主が妥当な値付けをしたというのが前提です。
ここはやや分譲価格が当時としてもやや割安で、かつ現在は分譲時よりも全体相場が上がっているので、それも考慮しないといけませんね。
比較的割安で新築を変えた人は全体相場の変動リスクを受け入れれるのなら、再開発まで保持し、
中古で買う人は、再開発完成まで売らないで全体相場が下がり気味の今なら買ってもいいのではないでしょうか。

[248: 匿名さん]

>>246 匿名さん

あの、なんで悪意なんですかね？
ネガしてるつもりはまったくないですが。

[249: 匿名さん]

>>246 匿名さん
どこの物件か分かるんですか？というか、社宅なので物件ではないのですが…

[250: 匿名さん]

色んな意見がありますが、どれも参考になりますよ。
熱くなっている方がいらっしゃいますが、感情的な意見はたとえそれが正しい意見だとしてもその方の期待値だと受け取られるでしょうね。

私は、GFTでいうと20階以上でリビングインではなく77.11平米〜84.77平米のお部屋を希望していますが、そのお部屋自体多くないので気長に待ちます。

[251: 匿名さん]

私の見方を述べて見解を聞いているだけですが書くなというなら書きません。失礼します。

[252: 匿名さん]

>>248
>>249
スルーするのが一番です。

[253: 匿名さん]

>>248 匿名さん
嫌な気持ち、わかります。
でも、感情的になっている人に何を言っても聞く耳がないと思いますし、周りも突っ込めば揉めるだけだから言わないだけであなたがネガじゃないってわかっていますから、スルーしましょ。

[254: 匿名さん]

>>246
あんたのレスが一番悪意を感じるんだが。

[255: 匿名さん]

感情的になってしまうこともあると思います。後から冷静になって言いすぎたと思う人は、自分で削除依頼しましょう。
不快な気持ちになった人は、言ってもスレの進行を妨げるだけなのでだまって削除依頼しませんか？

[256: 匿名さん]

>>255 匿名さん

そうですね。そうしましょう。私も削除依頼します。

[257: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当

[258: 匿名さん]

他の投稿者の見解に対してそれは間違いですと反論するなら、具体的なデータや数字、写真などを出さないと。
そうせずに感情的に違うと言い張るだけだと単なる個人の期待値か事実を塗糊しようとしているようにしか見えないし、書くなとばかりに投稿者そのものを攻撃したら暗に認めていることになるよね。案の定、削除されたみたいだけど。

[259: 匿名さん]

昼間のやりとりをROMしてましたが、再開発と資産価値の関係について思うところがありますので、よい機会だと思い整理してみました。長文お許しください。

再開発地域は、対象地域の土地・建物を収用するため、大規模な商業施設が入るスペースを確保できます。「都市における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図る」という観点から、再開発地域では商業施設が充実します。商業施設が充実し買い物などの利便性が向上した地域は、当然そこに訪れる人が増えるとともに、できれば住みたいと思う人が増えます。住みたいと思う人が増えれば増えるほど、供給に対して需要の多い状態になるため、マンション価格は上がります。商業施設が充実して人が集まった地域は「住みたくても地価が高くて住めない街」という印象を多くの人が持つようになり、その地域にブランド価値が発生することがあります。二子玉川ライズと高島屋や周辺のブランドショップ街、恵比寿ガーデンプレイスなどが好例でしょう。

まれに、再開発と同時に新たな駅が出来たり新路線が開通することもありますが、そうすると交通が便利になるばかりではなく、当然ながら訪れる人は増えるし、訪れる人の増加に対応する商業施設も増えれば、徒歩圏に住む生活者の利便性も上がるのでダブル、トリプル効果で価値は一気に跳ね上がります。都心など重要エリアに直結する主要路線であれば、出来ればそこに住みたいという人は大きく増えるでしょう。ただし、一方で再開発といっても新たなビジネス街の創出を中心とした再開発の場合は、働く人が増えて周辺に飲食の需要を満たす飲食店などが増えることはあっても、商業施設やブランドショップが立ち並ぶような街にならない場合もあるため、再開発によって生活利便性が向上するとは言いがたいのに注意する必要があります。単なるオフィス街だった丸の内のビルが建て替えられ、低層がすべて情報発信基地的な最先端のショップやレストランになったことで、丸の内はビジネスだけの街から遊びに行く街へ変化しましたが、そういう変化が重要です。この近くではＴＧＭＭの低層階や浜松町、品川新駅の再開発が資産価値に影響するものになるかどうかは、開発エリアにデパート級の商業施設や高級品のショップ、高級ホテル、できれば映画館や劇場など人が集まるような娯楽施設も出来るかどうか、そこが要チェックポイントと見ていますが未だ詳しい内容は未発表のままですね。

[260: 匿名さん]

もうひとつ、再開発の魅力は商業施設ばかりではありません。地方自治体が街全体の景観整備や環境改善を計画しているものも再開発に含まれます。一番、魅力的なのが街の緑化、大規模な公園などの整備、加えて道路拡張、災害対策、電線地中化、保育園充実などです。仮に大規模な商業施設は無くとも、道路が広く公園や樹木、憩いを感じさせる水辺などが多い街は生活環境が良いように見えるばかりでなく、安心安全で快適な街に見えますね。広尾ガーデンヒルズ地区の再開発などが好例です。このあたりでは新しくなった芝浦公園や高浜運河沿い歩道などが緑化され、周囲に店舗が増えて多くの人が訪れて散歩したくなるような場所になれば、「出来ればここに住みたい」と思う人が増え、マンション価格は上がりますが、いまのところそれほど多くの人が遊びに来ているようには見えません。高浜運河沿いでは天王洲アイルのボンドストリート周辺は、レストランやショップも徐々に増え、祭りなどのイベントなども定期的に行なわれて徐々に賑わいつつあります。このあたりは芝浦の課題ですね。

[261: 匿名さん]

注意していただきたいのは、再開発地域のすべてにおいてただちに大幅な地価上昇、資産価値上昇が起きるわけではないということです。一口に再開発といっても、地域一帯のまちづくり、景観整備がどう進み、注目している再開発地域がどのような内容の再開発を計画していて、再開発後に住民にとってはどのように利便性が向上するのかなど、具体的に調べる必要があります。交通や買い物などの利便性が向上する地域はすべて再開発の恩恵はあるでしょうし、利便性向上に大きくつながらないオフィスビルだけが出来ても影響は限定的でしょう。さらに、もし有望な再開発地域だとしても、市場価格が先行して値上がりしている価格織り込み済み物件を買ってしまうと、利便性や需要が追いついていない間は「高い買い物をした」ということになります。目論見どおりにならなければ、なおのことです。単純に再開発地域だからと飛びつくのではなく、本当に価格に見合った価値があるか十分に検討し、見極める必要があります。

そういう意味で、ここは山手線新駅からは距離があるため、芝浦や浜松町の再開発を見る必要がありますが、芝浦や浜松町の駅周辺再開発で、ここはどのように利便性が向上するでしょうか？生活は飛躍的に便利になり、マンション周辺のＴＧＭＭエリアには多くの人が訪れるような商業施設が立ち並び、いままで遊びに来なかったような人が来るようになり賑わいが増すでしょうか？また、マンション周辺の運河や旧海岸通沿いは緑化されたり、電線が地中化されて綺麗に整備され、周辺に遊びに来るような人が増えるでしょうか？そして、今の中古価格は坪400万円を超えているようですが、その価格はまだそういった期待事項をまだ織り込んでおらず、再開発後にはさらに上がるといえるでしょうか？その辺の最終判断は皆さんにお任せします。

長文失礼いたしました。

[262: 匿名さん]

>261
基本的には浜松町で再開発があっても住民の生活利便性や街の魅力に大きな変化はない気がするね。
マンション前のごちゃごちやが綺麗な街に生まれ変わるなら変わってくるだろうけど。
浜松町は賑わっても、TGMMはそんなに人は増えないだろうし、GFTの周囲が人で賑わっている未来が想像できない。

[263: 匿名さん]

三井湾岸クラブの会報見ると、確か去年の春ごろにGFTは坪400万前後で成約したと
書かれていた気がするけど、不動産経済研究所「不動産経済調査月報」見ると
新築マンション価格が春ごろをピークに天井を打った感があるから、この流れが中古
市場にも影響してくる可能性はあるね。昨年春のままの売り主の言い値で買うのは
慎重にしたほうがいいかもしれない。

[264: 匿名]

>>263 匿名さん
この表を見ると、4年間で最大平米単価が1.7倍も上がっていたんですね(汗)
4年前に買えていた人はラッキーでしたね。
問題は、、、待っていたら4年前の水準に戻るのかいうことですね。

[265: 匿名さん]

＞＞263
見てると坪単価400万以上の売り出し価格を最近ちょくちょく価格改定しているけど、
坪当たり5万円程度の値下げですね。
＠420万が＠415万になるというような。どこら辺が成約レベルになるのか注目ですね。

[266: 匿名さん]

>>264
中古価格は一気には下がらないと思いますが、新築が下がる局面に入っている可能性があるので、中古にも響いてくる可能性があります。少なくとも、これ以上どんどん上がることはなさそうです。都心部は急激な動きはないかともいますが、少し様子を見たほうが良さそうですね。

[267: 匿名さん]

でも、ここはやめた方がいいかも。
駐車場がガラ空きで、その穴埋めに
住民は42000円。隣の元地主のヤナセは28000円で68台かりることができる。
マンション所有者で駐車場利用する住民からすれは、バカバカしい格差。
高齢化やシェアエコノミーの浸透と共に、現住民で駐車場利用者の軽視が将来に影響するはず。
オススメできない物件

[268: 匿名さん]

近い将来の管理費の値上がりや
修繕費の高騰につながりそう。

[269: 匿名さん]

今住んでいる人にとっては素晴らしいマンションだと思います。
最新の設備に、新しくて気持ち良い共有部分。
もともと人が住むような場所ではなかったところが再開発されて徐々に綺麗になっていくことを日々実感できる。

ただ，ここに住むなら築10年までに売り抜けるのがいいでしょうね。
築10年以上になると修繕積立金が２倍、３倍になる上に駐車場料金40000円をプラスするとなると、ランニングコストの点で間違いなく敬遠されます。
築10年になると古びてくる上に、新築はIoTを活用した最新式のマンションが全盛になってくるから、古くて維持管理費の高いマンションに住みたがる人は激減します。
そこに駐車場料金不足問題まで重なると……。
築５年を過ぎたあたりから売却して逃げ出す人が増え、価格は次第に低下していくでしょう。

その点、駅直結マンションは10年経っても駅直結なので、必ず一定の需要があって価格は下がりにくい。
駅遠マンションは新築の気持ち良い状態で利用するのが正解です。

[270: 匿名さん]

また、同じネタでネガしてるし。好きだねえ(笑)

富久とダブル持ちしてるけど、富久も同じように駐車場空きでなんですけどじゃあ富久はもっと敬遠されてますか？？？駐車場の空きなんてどこの物件でもあるし、貴方の物件でも空いてるでしょ？ヤナセ本社が借りるという解決策があることが、まずは地の利。今後再開発で周辺の駐車場需要は尚高まるだろうし、正直どうにでもなる。

富久にしたって同じくらい空きが出て困っていたけど理事会が本気出して色々改革して、きちんといい方向に向かっている。ＧＦＴだってヤナセは本社だから移転撤退の可能はちょっと考えにくいけど、万が一契約がなくなっても、タワー駐車場を一機閉じれば大幅に経費が減るし、あとは共用部の値段変更や経費削減でどうにかなるレベルの話なんだよね。富久やＧＦＴのような大型物件の強みは、色々とやり繰りできるだけの人材やハードがあることよ。

20年以上不動産投資してきて、今も複数所有してるけどネガさんの主張は完全に的外れ。。

[271: 匿名さん]

ここで駅直結マンションの宣伝ですか？

そりゃ山手線城南駅の直結マンションあれば最高だけど、存在しないんだよな。まさか、弱小駅の微妙なエリアの駅直結とかじゃないですよね。

大事なのは立地の利便性＝都心主要部への徒歩タクシー鉄道を合わせてのアクセス性ですよ。都心でもない駅の直結なんて興味ないです。

[272: 匿名さん]

＞＞２６３
そんな東京全体のグラフだして語られてもなあ。。じゃあ君の主張だと都内の新築中古はまだ割高だから、一切買わないということね。ご勝手にどうぞ。

[273: 匿名さん]

三田駅8分、田町駅9分、日之出駅6分、浜松町駅11分で山手線はじめとする7路線利用可湾岸で、麻布、六本木、新橋、汐留、虎ノ門などタクシーでワンメーターないしは1000円圏内の場所で、ツインパの次に交通利便性なんですけど、それでも不便なら他探してくださいね。

[274: マンション検討中さん]

みなさま、他人の中傷など不適切な投稿があれば、ここで反論せずに削除依頼しましょう。

[275: 匿名さん]

ツインパの次に便利という書き込みが散見されますが、上に出ていたカテ三田と較べても相当な駅遠物件ですよね、ここは。

[276: 匿名さん]

城南山手線駅近というと、ブリリア目黒とかですかね。
富久も山手線内で良い立地ですね。
駅前の再開発でこれからどんどん建て替え物件が出てきますが。

駅近はずっと駅近で有り続け、築20年でも十分な価値がある。
駅遠はずっと駅遠。
新築のうちは魅力もあるが、築20年で維持管理費の高い駅遠物件を誰が買うのか。

[277: マンション検討中さん]

電車にあまり乗らない私みたいに、駅からの距離はあまり関係なく眺望重視な人もたくさんいると思いますよ。
GFTは、車所持者が少なくて意外でした。