【中古情報】GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）

[匿名さん]

竣工１年を迎えたGLOBAL FRONT TOWERの中古物件についての情報交換を行うためのスレッドです。

【物件概要】
竣工：2015年9月
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588093/
価格表：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548747/
見学記：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/539894/
プレスリリース：http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2014/0617/download/sumai...

[221: 匿名さん]

>>220
ありがとうございます。
となると、北向きは余程安くなっていなければ上半分にした方がよいということですね。
眺望がそれだけ違うのに、70Aタイプは11階が6,230万円、28階が6,430万円と微差しかなかったのは三井の設定ミスということですか。
下半分を購入された方はどう納得していらっしゃるのかしら。

[222: 投資家さん]

外資のオーナーが持っていた数部屋を売り切ったと聞いた。GFTは円安時代だったので、円が100から110円時にタイミングでそれでも彼らには十分儲かったらしい。初めから短期売買目的だったのか、資金繰りの関係で売却を迫られたのかまではしらないけど。それで安く買えた人はラッキーだったんじゃない。不動産はそういうところが面白い。

[223: 住民さん]

>>221
北は15階以上になってくると右手に晴海など海が見えてきます。北と西の看板である東京タワーもそのくらいから見えてきますが、ある程度足元まで見るには20階以上かな。バルコニーで右手に海、左手にタワー見ながら晩酌や物思いにふけったりしています。あと北は五角形の頂点部分なので東と西サイドで眺望がある程度変わって来ます。

[224: 匿名さん]

6,600万円で買って、6,600万円で売ったと。
それでもドル換算なら60万ドルで買って66万ドルで売れたことになるから悪く無いわけですね。
確かに、ここは海外の方の購入が多いとテレビでも放送されてましたね。
ありがとうございます。

[225: 匿名さん]

>>206 匿名さん

損はするかもしれないが、最初から転売目的なら、この状況で長期に資金を寝かせるのも困るので、損きりということもあり得るのでは？

[226: 匿名さん]

外国人の購入が多いと、為替相場の動きによって坪単価が大きく動いてしまうのは一長一短。
おかげで低層北角部屋の坪単価が340万円台で定着してしまった。
何部屋も坪340万円台で買えたとわかると、同じような部屋に高値を付けても売れにくい。

[227: 匿名さん]

これだけ、未入居中古が出てくるということは、実需購入者が個人の事情で、やむなく
売り出したのではなく、最初から転売目的で買ったものを新古マンションとして売り出
していると見たほうが良いですね。

転売目的の人はデベロッパーから青田買いして、それが引き渡される数年後には、もっと
高くなっているという算段で購入し、分譲価格に利益を乗せて高値で売りに出します。
最低でも諸費用込みの購入価格に売買手数料３％は上乗せします。だから、引渡し直後は
価格が下がらないのは当たり前で、むしろ本当にその価値があるか、割高ではないか
購入者は注意しなければなりません。

そうしたものは高値掴みになりかねないので、新築価格と比較しながら用心する必要が
あるのは、ちょっと不動産売買を勉強した人なら常識です。ここが、良いマンションで
あることには異論はありませんが、将来再開発があるから、とか免震だからというのは
実はそれほど中古価格には影響しません。過去の例を見ると中古価格に影響してくるのは
再開発が完成してからです。

注意してみるべきポイントは、過去数年にこのエリアの築浅中古がどれくらいの坪単価
で成約されているかベンチマーク分析をすることが必要です。その比較対象よりも駅に
近ければ1分あたり@20万プラス、遠ければマイナスといったところでしょうか。
駅直結0分と駅徒歩10分では坪単価が200万くらい変わってくるイメージです。

一番良いのは、そのマンションで最近数ヶ月間の成約事例を調査し、実際の相場感を
つかむことでしょう。また、売り出し軒数が1年以内にはすべて売れるくらいのペース
で活発に取引がされているかを見ることも大事です。そうでなければ、今出されている
中古価格は割高と見られているということです。最近6ヶ月以内のここの成約事例として
レインズには3事例が次のように載っています。少なくともネット掲載分だけで30戸
売り出されているマンションで6ヶ月間で取引成立3事例というのはかなり少ないと
思います。決してネガするつもりはありません。あくまで一般論です。ご参考まで。


2015年 2016年10月～

㎡単価117万円（坪単価386万円） 60～80m² 1LDK

㎡単価111万円（坪単価366万円） 60～80m² 2LDK

㎡単価114万円（坪単価376万円） 60～80m² 2SLDK

[228: 匿名さん]

GFTは階層による格差をほとんど付けずに売っていると分譲当時は話題になりました。東と南はそれなりに差をつけましたが、北と西はほとんど差がなかった。芝浦なので湾岸ビューというのを意識しすぎたのか、タワーの眺望が想像以上だったのを三井が想定しなかったと、営業自ら告白していました。マヌケですがそんな理由です。前半は中層以上ばかり売れて最後に低層が残る形となりましたが、低層でも相場からすれば当時の割安感があったのと、再開発に囲まれた将来性ある立地が買われて、どこでも苦戦する販売後半でもかなりの勢いで売り切りました。ただTGMMの倍の規模がある野村の再開発はこの時点では誰もしらなかったので、最近発表になりラッキーとしか言いようがないです。

GFTは、湾岸らしくない湾岸マンション。地図見てわかる通り、芝と隣り合わせの立地のため、湾岸らしい眺望以外にタワービューや湾岸で一番、麻布や六本木に近いという特徴があります。

[229: 匿名さん]

＞＞227
あなたが本当にここの中古に興味があるならリハウスに行くといいですよ。レインズに載せていない成約が結構あるということがわかりますから。現場に行かずして中古は語れませんよ。

[230: 匿名さん]

ここの中古とカテリーナ三田の中古だと今から買うならどっちが資産価値が下がりにくいですかね。
向こうは築11年だけど、駅近。
こっちは築2年だけど、駅遠。
平米単価は住まいサーフィンによるとほぼ同じ。
分譲時価格はカテリーナ三田の方が安かった模様。

[231: 住民さん]

>>227
語られるのは結構ですが、不動産の知識があまりないと言うのが文章からわかります。色々間違えています。

まず、徒歩０分の物件は世の中に存在しません。駅直結の物件は徒歩１分表記になります。不動産多少知っている人の口から０分という表現がでることは考えられません。

次に駅距離１分あたりで坪20万も変わることはありません。タワマンがたくさんある月島、豊洲、有明、大崎などをみて下さい。芝浦みてもケープとグローブは駅歩４分違いますが坪80も違いますか？CMTとケープで100も違いますか？GFTとTBTで坪80も違いますか？そんなことはありませんし、１分ごとというような単純な決まり方はしません。段階的には駅直結、５分以内、10分以内、15分以内というくらいのグレードでしか違いはないものですよ。

最後に中古が出て1年で売り切れるくらいかというのは、あまりに大雑把ですね。昨年はリーマン後で一番新築も中古も売れなかった年なので、その時の市況や色々な要素がありますから。

また30件あって3件しか売れなかったと言いますが、ここの1．5倍や2倍以上の中古を売り出していたティアロ、ツインパークス、KTTなども同じ程度しか売れていません。DTにおいてはレインズ記載分はゼロです。でもそれぞれの物件ともに、レインズ以外の成約があったりするものです。特に大手仲介のその物件担当者にあまり記載しないタイプの人が多いと、ろくに記録さえ残らない。レインズなんてその程度のものですよ。前の人が書いている通り現場行かずに語っても無駄ですよ。

[232: 匿名さん]

>>230
どちらも素敵なマンションですし特徴が違いますから好みの問題でしょうね。共通点は距離、位置的に近いので生活圏が被っている、TGMM完成後にどちらも地価が上がるよというところじゃないかな。

[233: 匿名さん]

>>231 住民さん
もし、田町駅前にマンションが出来たら坪単価600万くらいでしょう。そういう意味では1分20万くらいというのはなんとなくそんな気がします。

[234: 匿名さん]

>>227 匿名さん
冷静な分析だと思います。ありがとうございます。

[235: 匿名さん]

>>231 住民さん
再開発云々は期待値ではあるけど今の売り出し価格が妥当か、値上がりが実現するかは不透明じゃないですか？それとも、今の売り出し価格は織り込み済みですかね。そうだとすると検討者は慎重に判断する必要がありますね。
実際の成約事例については、具体的に書かれてるから、それ以外にあるというならレインズ事例示さないと説得力ないですよ。最近半年以内のデータあるならお示しください。

[236: 住民さん]

234の自演当意や235のレインズ以外のデータ見せろとかいつもとやってること同じ、結局同じ人じゃん。

もう勘弁して下さい。駅歩０分とかレインズ以外の成約が世の中にあるなんて信じらないとか不動産語る以前の問題だよ。今住んでる家以外に売買経験がないんだろうけどさ、もう勘弁して下さい。そんな常識レベルの話さえ通じないとかさ、そこまで気になるならリハウスに1本電話して聞いてみればわかる話だろ。あるいはのらえもんにメールで聞いてみなよ。

その特殊な理論を通すならコテを「駅直結０分さん」か「世の中にレインズ以外の成約はないのだ」さんにしたらどうですか？

[237: 匿名さん]

>>227
再開発の中古価格への影響はそのその完成後に出てくる、とはよく言われることの様ですが(沖さんも言ってますね)、そんな美味しい話はあり得ません。
もしそうなら、既に再開発が決定し情報が出た後で買っても、全体相場を見誤らなければ相対的にとても高い確率で儲かることになってしまいます。
実際は再開発に関連した物件は、売主はその分上乗せして販売します。
販売後の中古相場は再開発が完成するまでは、上乗せ分全てとは言いませんが過小評価されます。
そして完成が近づくに連れ、徐々に本来の評価に戻るだけです。

>>231
レインズへの登録は一般媒介契約以外は義務となっています。

[238: 匿名さん]

>>235
再開発織り込み済みだとか、言ってることが情弱過ぎだから。できる計画が決まっていても、鉄骨積み上げていても、価格に織り込めて地価が上がるのは再開発後だから。港南1丁目の地価が爆上げしたのも港南口の再開発後2年くらいしてから。他の大きな再開発もみんなそんなもんです。

話は変わりますが、去年、三井レジがキャンセルが出た２戸くらいを直接再販しましたけど、普通条件くらいの部屋でしたが400〜410でした。ここの相場は今はまだそんなもん。

まずはTGMMのA棟完成後、その後に、B棟とデッキ完成、野村サウス棟、ノース棟と続いていく、芝浦1丁目エリアの変貌と地価上昇は要注目ですね。

[239: 匿名さん]

>>237 匿名さん
だとすると現在の売り出し価格は再開発による期待値織り込み済みということですよね？
うーん、微妙だなぁ、、周りの建物が建て替わる駅前再開発地域の点線のなかなら分かりますが、隣接地域であっても再開発地域ではない。
品川のVタワーや大崎のシティータワーのようなマンションならマンション自体が再開発区域でデッキで結ばれているけど、ここはそうじゃないし、駅近か駅遠かと言えばどちらかと言えば駅遠。
おっしゃるように再開発までは含み損で再開発後に本来価値に戻るなら、ちょっと冒険ですね。

[240: 匿名さん]

237と238とどっちが正しいの？