【中古情報】GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）

[匿名さん]

竣工１年を迎えたGLOBAL FRONT TOWERの中古物件についての情報交換を行うためのスレッドです。

【物件概要】
竣工：2015年9月
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588093/
価格表：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548747/
見学記：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/539894/
プレスリリース：http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2014/0617/download/sumai...

[201: 匿名さん]

✖︎適正価格になる引っ越しは
○適正価格になる日は
失礼しました

[202: 匿名さん]

GFTは駅から遠いだの周辺環境が悪いだのくだらないネガが多いですが、中古情報の話に戻しましょう。

ここの最大のウリは全方位の眺望だと思います。
特に、高層階からの東京タワーの眺めは最高だと思います。

そんな中、31階の60.08㎡が7,480万円で出ています。
売り出し価格なので坪410万と若干割高ですが、成約価格は5〜10%程度下がることを考えると、頑張れば指値で坪360万円台まで交渉可能でしょう。
東京タワービューが好きという人、現金を用意してどうぞ。

[203: 匿名さん]

物件価格7,480万円なので、
仲介手数料が３％＋６万円で230万円
頭金１割で748万円
その他ローンの手数料、登記、税金もろもろで150万円
以上合わせて1,130万円ほどが初期費用として現金で用意した方がよい額。

残った6,732万円を元利均等35年、1.02%でローンで支払うとすると、月々の支払いは19万0622円。
これに修繕積立金6,320円と管理費17,720円、固定資産税等を加えた約25万円が月々の支払額（駐車場を利用するなら月29万円）。
つまり、頭金と手数料で1000万円以上最初に支払っても、月々25〜29万円の支払い（実際は、修繕費が数年おきに値上げされて最終的に数倍まで上がる）が35年続くわけだ。
それなら賃貸で借りる方が良いのではないか（これはGFTに限定した話題ではありませんが）。

いかがでしょうか。

[204: 匿名さん]

申し訳ありませんが、不動産売買の経験があまりないのでしょうか？
築浅の中古は売り出し値から交渉しても値切ってもらえないケースがほとんど。たまに５０万１００万くらい値切ってくれる人はいるかなってくらい。築１０年過ぎたくらいになれば、１００万２００万下げてくれることは多いけど、築浅は値切りは難しい。

[205: 匿名さん]

あなたのいうように、新築未入居が坪360-370で、入居済みが３４０－３５０の価値しかないなら、この物件は湾岸の新築中古でも下位の価値しかないということになりますけど(笑)

言ってることがおかしいのは新築未入居だろうが、入居済みだろうが築3-4年までは価格は普通下がりません。不動産の実情とかけ離れた意味不明な意見。

腐っても港区だし、芝浦は湾岸の中では一番資産価値が高く、交通利便性も湾岸ではツインパンを除いては一応、ここが一番なんですよ。また、超大型の再開発スポットから徒歩2分くらいに二つもあるタワマンなんてここくらいしかないという際立って将来性があったり。一応三井の免震だったり、眺望条件も湾岸芝浦港南エリアでは一番だったりね。

ここが今後長い目でみて、高値を保てないようなら少なくても芝浦港南は終わりでしょう。あなたが芝浦港南地区の他のマンションなら尚更死活問題ですよ。GFTがもっと低くなれば、じゃあ他の物件だって下がるわけだから。将来性においてもTGMMと野村の3500億再開発に囲まれたここ以上に将来的に地価上昇が見込まれ、生活利便性や街がきれいになるような立地が、港南芝浦にあれば是非教えてくださいね。

[206: 匿名さん]

湾岸や都心6区の同世代のタワマンは20-30％、価値が上昇しても構わないけど、GFTは許さない。ネガが願っていることはそういうことでしょ。ここはそれらの中で、伊達にも、880戸の大規模、坪平均335の分譲価格で即完した三井のタワマンなんだよ。坪360-370で売ったら、諸経費考えたら損益がでるのにそんな価格売るわけないでしょ。分譲価格が安い部屋だったら損しないだろうけど、一応平均335なので、損をしに行く住民や投資家はいません。平均条件で最低でも400くらいに保たないと損しますから。もしネガさんの願いがかなって、じわじわ下がってもそのくらいで推移するよ。

でも今後10年間でTGMMのA棟ができ、ホテル棟ができ、B棟ができ、野村のツインタワーのサウス棟ができ、低層棟とノース棟ができ、水路交通もできという周辺の変化が確定していますから、申し訳ありませんけどどう考えても上がりますよ。日本と東京の不動産の未来も明るくないから、絶対値はわからないけど、少なくても相対評価では上がる以外に考えられない。

おまけで徒歩10分程度で他には浜松町の３つの巨大再開発もあるし。ここ以上に面白い物件を冗談抜きでぜひ教えてください。

[207: 匿名さん]

>>206
私もGFTは周辺の再開発等で将来性がとても高いと思います。
しかしなぜか私が思っているより低い価格で成約しています。
売り出し価格が坪381万の八階角住戸などは、早々に売れるものと思っていたんですけどね。
相場が変化してきているのでしょうか。

[208: 匿名さん]

>>206 匿名さん

まあ、熱くならずに落ち着きましょう。
意見が異なる人がいても受け流せば良いんですよ。
それに、悪質なネガにというほどではないでしょ。港区の他の物件にもあてはまる一般論だと思います。
港区の内陸はもっと利回り低いですから。
反論したくなるお気持ちは分かりますが、冷静さを失わないようお願いします。

[209: 匿名さん]

>>203 匿名さん
なるほど。
確かに賃貸だと気楽ですね。
でも、ファミリーだと資産として残るので、持ち家の方がやはりいいのではないでしょうか。それでもライフプランが変わってバイバイする時に二重ローンになったりする気苦労はありますね。

[210: 匿名さん]

>>202 匿名さん

これ、写真で見る以上に東京タワーは大きく見えるんだよね。
だけど、レインボービューの方が個人的には好き。

[211: 匿名さん]

>>206 匿名さん
あまり熱くならないように。
今の売り出し価格が妥当なら大体三カ月以内で成約するはず。
提示価格が安ければ数週間、激安なら瞬間蒸発。
と見ると、長期間売れてないということは割高と見られている。
昨年暮れの成約は坪360-370万円。その価格が妥当と市場、購入希望者は
見ているようだいう話でしょ。
だから、交渉の余地はある可能性はあると言ってるんでしょ。

[212: 名無しさん]

>>207
８階の南向きの角は、ヤナセの屋根の建物よりちょい高いだけで抜けきってない感じで、何も眺望できないから安く、南東角は10階までは眺望ないから分譲価格も安かったんだよね。いくらタワマンでも眺望がない10階以下の部屋はどこの物件だろうがそれなりですよ。10階以下は今の相場だと360–390は安すぎるというわけでもなく適正だと思います。

[213: 匿名さん]

>>211
昨年の在庫が増え続けた東京の中古市場で3ヶ月以内にサクッと売れた物件なんて1割程度ですよ、あなた（笑）。その理論で言えば、芝浦港南含め都内すべての物件が割高とみられていたと言うこと。

[214: 匿名さん]

>>211
その成約は、西と北の低層ですからね。そんなもんです。昨年の中古不動産は全体でも成約価格がじわじわと下がりましたが、都心は新規供給も縛られ、もう下がらなそうという流れになって来たので年末から動いて来たみたいですよ。1年で一番住宅需要が高まる1〜3月はどこもかなり売れていくと思いますよ。

[215: 匿名さん]

＞＞211
それなりの価格がした物件なので、平均条件の部屋は坪400くらいで売れないと手元にお小遣い程度の含み益も残らない。335で買ったのを坪360で売ったら完全に損する。投資家にしろ、まだ住み始めたばかりの家を急な転勤なので手放す人にしろ、損益抱えてまで売る理由が全く無い。都内の新築と中古の相場を見て、ここの平均が坪360にならないのは言うまでもない。

築浅は前年ながら値引きはほぼない。値切り期待するなら築10年以上の物件のが値切りの可能性が高いのでオススメ。

[216: 匿名さん]

http://farm1.static.flickr.com/721/31213255264_f8a0f9a4e2_o.jpg
北向きのスリット角部屋というのは眺望はいかがでしょうか。
11階の65.56平米が6880万円（坪346万円）でしばらく残っていましたね。
お見合い部屋など、条件の悪い部屋なのでしょうか。

[217: 匿名さん]

そうですね。坪360で売ったら損するのにそんな価格で売る人がいますか？？？他の築浅も15％から20％程度上がっている中、即完したほど人気があったこの物件だけが、東京で同時期に販売された中で唯一全然上がらないと主張するのは呆れを通り越して一体どうなんだろうね（笑）ネガさんの願望でそうしたいと言うのは重々わかりました。

[218: 通りがかりさん]

>>216
それ超お買い得だと思って先週問い合わせたらもうないと言われた。売れたのかなんなのか知らないけど、市場にもうないと言われた。

[219: 匿名さん]

調べてみると、北角65.56㎡、70Aタイプ、11階は分譲時価格が6,230万円。
それを6,880万円という現実的な価格で売り出したので、比較的早く売れたようです。
手数料等考えると赤字覚悟の価格ですから、急いで売却したかったのだろうと推察されます。
ただ、同時期に似たような価格でいくつも北向きの部屋が売りに出されていた理由が気になります。

[220: 住民さん]

>>216
北は正面が距離はあるけどシーバンスのお見合い。特にスリットは正面に位置するのと先端なので一番圧迫感がある。15階くらいまで上がってくるとだいぶ開放感が出るけど10程度だと少し微妙。でも目の前のホンダは楽々超えてくるし、分譲時価格考えても本当に346で売っていたのだとしたらかなりのお買い得だったことは間違いない。

[221: 匿名さん]

>>220
ありがとうございます。
となると、北向きは余程安くなっていなければ上半分にした方がよいということですね。
眺望がそれだけ違うのに、70Aタイプは11階が6,230万円、28階が6,430万円と微差しかなかったのは三井の設定ミスということですか。
下半分を購入された方はどう納得していらっしゃるのかしら。

[222: 投資家さん]

外資のオーナーが持っていた数部屋を売り切ったと聞いた。GFTは円安時代だったので、円が100から110円時にタイミングでそれでも彼らには十分儲かったらしい。初めから短期売買目的だったのか、資金繰りの関係で売却を迫られたのかまではしらないけど。それで安く買えた人はラッキーだったんじゃない。不動産はそういうところが面白い。

[223: 住民さん]

>>221
北は15階以上になってくると右手に晴海など海が見えてきます。北と西の看板である東京タワーもそのくらいから見えてきますが、ある程度足元まで見るには20階以上かな。バルコニーで右手に海、左手にタワー見ながら晩酌や物思いにふけったりしています。あと北は五角形の頂点部分なので東と西サイドで眺望がある程度変わって来ます。

[224: 匿名さん]

6,600万円で買って、6,600万円で売ったと。
それでもドル換算なら60万ドルで買って66万ドルで売れたことになるから悪く無いわけですね。
確かに、ここは海外の方の購入が多いとテレビでも放送されてましたね。
ありがとうございます。

[225: 匿名さん]

>>206 匿名さん

損はするかもしれないが、最初から転売目的なら、この状況で長期に資金を寝かせるのも困るので、損きりということもあり得るのでは？

[226: 匿名さん]

外国人の購入が多いと、為替相場の動きによって坪単価が大きく動いてしまうのは一長一短。
おかげで低層北角部屋の坪単価が340万円台で定着してしまった。
何部屋も坪340万円台で買えたとわかると、同じような部屋に高値を付けても売れにくい。

[227: 匿名さん]

これだけ、未入居中古が出てくるということは、実需購入者が個人の事情で、やむなく
売り出したのではなく、最初から転売目的で買ったものを新古マンションとして売り出
していると見たほうが良いですね。

転売目的の人はデベロッパーから青田買いして、それが引き渡される数年後には、もっと
高くなっているという算段で購入し、分譲価格に利益を乗せて高値で売りに出します。
最低でも諸費用込みの購入価格に売買手数料３％は上乗せします。だから、引渡し直後は
価格が下がらないのは当たり前で、むしろ本当にその価値があるか、割高ではないか
購入者は注意しなければなりません。

そうしたものは高値掴みになりかねないので、新築価格と比較しながら用心する必要が
あるのは、ちょっと不動産売買を勉強した人なら常識です。ここが、良いマンションで
あることには異論はありませんが、将来再開発があるから、とか免震だからというのは
実はそれほど中古価格には影響しません。過去の例を見ると中古価格に影響してくるのは
再開発が完成してからです。

注意してみるべきポイントは、過去数年にこのエリアの築浅中古がどれくらいの坪単価
で成約されているかベンチマーク分析をすることが必要です。その比較対象よりも駅に
近ければ1分あたり@20万プラス、遠ければマイナスといったところでしょうか。
駅直結0分と駅徒歩10分では坪単価が200万くらい変わってくるイメージです。

一番良いのは、そのマンションで最近数ヶ月間の成約事例を調査し、実際の相場感を
つかむことでしょう。また、売り出し軒数が1年以内にはすべて売れるくらいのペース
で活発に取引がされているかを見ることも大事です。そうでなければ、今出されている
中古価格は割高と見られているということです。最近6ヶ月以内のここの成約事例として
レインズには3事例が次のように載っています。少なくともネット掲載分だけで30戸
売り出されているマンションで6ヶ月間で取引成立3事例というのはかなり少ないと
思います。決してネガするつもりはありません。あくまで一般論です。ご参考まで。


2015年 2016年10月～

㎡単価117万円（坪単価386万円） 60～80m² 1LDK

㎡単価111万円（坪単価366万円） 60～80m² 2LDK

㎡単価114万円（坪単価376万円） 60～80m² 2SLDK

[228: 匿名さん]

GFTは階層による格差をほとんど付けずに売っていると分譲当時は話題になりました。東と南はそれなりに差をつけましたが、北と西はほとんど差がなかった。芝浦なので湾岸ビューというのを意識しすぎたのか、タワーの眺望が想像以上だったのを三井が想定しなかったと、営業自ら告白していました。マヌケですがそんな理由です。前半は中層以上ばかり売れて最後に低層が残る形となりましたが、低層でも相場からすれば当時の割安感があったのと、再開発に囲まれた将来性ある立地が買われて、どこでも苦戦する販売後半でもかなりの勢いで売り切りました。ただTGMMの倍の規模がある野村の再開発はこの時点では誰もしらなかったので、最近発表になりラッキーとしか言いようがないです。

GFTは、湾岸らしくない湾岸マンション。地図見てわかる通り、芝と隣り合わせの立地のため、湾岸らしい眺望以外にタワービューや湾岸で一番、麻布や六本木に近いという特徴があります。

[229: 匿名さん]

＞＞227
あなたが本当にここの中古に興味があるならリハウスに行くといいですよ。レインズに載せていない成約が結構あるということがわかりますから。現場に行かずして中古は語れませんよ。

[230: 匿名さん]

ここの中古とカテリーナ三田の中古だと今から買うならどっちが資産価値が下がりにくいですかね。
向こうは築11年だけど、駅近。
こっちは築2年だけど、駅遠。
平米単価は住まいサーフィンによるとほぼ同じ。
分譲時価格はカテリーナ三田の方が安かった模様。

[231: 住民さん]

>>227
語られるのは結構ですが、不動産の知識があまりないと言うのが文章からわかります。色々間違えています。

まず、徒歩０分の物件は世の中に存在しません。駅直結の物件は徒歩１分表記になります。不動産多少知っている人の口から０分という表現がでることは考えられません。

次に駅距離１分あたりで坪20万も変わることはありません。タワマンがたくさんある月島、豊洲、有明、大崎などをみて下さい。芝浦みてもケープとグローブは駅歩４分違いますが坪80も違いますか？CMTとケープで100も違いますか？GFTとTBTで坪80も違いますか？そんなことはありませんし、１分ごとというような単純な決まり方はしません。段階的には駅直結、５分以内、10分以内、15分以内というくらいのグレードでしか違いはないものですよ。

最後に中古が出て1年で売り切れるくらいかというのは、あまりに大雑把ですね。昨年はリーマン後で一番新築も中古も売れなかった年なので、その時の市況や色々な要素がありますから。

また30件あって3件しか売れなかったと言いますが、ここの1．5倍や2倍以上の中古を売り出していたティアロ、ツインパークス、KTTなども同じ程度しか売れていません。DTにおいてはレインズ記載分はゼロです。でもそれぞれの物件ともに、レインズ以外の成約があったりするものです。特に大手仲介のその物件担当者にあまり記載しないタイプの人が多いと、ろくに記録さえ残らない。レインズなんてその程度のものですよ。前の人が書いている通り現場行かずに語っても無駄ですよ。

[232: 匿名さん]

>>230
どちらも素敵なマンションですし特徴が違いますから好みの問題でしょうね。共通点は距離、位置的に近いので生活圏が被っている、TGMM完成後にどちらも地価が上がるよというところじゃないかな。

[233: 匿名さん]

>>231 住民さん
もし、田町駅前にマンションが出来たら坪単価600万くらいでしょう。そういう意味では1分20万くらいというのはなんとなくそんな気がします。

[234: 匿名さん]

>>227 匿名さん
冷静な分析だと思います。ありがとうございます。

[235: 匿名さん]

>>231 住民さん
再開発云々は期待値ではあるけど今の売り出し価格が妥当か、値上がりが実現するかは不透明じゃないですか？それとも、今の売り出し価格は織り込み済みですかね。そうだとすると検討者は慎重に判断する必要がありますね。
実際の成約事例については、具体的に書かれてるから、それ以外にあるというならレインズ事例示さないと説得力ないですよ。最近半年以内のデータあるならお示しください。

[236: 住民さん]

234の自演当意や235のレインズ以外のデータ見せろとかいつもとやってること同じ、結局同じ人じゃん。

もう勘弁して下さい。駅歩０分とかレインズ以外の成約が世の中にあるなんて信じらないとか不動産語る以前の問題だよ。今住んでる家以外に売買経験がないんだろうけどさ、もう勘弁して下さい。そんな常識レベルの話さえ通じないとかさ、そこまで気になるならリハウスに1本電話して聞いてみればわかる話だろ。あるいはのらえもんにメールで聞いてみなよ。

その特殊な理論を通すならコテを「駅直結０分さん」か「世の中にレインズ以外の成約はないのだ」さんにしたらどうですか？

[237: 匿名さん]

>>227
再開発の中古価格への影響はそのその完成後に出てくる、とはよく言われることの様ですが(沖さんも言ってますね)、そんな美味しい話はあり得ません。
もしそうなら、既に再開発が決定し情報が出た後で買っても、全体相場を見誤らなければ相対的にとても高い確率で儲かることになってしまいます。
実際は再開発に関連した物件は、売主はその分上乗せして販売します。
販売後の中古相場は再開発が完成するまでは、上乗せ分全てとは言いませんが過小評価されます。
そして完成が近づくに連れ、徐々に本来の評価に戻るだけです。

>>231
レインズへの登録は一般媒介契約以外は義務となっています。

[238: 匿名さん]

>>235
再開発織り込み済みだとか、言ってることが情弱過ぎだから。できる計画が決まっていても、鉄骨積み上げていても、価格に織り込めて地価が上がるのは再開発後だから。港南1丁目の地価が爆上げしたのも港南口の再開発後2年くらいしてから。他の大きな再開発もみんなそんなもんです。

話は変わりますが、去年、三井レジがキャンセルが出た２戸くらいを直接再販しましたけど、普通条件くらいの部屋でしたが400〜410でした。ここの相場は今はまだそんなもん。

まずはTGMMのA棟完成後、その後に、B棟とデッキ完成、野村サウス棟、ノース棟と続いていく、芝浦1丁目エリアの変貌と地価上昇は要注目ですね。

[239: 匿名さん]

>>237 匿名さん
だとすると現在の売り出し価格は再開発による期待値織り込み済みということですよね？
うーん、微妙だなぁ、、周りの建物が建て替わる駅前再開発地域の点線のなかなら分かりますが、隣接地域であっても再開発地域ではない。
品川のVタワーや大崎のシティータワーのようなマンションならマンション自体が再開発区域でデッキで結ばれているけど、ここはそうじゃないし、駅近か駅遠かと言えばどちらかと言えば駅遠。
おっしゃるように再開発までは含み損で再開発後に本来価値に戻るなら、ちょっと冒険ですね。

[240: 匿名さん]

237と238とどっちが正しいの？

[241: 通りがかりさん]

>>237
厳密には義務ではないよ。実際に私は3年前にリハウスを通して専従で売却しましたが、レインズには載らなかった。売却前にその物件の実際の売却データや詳細な評価などを全て見せてもらったが、そのうちレインズに乗っていたものは半分もなかったよ。専従でさえ、まともに載ってないことも珍しくない。それがレインズの実態です。

[242: 匿名さん]

ツインパークスもマンション自体が再開発区域内ですね。そういう意味ではここは準再開発地域マンション、資産価値にどれくらい影響するかはよく分からない部分がありますね。

[244: 匿名さん]

古くは港南口の再開発、豊洲の再開発など開発区から徒歩５分以内のエリアは劇的に地価が上昇していますよ（笑）１０分以上離れるとごくわずか、１５分以上は論外。

わかりましたか？

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[246: 匿名さん]

[NO.243～本レスまで前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、一部テキストの削除、及びレスを削除しました。管理担当]

[247: 匿名さん]

>>239
237ですけど、
将来再開発があり、その分のプレミアムを売主が完全に分譲価格に上乗せした場合、(再開発が完全に周知される、または完成して現実に見れるという段階以前の)中古相場は、やはり過小評価されると思います。
よって一般的には、再開発関連の物件は新築ではなく中古で、再開発完成前に買うのが良いと思います。
しかしそれは、全体相場が一定で、分譲住宅は売主が妥当な値付けをしたというのが前提です。
ここはやや分譲価格が当時としてもやや割安で、かつ現在は分譲時よりも全体相場が上がっているので、それも考慮しないといけませんね。
比較的割安で新築を変えた人は全体相場の変動リスクを受け入れれるのなら、再開発まで保持し、
中古で買う人は、再開発完成まで売らないで全体相場が下がり気味の今なら買ってもいいのではないでしょうか。

[248: 匿名さん]

>>246 匿名さん

あの、なんで悪意なんですかね？
ネガしてるつもりはまったくないですが。

[249: 匿名さん]

>>246 匿名さん
どこの物件か分かるんですか？というか、社宅なので物件ではないのですが…

[250: 匿名さん]

色んな意見がありますが、どれも参考になりますよ。
熱くなっている方がいらっしゃいますが、感情的な意見はたとえそれが正しい意見だとしてもその方の期待値だと受け取られるでしょうね。

私は、GFTでいうと20階以上でリビングインではなく77.11平米〜84.77平米のお部屋を希望していますが、そのお部屋自体多くないので気長に待ちます。

[251: 匿名さん]

私の見方を述べて見解を聞いているだけですが書くなというなら書きません。失礼します。

[252: 匿名さん]

>>248
>>249
スルーするのが一番です。

[253: 匿名さん]

>>248 匿名さん
嫌な気持ち、わかります。
でも、感情的になっている人に何を言っても聞く耳がないと思いますし、周りも突っ込めば揉めるだけだから言わないだけであなたがネガじゃないってわかっていますから、スルーしましょ。

[254: 匿名さん]

>>246
あんたのレスが一番悪意を感じるんだが。

[255: 匿名さん]

感情的になってしまうこともあると思います。後から冷静になって言いすぎたと思う人は、自分で削除依頼しましょう。
不快な気持ちになった人は、言ってもスレの進行を妨げるだけなのでだまって削除依頼しませんか？

[256: 匿名さん]

>>255 匿名さん

そうですね。そうしましょう。私も削除依頼します。

[257: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当

[258: 匿名さん]

他の投稿者の見解に対してそれは間違いですと反論するなら、具体的なデータや数字、写真などを出さないと。
そうせずに感情的に違うと言い張るだけだと単なる個人の期待値か事実を塗糊しようとしているようにしか見えないし、書くなとばかりに投稿者そのものを攻撃したら暗に認めていることになるよね。案の定、削除されたみたいだけど。

[259: 匿名さん]

昼間のやりとりをROMしてましたが、再開発と資産価値の関係について思うところがありますので、よい機会だと思い整理してみました。長文お許しください。

再開発地域は、対象地域の土地・建物を収用するため、大規模な商業施設が入るスペースを確保できます。「都市における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図る」という観点から、再開発地域では商業施設が充実します。商業施設が充実し買い物などの利便性が向上した地域は、当然そこに訪れる人が増えるとともに、できれば住みたいと思う人が増えます。住みたいと思う人が増えれば増えるほど、供給に対して需要の多い状態になるため、マンション価格は上がります。商業施設が充実して人が集まった地域は「住みたくても地価が高くて住めない街」という印象を多くの人が持つようになり、その地域にブランド価値が発生することがあります。二子玉川ライズと高島屋や周辺のブランドショップ街、恵比寿ガーデンプレイスなどが好例でしょう。

まれに、再開発と同時に新たな駅が出来たり新路線が開通することもありますが、そうすると交通が便利になるばかりではなく、当然ながら訪れる人は増えるし、訪れる人の増加に対応する商業施設も増えれば、徒歩圏に住む生活者の利便性も上がるのでダブル、トリプル効果で価値は一気に跳ね上がります。都心など重要エリアに直結する主要路線であれば、出来ればそこに住みたいという人は大きく増えるでしょう。ただし、一方で再開発といっても新たなビジネス街の創出を中心とした再開発の場合は、働く人が増えて周辺に飲食の需要を満たす飲食店などが増えることはあっても、商業施設やブランドショップが立ち並ぶような街にならない場合もあるため、再開発によって生活利便性が向上するとは言いがたいのに注意する必要があります。単なるオフィス街だった丸の内のビルが建て替えられ、低層がすべて情報発信基地的な最先端のショップやレストランになったことで、丸の内はビジネスだけの街から遊びに行く街へ変化しましたが、そういう変化が重要です。この近くではＴＧＭＭの低層階や浜松町、品川新駅の再開発が資産価値に影響するものになるかどうかは、開発エリアにデパート級の商業施設や高級品のショップ、高級ホテル、できれば映画館や劇場など人が集まるような娯楽施設も出来るかどうか、そこが要チェックポイントと見ていますが未だ詳しい内容は未発表のままですね。

[260: 匿名さん]

もうひとつ、再開発の魅力は商業施設ばかりではありません。地方自治体が街全体の景観整備や環境改善を計画しているものも再開発に含まれます。一番、魅力的なのが街の緑化、大規模な公園などの整備、加えて道路拡張、災害対策、電線地中化、保育園充実などです。仮に大規模な商業施設は無くとも、道路が広く公園や樹木、憩いを感じさせる水辺などが多い街は生活環境が良いように見えるばかりでなく、安心安全で快適な街に見えますね。広尾ガーデンヒルズ地区の再開発などが好例です。このあたりでは新しくなった芝浦公園や高浜運河沿い歩道などが緑化され、周囲に店舗が増えて多くの人が訪れて散歩したくなるような場所になれば、「出来ればここに住みたい」と思う人が増え、マンション価格は上がりますが、いまのところそれほど多くの人が遊びに来ているようには見えません。高浜運河沿いでは天王洲アイルのボンドストリート周辺は、レストランやショップも徐々に増え、祭りなどのイベントなども定期的に行なわれて徐々に賑わいつつあります。このあたりは芝浦の課題ですね。

[261: 匿名さん]

注意していただきたいのは、再開発地域のすべてにおいてただちに大幅な地価上昇、資産価値上昇が起きるわけではないということです。一口に再開発といっても、地域一帯のまちづくり、景観整備がどう進み、注目している再開発地域がどのような内容の再開発を計画していて、再開発後に住民にとってはどのように利便性が向上するのかなど、具体的に調べる必要があります。交通や買い物などの利便性が向上する地域はすべて再開発の恩恵はあるでしょうし、利便性向上に大きくつながらないオフィスビルだけが出来ても影響は限定的でしょう。さらに、もし有望な再開発地域だとしても、市場価格が先行して値上がりしている価格織り込み済み物件を買ってしまうと、利便性や需要が追いついていない間は「高い買い物をした」ということになります。目論見どおりにならなければ、なおのことです。単純に再開発地域だからと飛びつくのではなく、本当に価格に見合った価値があるか十分に検討し、見極める必要があります。

そういう意味で、ここは山手線新駅からは距離があるため、芝浦や浜松町の再開発を見る必要がありますが、芝浦や浜松町の駅周辺再開発で、ここはどのように利便性が向上するでしょうか？生活は飛躍的に便利になり、マンション周辺のＴＧＭＭエリアには多くの人が訪れるような商業施設が立ち並び、いままで遊びに来なかったような人が来るようになり賑わいが増すでしょうか？また、マンション周辺の運河や旧海岸通沿いは緑化されたり、電線が地中化されて綺麗に整備され、周辺に遊びに来るような人が増えるでしょうか？そして、今の中古価格は坪400万円を超えているようですが、その価格はまだそういった期待事項をまだ織り込んでおらず、再開発後にはさらに上がるといえるでしょうか？その辺の最終判断は皆さんにお任せします。

長文失礼いたしました。

[262: 匿名さん]

>261
基本的には浜松町で再開発があっても住民の生活利便性や街の魅力に大きな変化はない気がするね。
マンション前のごちゃごちやが綺麗な街に生まれ変わるなら変わってくるだろうけど。
浜松町は賑わっても、TGMMはそんなに人は増えないだろうし、GFTの周囲が人で賑わっている未来が想像できない。

[263: 匿名さん]

三井湾岸クラブの会報見ると、確か去年の春ごろにGFTは坪400万前後で成約したと
書かれていた気がするけど、不動産経済研究所「不動産経済調査月報」見ると
新築マンション価格が春ごろをピークに天井を打った感があるから、この流れが中古
市場にも影響してくる可能性はあるね。昨年春のままの売り主の言い値で買うのは
慎重にしたほうがいいかもしれない。

[264: 匿名]

>>263 匿名さん
この表を見ると、4年間で最大平米単価が1.7倍も上がっていたんですね(汗)
4年前に買えていた人はラッキーでしたね。
問題は、、、待っていたら4年前の水準に戻るのかいうことですね。

[265: 匿名さん]

＞＞263
見てると坪単価400万以上の売り出し価格を最近ちょくちょく価格改定しているけど、
坪当たり5万円程度の値下げですね。
＠420万が＠415万になるというような。どこら辺が成約レベルになるのか注目ですね。

[266: 匿名さん]

>>264
中古価格は一気には下がらないと思いますが、新築が下がる局面に入っている可能性があるので、中古にも響いてくる可能性があります。少なくとも、これ以上どんどん上がることはなさそうです。都心部は急激な動きはないかともいますが、少し様子を見たほうが良さそうですね。

[267: 匿名さん]

でも、ここはやめた方がいいかも。
駐車場がガラ空きで、その穴埋めに
住民は42000円。隣の元地主のヤナセは28000円で68台かりることができる。
マンション所有者で駐車場利用する住民からすれは、バカバカしい格差。
高齢化やシェアエコノミーの浸透と共に、現住民で駐車場利用者の軽視が将来に影響するはず。
オススメできない物件

[268: 匿名さん]

近い将来の管理費の値上がりや
修繕費の高騰につながりそう。

[269: 匿名さん]

今住んでいる人にとっては素晴らしいマンションだと思います。
最新の設備に、新しくて気持ち良い共有部分。
もともと人が住むような場所ではなかったところが再開発されて徐々に綺麗になっていくことを日々実感できる。

ただ，ここに住むなら築10年までに売り抜けるのがいいでしょうね。
築10年以上になると修繕積立金が２倍、３倍になる上に駐車場料金40000円をプラスするとなると、ランニングコストの点で間違いなく敬遠されます。
築10年になると古びてくる上に、新築はIoTを活用した最新式のマンションが全盛になってくるから、古くて維持管理費の高いマンションに住みたがる人は激減します。
そこに駐車場料金不足問題まで重なると……。
築５年を過ぎたあたりから売却して逃げ出す人が増え、価格は次第に低下していくでしょう。

その点、駅直結マンションは10年経っても駅直結なので、必ず一定の需要があって価格は下がりにくい。
駅遠マンションは新築の気持ち良い状態で利用するのが正解です。

[270: 匿名さん]

また、同じネタでネガしてるし。好きだねえ(笑)

富久とダブル持ちしてるけど、富久も同じように駐車場空きでなんですけどじゃあ富久はもっと敬遠されてますか？？？駐車場の空きなんてどこの物件でもあるし、貴方の物件でも空いてるでしょ？ヤナセ本社が借りるという解決策があることが、まずは地の利。今後再開発で周辺の駐車場需要は尚高まるだろうし、正直どうにでもなる。

富久にしたって同じくらい空きが出て困っていたけど理事会が本気出して色々改革して、きちんといい方向に向かっている。ＧＦＴだってヤナセは本社だから移転撤退の可能はちょっと考えにくいけど、万が一契約がなくなっても、タワー駐車場を一機閉じれば大幅に経費が減るし、あとは共用部の値段変更や経費削減でどうにかなるレベルの話なんだよね。富久やＧＦＴのような大型物件の強みは、色々とやり繰りできるだけの人材やハードがあることよ。

20年以上不動産投資してきて、今も複数所有してるけどネガさんの主張は完全に的外れ。。

[271: 匿名さん]

ここで駅直結マンションの宣伝ですか？

そりゃ山手線城南駅の直結マンションあれば最高だけど、存在しないんだよな。まさか、弱小駅の微妙なエリアの駅直結とかじゃないですよね。

大事なのは立地の利便性＝都心主要部への徒歩タクシー鉄道を合わせてのアクセス性ですよ。都心でもない駅の直結なんて興味ないです。

[272: 匿名さん]

＞＞２６３
そんな東京全体のグラフだして語られてもなあ。。じゃあ君の主張だと都内の新築中古はまだ割高だから、一切買わないということね。ご勝手にどうぞ。

[273: 匿名さん]

三田駅8分、田町駅9分、日之出駅6分、浜松町駅11分で山手線はじめとする7路線利用可湾岸で、麻布、六本木、新橋、汐留、虎ノ門などタクシーでワンメーターないしは1000円圏内の場所で、ツインパの次に交通利便性なんですけど、それでも不便なら他探してくださいね。

[274: マンション検討中さん]

みなさま、他人の中傷など不適切な投稿があれば、ここで反論せずに削除依頼しましょう。

[275: 匿名さん]

ツインパの次に便利という書き込みが散見されますが、上に出ていたカテ三田と較べても相当な駅遠物件ですよね、ここは。

[276: 匿名さん]

城南山手線駅近というと、ブリリア目黒とかですかね。
富久も山手線内で良い立地ですね。
駅前の再開発でこれからどんどん建て替え物件が出てきますが。

駅近はずっと駅近で有り続け、築20年でも十分な価値がある。
駅遠はずっと駅遠。
新築のうちは魅力もあるが、築20年で維持管理費の高い駅遠物件を誰が買うのか。

[277: マンション検討中さん]

電車にあまり乗らない私みたいに、駅からの距離はあまり関係なく眺望重視な人もたくさんいると思いますよ。
GFTは、車所持者が少なくて意外でした。

[278: 匿名さん]

駅からは遠いけど、その分物件価格は抑えめだし、ランニングコストも悪くない。
何より眺望が素晴らしい。

だったら売れるでしょうね。

実際は・・・

[279: 匿名]

>>278 匿名さん
うーん
それほど高くもないのに売れ行きが悪い原因は、GFTが駅から遠いからではなく、リビングイン以外の間取りがあまり出ていないからだと思っているのですが、、、
こだわりポイントは人それぞれですね

[280: 匿名さん]

維持管理費は変わらないね。
駐車場代は高いけど、車を持ってない人にとっては関係ない。

富久クロス
70.05㎡
管理費：21,470円
修繕積立金：8,280円
駐車場代：30,000円（空有）

グローバルフロントタワー
70.25㎡
管理費：21,180円
修繕積立金：7,610円
駐車場代：40,000円（空有）

[281: 匿名さん]

夜中の3時台に違うハンドルネームで７つの連続投稿。このサイト全体でもその時間はここしか書き込みないし、一人で自作自演ご苦労さんです。あそこの住民に絡まれると極端にスレを伸ばされる。

TGMMの概要が発表になり、嫉妬が増幅したのかな。カテリーナは湾岸エリアではありませんよ。湾岸エリアでツインパの次の交通利便性だというのは事実。

三田駅8分、田町駅9分、日之出駅6分、浜松町駅11分で山手線はじめとする7路線利用可湾岸で、麻布、六本木、新橋、汐留、虎ノ門などタクシーでワンメーターないしは1000円圏内。これでも不便なら他探してくださいね。

山手線城南駅徒歩５分以内の物件以外は将来的にダメなのね。そんな物件、東京にある数十万のマンションのうち、いくつもないねえ。タワマンに限ったら１０個もないんじゃない？極端な価値観をお持ちですね。

[282: 匿名さん]

城南駅徒歩５分なんていくらでもありますが。。。
軟弱地盤の埋立地に限定して便利とか言われても困りますよ。

あと、田町駅9分なんてどこに書かれてるんでしょう。
三井のリハウスですら10分表記です。
正式だか公式だか個人的願望だか分かりませんが、任意の物件サイトでGFTは徒歩10分以上に分類されているのが現実ですよ。
交通機関の発達した東京で、ここより駅遠な物件は少ないです。

[283: 匿名さん]

ゆりかもめ日の出なら6分くらいじゃない？

[284: 匿名さん]

>>281
さんざんクラッシィ検討スレ荒らしといて、クラッシィ契約者に逆襲されるのは当たり前。

[285: 匿名さん]

山手線「田町」駅 徒歩10分
都営三田線「三田」駅 徒歩10分
ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分

三井のリハウスに書かれているGFTの立地評価です。
駅遠物件に分類されるのは仕方ないですよ。

[287: 匿名さん]

>>270 匿名さん
>共用部の値段変更や経費削減でどうにかなるレベルの話

共用部の値段変更は一筋縄ではいかないよ。経費削減と言えば聞こえは良いけど、そのぶん共用部の維持管理コストを減らすということだから共用部の劣化が早まる。管理費不足は良くないね。

[288: 匿名さん]

そう言われても条例に則った方法での計測で公式に改称したから。段々と仲介の表記も変えていく予定なので、ご心配していただかなくても大丈夫です。

[289: 匿名さん]

>>286
レス244-246、274参照。

[290: 匿名さん]

山手線 「田町」駅 徒歩10分
都営三田線 「三田」駅 徒歩10分
京浜東北・根岸線 「浜松町」駅 徒歩10分
都営大江戸線 「大門」駅 徒歩14分

ノムコムの立地評価でもGFTは駅遠物件に分類されています。

[291: 匿名さん]

どの物件サイトを見ても徒歩10分に分類されているせいで、売れ行きが悪いということは考えられませんか。
駅から遠いのに周辺環境が良いわけでもない。
車が必要なのに駐車場料金が高い。
高級マンションではまず見ない全室リビングインの間取りが多い。

この辺りがヒントかなと。

[292: 匿名さん]

本当は徒歩9分なんです、信じてください！

という感じ？

それが事実だとしたら、築２年に突入したのに未だに全ての物件サイトで駅遠評価なのは、ちょっとお気の毒ですね。

[293: 匿名さん]

竣工は昨年1月なので、今年の12月までは築1年ですよ。さすが、駅歩0分さん、不動産を全くご存じないようですね。

[294: 匿名さん]

ここは再開発で交通利便性が良くなるわけではないから、再開発後の買い物などの生活利便性と周辺の環境改善を読まなきゃいけないと思うけど、基本的には浜松町で再開発があっても住民の生活利便性や芝浦一丁目の環境、魅力に大きな変化はない気がするね。 スーパーも無い地域だからTGMMにスーパーが来ることはプラスだけど、スーパーあるのは当たり前の話だから。
マンション前のごちゃごちゃが綺麗な街に生まれ変わって、小綺麗なショップが増えるとかなら変わってくるだろうけど。
浜松町は賑わっても、オフィス中心のTGMMは遊びに来る人は増えないだろうし、GFTの周囲がお客さんで賑わっている未来が想像できない。
つまり田町駅や浜松町駅の再開発では、ここの資産価値にはほとんど影響しないから、今の再開発期待値を織り込んだ中古価格は明らかに割高だと思う。
ここは賃貸が100戸以上出て、そっちはあらかた埋まったみたいだから、賃貸居住向きの地域なんだろうけど、貸主側の視点では今の中古価格で買ったら利回り低すぎてうまみはないね。

[296: 匿名さん]

築１年なのに築２年と色々な物件サイトに書かれているんですね。
駅徒歩といい、各物件サイトから低評価を突きつけられ続けるのはお気の毒です……。

[297: 匿名さん]

まあ、１でも2年でもいいけど正式には1年以上2年未満は築1年です。
http://fudousan.spotnavi.net/map/chikunensuu.php?date=2016%2F12%2F12

[298: 匿名さん]

多くの大手不動産サイトで築２年、駅徒歩10分以上の駅遠物件として扱われているのが現実。
もちろん店頭に張り出されている物件案内でも。

この状態で丸１年が経過し、公式では9分ですなどと主張することにもはや意味はありませんね。

[299: 匿名さん]

>>295 匿名さん
レス244-246、274参照。

[300: 匿名さん]

田町駅9分なんてどこに書いてない。
駅遠マンションが駅遠マンションを
持ち出しても意味がないでしょう？

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[302: 匿名さん]

多くのマンション掲示板で喧嘩を売ったブーメランが返ってくるのはわかりますが、多くの物件サイトからも酷い扱いを受ける理由はなんなんでしょうね。
売主の三井系列すらここに駅遠物件のレッテルをはっているのがすごい。

自称田町駅徒歩9分に賛同してくれる物件サイトがいつか現れるとよいですね。

[303: 匿名]

>>302 匿名さん
間違った投稿に対して事実を書いているだけで、喧嘩の報復をしているわけではないと思いますよ。

[304: 匿名さん]

>>303 匿名さん
たしかに徒歩9分は間違いですよね。

[306: 匿名]

誰かがスレを閉鎖に追い込もうと、妄想や暴言を投稿しているのかもしれません。
挑発にのってしまうと、スレ閉鎖に追い込まれ、相手の思う壺です。スルーして削除依頼しましょう。

[307: 匿名さん]

[No.286～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。
・前向きな情報交換を阻害する投稿のため
・当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断したため　　管理担当]

[308: 匿名さん]

ポジティブな情報もネガティヴな情報も交換するのが健全な姿。情報が誤りなら、客観的なデータや数字や写真を引用するなどで誤りを指摘すればいい。管理者も投稿ルールのなかでそう言っている。投稿されたレスに対して投稿者個人を中傷するようなレスは逆効果である上に即削除されるだけ。

[309: 投稿]

>>279 匿名さん
そうですね。全室リビングインは各部屋のプライベート感が無いので敬遠されがちかもしれないですね。
この専有面積でPP分離は無理ですが、できればリビングから直接ベッドルームインはない方がいいと思います。
なかにはリビングインじゃない部屋もあるのですが、ここは少ないですね。

[310: 住民板ユーザーさん1]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[311: 匿名]

いいなと思ったらお部屋が出たのですが、、、
分譲価格より3000万以上乗っけられた価格でした。。。
なんだかなー。

[312: 投稿]

>>311 匿名さん
デジタル時代、この板の価格スレ見れば分譲価格は分かっちゃう。ほんとに高くても欲しいってならないと、ここに限らず買い手はつかないね。逆に言えば、分譲価格より高くてもバンバン買い手がついているマンションはホントに資産価値が高いと言える。絶対価格が高いとか安いとかとは別次元の話で、そっちの方が大事。

[313: 匿名さん]

>>311
どうせ予算オーバーで買えないなら、しれっと分譲価格で指値してみたら？
ダメ元。その価格にならないなら買わないっと決めて交渉。
売り手もさっさと売るはずが売れなくて困ってるだろうから、考えた末に
案外ＯＫするかもよ？

[314: 匿名]

>>313 匿名さん
311です。さすがに売主さんを怒らせちゃいそうなのでできませぬ(汗
でも、プラス1億以上乗っけてる人もいるでしょ？
不動産屋さんもよくGOを出したなー
でも、

[315: 匿名さん]

最上階の王様部屋（連結住戸？）は売り出し価格を5001万円下げましたね。

[316: 匿名]

>>315 匿名さん
買えませんが、いくらからいくらに下げたのですか？

[317: 匿名さん]

>>315
坪960万→824万に下げたんですね。
最初見たときは万が一売れれば儲けものという感じなのかなと思ってましたが、値下げしたということは本気でこの価格で売る気なのか..

[318: 匿名]

>>317 匿名さん
んー、お金持ちの人にとっては何でもない金額なのでしょうね。
でも、そういう人は一生住むつもりはないでしょうから、売却時に希望の値段で売れなくて困りそう。
パークコート青山と同じくらいの坪単価ですもんね。

[319: 匿名さん]

王様部屋の転売はめっちゃ難しいよ。普通、坪800万とかの部屋は転売しない覚悟で買う人が多いんだけどね。

[320: 投稿]

29999万っていうのが面白い。その一万円になんの意味が？

[321: 匿名さん]

去年春の新築直後の未入居転売祭りが終わった6月以降は、
全て平米110-117万の間で成約。この辺りが相場でしょうか。
レインズに乗ってない成約もあるとかまた言いだしそうですが、
新築直後の高値成約自体数多く乗っているので、その指摘は的外れ。

[322: 投稿]

>>321
引き渡し直後は@450付近の成約もちらほらありましたが、やはり予想した通り、徐々に下がって築浅の芝浦物件の相場@360-380に収斂しつつあるようですね。アイランドが@330-350ですから、これでも十分良い値段と思います。

[323: 匿名さん]

>>322 投稿さん

このくらいの値段に落ち着くと、売れるのも早くなりそうですね。高く売りたい人が多いみたいだし、売買が活発になるかはわかりませんが、他に比べてコスパが上がったと感じます。

田町近辺だと、10年越えたのにカテリーナは妙に高いしな。低層でも400、高層だと450以上がざらみたいだし。

[324: 匿名さん]

>>323
カテリーナは山手線内側且つ、駅から近いからね。
GFTは高値定時で頑張って検討者に見向きされず成約が乏しいより、売れる価格で活発に売買された方が資産価値的にもプラスだから、成約事例が出てきたことは良い傾向。

[325: 匿名さん]

>>319
分譲価格は坪500万そこそこですけどね。

[326: 匿名さん]

>>325 匿名さん
じゃあ、きっと29999万という、おちゃらけた値付け見ても運良く売れればいい、売れなくてもともと、売れないと困るわけじゃ無いというスタンスかもしれない。500万を800万は幾ら何でも欲張り過ぎ。

[327: 匿名]

>>323 匿名さん
カテリーナは間取りがいいですもんね。
マルエツプチもあるし。
でも、震災前のマンションよりGFTがいいなー

[328: 匿名さん]

中古スレらしい、有益な情報交換が出来てて、良いスレの流れに成りましたね。

[329: 匿名さん]

>>322 投稿さん
芝浦築浅だと、他のインプレストとかグローリオ辺りの相場はどうなんですかね？

[330: 匿名さん]

>>321 匿名さん
引き渡し直後は、どうしても芝浦に新築マンションが欲しい買い逃し客や抽選漏れ客に高値で売れる可能性が少しだけあるけど、その時期が終わったらだんだん適正市場価値に落ち着いてくるよね。

[331: 匿名さん]

>>321 匿名さん
レインズデータでは引き渡し〜12月までに12件の成約が載ってます。

時期別には、

1-3月 4件 平均@418万円
4-6月 5件 平均@407万円
7-9月 1件 平均@386万円
10-12月 2件 平均@371万円

という感じですね。そろそろ適正価格になってきた感じですかね。推移を見るともう少し下がるかもしれません。
ただ、高層と低層では違うでしょうが。400万円以上を買える人も少ないでしょうから、最終的には芝浦アイランドの高値圏とほぼ同じで実需層がギリ検討できる@350くらいに落ち着くと予想します。

[332: 匿名さん]

ちなみに芝浦アイランドは、

2015.10-12月 2件@355万円
2016.1-3月 2件@365万円
2016.4-6月 4件@338万円
2016.7-9月 6件@331万円
2016.10-12月 4件@338万円

という感じです。やはり@350以上では購入者は減る感じですかね。
最近少し下がって@330万円近辺になると成約事例がふえてますね。

[333: 匿名]

みなさんすごく研究されていますね。
ちなみに、レインズの成約価格は、値切り交渉前の価格と思っていいのでしょうか？
それとも、値切り後の値段までレインズは把握できるのでしょうか？
ご存知でしたら教えてください。

[334: 匿名さん]

>>333 匿名さん
値切り後の純粋な成約価格ですよ

[335: 匿名さん]

>>333 匿名さん
最終的に取引が成立した値段が成約価格。
スーモ等に掲載されているのが、
値引き交渉前の売り出し価格です。

[336: 匿名さん]

いま、投資目的などを除いて一般的な実需で（都心にマンションを買おうという時点で一般的とは言えないかもしれませんが）中古マンションを検討している人が余裕をもって買える限界は、肌感覚として㎡100万＋αくらいまでじゃないかと思います。80㎡で頭金2000万として6000万借り入れ。

年収2000万クラスでも収入から税金で500万は持っていかれますから、それ以上の価格になったら60歳までの完済の絵は描きずらい。子供がいれば教育資金もいるので㎡100万でもかなり厳しいでしょう。それ以上を余裕で出せる人は、それこそさらに都心や３Aなどプレミアのついた坪500-600クラスを選択するでしょうから。

だから、このあたりの中古の限界レベルは㎡100万～110万くらいなんじゃないかなと想像してます。もちろん、日本の経済状況が上向いて、年収2000万を超える人がゴロゴロ出てくるようになれば上がるでしょうけど、いまのところそういう気配はないですからね。

[337: 匿名さん]

レインズの欠点は、
住戸の属性が大まかな広さ以外の属性(階数や、間取りなど)がわからない。
だからサンプルが少ないと、たまたま属性が良い住戸がたくさん売れた、もしくはその逆ということが起こる。
そうするとそのマンションの平均単価を過大評価もしくは過小評価してしまう。
特に規模の小さい流動性の低いマンションはその傾向が強い。
規模が大きくても例えば1000戸の内ランダムに３０戸選べばある程度住戸の属性はバラけるんでしょうけど(上層階ばかりとか、角住戸ばかりとはならない)、売れる住戸はランダムじゃないですからね。
もちろん価格との兼ね合い次第ですが、一般に属性の良い住戸が流動性が高いと思います。
特に築浅の場合。
またレインズの情報からだけでは目的のマンションを特定できないことがありますね。

色んなところがマンションの予想平均単価を出してますが、レインズだけだとサンプルが少なく、また上記理由でレインズを当てにしてないとこが多いですね。
沖式もレインズ使ってないみたいですね。

[338: 匿名さん]

一般公開のレインズで、ここを絞る場合、芝浦アドレス、2015-2016年完成、準工場地域、田町駅10分以内、成約時期1年以内で、ほぼここ以外は排除されると思います。しかし、重要な階層、方位の情報がないのでそこは想像するしかないですね。

[339: 匿名さん]

>>337 匿名さん
同じマンションの様々な部屋の
戸別予想単価を仮説ベースで弾き出そうとすると、
色々な変数とロジックが必要になるからね。
それでも、レインズを中心とした成約価格が最も重要かつ基本的な相場の指標である事は変わら無いと思うよ

[340: 匿名さん]

スレが良い流れになってきましたね。相場の話になると登場してきて、GFTは坪400万以上だの
アイルがどうのと他の投稿者を中傷していた人は全部削除されアク禁になったみたい。
正直、この立地で坪400以上でも買うという人はいないとは言わないけどかなり少ないでしょう。
坪360くらいで買えそうな気配があるから検討者も来るのに、ここは＠400万以上を連呼して
検討者を追い返してなんか勘違いしてましたよね。

ところで、これがちょっと気になってます。9800万＠381万と高いですが交渉の余地があるなら
＠360なら買ってもいいかなと。皆さんはどう思われますか？分譲は9430万＠367のようです。

http://www.athome.co.jp/mansion/1012737619/?BKLISTID=030PPC

[341: 匿名さん]

>>340 匿名さん
流石にこのタイミングで分譲価格以下で売るオーナーは居ないかと。
下げても、分譲価格プラス新築購入時の諸費用分で、最低9600万台じゃないかなー。

[342: 匿名]

>>340 匿名さん
南東角ですね！
ちなみに、分譲価格は9270万円、濃い色です。

[343: 匿名]

>>340 匿名さん
私も341さんの意見同様、損してまで売らないと予想します。
もし、このオーナーさんが売却手数料無料の不動産屋さんに売却をお願いしているとしても、損をしないギリギリの9500万円位かなと。
でも、もしオーナーさんが外国人なら、為替だけで儲かっているので、@360万円まで値切れる可能性もゼロではないかもしれません。
ただ、上記の可能性は低そう。

[344: 匿名さん]

なるほどですね。でも、GFTは比較的安く売り出されたといわれてますけど、角住戸は低層でも
360万もしたんですね。。。珍しく間取りがリビングインじゃなくワイドスパンなので、これなら
まずまずかと思いましたが。9000万超えてる時点でかなり無理なので、9800万だと全然無理ですｗ
ありがとうございました。

[345: 匿名]

>>340 匿名さん
連投ですが、、、
もしオーナーさんが損をしてまで売却を考えているなら、マイナス要因があふかもしれませんから慎重になさった方がいいかも。
例えばですが、南東角の先にある海運会社か何かの建物がもう古いので、マンションに建て替わる可能性があったり。。。
運河を挟んでいるので、圧迫感はそれほどないかとは思いますが。
そして、このお部屋は多分レインボーブリッジは見えないと思います。
見えるギリギリは12階くらいかと思います。

[346: 匿名さん]

眺望がまったく無いのに@380万は高いね。やはり最近の分譲はどこもバカ高くて、それにさらに転売利益乗っけた部屋なんか高過ぎるし下落が怖くて手が出ない。
財閥系有名大手デベロッパーのマンションでも芝浦アイランドかワールドシティーなら眺望が良い部屋でも@340-360くらいだから検討できる。もう新築、築浅にこだわる時代じゃないなぁ。
やっぱりタワマン中古ならリセール考えても眺望が良くて高過ぎ無いのを買いたい。

[347: 匿名]

>>346 匿名さん
バカ高いかと考えると、
ここの9000万円のマンションを購入したとして、30年後の相場がに3000万円になると仮定すると、10年後にで6500万円、20年後に4500万円位で売れれば良いのではないかと計算しています。
それだったら、賃貸よりいいのかなと思って検討しているのですが、もっと下落しそうなら怖いな。

[348: 匿名]

347ですが訂正です。
10年後に6500万円で売却して損がないとなると、毎月のローンと管理費などで27万円は越えちゃいますね。
駐車場借りると30越えるとなると厳しいなー。。。

[349: 匿名さん]

５階のスリット角部屋2LDK、64.62㎡が6,980万円で出ています。
売り出し価格で坪357万円。

低層のスリット角部屋は本当によく売りに出ますね。

[350: 匿名さん]

>>348
この立地で、この金額のマンション買える人だと当然のように車を所有したい
人も多いと思いますが、いくら富裕でも駐車場代は安いほうが良いに決まってますよね。
月40000円は高いと思います。芝浦港南では25000円くらいのマンションもある。
毎年の差額18万円は大きいです。

[351: 匿名さん]

>>349
＠310くらいで安かったですから投資家は転売益が出ると見込んだんでしょう。
しかし、安い部屋はそれなりで人気もそれなり。＠50万近く乗せた価格で
買い手がつくかどうか。。

[352: 匿名さん]

ここって喫煙室があるんですね。
購入層は喫煙者少ないと思うんですけどね。
タバコは必需品ではなく嗜好品であり、かつ周囲の人に害悪を及ぼすという特性があります。
そういった類のものは公共空間からは排除されるのが通常ですが、なぜか日本では優遇され続けてますね。
他国の様に、なかなか公共スペースから締め出すという決定がなされない。
実質的に喫煙所のスペースを非喫煙者は利用できない、喫煙者の専有スペースとなっているわけですから、
撤去するか利用者に課金するかした方がいいと思います。
それにしてもなぜ喫煙室を作ったのか疑問ですね。
扉の開閉時など、喫煙室から確実に煙が漏れない仕組みになっているのでしょうか。

[353: 匿名さん]

へー珍しい。共有部は全面禁煙というのが普通。

[354: 匿名さん]

>>350 匿名さん
タワマン駐車場の芝浦の相場は3.5万くらいだよ。2.5万は芝浦のタワマン最安値だから、そんなところはなかなか空いてないよ。
アイランドとかの311前のタワマンは耐震も震災前の水準だし修繕費の問題もあるからできれば311後のタワマンがいい、できれば大規模免震となるとここが有力なんだけど、やっぱり新築時の値段見ちゃうと腰がひけるよね。

[355: 匿名さん]

>>353 匿名さん
住人ですがスレ汚しすいません。補足すると、
業者用エレベーターにつながる通路に煙が漏れないように排煙設備が搭載されたドア付きの喫煙ルームがあります。
住人はほとんど移動しない場所なので存在があまり知られてないのですが、ペット用シャワー室の近くなのでペットを飼う方は横を通ることもありますね。個人的には煙を感じたことはありません。利用者も少ないですし、そもそもドア付きの喫煙所ですしね。ご参考まで。

[356: 匿名さん]

>>３５４
東日本大震災前後で国の耐震基準って変わったのか？変わってないだろ？

[357: 匿名さん]

湾岸タワマン駐車場料金一覧

[358: 匿名さん]

ケープタワー25000円、グローブタワー29000円、キャピタルマークタワー25000円ってみると、やはり40000円は高額と言わざるを得ないですね。なんでこんな設定にしたんでしょうか。

[359: 匿名さん]

>>358 匿名さん
確かにね。4万出したら、埋め立て地側じゃなくて、山手線の内側でも借りられるところ有るしね。

[360: 匿名さん]

>>356 匿名さん
変わってなくてもデベの耐震に対する意識はまったくかわりました。三井はタワマンについて311以降すべて免震にすることを公言してますし、免震でなくても制震を採用するなどして対策をしています。
アイランドは311でかなりダメージをうけたのは事実ですし、ケープはいまだに理事会でもめて311の補修工事ができていない部分があるなど、やはり東日本大震災の影響は大きいですよ。現に、次はどうなるかわからないという理由でアイランドから移転した友人が3人ほどいます。耐震の縦長なので揺れがとんでもなかったようですね。

[361: 匿名さん]

要するに3.11前でも免震か制震を選べばいいということでしょ？中古検討するときに3.11後の免震に絞ったらほとんど選択肢なくなる。

[362: 匿名さん]

>>358 匿名さん
駐車場の値段は土地の取得価格に比例します。なので土地の値上がりが激しい芝浦では築年数が新しいほど駐車場料金が高いのはやむを得ないんですよね。現に近くで築年数の新しいベイワードでは3.7万円〜なので。ちなみにアイランドの駐車場は安すぎて中古で購入しても殆ど取れません。ケープでは駐車場値上げも理事会で話されたほど駐車場の空き問題は重要です。
月極だと3.5万はざらですからね。安すぎて空きがないのと、高すぎて空きがあるのと、難しい問題ではありますね。

[363: 匿名さん]

ここの駐車場って出し入れに時間がかかるしメンテナンスにも費用が掛かるタワーパーキングじゃないの？タワー、機械、平置きの3種類があるマンションでは出し入れに時間がかかるタワーパーキングの料金は一番安いんだよね。

[364: 匿名さん]

>>361 匿名さん
私は311以降のタワマンに限定して探しています。311などで制震や免震装置に破損が出て、いまだに補修できていない物件が山ほどあるからです。とくに芝浦は揺れますからね。そういう意味でTBTやここの中古を検討してます。ここは希少な311以降の免震ですからね。もう少し値段が下がるのを待とうと思っています。

[365: マンコミュファンさん]

>>363 匿名さん
平置きの駐車場がたくさんあるタワーマンションなんて都心に殆どないよ。平置きにこだわるなら芝浦は無理。アイランドも障害者用限定以外で平置きはなかったんじゃないかな。あっても4.5万とかじゃなかったっけ？WCTくらいの規模がないと平置きは無理。

[366: 匿名さん]

>>362
9割くらい埋まってて、若干の空きがあるくらいがちょうどいい。

[367: 匿名さん]

>>366 匿名さん
そんな都合よく空いてませんよ。グローブの友人は2年前に中古で買ってましたが近隣の3.2万のタワーパーキング借りてます。

[368: 匿名さん]

>>367

グローブタワーの中古物件サイト見たら、空有 29,000円～32,000円/月
（空き確認日：2017年1月）となってますが？

[369: 匿名さん]

現在の湾岸タワーマンションの駐車場空き状況を調べてみました。駐車場は確保できる
マンションが多いようです。

[370: 匿名さん]

港区で屋根付きで25,000円で駐車できるところはまずないですからね。
マンションの駐車場はたいてい屋内のタワーか機械式で雨にさらされず屋外の屋根付き以上に
車は汚れないから条件は良いです。
いま、同じ条件の一般の月ぎめを港区湾岸で借りたら40,000円-45,000円はするでしょう。
この近くで、安くて空きがあるのはWCT、CMT、ケープタワーでいずれも25,000円。
必ず車を所有する派の人には駐車場40,000円のここは不向きかもしれませんね。

[371: 匿名]

豊洲みたいにならないかなぁ。(アド街豊洲を見ながら)

[372: 匿名さん]

>>371 匿名さん
豊洲みたいに絶対ならないでほしいなぁ。(都の汚染基準超え会見を見て)

[373: 匿名さん]

>>370
逆に言うと車好きは駐車場代が25,000円の湾岸タワマン買うと駐車場代が安く上がるって
ことにもなるね。ここはダメだけど。
40000円と25000円の差額15000円×12か月分180000円は、借入3600万円の金利0.5%に
相当するから大きいよね。

[374: 匿名さん]

>>373 匿名さん
2.5万って芝浦だとケープタワーだけだよね。築10年でここよりさらに駅遠でtgmmも遠いから微妙。ケープくらい離れると車移動が必須になるから安いんだよね。いまは空きあるのかな？前は殆ど駐車場が埋まってて、駐車場難民が多くて有名だったけど。

[375: 匿名さん]

あ、CMTも2.5万だね。駐車場台が気になる人はそっち買ったほうがいいかも。年18万の差なんてこのレベルの物件買う人からしたら誤差レベルの差だとは思うけどね。修繕積立金はここよりケープやCMTのほうが1万は高いからね。

[376: 匿名]

ここの値付けは、首をかしげる点が多々ありますね。
眺望の良い高層階と低層階の差が少なかったり、駐車場代が相場に比べて高かったり。
だから、高層階を買えた人はかなり乗っけて中古に出していますが、低層階の転売は厳しいでしょうね。
オリンピックまでは価格が上がると言われていましたが、もう天井は越した気配ですし。

[377: 匿名さん]

＞年18万の差なんてこのレベルの物件買う人からしたら誤差レベルの差だとは思うけどね。

どんな金持ちでも同じ価値で安いならわざわざ高いほうは選択しないだろ。同じものが
ある店で100円、隣の店で200円で売ってるのわかってて、金はいくらでもあるからと
言ってわざわざ200円のを買うやつはいない。

[378: 匿名さん]

＞修繕積立金はここよりケープやCMTのほうが1万は高いからね。

ここは修繕積立金やすいの？管理費は管理レベルが保たれているかぎり安いほうがいいが、
修繕積立金は安いほうが問題。毎月数千円程度の積み立てで修繕できるわけがない。
後のことを考えてない資金計画を組んでいるマンションは困ることになるだろう。

[379: 匿名さん]

>>376
天井は越したというか、ここの中古の値付けがもともと勘違いだっただけでしょ。芝浦の中古マンションに坪450なんて付けてもその値段で買う御仁がいませんよ。高輪、白金、麻布じゃないんだから。
芝浦アイランドなど300-350万が相場なのに、ここだけ450万で売れると思っているのが勘違い。じきに、当たり前の港区埋立地の中古相場なみに落ち着いてくるから、それから買ったらよいですね。
売り手が売れなくても踏ん張るようであればさっさと見切りつけてアイランドでも買えばよろし。20坪であれば坪100万差は2000万円。フルリノベーションして最上級キッチンなどを入れてもおつりがくる。

[380: 匿名]

>>379 匿名さん
なるほど。
でも、売出し価格を高く設定する気持ちはわかるなー。
何軒か新築マンションを見に行きましたけど、そこの営業さんは皆GFTは分譲価格が安かったと言いますし、
GFTの営業さんは価値が上がる要素しかないと言ってましたし、
ペンシルタワーや震災前のタワーを敬遠する人も多いのみたいですし。
だから、分譲価格にだいぶ利益を盛って売れるはずって思っちゃいそう。
気持ちはわかる。

[381: 匿名さん]

>>380 匿名さん

建物はいいし、新しいしね。
駅から遠いし、周りの環境も今一だけど、車派ならあんまり関係ないしね。

[382: 匿名さん]

このマンションの分譲が安かったって言ったって、坪330-360なんて芝浦港南エリアのダントツの史上最高価格。坪400万以上なんて将来あわよくばこうなるかもという価格で、今はとてもその価値はない。つまり、想定通り上がってチャラ。上がらなければ損。そして、今の市況はまだまだ上がるという予想よりも、そろそろ限界という予想が大勢。そして、ここは駅5分以内なわけでも何でもない。投資するとしても、そんな割に合わない勝負ないでしょ。
坪400万以上を出せる人はそんな割に合わない賭けしないで素直に高台を買うか、どうしても芝浦に買うのであれば坪400万だして70平米しかない部屋を買うのじゃなく、同じ値段でも坪350くらいで買えるマンションの高層の眺めの良い90平米の部屋を買うよ。賃貸に出すにしてもそっちのほうが利回りもいいしね。

[383: 匿名]

>>382 匿名さん
私は福岡から7年前に状況して来たので昔の印象はわからす、芝浦はおしゃれな独身やDINKSが住んでいる印象ですよ。ちょっと高収入なアラフォーや芸能人が住んでいるイメージ。

[384: 匿名さん]

>>382
>同じ値段でも坪350くらいで買えるマンションの高層の眺めの良い90平米の部屋を買うよ。

どこ辺りに買うんですか？
都心周辺では難しいですよね。

[385: マンション掲示板さん]

>>384 匿名さん
都心は厳しいけど、芝浦ならあるでしょ。

[386: 匿名さん]

芝浦アイランド高層階の海側とかね。この時代のマンションは専有面積が広かった。
やはりどうせ買うなら最低85㎡、できれば100㎡は欲しいね。リビングは20畳は欲しい。

[387: 匿名さん]

アイランドは大震災で損傷し、躯体に負担がかかってると思われるからパスします。
次の大地震が来たら、資産価値がなくなってしまうリスクあるから。

[388: 匿名さん]

>>387
大震災で損傷ってそんな話ないでしょ。躯体に被害はゼロ。

[389: 匿名さん]

躯体の検査したの？
してないらしいし、アイランドは結構壊れたと聞きましたよ。バルコニーや壁にヒビが入った部屋があると。
また、その場合、免震や制振でないと、躯体が衝撃を受けているはずだから、大地震を経験していると、金属疲労ではないが、弱っているのでは？

[390: 匿名さん]

でも、ここよりアイランドの方がはるかに売れてるね。

[391: 匿名さん]

アイランドが売れてるということは適正価格だということ。
GFTが売れないということは適正価格じゃないということだ。
GFTだって坪350-360くらいだと成約してる。
免震、耐震、築浅、築古より、ずーっと以前の問題。

[392: 匿名さん]

389さん
芝浦アイランドのケープタワーに関しては、
鹿島建設が躯体の検査をして「問題なし」との結果であったことを関係者と住人からはっきりと聞いています。
また、個々の部屋のバルコニーの表面上の小さな損傷(ひび割れ)や共有部の壁紙などの剥がれについても、全て鹿島が無償で検査、修復を行ったと聞きました。
震災後の都心のタワーマンションについては、どの物件においても多少なりとも表面上の損傷などがあったなか、「やはり大手の施工会社だと保障部分についても違うな」と感心しました。
構造の違いについても、「免震は縦揺れに弱く、復元力についてはメンテナンスの問題」など、どの構造が一番よいかの結論はいまだに出てないと思います。
こういった点についても、噂や想像ではなく、真実を検証、直視した上で議論した方が建設的でさらによいと思います。

[393: 匿名さん]

聞いた話では躯体の検査はしてないはずだけど。

もし購入することが正式に決まれば、鹿島からの証明書を貰った方が良いですよ。

またどう修理されたのか、その費用は本当にゼネコンが出したのかも確認した方がいい。

そういう損傷を無償で鹿島がするとは信じられない。

何か欠陥があったならわかるが、地震で壊れたところを無償で修理する筈がない。

もしアイランドを購入する際には、まずその証明書を確認だね。

[394: 匿名さん]

>>393
ケープじゃないけどうちも無償だったよ。清水建設施工の有名タワーマンション。施工主の清水建設が全部チェックした。管理組合議事録にそう書いてある。結果、躯体に損傷はなかったらしいけど、損傷があれば無償で修理する方向だったようだ。完成から10年もたってないのに知らんぷりじゃ、結局、企業の信用問題になるからというころらしい。ここも清水だよね。

[395: 匿名さん]

購入する際に
鹿島だけでなく第三者機関も含めた
証明書を見せてもらった方がいい。
躯体は大丈夫だというものを。

[396: マンション掲示板さん]

>>394 匿名さん

どちらのマンションでしょうか。
気になるので確認したいです。
タワーマンションの補修となると一棟で億単位になりますが。。。

震災で傷ついたマンションは数多ありますが
それを全部無償でゼネコンが直してくれたのでしょうか？
もしそうなら地震保険に入る必要がないですね。

[397: 匿名さん]

芝浦アイランドのケープタワーについてはマンションが加入していた保険から鹿島建設には払われたようです。

[398: 匿名さん]

やたらケープを推してる人いるけど、本当にケープ見に言ったことあるのかな 苦笑
ラウンジのソファもよれよれだし、全体的に築10年近い古さは隠しきれない。311でダメージをまったく受けてないわけないし、駅遠過ぎるし、再開発からも遠いし、確かに安いけど内覧して真っ先に検討から外しました。
芝浦の中古タワマン検討者はグローブかブルーム、ここの3つが選択肢だと思う。

[399: 匿名さん]

>>３９８
ブルームは分譲じゃないし。。笑
わかってないのは誰かな？

[400: マンション検討中さん]

現実問題として、芝浦で購入を考えた時候補として挙がるのは
芝浦のランドマークであるアイランドかここだけど、現時点でここは高すぎ。
グローヴタワーかケープタワーだと今後の将来性などを考えるとやはりケープなのかな。
2020年に暫定開業する山手線新駅から徒歩９分なことや、グローヴは閉店してしてしまった24時間営業のナチュラルローソンが1階にあることなども大きい。
ソファの汚れなどのソフト面についてはどうとでも改善できる。笑
そして、中古の流通が安定的で価格が＠300～350で今後も推移していくことが見通せる。
更には新宿、渋谷、池袋などから羽田へ向かうルートの羽田空港アクセス線が新駅付近に開業計画もされているとのこと、話題にも事欠かない。
GFTのスレを見に来る人がケープタワーの価格などを軸に比較、検討している気持ちはよくわかる