【中古情報】GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）

[匿名さん]

竣工１年を迎えたGLOBAL FRONT TOWERの中古物件についての情報交換を行うためのスレッドです。

【物件概要】
竣工：2015年9月
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588093/
価格表：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548747/
見学記：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/539894/
プレスリリース：http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2014/0617/download/sumai...

[201: 匿名さん]

✖︎適正価格になる引っ越しは
○適正価格になる日は
失礼しました

[202: 匿名さん]

GFTは駅から遠いだの周辺環境が悪いだのくだらないネガが多いですが、中古情報の話に戻しましょう。

ここの最大のウリは全方位の眺望だと思います。
特に、高層階からの東京タワーの眺めは最高だと思います。

そんな中、31階の60.08㎡が7,480万円で出ています。
売り出し価格なので坪410万と若干割高ですが、成約価格は5〜10%程度下がることを考えると、頑張れば指値で坪360万円台まで交渉可能でしょう。
東京タワービューが好きという人、現金を用意してどうぞ。

[203: 匿名さん]

物件価格7,480万円なので、
仲介手数料が３％＋６万円で230万円
頭金１割で748万円
その他ローンの手数料、登記、税金もろもろで150万円
以上合わせて1,130万円ほどが初期費用として現金で用意した方がよい額。

残った6,732万円を元利均等35年、1.02%でローンで支払うとすると、月々の支払いは19万0622円。
これに修繕積立金6,320円と管理費17,720円、固定資産税等を加えた約25万円が月々の支払額（駐車場を利用するなら月29万円）。
つまり、頭金と手数料で1000万円以上最初に支払っても、月々25〜29万円の支払い（実際は、修繕費が数年おきに値上げされて最終的に数倍まで上がる）が35年続くわけだ。
それなら賃貸で借りる方が良いのではないか（これはGFTに限定した話題ではありませんが）。

いかがでしょうか。

[204: 匿名さん]

申し訳ありませんが、不動産売買の経験があまりないのでしょうか？
築浅の中古は売り出し値から交渉しても値切ってもらえないケースがほとんど。たまに５０万１００万くらい値切ってくれる人はいるかなってくらい。築１０年過ぎたくらいになれば、１００万２００万下げてくれることは多いけど、築浅は値切りは難しい。

[205: 匿名さん]

あなたのいうように、新築未入居が坪360-370で、入居済みが３４０－３５０の価値しかないなら、この物件は湾岸の新築中古でも下位の価値しかないということになりますけど(笑)

言ってることがおかしいのは新築未入居だろうが、入居済みだろうが築3-4年までは価格は普通下がりません。不動産の実情とかけ離れた意味不明な意見。

腐っても港区だし、芝浦は湾岸の中では一番資産価値が高く、交通利便性も湾岸ではツインパンを除いては一応、ここが一番なんですよ。また、超大型の再開発スポットから徒歩2分くらいに二つもあるタワマンなんてここくらいしかないという際立って将来性があったり。一応三井の免震だったり、眺望条件も湾岸芝浦港南エリアでは一番だったりね。

ここが今後長い目でみて、高値を保てないようなら少なくても芝浦港南は終わりでしょう。あなたが芝浦港南地区の他のマンションなら尚更死活問題ですよ。GFTがもっと低くなれば、じゃあ他の物件だって下がるわけだから。将来性においてもTGMMと野村の3500億再開発に囲まれたここ以上に将来的に地価上昇が見込まれ、生活利便性や街がきれいになるような立地が、港南芝浦にあれば是非教えてくださいね。

[206: 匿名さん]

湾岸や都心6区の同世代のタワマンは20-30％、価値が上昇しても構わないけど、GFTは許さない。ネガが願っていることはそういうことでしょ。ここはそれらの中で、伊達にも、880戸の大規模、坪平均335の分譲価格で即完した三井のタワマンなんだよ。坪360-370で売ったら、諸経費考えたら損益がでるのにそんな価格売るわけないでしょ。分譲価格が安い部屋だったら損しないだろうけど、一応平均335なので、損をしに行く住民や投資家はいません。平均条件で最低でも400くらいに保たないと損しますから。もしネガさんの願いがかなって、じわじわ下がってもそのくらいで推移するよ。

でも今後10年間でTGMMのA棟ができ、ホテル棟ができ、B棟ができ、野村のツインタワーのサウス棟ができ、低層棟とノース棟ができ、水路交通もできという周辺の変化が確定していますから、申し訳ありませんけどどう考えても上がりますよ。日本と東京の不動産の未来も明るくないから、絶対値はわからないけど、少なくても相対評価では上がる以外に考えられない。

おまけで徒歩10分程度で他には浜松町の３つの巨大再開発もあるし。ここ以上に面白い物件を冗談抜きでぜひ教えてください。

[207: 匿名さん]

>>206
私もGFTは周辺の再開発等で将来性がとても高いと思います。
しかしなぜか私が思っているより低い価格で成約しています。
売り出し価格が坪381万の八階角住戸などは、早々に売れるものと思っていたんですけどね。
相場が変化してきているのでしょうか。

[208: 匿名さん]

>>206 匿名さん

まあ、熱くならずに落ち着きましょう。
意見が異なる人がいても受け流せば良いんですよ。
それに、悪質なネガにというほどではないでしょ。港区の他の物件にもあてはまる一般論だと思います。
港区の内陸はもっと利回り低いですから。
反論したくなるお気持ちは分かりますが、冷静さを失わないようお願いします。

[209: 匿名さん]

>>203 匿名さん
なるほど。
確かに賃貸だと気楽ですね。
でも、ファミリーだと資産として残るので、持ち家の方がやはりいいのではないでしょうか。それでもライフプランが変わってバイバイする時に二重ローンになったりする気苦労はありますね。

[210: 匿名さん]

>>202 匿名さん

これ、写真で見る以上に東京タワーは大きく見えるんだよね。
だけど、レインボービューの方が個人的には好き。

[211: 匿名さん]

>>206 匿名さん
あまり熱くならないように。
今の売り出し価格が妥当なら大体三カ月以内で成約するはず。
提示価格が安ければ数週間、激安なら瞬間蒸発。
と見ると、長期間売れてないということは割高と見られている。
昨年暮れの成約は坪360-370万円。その価格が妥当と市場、購入希望者は
見ているようだいう話でしょ。
だから、交渉の余地はある可能性はあると言ってるんでしょ。

[212: 名無しさん]

>>207
８階の南向きの角は、ヤナセの屋根の建物よりちょい高いだけで抜けきってない感じで、何も眺望できないから安く、南東角は10階までは眺望ないから分譲価格も安かったんだよね。いくらタワマンでも眺望がない10階以下の部屋はどこの物件だろうがそれなりですよ。10階以下は今の相場だと360–390は安すぎるというわけでもなく適正だと思います。

[213: 匿名さん]

>>211
昨年の在庫が増え続けた東京の中古市場で3ヶ月以内にサクッと売れた物件なんて1割程度ですよ、あなた（笑）。その理論で言えば、芝浦港南含め都内すべての物件が割高とみられていたと言うこと。

[214: 匿名さん]

>>211
その成約は、西と北の低層ですからね。そんなもんです。昨年の中古不動産は全体でも成約価格がじわじわと下がりましたが、都心は新規供給も縛られ、もう下がらなそうという流れになって来たので年末から動いて来たみたいですよ。1年で一番住宅需要が高まる1〜3月はどこもかなり売れていくと思いますよ。

[215: 匿名さん]

＞＞211
それなりの価格がした物件なので、平均条件の部屋は坪400くらいで売れないと手元にお小遣い程度の含み益も残らない。335で買ったのを坪360で売ったら完全に損する。投資家にしろ、まだ住み始めたばかりの家を急な転勤なので手放す人にしろ、損益抱えてまで売る理由が全く無い。都内の新築と中古の相場を見て、ここの平均が坪360にならないのは言うまでもない。

築浅は前年ながら値引きはほぼない。値切り期待するなら築10年以上の物件のが値切りの可能性が高いのでオススメ。

[216: 匿名さん]

http://farm1.static.flickr.com/721/31213255264_f8a0f9a4e2_o.jpg
北向きのスリット角部屋というのは眺望はいかがでしょうか。
11階の65.56平米が6880万円（坪346万円）でしばらく残っていましたね。
お見合い部屋など、条件の悪い部屋なのでしょうか。

[217: 匿名さん]

そうですね。坪360で売ったら損するのにそんな価格で売る人がいますか？？？他の築浅も15％から20％程度上がっている中、即完したほど人気があったこの物件だけが、東京で同時期に販売された中で唯一全然上がらないと主張するのは呆れを通り越して一体どうなんだろうね（笑）ネガさんの願望でそうしたいと言うのは重々わかりました。

[218: 通りがかりさん]

>>216
それ超お買い得だと思って先週問い合わせたらもうないと言われた。売れたのかなんなのか知らないけど、市場にもうないと言われた。

[219: 匿名さん]

調べてみると、北角65.56㎡、70Aタイプ、11階は分譲時価格が6,230万円。
それを6,880万円という現実的な価格で売り出したので、比較的早く売れたようです。
手数料等考えると赤字覚悟の価格ですから、急いで売却したかったのだろうと推察されます。
ただ、同時期に似たような価格でいくつも北向きの部屋が売りに出されていた理由が気になります。

[220: 住民さん]

>>216
北は正面が距離はあるけどシーバンスのお見合い。特にスリットは正面に位置するのと先端なので一番圧迫感がある。15階くらいまで上がってくるとだいぶ開放感が出るけど10程度だと少し微妙。でも目の前のホンダは楽々超えてくるし、分譲時価格考えても本当に346で売っていたのだとしたらかなりのお買い得だったことは間違いない。

[221: 匿名さん]

>>220
ありがとうございます。
となると、北向きは余程安くなっていなければ上半分にした方がよいということですね。
眺望がそれだけ違うのに、70Aタイプは11階が6,230万円、28階が6,430万円と微差しかなかったのは三井の設定ミスということですか。
下半分を購入された方はどう納得していらっしゃるのかしら。

[222: 投資家さん]

外資のオーナーが持っていた数部屋を売り切ったと聞いた。GFTは円安時代だったので、円が100から110円時にタイミングでそれでも彼らには十分儲かったらしい。初めから短期売買目的だったのか、資金繰りの関係で売却を迫られたのかまではしらないけど。それで安く買えた人はラッキーだったんじゃない。不動産はそういうところが面白い。

[223: 住民さん]

>>221
北は15階以上になってくると右手に晴海など海が見えてきます。北と西の看板である東京タワーもそのくらいから見えてきますが、ある程度足元まで見るには20階以上かな。バルコニーで右手に海、左手にタワー見ながら晩酌や物思いにふけったりしています。あと北は五角形の頂点部分なので東と西サイドで眺望がある程度変わって来ます。

[224: 匿名さん]

6,600万円で買って、6,600万円で売ったと。
それでもドル換算なら60万ドルで買って66万ドルで売れたことになるから悪く無いわけですね。
確かに、ここは海外の方の購入が多いとテレビでも放送されてましたね。
ありがとうございます。

[225: 匿名さん]

>>206 匿名さん

損はするかもしれないが、最初から転売目的なら、この状況で長期に資金を寝かせるのも困るので、損きりということもあり得るのでは？

[226: 匿名さん]

外国人の購入が多いと、為替相場の動きによって坪単価が大きく動いてしまうのは一長一短。
おかげで低層北角部屋の坪単価が340万円台で定着してしまった。
何部屋も坪340万円台で買えたとわかると、同じような部屋に高値を付けても売れにくい。

[227: 匿名さん]

これだけ、未入居中古が出てくるということは、実需購入者が個人の事情で、やむなく
売り出したのではなく、最初から転売目的で買ったものを新古マンションとして売り出
していると見たほうが良いですね。

転売目的の人はデベロッパーから青田買いして、それが引き渡される数年後には、もっと
高くなっているという算段で購入し、分譲価格に利益を乗せて高値で売りに出します。
最低でも諸費用込みの購入価格に売買手数料３％は上乗せします。だから、引渡し直後は
価格が下がらないのは当たり前で、むしろ本当にその価値があるか、割高ではないか
購入者は注意しなければなりません。

そうしたものは高値掴みになりかねないので、新築価格と比較しながら用心する必要が
あるのは、ちょっと不動産売買を勉強した人なら常識です。ここが、良いマンションで
あることには異論はありませんが、将来再開発があるから、とか免震だからというのは
実はそれほど中古価格には影響しません。過去の例を見ると中古価格に影響してくるのは
再開発が完成してからです。

注意してみるべきポイントは、過去数年にこのエリアの築浅中古がどれくらいの坪単価
で成約されているかベンチマーク分析をすることが必要です。その比較対象よりも駅に
近ければ1分あたり@20万プラス、遠ければマイナスといったところでしょうか。
駅直結0分と駅徒歩10分では坪単価が200万くらい変わってくるイメージです。

一番良いのは、そのマンションで最近数ヶ月間の成約事例を調査し、実際の相場感を
つかむことでしょう。また、売り出し軒数が1年以内にはすべて売れるくらいのペース
で活発に取引がされているかを見ることも大事です。そうでなければ、今出されている
中古価格は割高と見られているということです。最近6ヶ月以内のここの成約事例として
レインズには3事例が次のように載っています。少なくともネット掲載分だけで30戸
売り出されているマンションで6ヶ月間で取引成立3事例というのはかなり少ないと
思います。決してネガするつもりはありません。あくまで一般論です。ご参考まで。


2015年 2016年10月～

㎡単価117万円（坪単価386万円） 60～80m² 1LDK

㎡単価111万円（坪単価366万円） 60～80m² 2LDK

㎡単価114万円（坪単価376万円） 60～80m² 2SLDK

[228: 匿名さん]

GFTは階層による格差をほとんど付けずに売っていると分譲当時は話題になりました。東と南はそれなりに差をつけましたが、北と西はほとんど差がなかった。芝浦なので湾岸ビューというのを意識しすぎたのか、タワーの眺望が想像以上だったのを三井が想定しなかったと、営業自ら告白していました。マヌケですがそんな理由です。前半は中層以上ばかり売れて最後に低層が残る形となりましたが、低層でも相場からすれば当時の割安感があったのと、再開発に囲まれた将来性ある立地が買われて、どこでも苦戦する販売後半でもかなりの勢いで売り切りました。ただTGMMの倍の規模がある野村の再開発はこの時点では誰もしらなかったので、最近発表になりラッキーとしか言いようがないです。

GFTは、湾岸らしくない湾岸マンション。地図見てわかる通り、芝と隣り合わせの立地のため、湾岸らしい眺望以外にタワービューや湾岸で一番、麻布や六本木に近いという特徴があります。

[229: 匿名さん]

＞＞227
あなたが本当にここの中古に興味があるならリハウスに行くといいですよ。レインズに載せていない成約が結構あるということがわかりますから。現場に行かずして中古は語れませんよ。

[230: 匿名さん]

ここの中古とカテリーナ三田の中古だと今から買うならどっちが資産価値が下がりにくいですかね。
向こうは築11年だけど、駅近。
こっちは築2年だけど、駅遠。
平米単価は住まいサーフィンによるとほぼ同じ。
分譲時価格はカテリーナ三田の方が安かった模様。

[231: 住民さん]

>>227
語られるのは結構ですが、不動産の知識があまりないと言うのが文章からわかります。色々間違えています。

まず、徒歩０分の物件は世の中に存在しません。駅直結の物件は徒歩１分表記になります。不動産多少知っている人の口から０分という表現がでることは考えられません。

次に駅距離１分あたりで坪20万も変わることはありません。タワマンがたくさんある月島、豊洲、有明、大崎などをみて下さい。芝浦みてもケープとグローブは駅歩４分違いますが坪80も違いますか？CMTとケープで100も違いますか？GFTとTBTで坪80も違いますか？そんなことはありませんし、１分ごとというような単純な決まり方はしません。段階的には駅直結、５分以内、10分以内、15分以内というくらいのグレードでしか違いはないものですよ。

最後に中古が出て1年で売り切れるくらいかというのは、あまりに大雑把ですね。昨年はリーマン後で一番新築も中古も売れなかった年なので、その時の市況や色々な要素がありますから。

また30件あって3件しか売れなかったと言いますが、ここの1．5倍や2倍以上の中古を売り出していたティアロ、ツインパークス、KTTなども同じ程度しか売れていません。DTにおいてはレインズ記載分はゼロです。でもそれぞれの物件ともに、レインズ以外の成約があったりするものです。特に大手仲介のその物件担当者にあまり記載しないタイプの人が多いと、ろくに記録さえ残らない。レインズなんてその程度のものですよ。前の人が書いている通り現場行かずに語っても無駄ですよ。

[232: 匿名さん]

>>230
どちらも素敵なマンションですし特徴が違いますから好みの問題でしょうね。共通点は距離、位置的に近いので生活圏が被っている、TGMM完成後にどちらも地価が上がるよというところじゃないかな。

[233: 匿名さん]

>>231 住民さん
もし、田町駅前にマンションが出来たら坪単価600万くらいでしょう。そういう意味では1分20万くらいというのはなんとなくそんな気がします。

[234: 匿名さん]

>>227 匿名さん
冷静な分析だと思います。ありがとうございます。

[235: 匿名さん]

>>231 住民さん
再開発云々は期待値ではあるけど今の売り出し価格が妥当か、値上がりが実現するかは不透明じゃないですか？それとも、今の売り出し価格は織り込み済みですかね。そうだとすると検討者は慎重に判断する必要がありますね。
実際の成約事例については、具体的に書かれてるから、それ以外にあるというならレインズ事例示さないと説得力ないですよ。最近半年以内のデータあるならお示しください。

[236: 住民さん]

234の自演当意や235のレインズ以外のデータ見せろとかいつもとやってること同じ、結局同じ人じゃん。

もう勘弁して下さい。駅歩０分とかレインズ以外の成約が世の中にあるなんて信じらないとか不動産語る以前の問題だよ。今住んでる家以外に売買経験がないんだろうけどさ、もう勘弁して下さい。そんな常識レベルの話さえ通じないとかさ、そこまで気になるならリハウスに1本電話して聞いてみればわかる話だろ。あるいはのらえもんにメールで聞いてみなよ。

その特殊な理論を通すならコテを「駅直結０分さん」か「世の中にレインズ以外の成約はないのだ」さんにしたらどうですか？

[237: 匿名さん]

>>227
再開発の中古価格への影響はそのその完成後に出てくる、とはよく言われることの様ですが(沖さんも言ってますね)、そんな美味しい話はあり得ません。
もしそうなら、既に再開発が決定し情報が出た後で買っても、全体相場を見誤らなければ相対的にとても高い確率で儲かることになってしまいます。
実際は再開発に関連した物件は、売主はその分上乗せして販売します。
販売後の中古相場は再開発が完成するまでは、上乗せ分全てとは言いませんが過小評価されます。
そして完成が近づくに連れ、徐々に本来の評価に戻るだけです。

>>231
レインズへの登録は一般媒介契約以外は義務となっています。

[238: 匿名さん]

>>235
再開発織り込み済みだとか、言ってることが情弱過ぎだから。できる計画が決まっていても、鉄骨積み上げていても、価格に織り込めて地価が上がるのは再開発後だから。港南1丁目の地価が爆上げしたのも港南口の再開発後2年くらいしてから。他の大きな再開発もみんなそんなもんです。

話は変わりますが、去年、三井レジがキャンセルが出た２戸くらいを直接再販しましたけど、普通条件くらいの部屋でしたが400〜410でした。ここの相場は今はまだそんなもん。

まずはTGMMのA棟完成後、その後に、B棟とデッキ完成、野村サウス棟、ノース棟と続いていく、芝浦1丁目エリアの変貌と地価上昇は要注目ですね。

[239: 匿名さん]

>>237 匿名さん
だとすると現在の売り出し価格は再開発による期待値織り込み済みということですよね？
うーん、微妙だなぁ、、周りの建物が建て替わる駅前再開発地域の点線のなかなら分かりますが、隣接地域であっても再開発地域ではない。
品川のVタワーや大崎のシティータワーのようなマンションならマンション自体が再開発区域でデッキで結ばれているけど、ここはそうじゃないし、駅近か駅遠かと言えばどちらかと言えば駅遠。
おっしゃるように再開発までは含み損で再開発後に本来価値に戻るなら、ちょっと冒険ですね。

[240: 匿名さん]

237と238とどっちが正しいの？

[241: 通りがかりさん]

>>237
厳密には義務ではないよ。実際に私は3年前にリハウスを通して専従で売却しましたが、レインズには載らなかった。売却前にその物件の実際の売却データや詳細な評価などを全て見せてもらったが、そのうちレインズに乗っていたものは半分もなかったよ。専従でさえ、まともに載ってないことも珍しくない。それがレインズの実態です。

[242: 匿名さん]

ツインパークスもマンション自体が再開発区域内ですね。そういう意味ではここは準再開発地域マンション、資産価値にどれくらい影響するかはよく分からない部分がありますね。

[244: 匿名さん]

古くは港南口の再開発、豊洲の再開発など開発区から徒歩５分以内のエリアは劇的に地価が上昇していますよ（笑）１０分以上離れるとごくわずか、１５分以上は論外。

わかりましたか？

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[246: 匿名さん]

[NO.243～本レスまで前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、一部テキストの削除、及びレスを削除しました。管理担当]

[247: 匿名さん]

>>239
237ですけど、
将来再開発があり、その分のプレミアムを売主が完全に分譲価格に上乗せした場合、(再開発が完全に周知される、または完成して現実に見れるという段階以前の)中古相場は、やはり過小評価されると思います。
よって一般的には、再開発関連の物件は新築ではなく中古で、再開発完成前に買うのが良いと思います。
しかしそれは、全体相場が一定で、分譲住宅は売主が妥当な値付けをしたというのが前提です。
ここはやや分譲価格が当時としてもやや割安で、かつ現在は分譲時よりも全体相場が上がっているので、それも考慮しないといけませんね。
比較的割安で新築を変えた人は全体相場の変動リスクを受け入れれるのなら、再開発まで保持し、
中古で買う人は、再開発完成まで売らないで全体相場が下がり気味の今なら買ってもいいのではないでしょうか。

[248: 匿名さん]

>>246 匿名さん

あの、なんで悪意なんですかね？
ネガしてるつもりはまったくないですが。

[249: 匿名さん]

>>246 匿名さん
どこの物件か分かるんですか？というか、社宅なので物件ではないのですが…

[250: 匿名さん]

色んな意見がありますが、どれも参考になりますよ。
熱くなっている方がいらっしゃいますが、感情的な意見はたとえそれが正しい意見だとしてもその方の期待値だと受け取られるでしょうね。

私は、GFTでいうと20階以上でリビングインではなく77.11平米〜84.77平米のお部屋を希望していますが、そのお部屋自体多くないので気長に待ちます。

[251: 匿名さん]

私の見方を述べて見解を聞いているだけですが書くなというなら書きません。失礼します。

[252: 匿名さん]

>>248
>>249
スルーするのが一番です。

[253: 匿名さん]

>>248 匿名さん
嫌な気持ち、わかります。
でも、感情的になっている人に何を言っても聞く耳がないと思いますし、周りも突っ込めば揉めるだけだから言わないだけであなたがネガじゃないってわかっていますから、スルーしましょ。

[254: 匿名さん]

>>246
あんたのレスが一番悪意を感じるんだが。

[255: 匿名さん]

感情的になってしまうこともあると思います。後から冷静になって言いすぎたと思う人は、自分で削除依頼しましょう。
不快な気持ちになった人は、言ってもスレの進行を妨げるだけなのでだまって削除依頼しませんか？

[256: 匿名さん]

>>255 匿名さん

そうですね。そうしましょう。私も削除依頼します。

[257: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当

[258: 匿名さん]

他の投稿者の見解に対してそれは間違いですと反論するなら、具体的なデータや数字、写真などを出さないと。
そうせずに感情的に違うと言い張るだけだと単なる個人の期待値か事実を塗糊しようとしているようにしか見えないし、書くなとばかりに投稿者そのものを攻撃したら暗に認めていることになるよね。案の定、削除されたみたいだけど。

[259: 匿名さん]

昼間のやりとりをROMしてましたが、再開発と資産価値の関係について思うところがありますので、よい機会だと思い整理してみました。長文お許しください。

再開発地域は、対象地域の土地・建物を収用するため、大規模な商業施設が入るスペースを確保できます。「都市における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図る」という観点から、再開発地域では商業施設が充実します。商業施設が充実し買い物などの利便性が向上した地域は、当然そこに訪れる人が増えるとともに、できれば住みたいと思う人が増えます。住みたいと思う人が増えれば増えるほど、供給に対して需要の多い状態になるため、マンション価格は上がります。商業施設が充実して人が集まった地域は「住みたくても地価が高くて住めない街」という印象を多くの人が持つようになり、その地域にブランド価値が発生することがあります。二子玉川ライズと高島屋や周辺のブランドショップ街、恵比寿ガーデンプレイスなどが好例でしょう。

まれに、再開発と同時に新たな駅が出来たり新路線が開通することもありますが、そうすると交通が便利になるばかりではなく、当然ながら訪れる人は増えるし、訪れる人の増加に対応する商業施設も増えれば、徒歩圏に住む生活者の利便性も上がるのでダブル、トリプル効果で価値は一気に跳ね上がります。都心など重要エリアに直結する主要路線であれば、出来ればそこに住みたいという人は大きく増えるでしょう。ただし、一方で再開発といっても新たなビジネス街の創出を中心とした再開発の場合は、働く人が増えて周辺に飲食の需要を満たす飲食店などが増えることはあっても、商業施設やブランドショップが立ち並ぶような街にならない場合もあるため、再開発によって生活利便性が向上するとは言いがたいのに注意する必要があります。単なるオフィス街だった丸の内のビルが建て替えられ、低層がすべて情報発信基地的な最先端のショップやレストランになったことで、丸の内はビジネスだけの街から遊びに行く街へ変化しましたが、そういう変化が重要です。この近くではＴＧＭＭの低層階や浜松町、品川新駅の再開発が資産価値に影響するものになるかどうかは、開発エリアにデパート級の商業施設や高級品のショップ、高級ホテル、できれば映画館や劇場など人が集まるような娯楽施設も出来るかどうか、そこが要チェックポイントと見ていますが未だ詳しい内容は未発表のままですね。

[260: 匿名さん]

もうひとつ、再開発の魅力は商業施設ばかりではありません。地方自治体が街全体の景観整備や環境改善を計画しているものも再開発に含まれます。一番、魅力的なのが街の緑化、大規模な公園などの整備、加えて道路拡張、災害対策、電線地中化、保育園充実などです。仮に大規模な商業施設は無くとも、道路が広く公園や樹木、憩いを感じさせる水辺などが多い街は生活環境が良いように見えるばかりでなく、安心安全で快適な街に見えますね。広尾ガーデンヒルズ地区の再開発などが好例です。このあたりでは新しくなった芝浦公園や高浜運河沿い歩道などが緑化され、周囲に店舗が増えて多くの人が訪れて散歩したくなるような場所になれば、「出来ればここに住みたい」と思う人が増え、マンション価格は上がりますが、いまのところそれほど多くの人が遊びに来ているようには見えません。高浜運河沿いでは天王洲アイルのボンドストリート周辺は、レストランやショップも徐々に増え、祭りなどのイベントなども定期的に行なわれて徐々に賑わいつつあります。このあたりは芝浦の課題ですね。

[261: 匿名さん]

注意していただきたいのは、再開発地域のすべてにおいてただちに大幅な地価上昇、資産価値上昇が起きるわけではないということです。一口に再開発といっても、地域一帯のまちづくり、景観整備がどう進み、注目している再開発地域がどのような内容の再開発を計画していて、再開発後に住民にとってはどのように利便性が向上するのかなど、具体的に調べる必要があります。交通や買い物などの利便性が向上する地域はすべて再開発の恩恵はあるでしょうし、利便性向上に大きくつながらないオフィスビルだけが出来ても影響は限定的でしょう。さらに、もし有望な再開発地域だとしても、市場価格が先行して値上がりしている価格織り込み済み物件を買ってしまうと、利便性や需要が追いついていない間は「高い買い物をした」ということになります。目論見どおりにならなければ、なおのことです。単純に再開発地域だからと飛びつくのではなく、本当に価格に見合った価値があるか十分に検討し、見極める必要があります。

そういう意味で、ここは山手線新駅からは距離があるため、芝浦や浜松町の再開発を見る必要がありますが、芝浦や浜松町の駅周辺再開発で、ここはどのように利便性が向上するでしょうか？生活は飛躍的に便利になり、マンション周辺のＴＧＭＭエリアには多くの人が訪れるような商業施設が立ち並び、いままで遊びに来なかったような人が来るようになり賑わいが増すでしょうか？また、マンション周辺の運河や旧海岸通沿いは緑化されたり、電線が地中化されて綺麗に整備され、周辺に遊びに来るような人が増えるでしょうか？そして、今の中古価格は坪400万円を超えているようですが、その価格はまだそういった期待事項をまだ織り込んでおらず、再開発後にはさらに上がるといえるでしょうか？その辺の最終判断は皆さんにお任せします。

長文失礼いたしました。

[262: 匿名さん]

>261
基本的には浜松町で再開発があっても住民の生活利便性や街の魅力に大きな変化はない気がするね。
マンション前のごちゃごちやが綺麗な街に生まれ変わるなら変わってくるだろうけど。
浜松町は賑わっても、TGMMはそんなに人は増えないだろうし、GFTの周囲が人で賑わっている未来が想像できない。

[263: 匿名さん]

三井湾岸クラブの会報見ると、確か去年の春ごろにGFTは坪400万前後で成約したと
書かれていた気がするけど、不動産経済研究所「不動産経済調査月報」見ると
新築マンション価格が春ごろをピークに天井を打った感があるから、この流れが中古
市場にも影響してくる可能性はあるね。昨年春のままの売り主の言い値で買うのは
慎重にしたほうがいいかもしれない。

[264: 匿名]

>>263 匿名さん
この表を見ると、4年間で最大平米単価が1.7倍も上がっていたんですね(汗)
4年前に買えていた人はラッキーでしたね。
問題は、、、待っていたら4年前の水準に戻るのかいうことですね。

[265: 匿名さん]

＞＞263
見てると坪単価400万以上の売り出し価格を最近ちょくちょく価格改定しているけど、
坪当たり5万円程度の値下げですね。
＠420万が＠415万になるというような。どこら辺が成約レベルになるのか注目ですね。

[266: 匿名さん]

>>264
中古価格は一気には下がらないと思いますが、新築が下がる局面に入っている可能性があるので、中古にも響いてくる可能性があります。少なくとも、これ以上どんどん上がることはなさそうです。都心部は急激な動きはないかともいますが、少し様子を見たほうが良さそうですね。

[267: 匿名さん]

でも、ここはやめた方がいいかも。
駐車場がガラ空きで、その穴埋めに
住民は42000円。隣の元地主のヤナセは28000円で68台かりることができる。
マンション所有者で駐車場利用する住民からすれは、バカバカしい格差。
高齢化やシェアエコノミーの浸透と共に、現住民で駐車場利用者の軽視が将来に影響するはず。
オススメできない物件

[268: 匿名さん]

近い将来の管理費の値上がりや
修繕費の高騰につながりそう。

[269: 匿名さん]

今住んでいる人にとっては素晴らしいマンションだと思います。
最新の設備に、新しくて気持ち良い共有部分。
もともと人が住むような場所ではなかったところが再開発されて徐々に綺麗になっていくことを日々実感できる。

ただ，ここに住むなら築10年までに売り抜けるのがいいでしょうね。
築10年以上になると修繕積立金が２倍、３倍になる上に駐車場料金40000円をプラスするとなると、ランニングコストの点で間違いなく敬遠されます。
築10年になると古びてくる上に、新築はIoTを活用した最新式のマンションが全盛になってくるから、古くて維持管理費の高いマンションに住みたがる人は激減します。
そこに駐車場料金不足問題まで重なると……。
築５年を過ぎたあたりから売却して逃げ出す人が増え、価格は次第に低下していくでしょう。

その点、駅直結マンションは10年経っても駅直結なので、必ず一定の需要があって価格は下がりにくい。
駅遠マンションは新築の気持ち良い状態で利用するのが正解です。

[270: 匿名さん]

また、同じネタでネガしてるし。好きだねえ(笑)

富久とダブル持ちしてるけど、富久も同じように駐車場空きでなんですけどじゃあ富久はもっと敬遠されてますか？？？駐車場の空きなんてどこの物件でもあるし、貴方の物件でも空いてるでしょ？ヤナセ本社が借りるという解決策があることが、まずは地の利。今後再開発で周辺の駐車場需要は尚高まるだろうし、正直どうにでもなる。

富久にしたって同じくらい空きが出て困っていたけど理事会が本気出して色々改革して、きちんといい方向に向かっている。ＧＦＴだってヤナセは本社だから移転撤退の可能はちょっと考えにくいけど、万が一契約がなくなっても、タワー駐車場を一機閉じれば大幅に経費が減るし、あとは共用部の値段変更や経費削減でどうにかなるレベルの話なんだよね。富久やＧＦＴのような大型物件の強みは、色々とやり繰りできるだけの人材やハードがあることよ。

20年以上不動産投資してきて、今も複数所有してるけどネガさんの主張は完全に的外れ。。

[271: 匿名さん]

ここで駅直結マンションの宣伝ですか？

そりゃ山手線城南駅の直結マンションあれば最高だけど、存在しないんだよな。まさか、弱小駅の微妙なエリアの駅直結とかじゃないですよね。

大事なのは立地の利便性＝都心主要部への徒歩タクシー鉄道を合わせてのアクセス性ですよ。都心でもない駅の直結なんて興味ないです。

[272: 匿名さん]

＞＞２６３
そんな東京全体のグラフだして語られてもなあ。。じゃあ君の主張だと都内の新築中古はまだ割高だから、一切買わないということね。ご勝手にどうぞ。

[273: 匿名さん]

三田駅8分、田町駅9分、日之出駅6分、浜松町駅11分で山手線はじめとする7路線利用可湾岸で、麻布、六本木、新橋、汐留、虎ノ門などタクシーでワンメーターないしは1000円圏内の場所で、ツインパの次に交通利便性なんですけど、それでも不便なら他探してくださいね。

[274: マンション検討中さん]

みなさま、他人の中傷など不適切な投稿があれば、ここで反論せずに削除依頼しましょう。

[275: 匿名さん]

ツインパの次に便利という書き込みが散見されますが、上に出ていたカテ三田と較べても相当な駅遠物件ですよね、ここは。

[276: 匿名さん]

城南山手線駅近というと、ブリリア目黒とかですかね。
富久も山手線内で良い立地ですね。
駅前の再開発でこれからどんどん建て替え物件が出てきますが。

駅近はずっと駅近で有り続け、築20年でも十分な価値がある。
駅遠はずっと駅遠。
新築のうちは魅力もあるが、築20年で維持管理費の高い駅遠物件を誰が買うのか。

[277: マンション検討中さん]

電車にあまり乗らない私みたいに、駅からの距離はあまり関係なく眺望重視な人もたくさんいると思いますよ。
GFTは、車所持者が少なくて意外でした。

[278: 匿名さん]

駅からは遠いけど、その分物件価格は抑えめだし、ランニングコストも悪くない。
何より眺望が素晴らしい。

だったら売れるでしょうね。

実際は・・・

[279: 匿名]

>>278 匿名さん
うーん
それほど高くもないのに売れ行きが悪い原因は、GFTが駅から遠いからではなく、リビングイン以外の間取りがあまり出ていないからだと思っているのですが、、、
こだわりポイントは人それぞれですね

[280: 匿名さん]

維持管理費は変わらないね。
駐車場代は高いけど、車を持ってない人にとっては関係ない。

富久クロス
70.05㎡
管理費：21,470円
修繕積立金：8,280円
駐車場代：30,000円（空有）

グローバルフロントタワー
70.25㎡
管理費：21,180円
修繕積立金：7,610円
駐車場代：40,000円（空有）

[281: 匿名さん]

夜中の3時台に違うハンドルネームで７つの連続投稿。このサイト全体でもその時間はここしか書き込みないし、一人で自作自演ご苦労さんです。あそこの住民に絡まれると極端にスレを伸ばされる。

TGMMの概要が発表になり、嫉妬が増幅したのかな。カテリーナは湾岸エリアではありませんよ。湾岸エリアでツインパの次の交通利便性だというのは事実。

三田駅8分、田町駅9分、日之出駅6分、浜松町駅11分で山手線はじめとする7路線利用可湾岸で、麻布、六本木、新橋、汐留、虎ノ門などタクシーでワンメーターないしは1000円圏内。これでも不便なら他探してくださいね。

山手線城南駅徒歩５分以内の物件以外は将来的にダメなのね。そんな物件、東京にある数十万のマンションのうち、いくつもないねえ。タワマンに限ったら１０個もないんじゃない？極端な価値観をお持ちですね。

[282: 匿名さん]

城南駅徒歩５分なんていくらでもありますが。。。
軟弱地盤の埋立地に限定して便利とか言われても困りますよ。

あと、田町駅9分なんてどこに書かれてるんでしょう。
三井のリハウスですら10分表記です。
正式だか公式だか個人的願望だか分かりませんが、任意の物件サイトでGFTは徒歩10分以上に分類されているのが現実ですよ。
交通機関の発達した東京で、ここより駅遠な物件は少ないです。

[283: 匿名さん]

ゆりかもめ日の出なら6分くらいじゃない？

[284: 匿名さん]

>>281
さんざんクラッシィ検討スレ荒らしといて、クラッシィ契約者に逆襲されるのは当たり前。

[285: 匿名さん]

山手線「田町」駅 徒歩10分
都営三田線「三田」駅 徒歩10分
ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分

三井のリハウスに書かれているGFTの立地評価です。
駅遠物件に分類されるのは仕方ないですよ。

[287: 匿名さん]

>>270 匿名さん
>共用部の値段変更や経費削減でどうにかなるレベルの話

共用部の値段変更は一筋縄ではいかないよ。経費削減と言えば聞こえは良いけど、そのぶん共用部の維持管理コストを減らすということだから共用部の劣化が早まる。管理費不足は良くないね。

[288: 匿名さん]

そう言われても条例に則った方法での計測で公式に改称したから。段々と仲介の表記も変えていく予定なので、ご心配していただかなくても大丈夫です。

[289: 匿名さん]

>>286
レス244-246、274参照。

[290: 匿名さん]

山手線 「田町」駅 徒歩10分
都営三田線 「三田」駅 徒歩10分
京浜東北・根岸線 「浜松町」駅 徒歩10分
都営大江戸線 「大門」駅 徒歩14分

ノムコムの立地評価でもGFTは駅遠物件に分類されています。

[291: 匿名さん]

どの物件サイトを見ても徒歩10分に分類されているせいで、売れ行きが悪いということは考えられませんか。
駅から遠いのに周辺環境が良いわけでもない。
車が必要なのに駐車場料金が高い。
高級マンションではまず見ない全室リビングインの間取りが多い。

この辺りがヒントかなと。

[292: 匿名さん]

本当は徒歩9分なんです、信じてください！

という感じ？

それが事実だとしたら、築２年に突入したのに未だに全ての物件サイトで駅遠評価なのは、ちょっとお気の毒ですね。

[293: 匿名さん]

竣工は昨年1月なので、今年の12月までは築1年ですよ。さすが、駅歩0分さん、不動産を全くご存じないようですね。

[294: 匿名さん]

ここは再開発で交通利便性が良くなるわけではないから、再開発後の買い物などの生活利便性と周辺の環境改善を読まなきゃいけないと思うけど、基本的には浜松町で再開発があっても住民の生活利便性や芝浦一丁目の環境、魅力に大きな変化はない気がするね。 スーパーも無い地域だからTGMMにスーパーが来ることはプラスだけど、スーパーあるのは当たり前の話だから。
マンション前のごちゃごちゃが綺麗な街に生まれ変わって、小綺麗なショップが増えるとかなら変わってくるだろうけど。
浜松町は賑わっても、オフィス中心のTGMMは遊びに来る人は増えないだろうし、GFTの周囲がお客さんで賑わっている未来が想像できない。
つまり田町駅や浜松町駅の再開発では、ここの資産価値にはほとんど影響しないから、今の再開発期待値を織り込んだ中古価格は明らかに割高だと思う。
ここは賃貸が100戸以上出て、そっちはあらかた埋まったみたいだから、賃貸居住向きの地域なんだろうけど、貸主側の視点では今の中古価格で買ったら利回り低すぎてうまみはないね。

[296: 匿名さん]

築１年なのに築２年と色々な物件サイトに書かれているんですね。
駅徒歩といい、各物件サイトから低評価を突きつけられ続けるのはお気の毒です……。

[297: 匿名さん]

まあ、１でも2年でもいいけど正式には1年以上2年未満は築1年です。
http://fudousan.spotnavi.net/map/chikunensuu.php?date=2016%2F12%2F12

[298: 匿名さん]

多くの大手不動産サイトで築２年、駅徒歩10分以上の駅遠物件として扱われているのが現実。
もちろん店頭に張り出されている物件案内でも。

この状態で丸１年が経過し、公式では9分ですなどと主張することにもはや意味はありませんね。

[299: 匿名さん]

>>295 匿名さん
レス244-246、274参照。

[300: 匿名さん]

田町駅9分なんてどこに書いてない。
駅遠マンションが駅遠マンションを
持ち出しても意味がないでしょう？

[一部テキストを削除しました。管理担当]