【中古情報】GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）

[匿名さん]

竣工１年を迎えたGLOBAL FRONT TOWERの中古物件についての情報交換を行うためのスレッドです。

【物件概要】
竣工：2015年9月
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588093/
価格表：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548747/
見学記：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/539894/
プレスリリース：http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2014/0617/download/sumai...

[201: 匿名さん]

✖︎適正価格になる引っ越しは
○適正価格になる日は
失礼しました

[202: 匿名さん]

GFTは駅から遠いだの周辺環境が悪いだのくだらないネガが多いですが、中古情報の話に戻しましょう。

ここの最大のウリは全方位の眺望だと思います。
特に、高層階からの東京タワーの眺めは最高だと思います。

そんな中、31階の60.08㎡が7,480万円で出ています。
売り出し価格なので坪410万と若干割高ですが、成約価格は5〜10%程度下がることを考えると、頑張れば指値で坪360万円台まで交渉可能でしょう。
東京タワービューが好きという人、現金を用意してどうぞ。

[203: 匿名さん]

物件価格7,480万円なので、
仲介手数料が３％＋６万円で230万円
頭金１割で748万円
その他ローンの手数料、登記、税金もろもろで150万円
以上合わせて1,130万円ほどが初期費用として現金で用意した方がよい額。

残った6,732万円を元利均等35年、1.02%でローンで支払うとすると、月々の支払いは19万0622円。
これに修繕積立金6,320円と管理費17,720円、固定資産税等を加えた約25万円が月々の支払額（駐車場を利用するなら月29万円）。
つまり、頭金と手数料で1000万円以上最初に支払っても、月々25〜29万円の支払い（実際は、修繕費が数年おきに値上げされて最終的に数倍まで上がる）が35年続くわけだ。
それなら賃貸で借りる方が良いのではないか（これはGFTに限定した話題ではありませんが）。

いかがでしょうか。

[204: 匿名さん]

申し訳ありませんが、不動産売買の経験があまりないのでしょうか？
築浅の中古は売り出し値から交渉しても値切ってもらえないケースがほとんど。たまに５０万１００万くらい値切ってくれる人はいるかなってくらい。築１０年過ぎたくらいになれば、１００万２００万下げてくれることは多いけど、築浅は値切りは難しい。

[205: 匿名さん]

あなたのいうように、新築未入居が坪360-370で、入居済みが３４０－３５０の価値しかないなら、この物件は湾岸の新築中古でも下位の価値しかないということになりますけど(笑)

言ってることがおかしいのは新築未入居だろうが、入居済みだろうが築3-4年までは価格は普通下がりません。不動産の実情とかけ離れた意味不明な意見。

腐っても港区だし、芝浦は湾岸の中では一番資産価値が高く、交通利便性も湾岸ではツインパンを除いては一応、ここが一番なんですよ。また、超大型の再開発スポットから徒歩2分くらいに二つもあるタワマンなんてここくらいしかないという際立って将来性があったり。一応三井の免震だったり、眺望条件も湾岸芝浦港南エリアでは一番だったりね。

ここが今後長い目でみて、高値を保てないようなら少なくても芝浦港南は終わりでしょう。あなたが芝浦港南地区の他のマンションなら尚更死活問題ですよ。GFTがもっと低くなれば、じゃあ他の物件だって下がるわけだから。将来性においてもTGMMと野村の3500億再開発に囲まれたここ以上に将来的に地価上昇が見込まれ、生活利便性や街がきれいになるような立地が、港南芝浦にあれば是非教えてくださいね。

[206: 匿名さん]

湾岸や都心6区の同世代のタワマンは20-30％、価値が上昇しても構わないけど、GFTは許さない。ネガが願っていることはそういうことでしょ。ここはそれらの中で、伊達にも、880戸の大規模、坪平均335の分譲価格で即完した三井のタワマンなんだよ。坪360-370で売ったら、諸経費考えたら損益がでるのにそんな価格売るわけないでしょ。分譲価格が安い部屋だったら損しないだろうけど、一応平均335なので、損をしに行く住民や投資家はいません。平均条件で最低でも400くらいに保たないと損しますから。もしネガさんの願いがかなって、じわじわ下がってもそのくらいで推移するよ。

でも今後10年間でTGMMのA棟ができ、ホテル棟ができ、B棟ができ、野村のツインタワーのサウス棟ができ、低層棟とノース棟ができ、水路交通もできという周辺の変化が確定していますから、申し訳ありませんけどどう考えても上がりますよ。日本と東京の不動産の未来も明るくないから、絶対値はわからないけど、少なくても相対評価では上がる以外に考えられない。

おまけで徒歩10分程度で他には浜松町の３つの巨大再開発もあるし。ここ以上に面白い物件を冗談抜きでぜひ教えてください。

[207: 匿名さん]

>>206
私もGFTは周辺の再開発等で将来性がとても高いと思います。
しかしなぜか私が思っているより低い価格で成約しています。
売り出し価格が坪381万の八階角住戸などは、早々に売れるものと思っていたんですけどね。
相場が変化してきているのでしょうか。

[208: 匿名さん]

>>206 匿名さん

まあ、熱くならずに落ち着きましょう。
意見が異なる人がいても受け流せば良いんですよ。
それに、悪質なネガにというほどではないでしょ。港区の他の物件にもあてはまる一般論だと思います。
港区の内陸はもっと利回り低いですから。
反論したくなるお気持ちは分かりますが、冷静さを失わないようお願いします。

[209: 匿名さん]

>>203 匿名さん
なるほど。
確かに賃貸だと気楽ですね。
でも、ファミリーだと資産として残るので、持ち家の方がやはりいいのではないでしょうか。それでもライフプランが変わってバイバイする時に二重ローンになったりする気苦労はありますね。

[210: 匿名さん]

>>202 匿名さん

これ、写真で見る以上に東京タワーは大きく見えるんだよね。
だけど、レインボービューの方が個人的には好き。

[211: 匿名さん]

>>206 匿名さん
あまり熱くならないように。
今の売り出し価格が妥当なら大体三カ月以内で成約するはず。
提示価格が安ければ数週間、激安なら瞬間蒸発。
と見ると、長期間売れてないということは割高と見られている。
昨年暮れの成約は坪360-370万円。その価格が妥当と市場、購入希望者は
見ているようだいう話でしょ。
だから、交渉の余地はある可能性はあると言ってるんでしょ。

[212: 名無しさん]

>>207
８階の南向きの角は、ヤナセの屋根の建物よりちょい高いだけで抜けきってない感じで、何も眺望できないから安く、南東角は10階までは眺望ないから分譲価格も安かったんだよね。いくらタワマンでも眺望がない10階以下の部屋はどこの物件だろうがそれなりですよ。10階以下は今の相場だと360–390は安すぎるというわけでもなく適正だと思います。

[213: 匿名さん]

>>211
昨年の在庫が増え続けた東京の中古市場で3ヶ月以内にサクッと売れた物件なんて1割程度ですよ、あなた（笑）。その理論で言えば、芝浦港南含め都内すべての物件が割高とみられていたと言うこと。

[214: 匿名さん]

>>211
その成約は、西と北の低層ですからね。そんなもんです。昨年の中古不動産は全体でも成約価格がじわじわと下がりましたが、都心は新規供給も縛られ、もう下がらなそうという流れになって来たので年末から動いて来たみたいですよ。1年で一番住宅需要が高まる1〜3月はどこもかなり売れていくと思いますよ。

[215: 匿名さん]

＞＞211
それなりの価格がした物件なので、平均条件の部屋は坪400くらいで売れないと手元にお小遣い程度の含み益も残らない。335で買ったのを坪360で売ったら完全に損する。投資家にしろ、まだ住み始めたばかりの家を急な転勤なので手放す人にしろ、損益抱えてまで売る理由が全く無い。都内の新築と中古の相場を見て、ここの平均が坪360にならないのは言うまでもない。

築浅は前年ながら値引きはほぼない。値切り期待するなら築10年以上の物件のが値切りの可能性が高いのでオススメ。

[216: 匿名さん]

http://farm1.static.flickr.com/721/31213255264_f8a0f9a4e2_o.jpg
北向きのスリット角部屋というのは眺望はいかがでしょうか。
11階の65.56平米が6880万円（坪346万円）でしばらく残っていましたね。
お見合い部屋など、条件の悪い部屋なのでしょうか。

[217: 匿名さん]

そうですね。坪360で売ったら損するのにそんな価格で売る人がいますか？？？他の築浅も15％から20％程度上がっている中、即完したほど人気があったこの物件だけが、東京で同時期に販売された中で唯一全然上がらないと主張するのは呆れを通り越して一体どうなんだろうね（笑）ネガさんの願望でそうしたいと言うのは重々わかりました。

[218: 通りがかりさん]

>>216
それ超お買い得だと思って先週問い合わせたらもうないと言われた。売れたのかなんなのか知らないけど、市場にもうないと言われた。

[219: 匿名さん]

調べてみると、北角65.56㎡、70Aタイプ、11階は分譲時価格が6,230万円。
それを6,880万円という現実的な価格で売り出したので、比較的早く売れたようです。
手数料等考えると赤字覚悟の価格ですから、急いで売却したかったのだろうと推察されます。
ただ、同時期に似たような価格でいくつも北向きの部屋が売りに出されていた理由が気になります。

[220: 住民さん]

>>216
北は正面が距離はあるけどシーバンスのお見合い。特にスリットは正面に位置するのと先端なので一番圧迫感がある。15階くらいまで上がってくるとだいぶ開放感が出るけど10程度だと少し微妙。でも目の前のホンダは楽々超えてくるし、分譲時価格考えても本当に346で売っていたのだとしたらかなりのお買い得だったことは間違いない。