【中古情報】GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）

[匿名さん]

竣工１年を迎えたGLOBAL FRONT TOWERの中古物件についての情報交換を行うためのスレッドです。

【物件概要】
竣工：2015年9月
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588093/
価格表：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548747/
見学記：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/539894/
プレスリリース：http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2014/0617/download/sumai...

[121: 匿名さん]

一部古い情報が削除されずに載ってしまうのはどのタワーも同じで致し方ないでしょう。

問題は、富久クロスや大崎ザ・タワーといった同規模の新築タワーと比べてGFTの売出し物件数だけが突出して多いということと思われます。

[122: 匿名さん]

115ですけど、カチドキザタワー、ティアロはその倍くらいありましたよ。スカイズは10件、ＤＴは15件程度程度だったかな。築７年以降の中古ならＧＦＴと同程度や以上の物件がいくつもありました。大崎と富久は見てないのでわかりませんけど、なぜか特別在庫が多いとネガキャンしたい人いるようですね。

[123: 匿名さん]

富久とＧＦＴどっちも持っていて賃貸にしているが、現時点では富久の方が売却益率が５％くらい高いんじゃないかな。多少でも不動産やってる人なら当たり前の話かもしれないが、富久はあそこの再開発自体で完結し、近隣で不動のランドマークになり短期で利益最大化するのは予想どおり。やっぱり広大な多摩エリアの王様である新宿というブランドはアジアの富豪にも強いので、それは今後のことも考えると非常に大きい。よくやっぱり中華マンションなんだとかネガる奴がいるが、彼らは住まないで賃貸に出すだけだから何の害もない。住む人もそれなりの人が多いので、安いマンションのように問題になることもない。それが富久成功の一因。

一方で富久の弱点は今後の伸び代が少ないところだが、ＧＦＴの旨味は今後の再開発で、これから価値が上がるというところ。

大きなピークが二つある。ひとつは、ＴＧＭＭ完成後、二つ目は東芝ビル再開発後。どちらも非常に規模の大きい開発。

よく再開発関連物件において、再開発込の値段だからこれ以上上がらないとかいうとんちんかんなことを言う人がいるが、再開発による地価上昇は必ず開発された後に起こるということ。その前の上昇なんてオマケでしかない。過去のこういった規模の開発後の地価の推移をみると大体、再開発された2年後くらいに上昇がプラトーに達する。だからＴＧＭＭ2年後、東芝ビル2年後というのがひとつの目安になるだろう。

都心３区の山手線内側や新宿が強いのはこれからも変わらないと思うけど、これからはやっぱり湾岸だと思う。有明なんかもどう変化していくか、第二の豊洲になれるのか注目。

出張先から投稿してみたら、今日本は深夜だったね(笑)。

[124: 匿名さん]

富久は強いですね。
山手線内側で、近隣に高い建物がないためランドマーク性に優れています。
免震ではない、間取りが悪く、仕様も低いなどのマイナスもありますが、そんなものは資産価値とは無関係だということをよく示しています。
GFTは立地が弱い分、他で頑張ったと思いますが、やはり不動産は立地が最も重要なんですね。

[125: 売買経験者]

100件以上が賃貸、中古売り出しが50件以上ということは、住むことを目的として
ここに自分の持ち家を買った人は意外と少ないということだな。
それって、中古になったら余計に売却に苦労することを意味しているということでも
あるね。
富久はたしかに周りにタワマンが無くランドマーク的存在感はあるけど、ここは
タワマン銀座で、芝浦でも圧倒的存在感はアイランドだし、晴海や港南まで入れたら
有名タワーのオンパレードでここの存在は目立たなくなるから、そういう意味でも
中古同士の戦いになったらリセールは苦労するかもね。
売却するなら新築未入居とか築浅のプレミアがついているうちと持ち主が判断して
一気に売り出しが増えたということなら58件売り出しもなるほどとは思う。
しかし、売れてないね。

[126: 匿名さん]

＞１２５
この粘着ネガさんは相変わらず懲りませんね。中古で市場にでているのは20件ちょいだっていってんのに50件だとよ。中傷が目的の事実と反する書き込みなのでそろそろアク禁と削除依頼ださないといけないかな。

芝浦は港南とか違ってタワマン銀座じゃないんだよ。分譲で400戸以上のものは４本しかない。もともとアイランド住民ですけど、存在感がアイランドが圧倒とか誰も思ってないし意味不明。

ＧＦＴが埋もれるってありえないんだけど。芝浦港南エリアでは都心部のコアエリアに一番近い。地下鉄も一番近い。湾岸全体でもここより交通利便性がよいタワマンはツインパくらいしかない。徒歩2分でメガ級のオフィス商業公共医療施設の再開発に囲まれており、今後の地価上昇が必至。芝浦港南エリアではオーシャンビューとタワービューという2枚看板で眺望条件が一番いい。このエリアでは３．１１後に設計された唯一の免震、他災害対策のスペックもエリアＮｏ．1。

災害対策、交通利便性、眺望、再開発エリアとの隣接性の４項目は芝浦港南エリアではナンバーワン。

いまだに粘着ネガ、数えきれないアク禁と削除にも関わらずいまだに粘着ネガ。嫉妬に狂うのは体に良くないよ。頑張って稼いで、このクラスのマンション買ってください。

[128: 匿名さん]

[No.127と本レスは、前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[129: 匿名さん]

>>126 匿名さん
取り敢えず、君は仲介店の成約と売り物件リスト表アップしてからじゃないと発言資格無いよw今の所一番の嘘つきかつ、なんのデータも提示出来ないの無能一位は君だからさ。

[130: 匿名さん]

賃貸も100件出てるんですか？
中古の売残りは50件オーバーなのに。
800戸中、150件と5分の1近くが住まないor住みたく無い新築タワマンってなかなか無いですね。

やはり、変電所二つと自動車ディーラー二つ、更に運河向こうには倉庫と首都高渋滞ポイントと
環境的な悪さが購入者にそうさせるんでしょうか？

[131: 匿名さん]

すごい低俗なネガ4連投。便所の落書きレベル。

ネガするんでも嘘ばっかりだし。中古最大手のリハウスやノムコムで13件とか15件とかしかでないのに60件あるとか完全に我を失った感じ。風説の流布で逮捕されるんじゃない。

賃貸110件なんて880戸あるから都心タワマンでは普通のレベルですが。都心でこのくらいの割合投資家購入がなきゃ逆にマズイ。タワマンとかで極端に賃貸割合低い物件は資産性も期待できない物件という証明ですから。賃貸も湾岸で一番高い単価ですぐ決まるし。高速も建物から100メーター位控えているので何の害もないけど何いってんの？あんな小さな変電所なんて、逆に建物が立たないからありがたいくらいですけど。周囲の電流レベルも全く普通なのは調査で確認されているしね。

[132: 匿名さん]

＞この粘着ネガさんは相変わらず懲りませんね。中古で市場にでているのは20件ちょいだっていってんのに

20件ちょいなんて真っ赤な嘘ついてるのはどっちなんだか。今ネットに掲載されている分だけで重複はもちろん除いて30件はありますよ。ネット未掲載分がうちのポストにチラシで入ってきてるから、実際はもっとあるでしょう。いくつかの仲介サイト回ってちゃんと調べて書き出してごらんなさい。ネット掲載分だけでこうなるはずですよ。114さんの調べたリストも重複していない物件が記載されてますしね。

129氏が言うように、仲介店の成約一覧表や現在の売り物件リスト表アップしてからじゃないと、いくら自分が不動産屋で聞いてきたとか言っても信用できませんね。私は、50件以上は仲介物件があると聞いてますよ。


所在階 方位 間取り 専有面積 価格 坪単価
3階 南東 3LDK 82.24㎡ 8980万円 360
4階 南西 2LDK 73.89㎡ 9980万円 446
5階 南西 ２SLDK 82.24㎡ 8950万円 359
6階 東 3LDK 78.04㎡ 8699万円 368
6階 南東 3LDK 84.77㎡ 10800万円420
7階 南東 2LDK 84.77㎡ 11000万円428
8階 南 3LDK 81.03㎡ 9180万円 374
8階 南東 3LDK 84.77㎡ 9800万円 382
10階 北東 2LDK 65.56㎡ 8330万円 419
11階 北東 2LDK 62.52㎡ 7450万円 393
13階 南東 3LDK 84.77㎡ 10800万円420
15階 南東 3LDK 84.77㎡ 12500万円487
20階 西 3LDK 70.25㎡ 9350万円 439
20階 南西 3LDK 71.73㎡ 8480万円 390
23階 南 3LDK 71.73㎡ 9500万円 437
25階 東 １SLDK 62.15㎡ 7980万円 424
25階 南西 3LDK 71.22㎡ 8990万円 417
28階 東 2LDK 75.45㎡ 9980万円 437
28階 南 2LDK 72.52㎡ 8900万円 405
31階 北 2LDK 58.60㎡ 7480万円 421
31階 北 2LDK 60.08㎡ 7480万円 411
31階 南 3LDK 71.73㎡ 9980万円 459
31階 南 3LDK 69.50㎡ 9980万円 474
31階 南西 2LDK 87.50㎡ 10950万円413
31階 南 2LDK 87.50㎡ 11000万円415
31階 南 2LDK 87.05㎡ 10950万円415
32階 南東 2LDK 87.50㎡ 12400万円468
32階 南東 3LDK 75.45㎡ 14800万円647
34階 南東 3LDK 120.11㎡ 29999万円824
34階 南西 3LDK 85.47㎡ 14500万円560

[133: 匿名さん]

＞中古最大手のリハウスやノムコムで13件とか15件

その２つだけでも重複していない物件が多い。専任媒介してる人が多いんじゃないかな？
こういうのに載ってるの全部拾ったら重複除いても20県では済まないよ。

http://www.nomu.com/mansion/library/id/P0027433/

http://www.athome.co.jp/bldg-library/tokyo/minato/1098343/

http://www.nomu.com/mansion/SearchList/?type=fw&d=%E4%BA%AC&fw...

http://myhome.nifty.com/chuko/mansion/kanto/tokyo/yamanotesen/tamachi/

[134: 匿名さん]

＞中古最大手のリハウスやノムコムで13件とか15件

その２つだけでも重複していない物件が多い。専任媒介してる人が多いんじゃないかな？
こういうのに載ってるの全部拾ったら重複除いても20件では済まないよ。

http://www.nomu.com/mansion/library/id/P0027433/

http://www.athome.co.jp/bldg-library/tokyo/minato/1098343/

http://www.nomu.com/mansion/SearchList/?type=fw&d=%E4%BA%AC&fw...

http://myhome.nifty.com/chuko/mansion/kanto/tokyo/yamanotesen/tamachi/

[135: 匿名さん]

首都高1号線と11号線が合流して二段重ねになっているのが東側の景観を大きく損ねている。高速に近い立地は都内に多いが重層になっている点、ある意味貴重な場所と言える。

[136: 売買経験者]

＞えっ！ここって貧乏人が買って金持ちに売りつけるマンションじゃないの？
＞金持ちはこんなマンション買わないよ。そんなに自慢できるマンションじゃないと思うけど。

まあ、そこまで言ったら悪いけどさ、そんなに自慢できるマンションじゃないことは確かだね。
所詮、湾岸タワマンなんだから。しかも湾岸タワマンといえば超大規模が唯一の売りなのに、
ここは規模ちっさいし。



＞ＧＦＴが埋もれるってありえないんだけど。

うーん、申し訳ないけどありえないと思っているのは君だけ。芝浦、港南では芝浦アイランド
グローブやワールドシティタワーズが有名で、新しいグローバルフロントタワーは知名度
低いよ。目立たないしね。

[137: 売買経験者]

マンション構造や設計、規模感としては、パークタワー芝浦ベイワードとほぼ同等。
中古価格は今年中にアイランドと同じくらいに落ち着くだろうね。今のすっ高値で買う
奇特な御仁はそうそういませんな。５８戸は到底捌けないでしょ。

[138: 匿名さん]

>>129

その通りと思う。口では何とでもいえるからね。高値で活発に取引されているなら
昨年の20-30件分の成約価格リストや、いまの売り物件全リスト表出さないと。

[139: 匿名さん]

１つ返事してやったら、わずか1時間半に7件の連続投稿（笑）しかも重複投稿してるしどんだけ必死なんだよ58件くん。

このエリアでは不動産の仲介はリハウスと野村がほぼ仕切ってるんだよ。住友もあるが、三井の物件でお願いする人は稀。それは芝浦に限らず都心部で同じだけどね。

1時間半に7件の便所の落書きとは、良い土曜の夜の過ごし方してますねw

[140: 匿名さん]

>>139 匿名さん
取り敢えず、仲介から貰った、成約と売り物件のリスト表キャプチャを貼ってから書き込んで下さいね。売れなくて焦ってるのは分かるけど、それを誤魔化す為の嘘はいかんよ。

[141: 匿名さん]

GFT隣接する変電所の一つは汚染水を処理してる上に、それを目の前の運河に放流してるんですねー。後、隣接一帯は大規模な地盤沈下履歴まで…、大丈夫でしょうか？。
これは、中古検討者は知っておいたほうが良い重要事項ですね。

https://henndennkidenntushinnmoromoro.blogspot.jp/2014/12/48jr.html?m=...
https://henndennkidenntushinnmoromoro.blogspot.jp/2014/12/48jr.html?m=...

[142: 匿名さん]

地盤沈下の記事はコレですね。
http://mirai-report.com/blog-entry-36.html

[143: 匿名さん]

よんだけど、横須賀線のトンネルにたまる地下水（湧水）を汲み上げて、オゾンと濾過方式で浄化して綺麗になった水を運河に流しているＪＲ東の施設って書いてあるけど、何が問題なの？？？？めっちゃいいことしてるじゃないですか(笑)。

そして同じものがキャピタルマークタワーの向かいにもある、それは田町変電所。こちらは芝浦変電所。

何も害がないし、何も問題ないけど、とにかくこんなマニアックな内容まで調べて何かしらネガにできないかという根性だけは認めてあげるよ。

いつか、このクラスのマンション買えるといいですね。

[144: 匿名さん]

その地盤沈下はさ、1971年に横須賀線のトンネルを掘削する時にまだ無気圧方式で掘削したら湧水が出すぎて、一部が数センチの沈下したので、水を止めて地盤を戻して、そしてその後は気圧方式に変えて掘ったら同じことは起きなかったというアクシデント。

地下鉄掘削技術の水処理への認識が未熟で起きたアクシデントであり、原因であって地盤の問題ではないんだよね。芝浦は関東大震災でも被害が少なかったので港区東地域の被災場所になった場所であるし、３．１１でも液状化報告はでていません。

福岡のような大規模な陥没したわけじゃないんですけど。水が処理できなくての狭い範囲での数センチの沈下。こんな半世紀も前の掘削時の話持ってきて何がしたいのやら。。。

半世紀前の掘削時の水処理失敗による陥没ではなく沈下。地盤の問題でもないし、ＧＦＴの敷地内でもない。あっそ、へえ面白い話だねえというくらいの感想しか持てませんが、なんでもネガにしたい意欲だけは認めますよ。

[145: 匿名さん]

虚偽の情報は誰のためにもなりませんよ。
必死過ぎて恐ろしいです。。。


第3立坑は都道「旧海岸通り」の地下に設置され、路外に換気・変電設備用の建物を建設している。浜松町トンネルは第3立坑から発進後80mの区間を無圧気で掘進する予定であったが、同じ第3立坑から先に発進した隣接の芝浦第1トンネルで1.5t/minの異常出水が発生したため、対策として路上から止水用の薬液注入を行い、1971（昭和46）年4月に掘進を開始する。だが、発進後わずか4.5mにして芝浦第1トンネルと同様1.5t/minに及ぶ異常出水が発生し、直ちにトンネル真上に当たる旧海岸通りの一部を閉鎖した。だが、沈下は道路のみならず旧海岸通り西側の民有地にも及び、建物壁面の亀裂、雨漏り、扉の開閉不良などが多発した。国鉄では事故発生後直ちに被害補償について建物所有者との交渉に入るとともに、事故防止のためその後の掘進では圧気工法を併用することとした。

[146: 匿名さん]

変電所云々はどうでもいい情報だが、ここの新古物件の値付けは高すぎだな。引き渡し直後のいくつかの成約事例があったことをもとにチャレンジしてるんだろうが、いくらなんでも芝浦の駅徒歩10分のマンションは坪400では売れない。価格改定したほうがいいな。

[147: 匿名さん]

>>145
この事件は当時ニュースにもなっていたね。日比谷公園～浜松町駅東側～芝浦北部にかけての一帯は、元々日比谷入江の澪筋で地盤が軟弱であるのが特徴だ。

[148: 匿名さん]

上記のページを見ると、売却する側が伏せたがる情報がたくさん公開されていますね。


掘削は「第3立坑→第2立坑」の方向に行われ、完成後第3立坑には換気設備（芝浦換気所）と電車に電力を供給する変電設備（芝浦変電所）を置いた。
この付近になるといよいよ全体が埋立地となり、地盤は軟弱な沖積層ばかりになってくるため、ついに全機械化シールドの採用に踏み切った。

[149: 匿名さん]

> この付近になるといよいよ全体が埋立地となり、地盤は軟弱な沖積層ばかりになってくる

> 沈下は道路のみならず旧海岸通り西側の民有地にも及び、建物壁面の亀裂、雨漏り、扉の開閉不良などが多発した

これって、まさにGFTの目の前ですよね？
どうでもいい情報とは思えないのですが。

[150: 匿名さん]

所詮埋立地だから地盤が頑強とは言わないが、芝浦は埋立地にしては強い方なんですけど。ここが弱いと言うなら、３.11程度で液状化した港南4丁目あたりとかもうところてんレベルになるけどね。

地下鉄技術が未熟だったために起きたGFTの敷地でもない半世紀前の小さな地盤沈下でネガるってよほどネタがないと言うかマトが外れているというか。。。

[151: 匿名さん]

>>149
本当に便所の書き込みレベル。

埋立地だから地盤はそれなりだけど、ここら辺は関東大震災でも被害が少なかった被災地になった場所だから残念ながら意外と地震に強い。GFTの建物部分の敷地は港区の液状化マップでも港南芝浦の中では1番液状化リスクが少ないと評価されてるんだよーーーん。残念。

そうは言っても埋立地だから地下鉄掘れば、1番硬い地盤と比較すれば湧水が出やすいので、掘る時は水を誘発しにくいやり方でやるべきだったのを、半世紀前で技術も経験も不足していたから、水が出て狭いエリアだが数センチ沈下したという間抜けなアクシデント。

それでは、3．11程度で液状化した軟弱地盤の港南4丁目とかどうすればいいのよ（笑）

[152: 匿名さん]

芝浦港南は
> 全体が埋立地となり、地盤は軟弱な沖積層ばかり
ということですか？

駅からは遠いのに、複数の変電所（兼汚水処理施設）とディーラーに囲まれ、高速と線路、暴力団事務所には近く、地下トンネルからの排気口も目の前。
それが、

>評価されてるんだよーーーん。

ですか。虚勢とはこういうことを言うのですね。

[153: 匿名さん]

> 第3立坑には換気設備（芝浦換気所）と電車に電力を供給する変電設備（芝浦変電所）を置いた。この付近になるといよいよ全体が埋立地となり、地盤は軟弱な沖積層ばかりになってくる

これをどう読むと、GFT近辺は周辺と比べて地盤が強い、と読めるんでしょう？
完全に逆ですよね。

[154: 通りがかりさん]

事務所は、昔本部だった場所。ずいぶん昔に赤坂に移されてあそこは、表記上は事務所扱いになっているけど、今はとある老幹部の自宅になっていて実際は事務所として使われてない。そのお爺さんの自宅の前で、隣マンションとかの子供が普通にボールとかで平和に遊んでいるよな場所なんだよね。実際にこの辺は治安もいいしね。まあ、隣にあるわけでも駅までの動線に位置してるわけでもないから普段通ることもないが何の実害もない。俺も実際買う前に、よくわからなかったから嫌だなと思って、警察のお偉いさんに聞いたら結局そういう話だった。1期でいい部屋買った人にはその情報を結構していた人がいて、わざと倍率下げるためにそのネタ使ってネガキャンしていたのは結構有名な話。

ネガさんには申し訳ないけどこういう事情なんですよ。

[155: マンション検討中さん]

>>153
だれもGFTが内陸より地盤が強いなど言ってない。沖積層なのは港南芝浦全体で同じ話だが、事実、関東大震災で被害が少なく港区東エリアの被災地として機能した実績があり、それは港南にその実績ない。それどころか港南4丁目は3・11で液状化した。これは埋め立てラインより遠い4丁目エリアはより地盤が軟弱で液状化しやすいという単純な話。芝浦は全体的に港南より非埋め立てのラインの境界に近い埋め立てでも浅いエリアが多いので埋め立ての割に地震に強いと言われている。港南1ー2はより埋め立てラインに近いので芝浦と同等くらいだと言う話。

[156: 匿名さん]

> 第3立坑には換気設備（芝浦換気所）と電車に電力を供給する変電設備（芝浦変電所）を置いた。この付近になるといよいよ全体が埋立地となり、地盤は軟弱な沖積層ばかりになってくる

芝浦変電所はGFTの目の前。
この付近になるといよいよ軟弱地盤、と書かれていますね。
誰も内陸との比較なんてしてませんよ。

[157: 匿名さん]

>>154 通りがかりさん
へー、知らなかった。幹部？が住んでるんだ。重要事項説明が義務化されてるから詳しいね。

[158: マンション掲示板さん]

このマンションは水害にかなり弱そうですね港区の公式データでは
。浸水に注意しないと、これも重要事項で説明はされるんですよね？
https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shins...

https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/tsunamiha...

[159: マンション掲示板さん]

>>150 匿名さん
あれ？このマンション周辺、港南と大して変わらない？また嘘ですかw
むしろ芝浦一丁目付近は、真っ赤な最軟弱エリアの面積が圧倒的に多いね、ライフライン寸断されそう…。
https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/ekijyouka...

[160: マンション掲示板さん]

ところで、仲介店が出してくれた、成約と販売物件リストのアップはまだですか？おかしいなー、何の個人情報も守秘的な情報も無いので出せる筈なのに出さないって事は…。ここの住民さんが言ってる事の信頼性に疑問が出るよね。

[161: マンション掲示板さん]

>>154 通りがかりさん
先だっての五月に事件があったんですねー、本当に怖い。
そしてまた君は嘘をついているようだけど、事務所として今も使われていて、24時間抗争に備えて、組員が詰めているんだよね。
そして、芝浦は住吉会の赤坂と双璧の重要拠点だということ。

https://www.tubeid.co/download-video/mNq72MWGeoWjqoI/広域暴力団「住吉会芝浦事務所」に向こう見ずな.html

[162: 匿名さん]

>>161 マンション掲示板さん

あのさ、活動中の重要拠点のすぐそばに港区が小学校や認可保育園を新設するわけないだろ。

[163: 匿名さん]

ネガが知らないようだから書いておくが、近々みなとパーク芝浦内に小学校と認可保育園が新設される。

[164: 匿名さん]

>>161 マンション掲示板さん
1～2階が住吉会事務所、3階が住吉会会長室、4～5階が住吉会会長の自宅。

[165: 匿名さん]

>>164 匿名さん
その拠点の数十メートル隣に港区が小学校と認可保育園を新設しちゃう。
港区に苦情を言った方が良いんじゃない？

[166: 匿名さん]

港区のハザードマップで、港南芝浦エリア一帯で、津波と豪雨での浸水に最も弱い場所の一つである事に関しては、流石に反論はなさそうですね。

[167: 匿名さん]

港区はハザードマップを３つ出している。揺れやすさマップ、液状化マップ、浸水マップ。

揺れやすさマップは地盤の強さによって同じ地震でも震度が変わってくることを示している。GFTの敷地は1番揺れにくい緑色で識別されている。芝浦1丁目はほぼ緑で芝浦港南地区で1番地盤がいい。芝浦は1番海側のアイランドがオレンジと地盤が悪いものの、2ー3丁目は黄色と決して悪くない。港南は港区は全域がオレンジ色と地盤が悪く揺れやすい。特に海側の4丁目は1番オレンジの中でも1番揺れやすい部分がが半分以上を占めているのがわかる。

この表見てもわかるように、台地に乗ってない高輪の一部や芝の一部よりも芝浦1丁目は地盤が強く揺れずらい。

[168: 匿名さん]

次にこれは液状化マップ

緑、黄色、赤の三段階で評価されている。これは地盤とは別で埋立て区域の土は水が多くなるため全域で評価が悪く、ほとんどがハイリスクの赤評価。ただ、埋め立てラインに近い部分はミドルグレードの黄色の場所も少なくない。GFTの敷地範囲は芝浦港南エリアでは貴重なミドルリスクの黄色。よく見ると、麻布、赤坂、芝の一部にもハイリスクの赤エリアがあったりする。

この話は結局、ネガさんが必死にネタに使っていた半世紀前の横須賀線の地下鉄掘削工事時の沈下アクシデントにつながる。結局、地下の掘削時には土砂には大量の水分が含まれているので、水が発生する。水がなければ砂漠になってしまいますから当たり前の話です。半世紀前にはその知識が技術がなかったため無気圧式という現在ではありえない手法で掘削した結果、水処理ができずに数センチ沈下したということ。完全な半世紀前のテクニカルミス。

[169: 匿名さん]

>>168 匿名さん
ありがとうございます
ここは液状化対策として地盤改良しているので更に安心ですね。
土壌調査と土壌入れ替えもしているので有害物質の心配も有りません。

[170: 匿名さん]

そして最後は、ネガさんが強調していた浸水マップ。これは津波が来た時に浸水のしやすさを評価したマップ。

前提として港区の水際には津波が来た時に水路を遮断して、浸水を防ぐと言う強力なセーフティネットがある。これが、機能している限りは過去最大級の津波を想定しても港区内では浸水は起こらないという心強い想定データが左の表。右の表は万が一、壊れて全く機能したなかったとしたらというちょっと極端な最悪のケースを想定した場合、GFT敷地は20〜50センチの浸水があるかもしれないとなっている。正直、この想定は東京湾防波堤や昔なかった芝浦前に広がる台場や有明といった津波が緩衝される土地の影響を加味していないので、実際にはさらに想定被害は少なくなるので、港区湾岸での浸水リスクは極めて少ない。万が一、その浸水があってもGFTの電源系統はすべて上階にあり、ライフラインが保全される作りになっている。

ネガさんは、港区のハザードマップ3つみて、GFTの地盤が港区の中では強い方なのでネガできず、液状化マップ見てこれも真ん中評価なのでネガできず、ハザードマップも水路遮断機能が機能すれば全く問題ないが、全く機能しなかった場合のところだけ、軽度浸水になっていたのでここぞとばかりにネガ。本当に病気です。

[171: 匿名さん]

GFTが凄いのは、電源が上階にあっても東京全体で広域な停電になった時には、普通のマンションは下水を電気の力で運んでいるのでトイレも流せなくなるが、ここは重力方式を採用しているので停電でもトイレは流せる。そんな地震は想像もしたくないけど、これデカイよね。

[172: 匿名さん]

港区は日本一のお金持ち役所かつとても先進的なことをいつもしている。

この地震において1番重要な要素を評価したハザードマップ作成においても多額のお金を惜しみなくかけてこれだけ詳細な解析をして区民に提供してくれる優良役所。

これだけいろいろなリスクに対する情報を作成して公開している役所は23区でも港区だけ。

[173: 匿名さん]

>>170 匿名さん
うむ。揺れやすさと液状化については分かった。しかし浸水だけはちょい無理があるな。芝浦、特に浜松町寄りの芝浦は港区の埋め立て地でも一番の低地だ。津波や高潮による浸水はリスク高いと思う。

[174: 匿名さん]

>>168 匿名さん
芝浦一丁目を中心に赤色の最軟弱地盤、港南は殆ど黄色。
誤魔化しすぎでしょw
あと、津波、浸水も含めて最悪の場合の備えと言うことで、
その最悪の場合は周辺は芝浦港南で最も水浸しという事実は事実。

何でもネガにしてると、信頼を失うよw

ところで、成約と売出しのちゃんとしたデータは出せないんだねーw
中古売残り58件の、賃貸100件近くと言う情報が正しいのということで。
800戸程度の三井新築タワマンとしては、異常なレベルの不人気。

[175: 匿名さん]

↑どこの住民か身バレしているよ。これ以上やるのはやめたら。大人なんだから。

[176: 匿名さん]

>>174 匿名さん
ところで、あなたのお住まいの港南とここはほぼ無関係ですが、検討版や住民版、更には中古版まで立ち上げてここまでする理由はなんでしょう。

こちらの住民に非があるかもしれませんが、私は経緯が分かっていないので、その辺りの理由というか、原因を知りたいです。解決できるかもしれないので、あなたのお気持ちとお考えをお聞かせください。

[177: 匿名さん]

>>176
＞あなたのお住まいの港南とここはほぼ無関係ですが、

誰が江南に住んでるって？さんざん他スレに来てウザいGFTステマしたあげくに、
立場が悪くなると「アイル住民が．．．」とみえみえの嘘つくから他スレ住民に反撃
されてるだけだろ？

[178: ご近所さん]

>>176

同意。GFT中古が売れてないからって浜離宮スレでウザいGFTステマすんな！



浜離宮スレ


＞芝浦一丁目の再開発は浜松町駅から五分程度なので近いです。住所は芝浦ですが駅単位で言えば浜松町という解釈もできると思いますが。この物件から徒歩で15分程度なので、再開発の恩恵が関係あると捉えるか無いと捉えるかは個人にもよりますが。GFTの方が近いのは確かです。

＞浜離宮ビューってそんなプレミアなの？ツインパから見る浜離宮よりGFTのレインボービューのほうが憧れるけどな…

＞浜離宮って名前がついてる割には、ツインパークスの離宮ビュー知ってるだけにタワーに挟まれた間に覗くビューってのがちょっとね。特にツインパークス住民にはそうみえるでしょう。タワービューはツインパークスやGFTと同等のものが見えるが永久かはわからない。悩ましいですね。離宮側は線路沿いなので音を考えるならタワー側でしょう。

＞そうそう、タワービューはツインパとGFTに比べて悪くないんだけど、浜離宮ビューはツインパより2段階くらい落ちる。はっきりいって眺望ならツインパとGFTより格下。





とか書いといて、GFTはここの比較対象ではないから書くなと言われ、立場が悪くなると





＞私、ここの購入を検討しており、何回か投稿しているGFT住人ですが、これまで一度もGFTとここやツインパークスを比較対照にしたことはありません。
＞住人の立場から見ると、明らかに書いているのは、前出ですが、GFTスレにも頻出していた某WCT住民。
そう思って見てもらえれば、合点がいくかと思います。





なにが「合点がいくかと思います」だよ。笑

同じ三井だと浜離宮と一括りしたいみたいだが、GFTとパークコート浜離宮じゃ、立地と格が雲泥の差だわ。

[179: 匿名さん]

>>177 匿名さん
パス付きへの書き込みを盛んに勧めている方が
ご迷惑をお掛けしているということでしょうか。

[180: 匿名さん]

クラッシィスレも、さんざん荒らされました。。


＞植栽がしょぼいのはどうにかならないのかね。スムログにGFTの紹介記事があったけど、こことほとんど同時期でここより安かったとは思えないほど植栽に差がある。

＞ここと田町駅までの距離かわらないんじゃなかった？三田駅はここよりGFTのほうが近いと思うけど。あ、ここが駅遠だっていう自虐ネタか。

＞883戸9ヶ月で完売したGFTと、竣工間近で100戸すら売れないここと、比較すること自体が間違ってるでしょw

＞GFTは長期優良認定、マンション環境性能オール星3、グッドデザイン賞受賞と明らかにこことはスペックが異なるので比較する事自体ナンセンスです。

＞マンションは立地が９割。そこは、大差なし。まぁ、価値観なんてその人次第なのでご自由にって感じですが、そう思ってるならここのスレ見てる必要もないと思うけど。あなたの価値観ならGFT買ったほうが絶対幸せだよ！

＞ GFTと客観的に比較するとこんなかんじ
＞駅距離、交通利便性 クラッシィ < GFT
＞植栽 クラッシィ <<< GFT
＞周辺環境 クラッシィ >= GFT
＞ブランド クラッシィ << GFT
＞建物性能 クラッシィ << GFT
＞眺望 クラッシィ <<< GFT
＞値段の安さ クラッシィ < GFT
＞再開発との距離 クラッシィ < GFT
＞共用施設 クラッシィ < GFT
＞専有部仕様 クラッシィ = GFT
＞駐車場、管理費 クラッシィ >> GFT




それに対して、




＞GFTとの比較は再三既出されてるので、今また比較する理由は？？
＞毎度の結論は、タワマンと中規模マンションなので比較するというよりも、｢買主の好み｣ですよ。

＞GFTのマンションと比較されているという事でしょうか？タワマンや共有が好きな方は好みですね。個人的にはどちらというと静かに暮らしたい派でこちらを検討しています。



と複数の検討者に言われると、



＞ここでずっとネガして、ＧＦＴやアイランド引き合いに出したりしてる人は天王洲アイルの人ですよね。芝浦の方が評価が高かったり、再開発だらけで将来性が抜群であることへの嫉妬が根底にあってそうさせてるんでしょうけど、気持が悪いのでもうやめていただけますか。


このパターンが何回も繰り返されました。あちこちで同じことやってるんですね。

[181: 通りがかりさん]

>>179
同一人物かはわからないけど、住民版にもいろいろ書いているだろうから
住民版見ていれば目星はつくのでは？

[182: 匿名さん]

>>177-181さん

176ですが、返信ありがとうございました。
お気持ちは分かりました。

勝手に犯人扱いされた事が一番腹立たしく感じられていると理解しました。
私もあなたの立場だったら同じ事を思うと思います。

申し訳ございませんでした。他の住民の代わりお詫びいたします。

私もクラッシィや浜離宮スレのやり取りは同じ住民として心を痛めていました。
GFTの名前が出るたびに余計なことを書く人がいるなと。
逆効果になることが分からないようです。
ただ他の住民がでしゃばると余計炎上するので、見ているしかありませんでした。
GFT住民が他スレに書いているなら本当にやめていただきたい。
宣伝するどころか反感を買って逆効果にしかならない。

ただ、立場が違うと見方も異なるので、ここからはあくまで私が感じたことで
177-181さんを批判しているわけではないので、怒らないで読んでください。

私個人の勝手な印象なのですが、
GFTの名前を出すと炎上することから、誰かが炎上目的でわざと書いているんじゃないか
と邪推してしまう時もあります。

なぜかと言うと、クラッシィ検討者や浜離宮検討者が明らかに知らないであろうキーワードを
使って大量にGFT批判を繰り広げる人もいるからです。
具体的には、変電所、汚水、在庫とかです。
このキーワードはこの中古スレでも使われていますが、誰が書いているか推測できてしまいます。
そうなると、あそこの住民が炎上目的でやっているのではないか？と思う人も出てくる。
（実際には違うという事を今回理解できました）

それが、また濡れ衣を着せられた177-181さんを怒らせてしまう。
という悪循環になっている部分もあると思います。

どうしたらいいのでしょうか？
まずは、GFT住民が他スレに名前を出すのを即座にやめるべきですが、
それだけでは時間が立つと同じことの繰り返しになってしまう気がします…
（部外者が煽って、いつの間にかお互いを罵り合ってしまうという繰り返し）

177-181さんとマンションのラウンジで一杯飲んだり、GFT住民が177-181さんのマンションラウンジで
一緒に飲んだりすれば一発で打ち解けると思うのですが、匿名掲示板の難しさを実感しています。

[183: 匿名さん]

このネガさんはマンションコミュニティでとても有名な人ですよ。本人曰く10年だかそこらこのサイトをやっているらしい。これまでも、豊洲との半年戦争や各物件でネガをしたり、WCTのステマをやり過ぎて色んな人を相手に喧嘩ばっかりしている。GFTは1番嫌いらしく、このサイト見てもらってわかる通り、1人なのに複数人を装って攻撃する自作自演、ネガのためなら嘘を平気でつく、なんでもありの人。近所のクラッシイやパークコートでGFTの話題が出るのは当たり前なのに、芝浦周辺の動向が気になって仕方ないようで張り付いているこの方は、話題が出た途端、必ずGFTを中傷してまわる。過去に検討スレはやりすぎて前代未聞の閉鎖処分になった。その後はクラッシイスレでクラッシイとGFTをネガし続けて、芝浦内でお互いが中傷しあうような自演をしていたが、完全にバレてしまい、その後数日前からこの中古板でネガし放題。何を言われようが、最後はGFTのせいにするのがお決まり。最近はさすがに悪質すぎて理事会メンバーでも話題になっているようですから、何らかの対策が取られるのではないでしょか。普通ではありえないほどエスカレートしているので、何か社会的制裁でも受けないとこの人はやめられないんだと思う。

[184: 匿名さん]

書き込み内容には特徴があり、多分性格は単純な人なんだと思う。ラウンジで飲むとかすれば一発で解決でしょうけど、GFTはラウンジお酒禁なんですわ、WCTは飲めるのかしら。こちらの理事会からWCTの理事会にアプローチして、ネガさんをGFTに一回招待してパーティルームで飲み会でもすればいい。

[185: 匿名さん]

>>183
182さんの書き込みを読んでもちっとも反省してないな。
そうやって、WCT住民の仕業だと書き込みすることが、まんま178や180と同じことを書いてる自分が犯人ですと白状してることに自分で気づかないような人につける薬はなさそうだ。

[186: 匿名さん]

ちなみに、俺はGFTネガしていた奴じゃないからな。何言っても聞く耳もたないだろうが。一人で死ぬまでやってればいい。

[187: 匿名さん]

>>182

そうですね。別に自分の購入したマンションを多少、自慢することくらいはまったく
構わないと思いますが、GFTより格下とかGFTよりも劣っているとかを他のマンション
掲示板で書くのは明らかにおかしいですよね。

ましてや、都合が悪くなると匿名掲示板を良いことに他のマンション住民の書き込み
だと言って逃げて荒らす。

どうしようもないですから、ほっとくしかないでしょう。ちなみに、あなたなら
信じてもらえると思いますが、私はこのスレの上のほうにある変電所とか汚水とか
くだらないことを書いている人間とは別人です。

私はGFTは良いマンションだと思ってますよ。結局、GFTの特定の方があちこちの
スレッドを荒らしたので、マンションコミュニティのなかで他人をからかって
遊んでいるしょうもない輩が調子に乗ってるだけですね。

上のほうの書き込みは明らかに一人の仕業じゃない感じがします。

一番良いのは、ここの管理人も言っている通り、無視して削除依頼、これを繰り返す
しかありません。徹底的にやれば、そのうち管理者が措置されるでしょう。

[188: 匿名さん]

＞近所のクラッシイやパークコートでGFTの話題が出るのは当たり前なのに、

自分が書き込んでるんでしょ？当たり前ではないと思いますよ？

[189: 匿名さん]

>>183 匿名さん
良心派のGFT住民さん、この183が全ての元凶です。ほかのスレで無駄にgftアゲを繰り返して、それをたしなめられ、論理的に反論出来なくて追い詰められると、他のマンションの住民の所為にして、逃げ回る。その繰り返し。

[190: 匿名さん]

>>189 匿名さん
187さんが書いておられるように、自分が購入した家に愛着を持つことは、
後々の管理を考えても大事ですが、他のマンションの住民や検討者が、
気分を害するような書き込みをするのは、愛着とはまったく違う行為。
むしろ住民の程度を疑われ、マイナスにしか働かないと自覚すべきですね。
クラッシィさんやパークコート浜離宮さん、WCTさんもしつこい行為に
腹を据えかねるのは理解できますが、今後はお互いに無視＋削除依頼でお願いします。
マンションに関係ない愉快犯も紛れ込んでるし、応答すると荒れるだけですから。
よろしくお願いします。

183さんへ。そういう書き込みが全ての始まりになっていることを自覚してください。

[191: 匿名さん]

>>182
世の中には共感力が徹底的に欠如したサイコパスが一定の割合で存在します。
多くのサイコパス、特に知能が高いサイコパスほど本性を隠し仮面を被って生きているので、
社会にとって害は少ない傾向にあります。
彼らの多くが社会から排除されないために仮面を被って生きているので、現実の社会は破綻せずにうまく回ることができています。
しかし匿名掲示板の様なバーチャルな社会では、彼らは仮面をかぶる必要がありません。
彼らは仮面を被ることなく欲求に任せ暴れまわります。
この様な匿名掲示板で全ての人に良識を求めても無駄です。
彼らはそういうものを持っていません。
持っているフリをすることしかできません。
では我々はどうすればいいか。

"徹底的に彼らを無視する"

これが最良で唯一の対処法なのです。
これをどれくらいの程度できるかでスレの運命が決まるのです。

[192: 匿名さん]

今は買い時ではないと思っていたら、首都圏の中古マンションの成約件数が増えているそうです。
成約増の理由は何でしょうか？
https://www.sumai1.com/useful/plus/news_00027.html

[193: 匿名さん]

たぶん要因はたくさんありますね

新築マンションの価格が高騰しすぎて、サラリーマン実需購入層など一般の取得者が買える限界を超えてきているため、新築をあきらめて中古を検討する一次取得者が増えてきた。さらに、2010年-2013年ごろに新築マンションの大量供給が続いたため築浅の優良中古が多い。

マンションは一度建てると数十年はその立地から動かないため、開発が進んだエリアでは条件の良い新築マンション用地が減ってきており、特に空き地の少ない都心部では中古マンションのほうが新築より立地が良いケースが多々ある

東日本大震災後から建築資材や人件費が高騰したため、新築マンションは販売坪単価を上げざるを得なくなり、価格が上がりすぎないように部屋を狭くし仕様を落として調整している。結果、中古マンションのほうが部屋の広さや仕様が良い傾向がある。

中古マンションは購入時に売買手数料３％がかかるが、消費税８％はかからない。したがって、同じ総額予算でも本体価格は５％分高いので、その分良いものが買える可能性がある。

新築マンションは、建設コスト以外に開発業者の宣伝費用、営業人件費など様々なコストが上乗せされているので、販売価格は不動産相場を必ずしも正確に表すものではないので割高ではないか注意が必要。中古は基本売り手と買い手１体１の取引で、周りの最近の取引事例を参考に物件の本当の価値に見合った値段で買える。

[194: 周辺住民さん]

最近の成約事例を見ると、ここは新築未入居というプレミア込みで平均的には
@360-370万円が妥当なレベルですね。昨年12月に2例ほど取引がありましたが、
いずれもそのレベルでの成約でした。

階層によって眺望の無い低層は@340-350万円、最上階付近で眺望の良い場所
であれば、@380-390万というところです。

もちろん入居済み物件であれば、そこから@20万程度安くなるでしょう。

それ以上の価格は割高です。今の値付けは転売目的に購入者が分譲価格に利益を
上乗せしている価格なので、決して芝浦の相場ではありません。在庫が多い
マンションなので、購入希望者は指値交渉したほうが良いですね。

[195: 匿名さん]

12月に成約2件ですか。
どんなお部屋が売れてるのでしょうね。やはり高層階かな？

[196: 匿名さん]

皆さまご意見ありがとうございました。
仕事で返事が遅くなってしまいました。
182です。

>>183さん

当マンションへの愛情が深いのがよく分かりました。
私もマンションに愛情がありますから、お気持ちは分かります。

ただ一時の感情で書き込みをすると、それが仇となって他者への過剰な攻撃となり
結果的に当マンションを貶める事になってしまうと思います。

また183さんが犯人と決めつけられた相手の方の立場で考えれば、怒る気持ちも分かります。
事実無根だったら尚更です。実世界だったら失礼極まりない行為ではないでしょうか。
相手の方も183さんと同様にマンションへの愛情が深いはずですから、相手の方の気持ちが分かると思います。
またマンションコミュニティには愉快犯が多数いて、誹謗中傷を避けて通ることはできません。
ですので、我々GFT住民が他物件スレへ当物件名を出さないのは当然のこととして、
当物件を誹謗中傷する内容があった場合も返信しないか削除依頼しませんか？
それが一番いい解決策だと思います。

>>185-191さん

ご不快な思いをさせてしまっているかと思いますが、GFT住民の本意ではありませんし
こんなことになって残念に思っている人が多数派です。
クラッシィさんやWCTさんとは子供が小学校や中学校で一緒になるかも知れませんし
今更遅いかもしれませんが良い協力関係が築けたら良いなと思います。

このスレの内容を読むことで、185-191さんだけでなく他の住民の方のお気持ちも和らぐと良いなと切に願っています。

>>187さん

お言葉信じます。

では。失礼いたします。

[197: 匿名さん]

自分のマンションを気に入ってGFT掲示板でポジ投稿するのはかわいい話で全然かまわない。
他のマンション掲示板でやりすぎるとウザがられるかもしれないけど。

問題は、クラッシィスレや浜離宮スレやサウスゲートスレなどの他のマンション板で○○○は
GFTより環境が悪いだの、眺望が劣るだの、安いだのと書くことだ。自分でそんなことを
やって原因をつくっておいてGFTからの書き込みだとバレたらGFTが攻撃されないように
他所のなりすましだという。

しかし、見てる人にはGFTからの書き込みだとバレてるから、GFTが仕返しされるわけだが、
自分が他の掲示板でやっておいて同じことをGFTにされると怒る。自業自得、因果応報とは
このことだ。もう一度だけ言う。クラッシィの掲示板が、まるでGFT掲示板のようだ。
もうこういう書き込みは他の掲示板には二度とするな。


＜クラッシィスレ＞

＞ここだって再開発に近いわけでもなく、汚い運河と屋形船至近。GFTは田町再開発と芝浦一丁目再開発が近所にあるし、公園も小学校も駅直結の屋根付きデッキも徒歩2分内にできる。ただ、共用施設充実、三井清水ブランドの大規模タワマンで免震だし長期優良住宅認定、東京タワーとレインボービューのGFTのほうが資産価値は高いわな。ここより安かったわけだし。

＞新駅はここから徒歩16分くらいだから全然徒歩圏内ではない。TGMMも徒歩8分だから田町再開発とも離れてるし。TGMMの恩恵を一番受けるのは再開発エリアから徒歩2分GFTだし、GFTから芝浦一丁目再開発と竹芝再開発、浜松町再開発も徒歩10分圏だから、再開発のポテンシャルではGFTのが上かな。マンション仕様は、耐震板状外廊下に我慢できるならここもいいよね。

＞ここもGFTも田町駅までの距離はおなじですよ。むしろ複数路線を利用できるGFTの方が利便性が高いと思います。

＞GFTは三田駅8分なのはいいよね。ここからだと三田駅改札まで実質13分だから。田町までの距離は変わらないけど、TGMM完成で、屋根付きコンコースで信号なし、雨にも濡れずにマンション近くまで行けるのはGFTのメリット。

＞確かにGFTは、田町駅までの導線が旧海岸通の信号一箇所だけというのがいいよね。数年後にはペデストリアンデッキも出来るし。

＞単純な比較だと圧倒的にGFTの方が上です。板マンのクラッシィと同じ土俵で比較すること自体ナンセンスです。

＞このマンションからは湾岸ビューは見えないけどね。汚い運河と屋形船ビューでしょ。アイランドやGFTのレインボービューとは比較にならない。

＞そんなごく一部の眺望悪い部屋としか比較できないのか、ださっ
GFTのヤナセお見合い部屋とか坪280で売ってたとこだろ？そんな安い物件と張り合って嬉しいのかねぇ

＞まさかと思って住まいサーフィンの中古成約単価みたら、GFTが400でグローブが330でした。さすがにアイランドと並ばれそうというのはデマですね。そこまでしてGFTを貶めたいのはコンプレックスの裏返しでしょうか。海岸通り沿とか徒歩10分とか、あきらかなデマでGFTを貶め、クラッシィの評価を上げようとしてるのが見え見えでカッコ悪いですね。

＞このクォーターでGFTはいまのとこ4件成約してるよ、1月に不動産レポートくるから見せてあげるよ、情弱さんみたいだからかわいそう。

＞管理費をタワマンと比較するのは滑稽だと思うよ？だってここにはジムもない、ゲストルームもパーティルームもない、バーベキューができるパティオもなければ大規模な庭もない、併設してる保育園もコンビニもないし、24時間体制の警備員もいないし、コンシェルジュもいない、住民向けの毎週のイベントやマルシェもないんだから。管理費を語る前に、その管理費で提供される付加価値が違いすぎる。それらに価値を見出すかは別だけどね。

＞芝浦のクラッシィ購入者がGFTを酷くディスってます。こことは規模も質も違うんだから同じ土俵には登れないと自覚して欲しいものです。クラッシィの板、なんであんなに攻撃的なんでしょうね。

[198: 匿名さん]

＞芝浦のクラッシィ購入者がGFTを酷くディスってます。こことは規模も質も違うんだから同じ土俵には登れないと自覚して欲しいものです。クラッシィの板、なんであんなに攻撃的なんでしょうね。

当たり前だ。

[199: 匿名さん]

もう、この話いつまで続くの？
中古の話しましょ。

[200: 匿名さん]

>>194 周辺住民さん
なるほど。
132さんの投稿を見ると、売り出し価格では@400以上の物件が多い。
適正価格になる引っ越しはは来るのでしょうか、、、

[201: 匿名さん]

✖︎適正価格になる引っ越しは
○適正価格になる日は
失礼しました

[202: 匿名さん]

GFTは駅から遠いだの周辺環境が悪いだのくだらないネガが多いですが、中古情報の話に戻しましょう。

ここの最大のウリは全方位の眺望だと思います。
特に、高層階からの東京タワーの眺めは最高だと思います。

そんな中、31階の60.08㎡が7,480万円で出ています。
売り出し価格なので坪410万と若干割高ですが、成約価格は5〜10%程度下がることを考えると、頑張れば指値で坪360万円台まで交渉可能でしょう。
東京タワービューが好きという人、現金を用意してどうぞ。

[203: 匿名さん]

物件価格7,480万円なので、
仲介手数料が３％＋６万円で230万円
頭金１割で748万円
その他ローンの手数料、登記、税金もろもろで150万円
以上合わせて1,130万円ほどが初期費用として現金で用意した方がよい額。

残った6,732万円を元利均等35年、1.02%でローンで支払うとすると、月々の支払いは19万0622円。
これに修繕積立金6,320円と管理費17,720円、固定資産税等を加えた約25万円が月々の支払額（駐車場を利用するなら月29万円）。
つまり、頭金と手数料で1000万円以上最初に支払っても、月々25〜29万円の支払い（実際は、修繕費が数年おきに値上げされて最終的に数倍まで上がる）が35年続くわけだ。
それなら賃貸で借りる方が良いのではないか（これはGFTに限定した話題ではありませんが）。

いかがでしょうか。

[204: 匿名さん]

申し訳ありませんが、不動産売買の経験があまりないのでしょうか？
築浅の中古は売り出し値から交渉しても値切ってもらえないケースがほとんど。たまに５０万１００万くらい値切ってくれる人はいるかなってくらい。築１０年過ぎたくらいになれば、１００万２００万下げてくれることは多いけど、築浅は値切りは難しい。

[205: 匿名さん]

あなたのいうように、新築未入居が坪360-370で、入居済みが３４０－３５０の価値しかないなら、この物件は湾岸の新築中古でも下位の価値しかないということになりますけど(笑)

言ってることがおかしいのは新築未入居だろうが、入居済みだろうが築3-4年までは価格は普通下がりません。不動産の実情とかけ離れた意味不明な意見。

腐っても港区だし、芝浦は湾岸の中では一番資産価値が高く、交通利便性も湾岸ではツインパンを除いては一応、ここが一番なんですよ。また、超大型の再開発スポットから徒歩2分くらいに二つもあるタワマンなんてここくらいしかないという際立って将来性があったり。一応三井の免震だったり、眺望条件も湾岸芝浦港南エリアでは一番だったりね。

ここが今後長い目でみて、高値を保てないようなら少なくても芝浦港南は終わりでしょう。あなたが芝浦港南地区の他のマンションなら尚更死活問題ですよ。GFTがもっと低くなれば、じゃあ他の物件だって下がるわけだから。将来性においてもTGMMと野村の3500億再開発に囲まれたここ以上に将来的に地価上昇が見込まれ、生活利便性や街がきれいになるような立地が、港南芝浦にあれば是非教えてくださいね。

[206: 匿名さん]

湾岸や都心6区の同世代のタワマンは20-30％、価値が上昇しても構わないけど、GFTは許さない。ネガが願っていることはそういうことでしょ。ここはそれらの中で、伊達にも、880戸の大規模、坪平均335の分譲価格で即完した三井のタワマンなんだよ。坪360-370で売ったら、諸経費考えたら損益がでるのにそんな価格売るわけないでしょ。分譲価格が安い部屋だったら損しないだろうけど、一応平均335なので、損をしに行く住民や投資家はいません。平均条件で最低でも400くらいに保たないと損しますから。もしネガさんの願いがかなって、じわじわ下がってもそのくらいで推移するよ。

でも今後10年間でTGMMのA棟ができ、ホテル棟ができ、B棟ができ、野村のツインタワーのサウス棟ができ、低層棟とノース棟ができ、水路交通もできという周辺の変化が確定していますから、申し訳ありませんけどどう考えても上がりますよ。日本と東京の不動産の未来も明るくないから、絶対値はわからないけど、少なくても相対評価では上がる以外に考えられない。

おまけで徒歩10分程度で他には浜松町の３つの巨大再開発もあるし。ここ以上に面白い物件を冗談抜きでぜひ教えてください。

[207: 匿名さん]

>>206
私もGFTは周辺の再開発等で将来性がとても高いと思います。
しかしなぜか私が思っているより低い価格で成約しています。
売り出し価格が坪381万の八階角住戸などは、早々に売れるものと思っていたんですけどね。
相場が変化してきているのでしょうか。

[208: 匿名さん]

>>206 匿名さん

まあ、熱くならずに落ち着きましょう。
意見が異なる人がいても受け流せば良いんですよ。
それに、悪質なネガにというほどではないでしょ。港区の他の物件にもあてはまる一般論だと思います。
港区の内陸はもっと利回り低いですから。
反論したくなるお気持ちは分かりますが、冷静さを失わないようお願いします。

[209: 匿名さん]

>>203 匿名さん
なるほど。
確かに賃貸だと気楽ですね。
でも、ファミリーだと資産として残るので、持ち家の方がやはりいいのではないでしょうか。それでもライフプランが変わってバイバイする時に二重ローンになったりする気苦労はありますね。

[210: 匿名さん]

>>202 匿名さん

これ、写真で見る以上に東京タワーは大きく見えるんだよね。
だけど、レインボービューの方が個人的には好き。

[211: 匿名さん]

>>206 匿名さん
あまり熱くならないように。
今の売り出し価格が妥当なら大体三カ月以内で成約するはず。
提示価格が安ければ数週間、激安なら瞬間蒸発。
と見ると、長期間売れてないということは割高と見られている。
昨年暮れの成約は坪360-370万円。その価格が妥当と市場、購入希望者は
見ているようだいう話でしょ。
だから、交渉の余地はある可能性はあると言ってるんでしょ。

[212: 名無しさん]

>>207
８階の南向きの角は、ヤナセの屋根の建物よりちょい高いだけで抜けきってない感じで、何も眺望できないから安く、南東角は10階までは眺望ないから分譲価格も安かったんだよね。いくらタワマンでも眺望がない10階以下の部屋はどこの物件だろうがそれなりですよ。10階以下は今の相場だと360–390は安すぎるというわけでもなく適正だと思います。

[213: 匿名さん]

>>211
昨年の在庫が増え続けた東京の中古市場で3ヶ月以内にサクッと売れた物件なんて1割程度ですよ、あなた（笑）。その理論で言えば、芝浦港南含め都内すべての物件が割高とみられていたと言うこと。

[214: 匿名さん]

>>211
その成約は、西と北の低層ですからね。そんなもんです。昨年の中古不動産は全体でも成約価格がじわじわと下がりましたが、都心は新規供給も縛られ、もう下がらなそうという流れになって来たので年末から動いて来たみたいですよ。1年で一番住宅需要が高まる1〜3月はどこもかなり売れていくと思いますよ。

[215: 匿名さん]

＞＞211
それなりの価格がした物件なので、平均条件の部屋は坪400くらいで売れないと手元にお小遣い程度の含み益も残らない。335で買ったのを坪360で売ったら完全に損する。投資家にしろ、まだ住み始めたばかりの家を急な転勤なので手放す人にしろ、損益抱えてまで売る理由が全く無い。都内の新築と中古の相場を見て、ここの平均が坪360にならないのは言うまでもない。

築浅は前年ながら値引きはほぼない。値切り期待するなら築10年以上の物件のが値切りの可能性が高いのでオススメ。

[216: 匿名さん]

http://farm1.static.flickr.com/721/31213255264_f8a0f9a4e2_o.jpg
北向きのスリット角部屋というのは眺望はいかがでしょうか。
11階の65.56平米が6880万円（坪346万円）でしばらく残っていましたね。
お見合い部屋など、条件の悪い部屋なのでしょうか。

[217: 匿名さん]

そうですね。坪360で売ったら損するのにそんな価格で売る人がいますか？？？他の築浅も15％から20％程度上がっている中、即完したほど人気があったこの物件だけが、東京で同時期に販売された中で唯一全然上がらないと主張するのは呆れを通り越して一体どうなんだろうね（笑）ネガさんの願望でそうしたいと言うのは重々わかりました。

[218: 通りがかりさん]

>>216
それ超お買い得だと思って先週問い合わせたらもうないと言われた。売れたのかなんなのか知らないけど、市場にもうないと言われた。

[219: 匿名さん]

調べてみると、北角65.56㎡、70Aタイプ、11階は分譲時価格が6,230万円。
それを6,880万円という現実的な価格で売り出したので、比較的早く売れたようです。
手数料等考えると赤字覚悟の価格ですから、急いで売却したかったのだろうと推察されます。
ただ、同時期に似たような価格でいくつも北向きの部屋が売りに出されていた理由が気になります。

[220: 住民さん]

>>216
北は正面が距離はあるけどシーバンスのお見合い。特にスリットは正面に位置するのと先端なので一番圧迫感がある。15階くらいまで上がってくるとだいぶ開放感が出るけど10程度だと少し微妙。でも目の前のホンダは楽々超えてくるし、分譲時価格考えても本当に346で売っていたのだとしたらかなりのお買い得だったことは間違いない。