【中古情報】GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）

[匿名さん]

竣工１年を迎えたGLOBAL FRONT TOWERの中古物件についての情報交換を行うためのスレッドです。

【物件概要】
竣工：2015年9月
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588093/
価格表：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/548747/
見学記：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/539894/
プレスリリース：http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2014/0617/download/sumai...

[666: 匿名さん]

低層〜中層のスリット角部屋４部屋が、軒並み坪340台で売り出された件についてはどうお考えですか？
売りに出やすい11階以下が坪340以下の価値しかないとなると、今後も平均成約価格は低値で安定しそうですが。。。

[667: 匿名さん]

う〜〜ん、なんだか感情的な書き込みが多いですね。情報を冷静に整理してみましょうか。

誰でも捏造できるデータではなく、多くの湾岸物件オーナーのもとに届き、容易に確認できる三井のレポートを用います。

３ヶ月おきに送られてくるレポートなので、現時点で最新のレポートは2016年10〜12月の情報についてまとめられたものになります（添付画像）。
次のレポートは2017年1〜3月分になるため、4月中旬から下旬になればどなたかがアップしてくださることでしょう。
GFTについて有利・不利という視点でこのレポートを選んだわけでは全くないということを、どうかご理解ください。

さて、内容について見てみましょう。

> 前期は「GLOBAL FRONT TOWER」において１件確認された@450万円超の取引が、今期は確認されませんでした。「GLOBAL FRONT TOWER」の取引については、３件・平均成約単価@366万円（前期３件・@389万円）となっています。

ここからわかるのは、

1) 2016年10〜12月に三井で把握している成約は３件で、平均坪単価は366万円（このうち１件は北西向きの部屋で2016年12月に坪352万円で成約していることが表からわかる）。

2) 2016年7〜9月に三井で把握している成約も３件で、平均坪単価は389万円。このうち１件は450万円超とあるので、残り２件の平均坪単価は358万円以下と計算できる。

3) 以上1)および2)より、2016年7〜12月の半年間で、三井が把握している成約は６件あり、１件が450万円超、残りの５件の平均坪単価は363万円以下。

ということです。

つまり、2016年下半期半年間の成約をまとめると、

450万円超の成約は１件、残りは５件で平均坪単価360万円程度

となります。450万円超の部屋は外れ値と言ってよく、頻繁に売り買いされる部屋の平均坪単価は360万程度と考えてよいでしょう。

以上、どこか論理的に間違っている部分があれば、どうぞバシバシご指摘ください。

[668: 匿名さん]

>667
また同じことやってるよｗ

なんでレインズで12月から2月の成約が7件もあってそれを見ればいいものを、10-12月という一番安い物件が売れた四半期のデータを恣意的に何度も張り付けのかしらｗ

虚偽や嘘、恣意的な部分データなどで必死に坪３３０くらいに下げたがる理由は何？？？たかが坪400程度でそんなに必死にネガつづけるって、よっぽど自宅マンションが安いんでしょうけど。

とにかく以下のレインズのデータに反論してみなよ。これが最新成約データなんだけどさ。

グローバルフロントタワーのレインズで記録されたこの昨年3月から今年2月までの直近1年の成約数は17件。昨年2月の引き渡し直後の成約は既に見れません。詳細は以下になります。

△沿線 △最寄り駅 △駅からの距離 所在 単価 (万円/m²) 専有面積 間取り 築年 成約時期 用途地域
1 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 111万円 60～80m² 2LDK 2014年から2015年 2016年12月～2017年2月 準工業
2 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 112万円 60～80m² 3LDK 2014年から2015年 2016年3月～2016年5月 準工業
3 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 114万円 60～80m² 2SLDK 2014年から2015年 2016年12月～2017年2月 準工業
4 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 115万円 60～80m² 3SLDK 2014年から2015年 2016年3月～2016年5月 準工業
5 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 116万円 60～80m² 3LDK 2014年から2015年 2016年3月～2016年5月 -
6 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 116万円 80～100m² 3LDK 2014年から2015年 2016年12月～2017年2月 準工業
7 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 116万円 80～100m² 3LDK 2014年から2015年 2016年12月～2017年2月 準工業
8 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 117万円 60～80m² 1LDK 2014年から2015年 2016年6月～2016年8月 準工業
9 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 120万円 40～60m² 1LDK 2014年から2015年 2016年3月～2016年5月 準工業
10 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 121万円 60～80m² 3LDK 2014年から2015年 2016年3月～2016年5月 準工業
11 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 123万円 60～80m² 3LDK 2014年から2015年 2016年3月～2016年5月 準工業
12 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 124万円 40～60m² 1LD 2014年から2015年 2016年6月～2016年8月 準工業
13 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 126万円 60～80m² 3LDK 2014年から2015年 2016年12月～2017年2月 準工業
14 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 128万円 60～80m² 2LDK 2014年から2015年 2016年12月～2017年2月 準工業
15 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 129万円 80～100m² 2LDK 2014年から2015年 2016年12月～2017年2月 準工業
16 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 136万円 60～80m² 3LDK 2015年から2016年 2016年3月～2016年5月 準工業
17 山手線 田町 徒歩10分以内 港区芝浦 136万円 80～100m² 2LDK 2014年から2015年 2016年3月～2016年5月 準工業

上記の内、昨年12月から今年2月までの直近３ヶ月の成約数は7件で1番成約が多い四半期となりました。直近成約7件の坪単価は366、376、382、382、416、422、426で平均は396となっています。部屋の内訳は15階以下部屋が4件、16階以上の部屋が3件。過去に坪450以上が成約相場になっている中層以上の角部屋と東の中住戸は12月から2月の四半期で成約はありませんでした。ようやく竣工から1年で中古の値段が安定し、都心部全体でも中古取引が活発化してきたため成約数が増えているようです。直近四半期も引き続き売りの割りが多い低層階の成約が過半数にもかかわらず、平均396、低層の最低成約値でも366ですから、引き続き湾岸内ではツインパークスに次ぐ評価。

[670: 匿名さん]

要は、安く売れた場合はREINSに登録しないことが多い、というだけのことでしょ。
2016年12月に坪352万で売れた情報とか、三井で把握している成約情報がREINSには全然載ってない。

GFT住人による都合の良いコピペと、三井が責任を持って出すレポートの、どちらが信頼できるか。
GFT住人は三井が敢えて安い成約情報だけ載せてるとでも言うのかね。

[671: 匿名さん]

>>670 匿名さん
レインズに載せないのは安く成約したからじゃないんだけどね。じゃあ最新の1-3の三井のデータを貼れば納得するわけね。4月の二週には貼れると思うから、そこで本当に360平均だったら謝るよ。そこで396超えてたら訂正してくださいね？

[672: 匿名さん]

>>667
あなたの説明が一番納得感が高いですね。感情的な無理ポジは価格が下落傾向にあるという可能性があるという触れられたくないことに触れられたので、それを認めたくなくて頭に血が上っているだけでしょう。いくら高層を＠450で売り出そうが、売れなければ意味がない。多く成約している価格帯が今の物件評価ということですね。

[673: 匿名さん]

レインズに載ってないデータはそれだけでなくて坪500前後で成約した通常階の数件やプレミア階の成約例も載っていませんよｗ

あなたの理論でいくとレインズは高めにでるという一般論と逆を提唱しているわけね。この物件の価値をネガしたいしたい一心で何でもありって感じですね。そうすると、WCTなんかは最近レインズで坪290くらいのようですから同様に坪50程度は低いはずで実際は240程度という解釈でよろしいですね。

[674: 匿名さん]

>>673 匿名さん

まー、無理ネガの論理が破綻しているのは端からみても明らか。気持ちは分かるがそんなに熱くなりなさんな。軽く受け流せばよい。
無理ネガのマンションがどこか興味もないが、価格急降下中でここが気になって仕方がないのだろう。もっと暖かい気持ちで相手してやってください。

[675: 匿名さん]

>>673 匿名さん
坪500で売れた部屋が数件あったんですね。それはすごい！

[676: 匿名さん]

>>673
なぜ唐突にＷＣＴ？　同じ駅遠でもメジャーな品川とマイナーな田町であるうえに
マンションの規模、知名度などでは勝てないから？よっぽど意識してるんだなｗｗｗ

[677: 匿名さん]

>>674 匿名さん

その通り、価格急降下中のここは注目度高いからな。

[680: 匿名さん]

>672さん

ありがとうございます。

中立な視点で事実のみを書いたつもりですので、そう仰っていただけると嬉しいです。

>667に書きましたが、三井の直近のレポート２つを合わせてわかるのは、2016年7月〜12月の半年間でのGFTの相場は360万程度ということです。

それが2017年1月〜3月期で上昇しているのか、横ばいなのか、はたまた下落傾向にあるのかは、4月に出される三井のレポートを待とうと思います。

三井のレポートはREINSに載っていない情報も掲載しているため、貴重な資料として重宝しています。

[682: 匿名さん]

>>680 匿名さん

しっかりと直近の市況を見ておられると思います。三井はレインズなどの資料を全て見て会報に載せてますから、高額の成約事例が載ってないというのは無理があるでしょうね。むしろ高額の事例は積極的に載せるはずです。私も違う三井のマンションに住んでますので、三井系の成約情報はいろいろ見てますが、どこもここ半年くらいは相場はピークアウトして緩やかにですが下落に転じた感じがありますね。
GFTについては坪360前後だと買いが入りますが、それ以上の価格では実需層には高過ぎますし、投資用としても投資利回りも悪くなるので滅多に成約しないというのが実情だと思います。
私も次回のレポートを待ちたいと思います。

[683: 匿名さん]

ちなみに芝浦周辺では坪300-330万くらいの中古は割と活発に売買されていますね。新築が高騰しているので実需購入者は新築を諦めて中古を物色する人も多いようです。そのレベルを超えると、極端に成約事例が少ないです。やはり、一般的な予算としては坪330万あたりが限界なんでしょうね。

[689: 匿名さん]

[No.656～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[690: 匿名さん]

GFT無理ポジさんの赤っ恥ですね。やはり平均坪360万でした。

[一部テキストを削除いたしました 管理担当]

[691: 匿名さん]

>>650 匿名さん
あ、唯一まともな揺れやすさマップのみピックアップして無理ポジですねw
液状化マップ、津波浸水では芝浦港南平均〜最悪レベルですよ…本当に残念。

[692: 匿名さん]

686の三井レポートが一番信用できる情報。レインズ確認したが687の一覧は確かに689の言う通りインプレストの事例がかなり含まれてる。
GFTの成約事例は三井のレポートに載っている通りだ。

[693: 匿名さん]

あれ？、形勢が悪くなったせいか、急に静かになったね、GFTポジさん　笑

[694: 匿名さん]

芝浦って再開発もあるし魅力的ではあるんだけど、湾岸でも一番、土地が低くて
浸水リスクは高いのが懸念点です。