グランドメゾン西原三丁目［旧称：（仮称）グランドメゾン西原］

[匿名さん]

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/nishihara/index.html

物件名称：グランドメゾン西原三丁目
所在地：東京都渋谷区西原３丁目46番2他（地番）
交通：東京メトロ千代田線・小田急小田原線「代々木上原」駅徒歩4分

売主：積水ハウス株式会社
管理会社：積和不動産株式会社
設計・監理：株式会社宮川憲司建築事務所
施工：株式会社佐藤秀

用途地域：第一種低層住居専用地域
敷地面積：922.97㎡
建築面積：641.23㎡
建築延床面積：2453.13㎡

総戸数：16戸（他に管理事務室1室）
専有面積：74.73㎡ ～ 106.60㎡
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上3階地下1階建
旧：(仮称)渋谷区西原三丁目計画

[物件名称と物件概要を追加、編集しました。2017.2.16 管理担当]

[41: マンション検討中さん]

>>38 匿名さん

床暖房の範囲は、リビングダイニング、キッチン、洗面室にすべきだと思います。洋室についていることがありますが、洋室につけるならば、キッチンと洗面室を優先すべきだと思います。

[42: 匿名さん]

管理費がある程度高くなってもよいので、各階ゴミ置場と24時間有人管理があるとよいなと思います。
他のグランドメゾン物件とも差別化がはかれます。

[43: 匿名さん]

>>42 匿名さん
そうですね。グランドメゾン上原の2物件よりも仕様を上げてほしいですね。

是非、湿式壁で遮音性を高くしてもらいたい。あとは、全熱交換器もやはりつけてほしい。

[44: マンション比較中さん]

こんな小規模ですし、ゴミ置き場は1箇所で充分です。
複数箇所あると管理がおろそかにならないか心配になります。

[45: マンション検討中さん]

>>38 匿名さん
モモレジさん的に批評すると
【悪い点】
廊下が長過ぎ100平米越えにしてはリビングが狭い
洋室2と3の柱のくい込みが酷くて居室形状が悪く使いにくい
主寝室となる洋室1がリビングまでの間にありPP分離がイマイチ

【良い点】
3方に開口部
リビングの2方向の連窓サッシが広く非常に解放感が高い(北側開口部は梁がありそうでサッシ高は心配)
収納にウォークインクローゼットがなく収納スペースの割に収納力が高い

ここは分かりませんが洋室には別に床暖房いらないですよね、リビングはもちろんキッチンと洗面所にこそ欲しいという意見、激しく同意です。

[46: 匿名さん]

湿式壁はよいですよね。低層・小規模レジデンスならではのプライベード感を感じられるつくりにしていただきたいですね。私も全熱交換器を希望します。

[47: 匿名さん]

資料来た方、新情報お願いします。

[48: 匿名さん]

資料はまだ届いていないと思いますよ。

[49: 匿名さん]

ブリリア代々木公園の低層南向き住戸の坪単価が380万円からあるので、同程度の坪単価にしないと売れなさそうですね。

[50: 名無しさん]

積水に問い合わせたら、坪500中盤からって言われましたよ、それ聞いて撤退

[51: 匿名さん]

>>50 名無しさん

私が問い合わせをしたときは決まってないということで教えてもらえませんでしたが、そんなにはっきり言っていたのですか？

[52: 名無しさん]

確定ではないが、という前置きはありましたが 、
1番小さい2ldkで12000半ばからって感じだったかと。
そもそも代々木公園のブリリアとは客層も違うと
はっきり言われました。

[53: 匿名さん]

>>52 名無しさん

価格は、客層の問題ではなく、立地と建物のグレード等の問題だから、立地が近い代々木公園のブリリアの価格を意識せざるを得ないように思いますけどね。
12000半ばだと、代々木公園ブリリアの上層階を買えてしまいますね。

[54: マンション検討中さん]

代々木上原と富ヶ谷は駅も違うし、全然違う立地だと思いますが、代々木上原と言うと代々木に住んでると思われることもよくあるので、外から見るとあまり変わらないんですかね。

[55: 匿名さん]

＞ 代々木上原と言うと代々木に住んでると思われることもよくあるので、外から見るとあまり変わらないんですかね。

さすがにそれはないｗｗｗ

[56: マンション検討中さん]

外部の者からすると代々木上原よりも富ヶ谷のほうが高級住宅地に思えます。首相の印象があるからでしょうか？

[57: 匿名さん]

平均が500万半ばではなく、最低が500万半ばであれば高すぎでしょう。これまでの上原物件の中で断トツに割高です。

[58: 名無しさん]

積水の見立ては西原は上原よりも地位が高いって位置付けらしいので、上原の2物件よりも高くなってしかるべし、と積水の友人に聞きました

[59: 匿名さん]

>>58 名無しさん
ここ数年の価格高騰や上原二丁目より地位が高いと仮定しても高過ぎだと思いますね。

[60: マンション検討中さん]

確かに駅は違いますが、この物件とブリリア代々木公園は同じエリアと考えて問題ないと思います。
過去のマンションの売出価格からすると、若干、代々木公園の方が高いように思います。
ブリリアの低層南向住戸は、例えば、76平米で9000万台、88平米で1億200万台であることを考えると同程度が適正売出価格と考えます。
仕様面ではブリリアより高くなると思われ、また大通りに面していないという良さはありますが、小規模なためコンシェルジュやバトラー、共用施設等がないことや駅距離がブリリアよりあること、施工会社の違い(ブリリアは清水建設)鑑みれば、プラスマイナスが相殺され、同程度の価格か少し安めの設定が今の市況における適正売出価格と考えます。

[61: マンション検討中さん]

>>55 匿名さん

実際に富ヶ谷の交差点の物件とこの物件が同じエリアだと考えてる人がいますね。

[62: 周辺住民さん]

60さん

その見立てはおかしいですよ。
路線価が70万円な閑静な住宅街で、代々木上原駅4分のフラットな道のりの物件とブリリアはまったく比較になりません。今回は第一種低層専用住居地域。おそらく土地は1坪450～500はしていますよ。
1.25億～の価格は妥当でしょうが、問題はスペックです。
外壁と専有部に期待していますが、難しいでしょう。このコスト高の時代では。

[63: マンション検討中さん]

>>62 周辺住民さん

路線価でいえば、グランドメゾンは平米76万、ブリリアは105万ですよ。

[64: 名無しさん]

私も60さんと同じイメージを持ってて、ブリリアの現地見に行ったらここが価値が全く異なる(格上)ということがわかってしまった。田園調布で三丁目とそれ以外が違うのと同じイメージか、
グランドメゾン上原も500辺りが下限だったので上原より高いのであれば550なのか。。
前から本当に狙ってた物件なだけに残念、撤退

[65: マンション検討中さん]

資料発送予定が延期されましたね。

[66: マンション検討中さん]

今日グランドメゾン表参道のキャンセル物件のメールがきましたが、
表参道で80㎡　12,800万なのに、こちらは少し狭い70㎡台で同じ値段なんてことはありえるのでしょうか？
どう考えても表参道のほうがステータスも立地条件も良いと思うのですが（駅からの距離は表参道のほうが
遠いですが、それでも『表参道』という立地ですし・・・）
表参道というだけあって、設備もそれなりでしょうし。
ここが表参道よりも高かったら本当にびっくりです。

[67: マンション検討中さん]

出所不明な情報で話が進んでますが、今は売る側も値付が難しい時期ですよね。市況からすると500超えるのは難しい気がします。

[68: 周辺住民さん]

上原の2物件が2014～2015年で平均470万～480万でしたので、500万を超えても仕方ないと思いますが。
現地周辺の土地価格も500ぐらいでしょうし、いくらで仕入れたかでしょう。ブリリアは、交差点、こちらは1低です。スペックに期待します。530はつけないと採算に乗らない気はしますが。。。

[69: マンション検討中さん]

10の方が書いているように

上原2丁目は別格だし、斎場の近くだし、この市況だから上原と同じくらいか安いんじゃないですか

という意見もありますが・・・

[70: マンション検討中さん]

近隣住民限定の先行案内と先行モデルルーム予約がきました。
上原界隈に住んでる人たちにしか買わせたくないのかな。

[71: 匿名さん]

この戸数ですしアンダーで売れてしまうでしょうね。

[72:]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[73: 匿名さん]

グランドメゾン上原レジデンスの約64平米、1階テラス付き住戸が坪489万で売りに出されていますが、全く売れてないですね。明らかに売り出し価格を間違えてますね。成約価格は、坪450万を下回るでしょう。
ここも、同じような間違いをしないで、適正な売り出し価格になることを期待してます。

[74: マンション比較中さん]

本気で西原と富ヶ谷交差点が同じ格の場所だって思う人いるんですか？ありえない。
積水が地元の人に買ってもらいたいという気持ちがわかりました。

[75: 匿名さん]

新情報お願いします。

[76: マンション検討中さん]

西原が上原より格上なんて
良いマンションが上原に多いからかもしれませんが
まだ西原は浸透してないですよね
大山町が近くてもそこは明らかに差がありますよ

[77: マンション検討中さん]

>>76 マンション検討中さん
日本語でおk

[78: マンション検討中さん]

なんで公式HPをあんなに中途半端な状態で何ヶ月も放置するのかよくわかりません。そういうところを見るとやはり二流三流デベなんだなと感じますね。

[79: 匿名さん]

全熱交換器は付けてほしいですね。

[80: 匿名さん]

資料が来ないんだけど、どうなってるのですか...❢

[81: マンション検討中さん]

多分一般に販売する気がないのではないでしょうか？

[82: 匿名さん]

アンダー販売ですか…
それはそれで残念ですね…

[83: マンション検討中さん]

このクラスの高級住宅地で火葬場がすぐ裏手って気にならないんでしょうか？

[84: マンション掲示板さん]

>>83 マンション検討中さん
そんなにすぐ裏手ではないですよ。かなり離れてますし、駅からの通り道ではないので気にならないかとおもいます。

[85: 周辺住民さん]

離れているから無関係。
駅4分フラットな道は価値あり。
そこにどんなものを建てるか？スペック次第。
エントランス・共用部・外壁のスペックに期待。
土地、資材、建築コストの高どまる時期に、いかにいいものを残せるのか！

[86: 通りがかりさん]

70m2代で13300万円でした。

[87: 評判気になるさん]

>>86 通りがかりさん

ありがとうございます‼
では、105㎡だと２億位でしょうね。

[88: マンション検討中さん]

資料が届いたんですか？それにしても高いですねー。

[89: 匿名さん]

資料が届いた人、届かない人がいるのですね。。
私は後者です！(>_<､)

[90: 通りがかりさん]

>>88 マンション検討中さん
初日にモデルルーム見て来ました。かなりハイスペックです。標準でお風呂にテレビが付いてます。価格は口頭で。

[91: 通りがかりさん]

>>88 マンション検討中さん
図面は公開ギリに上がったとかで、資料は送られて来てないです。モデルルームの場所も予約してから通知がきました。

[92: マンション検討中さん]

>>86

これは1階の70㎡でもこの値段ですか？

[93: 通りがかりさん]

>>92 マンション検討中さん

70平米台の販売は最上階の1部屋のみでした。 下の階は協力者向けに割り当てられた部屋だそうて、販売してないとの事でした。

[94: マンション検討中さん]

>>86 通りがかりさん
情報ありがとうございます！強気ですねー。坪500後半ですか。しかもやはりアンダーで販売する感じなんでしょうかね。その価格設定ですと選択肢がかなり増えるので苦戦しそうな気がしますが。

[95: 匿名さん]

74.73平米

[96: マンション検討中さん]

>>95 匿名さん
廊下のせいか、各部屋が狭いですね。リビングはテレビどこにおくのか悩みそうですね。

[97: マンション検討中さん]

>>93

情報ありがとうございます。それにしても高いですね。本当に高い！
この値段だすなら、ここじゃなくても他でも買えるところいっぱいありそうです。
リセールも厳しそうですね。

[98: マンション比較中さん]

高すぎる！
リセールについては、気軽にされると住民の質がさがるので
しばらく売りにくいくらいの方が良いのですけれど、それにしても高い。

[99: マンション検討中さん]

ここは以前賃貸でしたが、協力者がいるのでしょうか？分譲で地権者というのはわかるのですが・・・

[100: 匿名さん]

全16戸の低層のマンションなので高級感を出してくるでしょうし、どうしても高くなってきてしまうっていうのがあるのかなぁ。
それだけ設備などのグレードが高くなってくればいいのかなぁと思いますが。
どういう設備仕様になってくるのかというのがまだ掲載されていないのですがどうなってくるのでしょうか。詳細を待て、という感じですね。

[101: マンション検討中さん]

駐車場は、どこに何台くらいあるのでしょうか？
ご存じの方いらっしゃいますか？

[102: 匿名さん]

一生のお願いだから間取り見せて下さい！○/￣\＿

[103: 匿名さん]

近隣住民限定の先行案内って…
神奈川県民ですが、普通に資料もMR案内も来ました。

あまりの費用対の悪さに、迷っていた富ヶ谷の方に決めましたが。

[104: 匿名さん]

総戸数が少ないのですから、高く感じてしまいがちになってしまうのだろうなと思いました。戸数の少なさをどう捉えるか、ってとこでしょうか。

Aタイプが一番コンパクトなタイプでしょうか。バルコニーに対してリビングと居室２つが縦長に並んでいます。１つ１つが割りと広めなので、縦長でもそこまで圧迫感は出ないのではないでしょうか。

[105: 匿名さん]

CタイプとDタイプを公開してくれ。

[106: マンション検討中さん]

100平方台で13900万強だとすると、坪400台前半から中盤ですね。

[107: 匿名さん]

間取りがズドンッと公開されましたね！
個人的にIタイプがいいなと思います。

[108: 匿名さん]

ここバルコニー内側のサッシ回りが吹き付けですね。

[109: 匿名さん]

エレベーターが2基あって、フロア内のエレベーターは行き来することが出来ないので
かなりプライバシーに配慮しているのが伝わってきます。
ただどちらかがエレベーターの定期点検で使えない時にもう片方使うっていうのは出来ないということになってくるのかなと思いました。
まあそれは仕方がないですね。

[110: 匿名さん]

最低価格が1.4億強～ですか。
ひえっ。

[111: 匿名さん]

残り3戸だそうで

[112: 匿名さん]

公式の設備仕様とモデルル～ムの項目が薄字になっていますよ。

[113: 匿名さん]

何か新情報はありますか？

[114: 匿名さん]

キャンセル出てますねぇ

[115: 匿名さん]

公式サイトでは間取りは5タイプ掲載されている。だから、5戸は少なくとも販売されている・・・・っていうことになるんだろうなと思いますよ。

H3タイプは最上階角部屋なので、プレミアムタイプの物件なんでしょうね。
キッチンのところに窓がありますが、窓なだけで、特にお勝手口みたいなものではないのかな。
キッチンは空気が本当にこもってしまうから、窓があるととてもいいと思います。

あとはもうただただ広い…。
収納も多めだし、浴室もものすごく広いし、キッチンもかなり広いから子どもたちと一緒にお料理なんてしてもスペースは悠々ある。

[116: 匿名さん]

かなり強気な価格なのに、売れているのですね。
それだけきちんとしているということなのか。

キッチン収納コンセントってきっちんのどこの部分についているのでしょう？
棚の下とか見えないところ…ってとこでしょうか。
ルンバ置いておく場所って確かに困るけれど。今後はルンバ置き場とか作るマンション増えてくるのかなぁ
ヘルスメーターを仕舞う場所を作るのがスタンダードなように。

[117: 匿名さん]

何か新情報はありますか？

[118: マンション検討中さん]

>>117 匿名さん
残り4邸のようです。個人的には2億台の部屋がどうなるのかみものです。

[119: 匿名さん]

ここは波風立たず完売するでしょう。

[120: 匿名さん]

公式サイトに掲載されているのが３タイプ。
どれも間取りが不思議な感じ。
ただ居室の形があまり空間効率が良い感じじゃないのは気になるところかもしれないです。
ただ低層マンションとしての需要があるの。。。かなぁ。
お値段がお値段だから
どうしても低層が良いという人でも
手が出にくいだろうから
もうゆっくりゆっくり販売していこうとするのか。

[121: 匿名さん]

残り3戸なんでしょか?

[122: 匿名さん]

残り2戸まできているようです
と書くと後ちょっとって感じで、まああとちょっとなんですが、
総戸数を考えると16戸中の2戸なので、割合高めだ（汗）

この戸数の少なさが販売のゆっくりさに現れているのかなと思いました。
マンションそのものは良いにしても
将来的な修繕費などのことを思うと、と。

ゆとりがあるのだったら高層マンションよりも
こういう低層マンションは暮らしやすくて良いんですけどね。

[123: 匿名さん]

もともと武家屋敷も有ったあたりだから、土地としてはとても安定しているのだと思います。全体的に街がゆったり感があるのは良い。
このあたりでお買い物って丸正チェーンしか思い浮かばないんですが、
他に候補っていうのはあったりするもんなんでしょうか。
第一種低層住居専用地域って良いなと思う反面、そういうお店は出店できないところもあるよねぇって思いました。

[124: 匿名さん]

代々木上原駅にOdakyu OXがありますね。車で初台のオーケーに行き週末に買い溜めするのもオススメです。向かいにドラックストアもありますしね。この辺りは都心近接で買い物至便ながら自然環境あふれる一種低層という稀有な場所で、一度住むと離れられません。

[125: 匿名さん]

そう言えばOdakyu OXがあるのを失念しておりました。教えていただきありがとうございます。
OKストアは車に乗られる方ならいいかもしれないですね。あそこは本当に安いです。あと食品添加物のチェックも厳しいスーパーなので、自社基準で良くないというものを使っているものは置いていないんだとか。
そういう面でも良いのかなと思いました。こどもがいると気になる人も多いでしょう。

[126: 匿名さん]

あとはもうH3のプランだけっていうことになってくるのかな。
とても広い部屋だし、ハイルーフ車対応の駐車場の使用権もあるし、条件としては悪くないとは思います。
最上階の部屋だし…。ただ条件が良い分、お値段もそれなりにということになってきてしまっているのだなという風に見ていて思いました。

[127: 匿名さん]

最後の1戸の家具付きのプランは、
リビングのソファ、ローテブル、ベッド、サイドテーブルということです
なくてもいいから安くなればいいのにね、なんて思うけれど…値下げが出来ないからこういう風に家具をつけているのかも。
モデルルームで使っているものなので、
センスが良いものだからついていて困る人もそうそういないとは思いますが。

[128: マンション比較中さん]

中々な値段ですよね。
60㎡でいいから松濤辺りで買いたいですね。

[129: マンション検討中さん]

見事完売のようです。ここは駅にも近いしあまり値崩れしないかもしれませんね。出来上がり完成が見てみたいです。

[130: 匿名さん]

キャンセル住戸が出たのでしょうか？
H3タイプ(4階) 104.88㎡

[131: 匿名さん]

最上階、キャンセルになってしまったんですね。一度半年前に完売になったのに…

最上階は、駐車場も優先権ありで
諸々の条件はよさそうなかんじではあります。

ただ、やっぱり低層のマンションはお値段がします。
良いお値段、してしまいますね（汗）
ここの場合はこの物件だけではなく、もう契約済みのところもそれなりのお値段したんでしょう。

[132: 通りがかりさん]

囲いが取れましたが、思いの外、、普通ですね。。ちらっと見える限りロビーは良さげですが、外観は値段のわりに普通かなと。横の個人邸宅がすごすぎて、その比較でより鮮明に。

あと、一階住戸はもはや半地下を通り越して、ほんとに地下のようですね。

とはいえ設備は素晴らしいのだと思いますがすこし驚きました。

[133: マンション検討中さん]

私も同じ感想でした。まだこれから豪華になるのかもしれませんが、建物の外壁や全体の印象が思ったより質素で、驚きました。確か真横の邸宅に加え、この通り沿いの戸建ては軒並み、このエリアの中でも群を抜いて豪邸ですし、西原パークマンションもあるので、より一層違いが際立つというか。

[134: マンション検討中さん]

内覧してきました。
建物の中は申し分なく、かなり高級感がありました。4階からの眺めも隣のお家が気にならず、キッチン、お風呂、収納も問題ありませんでした。
ただただ残念なのは外観です。周りの邸宅が凄すぎて...。実際に購入した方々は出来上がった建物を見て地団駄を踏んでるのではないでしょうか。

[135: 匿名さん]

洋服もそうですが、オーソドックスなデザインが一番、オシャレで使い勝手がいいのと同じですね。
マンションも奇抜さがなくてオーソドックスなデザインが一番。

[136: 通りがかりさん]

正直このマンションを拝見するといよいよ資材費や人件費の高騰はここまできたかという感じですね。

本当に貶める意図はありませんし、駅近物件で手堅いマンション作りに定評がある積水さんの物件なので、重厚感のある見映えになると思ってたのですが、オーソドックスというにはそれを求めるにしてもパネル張りのような外見にする必要なくない？と思ってしまいます。

勿論中にはいってしまえば関係ないのですが、マンションはやはり規模が大きい分外見による評価は将来的には響いてくるかなと。分譲価格が高いだけに積水さんもうちょっと頑張ろうよと思うのですが。。

[137: 匿名さん]

値段について色々意見があるようだけど、これが今の相場なんだから認めないとダメ。

駅力あってセレブ感ある代々木上原の高級低層マンションなんだから、まあそれなりの値段にはなるわな。

[138: マンション検討中さん]

数年前ならもっと安かった土地で今これだけ高い値段で買ったマンションは、数年後中古になって安いときに建てられた他の財閥系マンションと競合するとき、この高い価格を維持しながら勝負できるんでしょうか