グランドメゾン西原三丁目［旧称：（仮称）グランドメゾン西原］

[匿名さん]

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/nishihara/index.html

物件名称：グランドメゾン西原三丁目
所在地：東京都渋谷区西原３丁目46番2他（地番）
交通：東京メトロ千代田線・小田急小田原線「代々木上原」駅徒歩4分

売主：積水ハウス株式会社
管理会社：積和不動産株式会社
設計・監理：株式会社宮川憲司建築事務所
施工：株式会社佐藤秀

用途地域：第一種低層住居専用地域
敷地面積：922.97㎡
建築面積：641.23㎡
建築延床面積：2453.13㎡

総戸数：16戸（他に管理事務室1室）
専有面積：74.73㎡ ～ 106.60㎡
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上3階地下1階建
旧：(仮称)渋谷区西原三丁目計画

[物件名称と物件概要を追加、編集しました。2017.2.16 管理担当]

[1: マンション検討中さん]

ホーマット・オレンジがあった場所ですが、それ以上の情報がある方いらっしゃいますか？

[2: マンション検討中さん]

販売開始は春先くらい？
ファミリー向けかな

[3: マンション検討中さん]

積水は以前上原のホーマット跡地でグランドメゾン上原レジデンスを分譲していますので、今回もファミリー向けのグランドメゾンになる可能性が高いんじゃないでしょうか。

[4: 匿名さん]

３階建で平成30年の2月に竣工みたいですね。

[5: 評判気になるさん]

斎場が近くにあるのは少し気になるんだけど

[6: 匿名さん]

名前決まってないの？

[7: マンション検討中さん]

積水に電話をしたら、こちらは16戸のみなので地元の方で埋まってしまうんではないかということでした。
地権者でしょうか？残念・・・。

[8: マンション検討中さん]

元は賃貸のみのホーマットでしたし、地権者のみでは事業にならないので、地権者だけというのはあまり考えられないのではないかと思います。ただ、16戸だけですと一般への販売前に、外商とかクレジットカード会社の紹介といった販路で完売してしまう可能性もありそうですね。

[9: マンション検討中さん]

そんな販路があるんですね。知りませんでした。外商なんてデパートの世界だけだと思ってました。グランドメゾンですと、上原から7分の物件でも億ションだったので、今回は駅近ということもあり、とんでもないお値段になりそうですね。

[10: 通りがかりさん]

上原2丁目は別格だし、斎場の近くだし、この市況だから上原と同じくらいか安いんじゃないですか

[11: マンション検討中さん]

それにしても積水は情報＆販売開始が遅いですね。同じくらいにできる日本エスコンの物件は情報も少しずつでてるし、販売開始も4月からなのに。

[12: 名無しさん]

施工が佐藤秀ってどうなの？

[13: eマンションさん]

>>12 名無しさん

施工会社は発表になったんですか？

[14: 名無しさん]

現場に表示されてましたよ
スーゼネはこのご時世無理にしても、
もう少し大手でもよかったんじゃないかと
あまり施工実績もないようですし

[15: 通りがかりさん]

ホームページ公開されましたね。高級仕様になるようです

[16: 匿名さん]

はい、公式ホームページ。


（仮称）グランドメゾン西原
http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/nishihara/index.html
　

[17: 匿名さん]

>>14

最近はブリリア高輪ザ・コートみたいな億ションも手がけているので、
実力はあるんじゃないですか？
　

[18: 匿名さん]

駅近なのに閑静な立地。いいなあ、ここ。高いんだろうな〜

[19: 通りがかりさん]

坪単価、どのくらいでしょうか？
500台中盤からありますか？

[20: 名無しさん]

>>19 通りがかりさん

>>19 通りがかりさん
このへんだと70平米台の小さめの住戸は坪500は切るかと。
広いのは600超えてくるでしょうけど、500台中盤が平均レベルと読んでます。

[21: 通りがかりさん]

>>20 名無しさん

そうなんですね。80平米、500くらいからあると良いのですが。それにしても、良さそうな場所ですよね。

[22: マンション検討中さん]

http://www.tochidai.info/area/nishihara/

こちらのサイトでは西原3丁目の坪単価は最高で366万とありますが、
グランドメゾンということでそれよりも高いということでしょうか？

[23: eマンションさん]

>>22 マンション検討中さん
さすがに釣針がデカすぎ

[24: 匿名さん]

近くの元代々木でも、三菱地所とフジタの低層ビッグプロジェクトが進行中ですね。こちらもかなり立地が良さそうです。

[25: 匿名さん]

三菱プロジェクトの場所はどこですか？

[26: 匿名さん]

坪単価はグランドメゾン目黒東山以上、グランドメゾン表参道以下って感じですかね

[27: 匿名さん]

>>24
東口から近いですね。
あのお屋敷の石垣が好きでした。

[28: 匿名さん]

ユニクロ御殿を手掛けたいのか佐藤秀でしたっけ？
そういう繋がりもある起用なのかなと思ってみたり

[29: eマンションさん]

>>27 匿名さん

>>24 匿名さん
藤田さんの豪邸なくなっちゃうんですか？！

[30: 匿名さん]

>>25 匿名さん

元代々木のビッグプロジェクトは、 (仮称)渋谷区元代々木町17計画というものですね。5階建なのに敷地面積が2800㎡くらいあるので、相当グレードの高い物件になりそうですね。代々木上原も徒歩7分、代々木公園と代々木八幡はもっと近いですね。

[31: 匿名さん]

元代々木のあのあたりって街並みが好きじゃないです。
西原のこの物件エリアのほうが閑静な住宅街で好み。

[32: 匿名さん]

全部で１６戸かぁ。
グレードが高い高級ラインでくるというのはわかりますけれど
値段に見合ったクオリティになってくるかどうかっていうのがここの場合は大切になってくるということになってくるのかなと思います。
駅に近いということだけじゃなくて、
マンションそのものをどう作るのか、まだ詳細が出ていないので想像がつかないですね。

[33: 匿名さん]

グランドメゾンだから一定レベルの高級路線は間違いないかと。グランドメゾン上原コートみたいな感じだといいですね。

[34: 匿名さん]

正式名称が「グランドメゾン西原三丁目」に決まったようですね。

[35: マンション比較中さん]

えー！
ちょっと微妙…ショック

[36: 匿名さん]

間取りを早く公開してほしいですね。

[37: 匿名さん]

西原三丁目という好立地に適した仕様にしてほしいですね。
食洗機、ディスポーザー、水回り天然石、全室ビルトインエアコン、突板フローリング、折り上げ天井、玄関・廊下・洗面室・レストルーム大理石又はタイル張り、全室・キッチン・洗面室床暖房という仕様を是非ともお願いしたいです。

[38: 匿名さん]

間取りが1プラン公開されましたね。
H2タイプ
105.33m2

[39: マンション検討中さん]

公式ページに間取り一つだけ出すというのは珍しいような気がしますね。とても良さそうですが、100超えるならもう少しリビングが広くてもいいような…

[40: マンション検討中さん]

>>38 匿名さん

廊下が長過ぎるのでリビングの大きさにも影響してしまっているように感じます。
また、収納が少ないですね。
他の小さい部屋はより効率的かつ機能的なプランを期待します。

仕様面では、全熱交換器はつけてほしいですね。

[41: マンション検討中さん]

>>38 匿名さん

床暖房の範囲は、リビングダイニング、キッチン、洗面室にすべきだと思います。洋室についていることがありますが、洋室につけるならば、キッチンと洗面室を優先すべきだと思います。

[42: 匿名さん]

管理費がある程度高くなってもよいので、各階ゴミ置場と24時間有人管理があるとよいなと思います。
他のグランドメゾン物件とも差別化がはかれます。

[43: 匿名さん]

>>42 匿名さん
そうですね。グランドメゾン上原の2物件よりも仕様を上げてほしいですね。

是非、湿式壁で遮音性を高くしてもらいたい。あとは、全熱交換器もやはりつけてほしい。

[44: マンション比較中さん]

こんな小規模ですし、ゴミ置き場は1箇所で充分です。
複数箇所あると管理がおろそかにならないか心配になります。

[45: マンション検討中さん]

>>38 匿名さん
モモレジさん的に批評すると
【悪い点】
廊下が長過ぎ100平米越えにしてはリビングが狭い
洋室2と3の柱のくい込みが酷くて居室形状が悪く使いにくい
主寝室となる洋室1がリビングまでの間にありPP分離がイマイチ

【良い点】
3方に開口部
リビングの2方向の連窓サッシが広く非常に解放感が高い(北側開口部は梁がありそうでサッシ高は心配)
収納にウォークインクローゼットがなく収納スペースの割に収納力が高い

ここは分かりませんが洋室には別に床暖房いらないですよね、リビングはもちろんキッチンと洗面所にこそ欲しいという意見、激しく同意です。

[46: 匿名さん]

湿式壁はよいですよね。低層・小規模レジデンスならではのプライベード感を感じられるつくりにしていただきたいですね。私も全熱交換器を希望します。

[47: 匿名さん]

資料来た方、新情報お願いします。

[48: 匿名さん]

資料はまだ届いていないと思いますよ。

[49: 匿名さん]

ブリリア代々木公園の低層南向き住戸の坪単価が380万円からあるので、同程度の坪単価にしないと売れなさそうですね。

[50: 名無しさん]

積水に問い合わせたら、坪500中盤からって言われましたよ、それ聞いて撤退

[51: 匿名さん]

>>50 名無しさん

私が問い合わせをしたときは決まってないということで教えてもらえませんでしたが、そんなにはっきり言っていたのですか？

[52: 名無しさん]

確定ではないが、という前置きはありましたが 、
1番小さい2ldkで12000半ばからって感じだったかと。
そもそも代々木公園のブリリアとは客層も違うと
はっきり言われました。

[53: 匿名さん]

>>52 名無しさん

価格は、客層の問題ではなく、立地と建物のグレード等の問題だから、立地が近い代々木公園のブリリアの価格を意識せざるを得ないように思いますけどね。
12000半ばだと、代々木公園ブリリアの上層階を買えてしまいますね。

[54: マンション検討中さん]

代々木上原と富ヶ谷は駅も違うし、全然違う立地だと思いますが、代々木上原と言うと代々木に住んでると思われることもよくあるので、外から見るとあまり変わらないんですかね。

[55: 匿名さん]

＞ 代々木上原と言うと代々木に住んでると思われることもよくあるので、外から見るとあまり変わらないんですかね。

さすがにそれはないｗｗｗ

[56: マンション検討中さん]

外部の者からすると代々木上原よりも富ヶ谷のほうが高級住宅地に思えます。首相の印象があるからでしょうか？

[57: 匿名さん]

平均が500万半ばではなく、最低が500万半ばであれば高すぎでしょう。これまでの上原物件の中で断トツに割高です。

[58: 名無しさん]

積水の見立ては西原は上原よりも地位が高いって位置付けらしいので、上原の2物件よりも高くなってしかるべし、と積水の友人に聞きました

[59: 匿名さん]

>>58 名無しさん
ここ数年の価格高騰や上原二丁目より地位が高いと仮定しても高過ぎだと思いますね。

[60: マンション検討中さん]

確かに駅は違いますが、この物件とブリリア代々木公園は同じエリアと考えて問題ないと思います。
過去のマンションの売出価格からすると、若干、代々木公園の方が高いように思います。
ブリリアの低層南向住戸は、例えば、76平米で9000万台、88平米で1億200万台であることを考えると同程度が適正売出価格と考えます。
仕様面ではブリリアより高くなると思われ、また大通りに面していないという良さはありますが、小規模なためコンシェルジュやバトラー、共用施設等がないことや駅距離がブリリアよりあること、施工会社の違い(ブリリアは清水建設)鑑みれば、プラスマイナスが相殺され、同程度の価格か少し安めの設定が今の市況における適正売出価格と考えます。

[61: マンション検討中さん]

>>55 匿名さん

実際に富ヶ谷の交差点の物件とこの物件が同じエリアだと考えてる人がいますね。

[62: 周辺住民さん]

60さん

その見立てはおかしいですよ。
路線価が70万円な閑静な住宅街で、代々木上原駅4分のフラットな道のりの物件とブリリアはまったく比較になりません。今回は第一種低層専用住居地域。おそらく土地は1坪450～500はしていますよ。
1.25億～の価格は妥当でしょうが、問題はスペックです。
外壁と専有部に期待していますが、難しいでしょう。このコスト高の時代では。

[63: マンション検討中さん]

>>62 周辺住民さん

路線価でいえば、グランドメゾンは平米76万、ブリリアは105万ですよ。

[64: 名無しさん]

私も60さんと同じイメージを持ってて、ブリリアの現地見に行ったらここが価値が全く異なる(格上)ということがわかってしまった。田園調布で三丁目とそれ以外が違うのと同じイメージか、
グランドメゾン上原も500辺りが下限だったので上原より高いのであれば550なのか。。
前から本当に狙ってた物件なだけに残念、撤退

[65: マンション検討中さん]

資料発送予定が延期されましたね。

[66: マンション検討中さん]

今日グランドメゾン表参道のキャンセル物件のメールがきましたが、
表参道で80㎡　12,800万なのに、こちらは少し狭い70㎡台で同じ値段なんてことはありえるのでしょうか？
どう考えても表参道のほうがステータスも立地条件も良いと思うのですが（駅からの距離は表参道のほうが
遠いですが、それでも『表参道』という立地ですし・・・）
表参道というだけあって、設備もそれなりでしょうし。
ここが表参道よりも高かったら本当にびっくりです。

[67: マンション検討中さん]

出所不明な情報で話が進んでますが、今は売る側も値付が難しい時期ですよね。市況からすると500超えるのは難しい気がします。

[68: 周辺住民さん]

上原の2物件が2014～2015年で平均470万～480万でしたので、500万を超えても仕方ないと思いますが。
現地周辺の土地価格も500ぐらいでしょうし、いくらで仕入れたかでしょう。ブリリアは、交差点、こちらは1低です。スペックに期待します。530はつけないと採算に乗らない気はしますが。。。

[69: マンション検討中さん]

10の方が書いているように

上原2丁目は別格だし、斎場の近くだし、この市況だから上原と同じくらいか安いんじゃないですか

という意見もありますが・・・

[70: マンション検討中さん]

近隣住民限定の先行案内と先行モデルルーム予約がきました。
上原界隈に住んでる人たちにしか買わせたくないのかな。

[71: 匿名さん]

この戸数ですしアンダーで売れてしまうでしょうね。

[72:]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[73: 匿名さん]

グランドメゾン上原レジデンスの約64平米、1階テラス付き住戸が坪489万で売りに出されていますが、全く売れてないですね。明らかに売り出し価格を間違えてますね。成約価格は、坪450万を下回るでしょう。
ここも、同じような間違いをしないで、適正な売り出し価格になることを期待してます。

[74: マンション比較中さん]

本気で西原と富ヶ谷交差点が同じ格の場所だって思う人いるんですか？ありえない。
積水が地元の人に買ってもらいたいという気持ちがわかりました。

[75: 匿名さん]

新情報お願いします。

[76: マンション検討中さん]

西原が上原より格上なんて
良いマンションが上原に多いからかもしれませんが
まだ西原は浸透してないですよね
大山町が近くてもそこは明らかに差がありますよ

[77: マンション検討中さん]

>>76 マンション検討中さん
日本語でおk

[78: マンション検討中さん]

なんで公式HPをあんなに中途半端な状態で何ヶ月も放置するのかよくわかりません。そういうところを見るとやはり二流三流デベなんだなと感じますね。

[79: 匿名さん]

全熱交換器は付けてほしいですね。

[80: 匿名さん]

資料が来ないんだけど、どうなってるのですか...❢

[81: マンション検討中さん]

多分一般に販売する気がないのではないでしょうか？

[82: 匿名さん]

アンダー販売ですか…
それはそれで残念ですね…

[83: マンション検討中さん]

このクラスの高級住宅地で火葬場がすぐ裏手って気にならないんでしょうか？

[84: マンション掲示板さん]

>>83 マンション検討中さん
そんなにすぐ裏手ではないですよ。かなり離れてますし、駅からの通り道ではないので気にならないかとおもいます。

[85: 周辺住民さん]

離れているから無関係。
駅4分フラットな道は価値あり。
そこにどんなものを建てるか？スペック次第。
エントランス・共用部・外壁のスペックに期待。
土地、資材、建築コストの高どまる時期に、いかにいいものを残せるのか！

[86: 通りがかりさん]

70m2代で13300万円でした。

[87: 評判気になるさん]

>>86 通りがかりさん

ありがとうございます‼
では、105㎡だと２億位でしょうね。

[88: マンション検討中さん]

資料が届いたんですか？それにしても高いですねー。

[89: 匿名さん]

資料が届いた人、届かない人がいるのですね。。
私は後者です！(>_<､)

[90: 通りがかりさん]

>>88 マンション検討中さん
初日にモデルルーム見て来ました。かなりハイスペックです。標準でお風呂にテレビが付いてます。価格は口頭で。

[91: 通りがかりさん]

>>88 マンション検討中さん
図面は公開ギリに上がったとかで、資料は送られて来てないです。モデルルームの場所も予約してから通知がきました。

[92: マンション検討中さん]

>>86

これは1階の70㎡でもこの値段ですか？

[93: 通りがかりさん]

>>92 マンション検討中さん

70平米台の販売は最上階の1部屋のみでした。 下の階は協力者向けに割り当てられた部屋だそうて、販売してないとの事でした。

[94: マンション検討中さん]

>>86 通りがかりさん
情報ありがとうございます！強気ですねー。坪500後半ですか。しかもやはりアンダーで販売する感じなんでしょうかね。その価格設定ですと選択肢がかなり増えるので苦戦しそうな気がしますが。

[95: 匿名さん]

74.73平米

[96: マンション検討中さん]

>>95 匿名さん
廊下のせいか、各部屋が狭いですね。リビングはテレビどこにおくのか悩みそうですね。

[97: マンション検討中さん]

>>93

情報ありがとうございます。それにしても高いですね。本当に高い！
この値段だすなら、ここじゃなくても他でも買えるところいっぱいありそうです。
リセールも厳しそうですね。

[98: マンション比較中さん]

高すぎる！
リセールについては、気軽にされると住民の質がさがるので
しばらく売りにくいくらいの方が良いのですけれど、それにしても高い。

[99: マンション検討中さん]

ここは以前賃貸でしたが、協力者がいるのでしょうか？分譲で地権者というのはわかるのですが・・・

[100: 匿名さん]

全16戸の低層のマンションなので高級感を出してくるでしょうし、どうしても高くなってきてしまうっていうのがあるのかなぁ。
それだけ設備などのグレードが高くなってくればいいのかなぁと思いますが。
どういう設備仕様になってくるのかというのがまだ掲載されていないのですがどうなってくるのでしょうか。詳細を待て、という感じですね。