[雑談・コテ禁] 湾岸タワーマンション総合スレ（パークコート浜離宮、ドゥ・トゥール、パークタワー晴海、有明ガーデンシティ 他）

[匿名さん]

湾岸エリアのタワーマンションについて、雑談を抜きとして話し合うスレッドです。 （雑談・コテは禁止）
購入を検討している方で他新築・中古物件との比較をとことん追求して決めたい方、
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。

最近は湾岸に新築計画タワーマンション、近日分譲開始タワーマンションも少しずつ出てきたものの、まだまだ数は少ないので、
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであれば分譲中・中古問わず、
タイトル以外の物件の話題もOK！！
パークコート浜離宮の比較検討である内陸のタワーマンション物件も度を超えない程度であればOK。

物件に全く関係のない雑談や、コテハンさんの投稿は禁止です。
コテの方、雑談もしたい方は本スレへどうぞ。

有意義な情報交換しましょう。

[471: 匿名さん]

アジアのエネルギーを感じますね。

[472: 匿名さん]

>>461 匿名さん
地歴でいったら豊洲のほうが最悪。もともとガス工場、造船所で汚染された土地。更にとなりの枝川辰巳は朝鮮＊＊のなかでも都内屈指の治安の悪さ。暴力団どころか警察すらアンタッチャブルだった、まさに魔境。
花街で重要文化財が残る品川芝浦のほうがよほど地歴はいいだろ笑

[473: 匿名さん]

>>469 匿名さん
もうすでに僕の趣味意外の話が多数出てきていて、追いつくのが大変です

[474: 匿名さん]

>>468 匿名さん
そうそう、これアイランドのすぐ近くなんだよね。HEROでキムタクの家が芝浦一丁目だったけど、それも最近取り壊されて駐車場になっちゃった。

[475: 匿名さん]

HEROのキムタクの家無くなったの？

[476: 匿名さん]

>>475 匿名さん
なくなっちゃったよ。GFTの隣にあったんだけど…HEROゆかりの建物はほとんど取り壊されちゃったよ、残念だけど。芝浦の象徴として残して欲しかった

[477: 匿名さん]

GFT前のここも有名なドラマのロケ地。知っている人はちょっと歳がバレるかな？

[478: 匿名さん]

ラブジェネ。

[479: 匿名さん]

芝浦もダメ。豊洲もダメ。
やっぱり、港南？

[480: マンション検討中さん]

>>479 匿名さん
港南は現在進行系で屠殺場と大規模ゴミ処理施設。その前は造船所と自衛隊の訓練所。むしろ芝浦豊洲より酷いレベル。なんの歴史もないし。

[481: 匿名さん]

地歴で地域をランク付けするとこんな感じ

芝浦、北品川 、 勝どき > 豊洲 > 晴海 > 有明 > 港南

[482: 匿名さん]

>>477 匿名さん

HEROじゃなくラブジェネです。

[483: 匿名さん]

負の歴史があるより良いじゃん。

[484: 匿名さん]

やっぱりこうなったね。スレ主さんの狙い通り？

[485: 匿名さん]

＞481

暴力団事務所がある芝浦が港南より、地歴で上？

[486: 匿名さん]

>>485 匿名さん
暴力団事務所と地歴がなんの関係が？地歴ってその土地の歴史なんだけど。港南って重要文化財ある？殿様に献上されていまでも残ってる海産物は？その地域発祥の有名な企業は？団体は？なーんもない、屠殺場だけじゃん。
東芝、ヤナセは芝浦発祥、芝エビは芝浦の海産物で殿様に献上、東京最古の料亭や重要文化財が残ってて住吉会発祥の地でもある。その歴史がなんで港南より下だと？

[487: 匿名さん]

破れかぶれだね　

[488: 匿名さん]

品川駅や山手線新駅がある港南のほうが商業地としてのポテンシャルは高いでしょうね。
JR再開発エリアの住所も港南になるでしょう。住宅地としての整備は港南が先行しましたね。
芝浦も橋の架け替えや道路の拡幅などがやっと始まりました。今後に期待です。

[489: 匿名さん]

芝浦で事務所と言われてるところは、実際は大幹部の自宅ってだけで事務所としては今は使ってないんだな。その程度のことでそれほど気になるのなら次長○長のマンションにも、別系統の組幹部と有名な半グレ幹部が住んでたりするわけだし。六本木や赤坂のタワマンなんて、そっち系がもっと沢山住んでたり、都心とはそういうものよ。

[490: 匿名さん]

しかしまぁ、順位付けか好きなんだね。俺には理解できん。
芝浦が上だの、豊洲が上だの、全て主観でしょうに。カリカリしなさんな。
まぁ、誰でも自分が住んでいる地域が低く思われたくないのは心情だから分らんでもないが。。。

マジレスすれば、土地の価値を客観的に測る基準なんて路線価しかないでしょ。
路線価だって土地の金銭的な価値を示しているだけで、住民の満足度とは別だからね。
どこでも住めば都ですよ。

[491: 匿名さん]

そういえばここにいるのってみんなタワマンオーナー？検討者もいるのかな？

[492: 匿名さん]

すでにタワマン所有していて、次のマンションを物色中〜な私

[493: 匿名さん]

ここは脳内、スレ主の小さな小さな世界。

[494: 匿名さん]

>>492 匿名さん
私もオーナーです
この時期に物色ですか？いま買わなきゃいけない理由でもあるんでしょうか。

[495: 匿名さん]

芝浦ってそんなに必死にアピールしないといけない場所なの？ほんとに評価が高い場所ならアピールしなくてもいいでしょ。品川駅や新駅を擁する隣町をdisりながら芝浦をアピールするほうが「ホント？隣町にコンプレックス感じてるんじゃない？」と思っちゃうよ。住民が満足していればそれでいいじゃん。

[496: 匿名さん]

ちなみに、汐留、浜松町、芝浦、港南のどれも横浜馬車道に勝てる物件なし。
横浜以下なのに順位付けとか虚しいだけ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79821/46/

[497: 匿名さん]

話はかわるけどKTTの契約者スレが荒れてるね。

[498: 匿名さん]

どうやら豊洲さんが来て芝浦disってるみたいですねｗ

[499: 匿名さん]

>>497 匿名さん
施工の悪さで定評のある鹿島だから仕方ない

[500: 匿名さん]

港南の近くには火力発電所があるんだね　ビックリ

大丈夫なの？

[501: 匿名さん]

>>499
鹿島ってそうなんだ、このスレで初めて勉強になった。

[502: 匿名さん]

>>500 匿名さん
事故があったら港南四丁目ごと吹き飛びます。

[503: 匿名さん]

>>502
吹き飛ぶ？？　笑

[504: 匿名さん]

芝浦1丁目の野村のツインタワー計画は、八重洲の200メートル級ビルと同等の規模大きさを予定している都内では最大級の施設になる予定よ。マンション事業に偏っていた野村がオフィス商業として収益の柱にしようとしている社運かけた計画なので、期待はできると思う。できるの全体完成は10年後、先行のタワーは先に開業するらしい。これに伴い、浜松町駅南口のデッキをリニューアルして、西口とつなげたり、目の前の運河の利用も検討されてるみたいだから、企画としては面白いと思う。

[505: 匿名さん]

横浜最高峰の存在感は半端ないよ。汐留含め港区湾岸の負け。
http://www.mfr.co.jp/company/news/2016/pdf/1101_01.pdf

[506: 匿名さん]

新築マンション青田買いすると、完成してから共用部がイメージと違うとか施工が悪いとかエレベーターが安物で速度遅いとかいろいろ出てくることあるね。評価が固まった中古を現物見てから買うのも一つの手ではある。

[507: 匿名さん]

港南は、新駅のアドレスが港南の端っこってだけで、多くの人が住んでる4丁目からは遠くて再とは関係ないのがミソだよね。品川駅の開発も高輪口の話であって港南口は変わる予定ない。しかも、2－3年後には新航路で騒音問題が生じるわけで。上空300メートルで2分おきって穏やかな話ではない。

[508: 匿名さん]

>>505 匿名さん
ごめん、港区湾岸民は神奈川県とか興味ない 苦笑

[509: 匿名さん]

あのエントランスの石の穴はちょっと気になるね。契約者が文句言うのも無理はない。地元民と鹿島自体が地権者になっているので、住民の立場が弱いから石取り換えとかは絶望的でしょう。かわいそうだけど気にしないことよ。そのうち慣れる。

[510: 匿名さん]

>>505
すごいね。でも横浜馬車道なんだよな。品川駅前なら感動するけど。

[511: 匿名さん]

>>508
興味ないですか。そうですか。
坪600以上になると言われているので、”買えない”が正解じゃないですか？苦笑

[512: 匿名さん]

あんな程度の穴、パテで埋めて塗装するのはそんなに大変な作業じゃないのに、なんで放置するんだろ？そういうデザイン？

[513: 匿名さん]

＞どうやら豊洲さんが来て芝浦disってるみたいですねｗ

醜悪至極なり。

[514: 匿名さん]

>>509 匿名さん
勝どきのマンションって地権者で失敗するよね。センスない地権者が多いのかな。スナックだの焼き鳥だの、KTTではエントランスの横が居酒屋で、外で客が喫煙してるっていうし、タワマンエントランスが台無し。地権者マンションに住まないよう教訓としてはいい見本だよね、悪い意味だけど。

[515: 匿名さん]

>>511 匿名さん
うちの部屋の査定が坪450だから、坪600なら階高とか落とせば買えなくはないかな。でも都心の会社経営者だから本当に興味ないんだ、そこから通えないし。横浜好きにはたまらないんだろうね。

[516: 匿名さん]

港南４は旅行に出かけるのとか出張の行き帰りは楽な場所だよな。新幹線も目の前、空港にもモノレールですぐ。そういうニーズを持つ人は意外と多いんじゃないかな。

[517: 匿名さん]

エアビーも利用者が多いからね　ニーズに合ってる

[518: 匿名さん]

マンション内に生活関連店舗を誘致すると住民は便利だし、店舗側は大規模マンションの住民という固定客を独占出来て経営が安定するし、店舗が賃貸なら賃貸料収入でマンション管理費が安く済んだりするから非常に良いビジネスモデルだと思う。けど、旧地権者のスナックとか焼鳥屋とか入ると賃貸じゃないから賃貸料は入らないし、酔客が店外でタバコ吸ったりするしで良くないね。

[519: 匿名さん]

地権者物件って微妙だよね。地権者と購入者の社会的地位や経済的価値観が大抵合わないけど、理事会とかで偉い顔されることが多い。KTTもただでさえ、飲み屋だの焼き鳥屋と老人ホームが入っているうえに、入居前から共用部でタバコや看板など問題生じてるし。中央湊も、地権者にそっち系がいたり、下駄に印刷工場だの入れなきゃいけなかったり。そういう意味では富久の地権者は、生産的かつ協力的な考えで良かった。あそこは中々よくできてるよ。専有部の間取りは柱と行灯部屋の上、狭小部屋しかないから最悪だけど。

[520: 匿名さん]

あの穴結構大きいかたパテで埋めたら自然石の部分とのギャップが目立つんじゃない？石取り換えしないならあのままの方が無難。石の呼吸口だと思えばいい。

[521: 匿名さん]

港南はもういいんだよ、坪150で最近まで売られてて、埼玉の来客者が誰一人選ばなかったWCT伝説があるエリアだよ。誰も住みたくないわけ。

[522: 匿名さん]

豊洲の空港リムジンバスも便利ですよ。２０分で羽田なんで。荷物もモノレールと違って改札通ったり階段使ったりしなくて良いので便利です。

[523: 匿名さん]

>>519 匿名さん
KTTは管理組合も地権者の店舗と住人で別らしいし、住人と地権者の対立が目に見えてる。
こういうマンションはあとから揉めてみんな出て行くから資産価値も維持できないんだよね。やっぱり地権者がいないタワマンが一番かな。最近だとDTとかGFT、スカイズとか。

[524: 匿名さん]

>>519
月島の再開発ってマンションばっかりだな。
ここもKTTや中央湊みたいな店舗が入るのかな？
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2016/08/50175m-a60c.ht...

[525: 匿名さん]

自宅買ったのに不動産経営の重荷(テナント賃貸)を背負わされるなんて嫌だ。

[526: 匿名さん]

港南緑水公園内の一角に港区が保育園を作るようです。待機児童が多く保育園が不足しているなかで近隣マンションのワーキングウーマンにとって子供の送り迎えが便利になりますが、立地的にはWCT専用保育園みたいになりますね。特定マンションに利益が大きい施設を公共の予算で作るというのはどうなんでしょうかね。

[527: 匿名さん]

>>524 匿名さん
月島勝どきはマンション建てすぎ…さすがにもう需要ないんじゃない？この市況で1100戸って正気？勝どき晴海で6000位供給されるのに…

[528: 匿名さん]

>>526 匿名さん
いいんじゃない？港南芝浦は待機児童が深刻だし、芝浦にもぽこぽこできてるよ。

[529: 匿名さん]

>>527
完全に供給過剰。オリンピック後は暴落でしょう。

[530: 匿名さん]

>>525
そういうマンションいっぱいあるよ。大規模マンション住民という固定客がつかめるからテナントが出ていくことはまずないからリスクはゼロ。賃料収入は年間数千万になるから、管理費が安くなる。白金タワーなんかが良い例。

[531: 匿名さん]

湾岸は都心に近くて便利だからいくらでも需要ある。湾岸にマンションできて心配なのは多摩とか郊外だね。

[532: 匿名さん]

＞530
テナントの利回り何パーセント？

[533: 匿名さん]

一方港南芝浦は本当に新築でないね。意外と豊洲も新築の話ないよね。そう考えると港南芝浦豊洲が資産価値では鉄板な気がしてきた。

[534: 匿名さん]

>>531
大江戸線でそんなに需要あるかな？

[535: 匿名さん]

月島勝どきのマンション、合わせると何千戸もあるから将来は中古が常に数百戸は売り出されている状態になるね。数百戸のライバルを蹴散らして自分の部屋を希望価格で売却するのは至難の業でしょうな。さらに、オリンピック後に住宅が6000戸も供給される。しかも、タワマン同士がお見合いして窓から見えるのは隣のタワマンで高層の眺望も無い巨大団地状態でタワマンの意味なし。永住覚悟で買わないといけないかもね。

[536: 匿名さん]

>>530 匿名さん
パークコート麻布十番もそうだね。でもそういう物件は湾岸より都心のタワマンに多いね。湾岸だと地権者の自己満足みたいなテナントが多い。

[537: 匿名さん]

たくさん住戸はあった方が良い。
そのぶん便利施設も増えるからね。

[538: 匿名さん]

オリンピック後の住宅は東京都の政策でデべに安く売却させるはず。
坪150とかで売り出すとかありえる話。そんなのが近隣に6000戸もあったら暴落しないほうがおかしい。

[539: 匿名さん]

利回りも語らずリスクゼロと言われても
説得力がない。テナントぶんの不動産まで余分に買わされて
維持費もかかるし家賃取っても税金取られるんでしょ？

[540: 匿名さん]

>>533
豊洲はネガが多いけど、豊洲の2丁目3丁目に追加でタワマンが建たないから、これ以上
ライバルは増えない。豊洲に住みたい人は常に現れるだろうから、需要と供給はバランス
が取れて価格はそんなには落ちないと思う。上がることもないだろうけど。
芝浦港南も、品川駅、田町駅、浜松町駅というJR駅利用というポテンシャルは将来に
向けて変わらないし、品川駅のリニア開発や新駅開発で駅周辺は今より便利になることは
あっても衰退はありえないから、近隣マンションの資産価値は安定するでしょうね。
問題は月島、晴海だと思う。地下鉄駅しか利用できない立地で月島駅、勝どき駅には
駅直結タワーもあるなかで、駅から離れたタワマン密集地帯は売却に苦労することになる
だろうね。少子化で年々マンション買う人も減っていくし、新築マンションもまだ供給
されるからオリンピック以降は、かなり価格が下がる可能性があると思う。

[541: 匿名さん]

月島は安泰でしょ。
複数路線ある駅の資産価値は高い。

[542: 匿名さん]

>>541 匿名さん
有楽町線と大江戸線って…
貧弱にもほどがあるけどな。

[543: 匿名さん]

月島ってそんなにいいか？
佃は街づくりがかなりハイレベルだけど、いわゆるもんじゃの月島ってゴチャゴチャしてるよ。

[544: 匿名さん]

2路線あるから人気なんでしょ。
あと都心に近い。
不動産は立地が大事。

[545: 匿名さん]

>>544 匿名さん
そんなこといったら品川は8路線以上あるけど…芝浦ですら5路線

[546: 匿名さん]

川向こうは嫌だ

[547: 匿名さん]

大規模マンションの共用設備は無駄でお荷物とか言うけど、>>443を読んだり、人気マンション
特集みたいな記事を読むと、結局中古市場でも人気が高いのは館内の共用設備が充実した
マンションなんだよね。土壌汚染で騒がれようがスカイズなんかも中古をチェックする人が急増
しているらしい。パークシティ豊洲、ザ・トーキョータワーズ、ワールドシティタワーズ、
ブリリアマーレ有明なんかはやっぱり知名度高いし、どれもプールとかがあるマンションばかり
なんだよね。どこも、管理費会計が問題にならずに黒字で運営できているわけだし、中古の売り
やすさという意味では共用施設もあながち無駄とばかりは言えないと思うね。

[548: 匿名さん]

＞545
都心(銀座)ないじゃん。

[549: 匿名さん]

>>545 匿名さん
しかもJRが複数だからね。月島とか大江戸線と有楽町線だけ？マジで貧弱ーって感じ。

[550: 匿名さん]

ＷＣＴはプールで年間3000万の維持費。
なのに2000世帯で20m×3レーン。お荷物でしかない。
ブリリアマーレはWCTよりプールましだが管理費高い。

[551: 匿名さん]

勝どき周辺タワーで、眺望の良い部屋を選んで眺望代が上乗せされた価格で買ったのに、後からできたタワマンに視界をふさがれた部屋っていうのは多いんでしょうね。私なら、部屋の前にタワマンが出来て、にょきにょき伸びてきた建物でレインボーブリッジや東京タワーが眺望から消えていくのを見ながら暮らすのはめちゃくちゃショックかな。そういうマンションは出来るだけ避けたい。

[552: 匿名さん]

>>330
ブリリアマーレは管理費高いけど、WCTは管理費激安だからいいんじゃない？

[553: 匿名さん]

結局、管理費を高くしないでプールまで維持しようとしたら1500-2000戸で分担しないと厳しいってことなんだろうな。
TTTやWCTは管理費はむしろ他のマンションより安いくらいで、たくさんあるゲストルームやパーティールームなんかの使用料は大幅黒字だろうからトータルでチャラになる仕組みなんだろう。うまいこと考えられているという見方もできる。

[554: 匿名さん]

>>551 匿名さん

同じタワマン内でも、ランドマークが見える部屋は必ず新築分譲価格は高いし、中古査定価格も高くなるから、最初は見えていたのに後から見えなくなるのは最悪。デベも将来の眺望は保証しませんという但し書きを付けるなら、眺望で部屋の価格に差を付けるべきでは無いと思う。

[555: 匿名さん]

みんな使ったら芋の子洗いだ。
使えない共用施設に3000万。
お金溝に捨てるのと同じ。

[556: 匿名さん]

WCTは駐車場代で管理費補てんしてると言ってた。
見せかけの管理費に騙されてはダメだね。

[557: 匿名さん]

港南、芝浦の再開発はオフィスと商業施設、生活支援施設の複合施設がメイン。
山手線の新駅もできるし、地下上昇が著しい。
一方、月島や勝どきの再開発はマンションメイン。
オリンピック後は6000戸の破壊的イノベーションも控えている。
やばいですね。

[558: 匿名さん]

月島は駅も近いし銀座も近い。

[559: 匿名さん]

駅遠物件は買ったらダメだね。
不動産の常識。

[560: 匿名さん]

>>548 匿名さん
今どき、銀座が一番なんて笑える。
昭和の発想だな。
埋立地は銀座に近いことしかセールスポイントがないから、銀座が一番でないと都合悪いんだろうが。

[561: 匿名さん]

>549
そんなに電車に乗って何処に行くんだ？

[562: 匿名さん]

>>486 匿名さん

芝浦も港南も明治維新のころは海ですから人間はいません。
重要文化財なんかあるわけないです。
高度成長期はうす汚れた工場地帯だし。

[563: 匿名さん]

>>481 匿名さん
この中では北品川だけは陸地だからいいが、あとは埋立地だから話にならない。
どれも人間が住む場所ではない。

[564: 匿名さん]

>>472 匿名さん
江戸時代の品川は売春宿がならぶ下衆な街。

[565: 匿名さん]

>>453 匿名さん

>>453 匿名さん
東海道線は海岸に築堤を築いて敷かれたので、そこから東側はすべて海。
明治以前の歴史なんかあるわけないんですが。

[566: 匿名さん]

晴海、坪30万円でデベ取得。。6000戸建てる。

[567: 匿名さん]

埋立地ならではの破壊力。

[568: 匿名さん]

>>556 匿名さん
補填？バカじゃね？駐車場代は駐車場修繕に必要な分を差し引いた余りを管理費に入れなかったら、その金は一体どうするんだよ？どこのマンションでも駐車場収入は管理費、修繕費に回してるだろ？うちのマンションもそうだし、どこのマンションもそうだ。タワマン住んで無いやつが訳わからないこと書き込んでんじゃねーよ。

[569: 匿名さん]

経済学の大原則であるケインズ理論によると、供給が需要を上回ると価格が大きく下がる。
埋立地はオリンピック後は大暴落確定。

[570: 匿名さん]

つまり埋立地マンションは2020年までに売り払わないと悲惨なことになるよ。