シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/


物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[786: 匿名さん]

値引き要求しない奴に買って貰うからって言われて、以降シャットアウト（笑）

[787: 匿名さん]

仲介業者がお前には売らないって言うわけない。
普通、もっと違う形で伝える。
ただ値引きはしませんとか。

仲介業者にとっては他の物件も売れる見込み客を雑には扱わない。

[788: 匿名さん]

仮に仲介業者に嫌われても、大抵違う業者も同じ物件扱っているのでそこに行けばＯＫ。
1回は値引きしたいとバカ。数百万は無駄に払うことになる。

[789: 匿名さん]

他にもお話が入りまして、一番高く提示された方にお譲りしますとかなら、しょっちゅう。

[790: 匿名さん]

値引き要求してくる奴は仲介にも嫌われるよ。

[791: 匿名さん]

>>788 匿名さん

専任だと、それは無理。

[792: 匿名さん]

専任なんか殆どないよ。

[793: 匿名さん]

嫌われてもいいから数百万をゲットしよう。
友達じゃないから大丈夫。

[794: 匿名さん]

値引きする理由や、値引き額が妥当なら良いけどね。

値引きする理由もないのに値引き要求されたら嫌いにもなるでしょ。
仲介に対しても、あいつの話は2度と取り継ぐなと怒鳴るだろうね。

[795: 匿名さん]

>>793 匿名さん
数百万値引きするくらいなら50万引きで買ってくれる人に売れば良い。

[796: 匿名さん]

高く買ってくれる人に売るから、お前には売りません。2度と顔見せんな。

[797: 匿名さん]

>>795
売り手はね、買い手は50万引きより数百万狙わなきゃ。
値引き、言わなきゃ損損。

[798: 匿名さん]

諸刃の剣だよなあ。
言って嫌われて買えなくなる可能性もあるし、でも安くして欲しいし。

[799: 匿名さん]

値引き嫌いの中古業者はこのへんで無視して、
東京は新築がピークとの話もあり、ここの購入にはこれをどう読み解くかだね。

http://suumo.jp/journal/2017/02/15/128462/

[800: 匿名さん]

基本的に6ヶ月以上売れてない物件じゃないと値引きはムリ。
さすがに6ヶ月以上売れてないと値引きを検討始めるはず。

[801: 匿名さん]

値引きに異様な反応を示す人は、「囲い込み」などをする専任狙いの可能性があるので注意してください。
のらえもんのブログにもあります。
根拠なく高値で売れると豪語する業者には注意と。

http://wangantower.com/?p=13193

[802: 匿名さん]

中古は難しいよな。
一期一会だし。

[803: 匿名さん]

もたついてるうちに他の人に買われてしまったり、値引きを要求してるうちに、他の人に満額で買われちゃったり。
タイミングと度胸が必要。

気に入った間取りが出たらあとは度胸で押していかなきゃ、他の人に負けちゃう。

[804: 匿名さん]

いつまでスレ違いやってんだよ
ところで、販売開始おくれるってほんと？

[805: 匿名さん]

一番高く売れる時期に売り出すのがスミフのやり方。

[806: 匿名さん]

>>805 匿名さん
違うでしょ。1番高く売り出して1番最後まで売ってるのがスミフでしょ。

[807: 匿名さん]

値上げしながら売るのがスミフのやり方。

[808: 匿名さん]

うちも、契約は5〜6月になりそうと言われました！思った以上に見込み客少なかったてことか？
4月下旬から要望書は出すみたい。
早速来月、ローン審査する予定だけど、引渡し3年後ってのが本当ネック！！
3年て、長すぎる。
金利は多少の上りは織り込み済でも、、皆さん3年後って、どう思われます？
大規模新築ってそんなもんなのか、その分中古より満足度高くなるのか、悩む。

[809: 匿名さん]

>>807 匿名さん
それってドトール以外例あるの？
ここは商業施設が良ければドトールほど苦戦しないかな。

[810: 匿名さん]

>>809 匿名さん
武蔵小杉とか他にもたくさんありますよ。

[811: マンション検討中さん]

>>810 匿名さん
郊外ではなく都内で例は？

[812: 匿名さん]

ここも郊外では

[813: 匿名さん]

東16（八重洲南口～深川車庫・ビッグサイト）のバス、2/28から減便なのね。
平日夕方減便して、土日の夕方は増便。
まあ、新築時はどのみちバスも改定されるだろうけど…

[814: 匿名さん]

>>811 マンション検討中さん
WCTもTBTも該当します。

[815: 匿名さん]

>>812
郊外とは、都心から比較的離れた緑がある戸建が多いエリア。
とあるので、湾岸ではないかな。
タクシーで1000円、2000円の距離だし、戸建ないし。

多摩川渡ったら郊外、世田谷あたりも郊外に入るかもね。
だから過疎化してるんだけど。

[816: 匿名さん]

>>808
悩みは尽きないよねｗ
売れ行きを気にするなら二期からでもいいし、
住不に限っては竣工済みでも比較的選べるからそれまで待つのもあり
但し条件の良い部屋は残ってない、残ってる部屋から時価で選ぶっていう割り切りが必要

工期が長いのはタワマンでは当たり前、皆同じ苦悩を抱えてる
もちろん今みたいに金利上昇がほぼ確実な状況だと余計に警戒してしまうけどね・・・
ただ国策上、倍々では上げられないし手付金放棄がリスクの上限と割り切っとけばいい

契約しちゃえば腹括るしかないし、その後の生活や仕事に張りが出るのは思わぬ副産物
悩んでも仕方のない金利に一喜一憂するより、
納期が長いのを逆手にとって、生活を見直して貯金を積み上げるほうが建設的
新居に向けて無駄なもの一切買わなくなるし数年あれば数百万ぐらい苦も無く貯まるよｗ
その金を頭金として積み増せば返済は楽になるし、思い切って家具家電を新調するのも悪くない
余剰金が数百万あれば精神的にも大分楽になるはずだよ

[817: 匿名さん]

>>808
うちも同じような状況です。来月ローン審査します。
だけど、有明相場よりかなり高いと思うので、1次1期はパスして少し様子見しようと思います。
パークタワー晴海も見たいし、中古で好きなマンション・間取りがあるのでそれも出てくるの待ちたいし。

新築市場はかなり冷え込んでて価格もバブル期並みとデータで出ているので、
これ以上大幅に上がることはないし、金利は上がるしかないので、この3年はリスク有り過ぎです。
大規模新築だから3年なのではなく住不だから。晴海三井は2年くらいなので。

[818: 匿名さん]

>>808
あと住不はここ何年かは1期から徐々に上げていく策を取ってましたが、
それは史上最低金利、相続税対策、円安による海外投資家の爆買があったからで、
これらの要因はもう今では殆どないので、（だから新築市場が冷え込んでるのですが、）
金利上昇していったら、住不は金額上げていく策は取れないと思います。

[819: 匿名さん]

>>816 匿名さん
そして買った瞬間に含み損。今まで積み上げた頭金が一瞬に吹き飛ぶ。物件選びは総合的かつ慎重にすべきでしょう。

[820: 匿名さん]

ここ買うのと、豊洲の中古買うのとどっちがいいかな
7000万でこちらが70平米、豊洲が80平米越え買えるが。
豊洲のタワー達はもうすぐ築10年

[821: 匿名さん]

まぁ新築プレミアムってのがあるので1割くらいは含み損ありますよね。
郊外に4000万とかで戸建なんて建てたら20年で償却されて、ほんとに価値ゼロになりますからね。
1年で200万損ってちょっと大きいですよね。

[822: 匿名さん]

>>820
私はここの70買います。
ここ新築時には築12年とか？
問題はそこに何年住むかですけど、湾岸で築20年以上のタワマンってまだないですし、
新築買っておいた方が無難かなと思います。

[823: 匿名さん]

豊洲の東急の情報誰か持ってないですか

[824: 匿名さん]

東急豊洲は西小のキャパの問題もあって計画が止まっているのかと。
噂によると土地の一部を小学校に譲って、ツインタワーではなくなるとか？
どちらにせよ、竣工はオリンピック後ではないかな？

高く土地を買っているので坪400の噂もあるけど、
今後、不動産価格が落ちてもその価格帯で販売するかが見物ですね。
東急なので住不並に期待してないですけど。

[825: 匿名さん]

>>823

http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2016/12/15-ba8a.html

個人ブログの引用で申し訳ない
50階1200戸規模でリンク先に公式情報は出てるけど詳細は未定
18年着工21年竣工だから周囲や市況を見つつ、順調なら18～19年には分譲始まるんじゃない？

[826: 匿名さん]

なんか次々出てくるから選べないな。
豊洲からここの商業施設はカモメですぐだし、
東急豊洲の下にも商業施設入りそうだし、迷うね。坪400は高いけど。

[827: 匿名さん]

2018年の後半あたりまで、不動産市況を様子見るってのもありなのかな。
って思えてきた。

そうすれば、有明、豊洲、晴海と選択肢が３つになるわけだ。

[828: 匿名さん]

販売時期後ろ倒しってめっちゃ三井晴海意識してはそうだな。

[829: 匿名さん]

>>827
自身の信念で待つのは自由だけど、欲しい時が買い時だよｗ
子や嫁は待ってくれないでしょ？
ただ露骨に競合するような売り方は絶対しないから、
帯に短しで、自由に選べるってことはないと思うよ

そうこうしてる間に選手村や三井勝どき豊海月島と目白押しだし、
有明はワンダフルの向かいの空き地に何かできそうって噂もあるし、
豊洲は4丁目の再開発が控えてるし、ガス屋の土地もいずれ何かしら仕掛けてくるだろうし、
買うのも待つのもお好きなようにって感じだね

[830: 匿名さん]

豊洲は高く出そうですね。ここが350なら400は普通に超えるでしょうね。

[831: 匿名さん]

豊洲の場合、仕入れが高いので400以上じゃないと利益が出ない。

[832: 匿名さん]

>>831
幾らで仕入れたの？教えてよ！知らないでしょ？
ネット情報が独り歩きしてるだけじゃん・・・

ただ元々ツインタワーで1500戸規模とも噂されてたけど、
行政に学校用地をカツアゲされたりで結局1200戸規模だし、
ＰＨＴの立地とワンダフルの眺望を期待できるから安くなる要素は皆無だけどね
今後の市況が順調なら余裕のＰＨＴ超えの坪350～は覚悟しといたほうがいいよね
400は大袈裟でも360～380は十分あるかも・・・誰が買うの？ってのは一旦置いといてｗ

[833: 匿名さん]

これを見ると住不の特徴が分かるよね。

http://www.syukatsu-buddha.com/entry/developer-ohte5

住不は、売上は三井の半分しかないけど、
そのわりにしっかりした財閥資産を武器に、安く調達したものを高く売る。
質のわりに高いと長期販売になるので、毎年在庫がカウントされ販売戸数は1位になる。

これを住不は1位だと勘違いしてる輩が多くて困る。

あぁここが三井だったら迷わず買うのに。

[834: 匿名さん]

>>832
いくらで仕入れたかってどこかに正式に出てると思いますよ。

[835: 匿名さん]

>>829
現状も分譲なので、嫁や子は待ってくれるよ。
むしろ、そんなに急がなくてもいいんじゃないくらい言われてるｗ

[836: 匿名さん]

現地見に行ったけど、騒音かなりだね。
思ってた以上にキツイ。排気ガスも。
慣れるもんなのか？
駅遠くても、有明の築浅中古の方が環境いいし安いからうちは中古だな。

[837: 匿名さん]

>>836
築浅中古ってどこの？

[838: 匿名さん]

>>836
高速の真横で南側全面だからね、かなり影響あるんじゃない？
何で北に寄せなかったのか、未だに分からない・・・

[839: 匿名さん]

北に寄せるとオリゾンにまともに視界を塞がれるからじゃない？

[840: マンション検討中さん]

それ前も討議してたけど駅距離の問題でしょ。

[841: 匿名さん]

駅近くても、陸橋あるんだよね
毎日使うけど、地味に信号待ちながい。

[842: 匿名さん]

>>837 匿名さん
え、候補色々あるでしょ
有明の中古は仕様がいいしね〜

あの騒音と排気ガスはうちには無理でした。

[843: 匿名さん]

免震の中古物件なら良いけど、駅遠なんだよなあ

[844: 匿名さん]

>>842
排ガスってそんなに感じる？どこで？？
有明から国際展示場駅に行く時に高速の上いくけど音はともかく排ガスそんなに感じるかな？

中古を限定しないとこを見ると、中古仲介業者かな？笑

[845: 匿名さん]

まあ排気ガスも騒音も、個人の感じ方だし何を優先して何を妥協するかだろうね。
とりあえず来月の価格でないとなんとも

>>844 匿名さん
そういうのめんどくさいよ？

[846: 匿名さん]

有明の人？

来月はザックリとした価格帯しか出ないと聞いてるよ。

[847: 匿名さん]

300万くらいの部屋があれば良いなあ。お願い。スミフさん。

[848: 匿名さん]

何を優先して、何を妥協するかは人それぞれとは思うものの、ここは、ファミリー世帯向けでしょう？

であれば、排ガスや騒音には、気を使って欲しかった。駅まで数分余計にかかろうが、子供の健やかな成長にはかえられませんよ。

[849: 匿名さん]

子供の環境だったらPT晴海の方がいいですよ。
育児に力入れてます。
ここは商業施設任せでしょう。

[850: 匿名さん]

どうせ、数年後にはガソリン車なんて絶滅するよ

[851: 匿名さん]

北向き買えば万事解決だよ。

[852: 通りがかりさん]

>>850 匿名さん
まだ殆どがガソリン車なのに？笑
みんな3年以内に乗り換えるのかな？

[853: 匿名さん]

ここに限らず、子供が小児ぜんそくだったら幹線道路近辺は避けましょう。
どうしても、粉塵を巻き上げる。PM2.5もあるし。

[854: 匿名さん]

>>851 匿名さん
有明と言ったら北西なんですが、ここはオリゾンあるし、レインボー方面はブリリア３兄弟あるので万事OKではないですね。

[855: 匿名さん]

高層階の方が空気は綺麗だよ

[856: 匿名さん]

HPの間取り図を見ると、玄関前のアルコーブ面積が殆ど確保されていない。玄関部分は気持ち凹ませているものの、イメージとしてはなんだか板状型マンションみたい。内廊下といってもこれでは安っぽい。
敢えてそういうデザインにしたいという意思に基づくならまだしも、これは明らかにコストカットが目的の苦肉の策でしょ。
普通は玄関ドアの開閉幅程度を屋内にセットバックしてアルコーブやポーチを設け、プライバシーへ配慮するけれど、公開されている間取りではセットバックすると室内の廊下が狭くなり、各部屋への導線が保てなくなる。
だからギリギリまで玄関を追いやって、その結果として団地っぽくなってしまったのでは。
それを「ホテルライクな内廊下」と高級感を煽るように言い張るのは、どうなんだろう。
まあ、ある意味「“ビジネス”ホテルライク」ではあるけどね。

[857: 匿名さん]

たしかに子供の教育環境ならば、ランドスケープコンセプトが子育てに特化していて、より都心部の私学への通学時間が短いPT晴海の方が上かなと思います。勝どきはインターも新しくできたりしていますし。

有明選ぶ人は、交通不便でも開放感があって眺望重視のシングル、DINKSあたりに訴求力が強いかな。

[858: 匿名さん]

晴海なんて駅から遠くて家族で住むなんてありえないですよ。
子供は公共交通で学校まで通うわけなので、駅から遠いとかわいそう。
まさか子供も毎日タクシーで学校通わせるとかアホなこと言わないよな？そういう非現実的なことを言うとバカにされますよ。

[859: 匿名さん]

>>858 匿名さん
私立だったら有明から通うよりずっと楽ですよ。
それと、公立小学校と中学校はすぐそばにあります。

[860: 匿名さん]

PT晴海を買えるクラスの家庭だと、中学からはほぼ私立に通学するはずなので、中学生以上なら駅までの徒歩12－13分程度はなんら問題ないでしょう。子供なんだからもっと歩いてもいいくらい。また、BRTステーションも隣のようですし、より都心に近い駅になるので私立通学は、有明よりさすがに条件が良いと思います。

[861: マンション検討中さん]

>>858 匿名さん
シャトルバスあるし、子供は働いているわけではないし、子供だし駅まで自転車で行くくらいがいいのではと思うけど。子供のために駅直結って考える親の方が微妙かなぁ。
あとPT晴海の方が子供が遊べる施設が多い。

[862: 匿名さん]

駅遠が許容できるなら環境は断然晴海だろうね。
商業施設や値上がり期待なら有明。

[863: マンション検討中さん]

こども小さければ認定こども園併設の有明一択。
有明は私立だってあるし、マーチクラスなら十分。晴海はないよ。
もっと有名私立に決まるぐらい頭よくてそれ優先なら近くにすめばいい。
うちは子育てほぼ終了だし、ここ買えますが、私立でなくてもなんの問題もなかったですね。
私立信仰はどこか別のサイトでやってください。
あと晴海の保育園小学校の人数問題は?

[864: マンション検討中さん]

晴海よりもこっちの方が環境は上だと思う(除首都高)。

[865: ご近所さん]

>>862
ここは値上がり期待はないでしょう。ピーク＆スミフ価格でスタートだからねぇ。

[866: マンション検討中さん]

住不が330から上げてくるのであれば
竣工時400で、380で売れる可能性はあるよ　笑

[867: 匿名さん]

環境は晴海がダントツ上でしょう。
利便性なら有明。

価格は以下のように予想。
有明 350
晴海 370

[868: 匿名さん]

スミフは値上げしながら販売するから、買うなら1期で買った方が得。

[869: eマンションさん]

>>868 匿名さん
それ金利が徐々に下がってったときの話ね。
住不が売上低いのに営業利益高い理由をよく考えた方がいいよ。
うちはおそらく1次パスして様子見、上げてきたら候補から外す。

[870: 匿名さん]

>>863
認定保育園に併設しているとこに住んでいればそこに入れるとでも思ってる？
既に子育て終わっているということはかなり昔の話なのだろうけど、
併設でも何十倍という倍率なんだよ。

併設の住民は全く優先されない。それよりも低収入とか移住歴の方がポイント高い。
時代についていけてないね。

だからそんなところよりも、いつでも自由に遊べる施設の方がいい。
三井はそれを分かってるから、敷地内のキッズルームやジャングルジムを充実させてるんだよ。

[871: 匿名さん]

350から上がると思ってる人達はそこから中古になって400になるとでも？

有明で70平米7400万したものが、中古になって8400万で売れると？
サラリーマンがギリギリに買って、その上のクラスの人が中古を買うの？有明で70平米の？
価格キープか1割くらいは下がると考えるのが普通でしょ。

商業施設隣接ってそこまで評価されないよ。
PCTが評価されているのは豊洲一、眺望がいいから。逆向きは安い。
そもそも商業施設は普段の生活においてはたまにしか必要ないからね。スーパー有れば十分。

[872: 匿名さん]

>>870
住民優先無しで、どこも激戦区なのはその通りなんだろうけど、
保育園併設については行政指導のはずだからどうしようもないと思う

[873: 匿名さん]

>>872

はい、だから863が言っている
> こども小さければ認定こども園併設の有明一択。

という考えは間違いだと言ってます。
入れる保証どこにもない。

というかここ買う人収入高いし移住歴短いしおそらく入れない。
けど、営業はこども園を売りにするのでご注意を！

[874: 匿名さん]

さすがに2面を首都高に囲まれた位置で子育てしようとは思わない(笑)

[875: ご近所さん]

まぁ、ここ真剣に検討してる人は、はなから値上がり期待はしないでしょうね。もし上がったらラッキーぐらいに考えないと。

[876: 匿名さん]

>>871
＞商業施設隣接ってそこまで評価されない

個人的には駅直結に匹敵するオンリーワン要素だと思ってるけどｗ
少なくとも都心郊外に関わらず三井系はブランディング含めて成功してんじゃない？
周辺物件と比較してもかなり差別化されてると思う
もちろん住友がどう築き上げていくかは本当に未知数だけどねｗ
ちなみにＰＣＴは値上がり率は大差ないと思うよ、元々西と東じゃ二割ぐらい売値違ってたからね

[877: 匿名さん]

儲けたいなら周辺中古だよね。
ここ買って儲けようって無理がある。
オリンピック施設、商業施設すべて織り込み価格だし。

[878: 匿名さん]

唯一上がる要素があるとしたら湾岸新線。
でもたぶんあのドケチな都知事では難しいし、
どちらにせよ上がり率は中古の方が上。

オリゾンなんて確実に上がると思うから、
今のうち買って賃貸させとくといいよ。

[879: 匿名さん]

>>873
優先って勘違いする人、少なからずいるからねぇ・・・

ただ晴海（中央区）は行政の対応が後手に回ってるだけだよね
儲からない子供園なんかデベが積極的にやるはずもないしｗ
選手村勝どき豊海月島と再開発が目白押しだけど、
子供の問題（私塾や習い事含めて）については中央区湾岸はこれからカオス期に突入すると思う
15年前の江東区と同じ道を辿るのは間違いないから早めの行政の対応を期待したいけど、
後手に回るのは仕方ない部分もあるからどうしようもないかな？

[880: 匿名さん]

>>879
それがお役所クオリティ

[881: 匿名さん]

勝どき晴海はこれから子育て最悪になるよ。大規模乱立で。
有明のほうがましだと思う。江東区のほうが先行した分。

[882: ご近所さん]

>>876 匿名さん

好き好きだけど、三井の占有部何か可愛志向というか、フレンドリー志向で、開口部とか、アールをつけたりしていて、ダサい。
ディズニー好きな人が好きなんだろうね。

今回のトリプル、間取りスクエア、開口部長辺で広く、すごく洗礼されてると高評価だよ。時節柄狭いけど、内廊下、ジュースインクローク、トイレに独立手洗いボオウル。
ネガティブがなくて良いや。

[883: 匿名さん]

近隣の10年選手のマンションは免震じゃないし、大規模修繕控えてるしやめたほうがいいと思う。

[884: 匿名さん]

>>882
でもやっぱり住不は安くつくってる感じはするよね。
だから営業利益率高いのだけど。

とにかく価格次第かな。
いまの不動産市況で8000万以上は出したくないので、
今のところ撤退して、近隣中古かな。で、10年後ここの中古とか。

[885: 匿名さん]

>>883
10年後に大規模修繕があるとして1戸あたりいくら掛かると思う？
ここの相場から離れた差額と比べたら微々たるものだよ。

近隣中古がここに合わせて上がると過程すれば、
その分の大規模修繕費用払っても全然お釣りがくる。