シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/


物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[74351: マンション検討中さん]

竣工2年で完売が目標なんだから、こんなもんじゃない?残数も多いけど、売れてる件数も半端ないし、売れてるペースも早いからね。

[74352: 匿名さん]

>>74349 匿名さん
開発エリアですからね、一段落するまでは難しいでしょう。
ちなみに倉庫とはどこでしょう？

[74353: 匿名さん]

>>74352 匿名さん
テニスの森の前ですが、いま調べたら佐川急便の施設でした。歩道をまたいでトラックが続けて入ってくので、なんとかならないものかなと。気を付けるしかないですかね

[74354: 匿名さん]

>>74351 マンション検討中さん
二年？ご冗談を…
５年は通過点、下手すりゃ十年コースだよ。

[74355: 匿名さん]

ドトールが竣工４年で絶賛販売中。過去最長記録はWCTかな。

[74356: 匿名さん]

>>74352 匿名さん
ダイワユニクロ、ヤマト、佐川。
他にもあったような…

[74357: 匿名さん]

ここは来年商業施設がオープンしてからが本番でしょう。

[74358: マンション検討中さん]

>>74347 匿名さん

本気で言ってるなら痛すぎだろ。
ゆりかもめは所詮モノレールだぞ

[74359: 匿名さん]

>>74358 マンション検討中さん

流石にゆりかもめはモノレールとは違うだろ（笑）

[74360: 匿名さん]

>>74358 マンション検討中さん

まさか、りんかい線をご存知ではない？

[74361: マンション検討中さん]

ゆりかもめはモノレール
りんかい線は第3セクターマイナー路線

東京メトロの豊洲と商業施設できたら利便性変わらんとか頭わいてるわ

[74362: 匿名さん]

>74357

商業施設がこけたら共倒れ。というか商業施設頼みなのが問題。日常使いは手ごろなスーパーとコンビニがあれば十分。ショッピングモールなんて毎日行かないしだだっ広いから疲れるだけ。

[74363: 匿名さん]

>>74349 匿名さん
「有明　物流」で検索したら、70社出てきたよ。そりゃ周辺にトラックが多いはずだわ。

[74364: 名無しさん]

>>74363 匿名さん
有明海も検索してしまってますー
あの辺りは、海苔の物流会社が多いですー

[74365: 匿名さん]

住所も掲載されてるから、気になる方は自分でググってー

[74366: 匿名さん]

ゆりかもはモノレールではなくて新交通システム（自動案内軌条式旅客輸送システム）です。

[74367: 匿名さん]

まさか、モノレールのモノの意味が分かってないのかな。

モノの意味分かってる？（笑）

[74368: 匿名さん]

豊洲の時もららぽーとはガラガラでだめとか書かれてましたね。
10年前の豊洲を思い出します。

有明は10年遅れで値上がり始まるんだな。
ここが湾岸タワーを安く買える最後のチャンスになるだろうね。

[74369: 匿名さん]

>>74361 マンション検討中さん

りんかい線って、渋谷、新宿、池袋など主要エリアへ一本だよ。

[74370: 匿名さん]

まさか、ゆりかもめって、山手線並みに本数あるのをご存知ないのかな？

超便利だよ。

[74371: 匿名さん]

BRTもできるしね。

[74372: 名無しさん]

若葉匿名1人で連投必死すぎだろ

[74373: マンション検討中さん]

ゆりかもめはモノ輪じゃないからモノレールじゃないとか予想外の子供みたいなコメントウケる

[74374: マンション検討中さん]

>>74370 匿名さん

輸送人数は？w

[74375: 匿名さん]

東急のグランベリーパークなかなか賑わってるみたいですね。スヌーピーのモニュメントが各所にあってフォトスポットになったり、公園との一体開発だったり、KFCのオリジナルチキンビュッフェやってたり。

ここの商業はのらえもんの下のコメントに書いてある郊外のイオンモールレベルのテナント群だとがっかりだな

[74376: マンション掲示板さん]

>>74375 匿名さん
そういうレベルで人気が出たのが豊洲ららぽーとだけどね。キラーコンテンツのキッザニアとか言ってるけど、子供居なくても行くし、ディズニーと違って年齢層の幅がない。5歳から小学生とかかな？

[74377: 匿名さん]

>>74369 匿名さん
ものすごい遠回りだが。
池袋や新宿に通うのにはるか東の彼方にあるりんかい線沿線なんか選ばないよ。

[74378: 匿名さん]

>>74347 匿名さん
都心直結の有楽町線と不便な乗換のあるゆりかもめでは大違い。
西側の人間があり開けに買い物に行くことはまずない。

[74379: 口コミ知りたいさん]

買い物に行くことはなくても、劇やコンサートに行くことはあるし、その際に食事したりするでしょ。私は余裕もって到着する派だから、近くの商業施設で買い物したりする。まあ、六本木とか海外とかだけど、有明でもお店次第では買い物するのでは?アメとかうまく使うと送料無料で自宅届けてくれるし。

[74380: マンション検討中さん]

満員にならない限り、輸送人数と利便性に相関はないよね。

[74381: マンション検討中さん]

そもそも新宿や池袋勤務の人だと、ここ買えないのでは。大部分は東京、汐留、品川周辺にお勤めだと思うよ。

[74382: 匿名さん]

ここは1000人のチャイニーズがいるなら、住民は中国語を覚えましょうね。マンションの掲示板もアナウンスも中国語が併用される。むしろマンションの公用語が中国語になるかも。

[74383: マンション検討中さん]

千葉に住んでる人は、大型商業施設好き、車持ち、都心だと車止められない＆高くて買えない、豊洲よりアクセスいい、等でここに買い物くる人多いと思う。東京ベイって親近感あるし、東京買い物行ったって言えるし笑
そういう面ではイオン＆ららぽレベルの店、劇団四季、コンサートホールってフィットしてる気がする

[74384: マンション検討中さん]

ここは湾岸マンションの中では中国人少ない物件ですよ。勝どきとか豊洲のが多い。

[74385: マンション検討中さん]

今、勝どき住んでるけど、2割くらい外人さんかな、という感じ。ここは説明会で2、3回住人に遭遇してるけど、外人はまじで少ない。

[74386: 匿名さん]

>>74385 マンション検討中さん

青山の某高級物件だと約4割は中華系でしたね。

[74387: 匿名さん]

ゆりかもめがモノレールじゃない事は理解できたのかな？（笑）

[74388: 匿名さん]

>>74378 匿名さん

有楽町から東京までどうやって乗り換えなしで行くの？

[74389: 匿名さん]

>>74382 匿名さん

嘘ばっかり言っても誰も信じないでしょ。
今どき中国を後進国だと思ってる人って低収入な人だけだよ。

[74390: 匿名さん]

早く買わないとどんどん値上がりするよ。
地下鉄が決まったらどれだけ値上がりするか考えてみようね。
次は港区編入かな。新聞に載ってからでも良いから考えてみてね。

[74391: マンション検討中さん]

この若葉連投は病気か？

[74392: 匿名さん]

足立区or江戸川区編入もあり得るね。

[74393: 匿名さん]

共用施設少ないのに管理費なんでこんな高いの？

[74394: 匿名さん]

>>74383 マンション検討中さん

千葉の商業施設に行くんじゃないか

[74395: 匿名さん]

千葉に住んでて車持ってる人は、幕張か南船橋に行くでしょ。規模でかいしイケアやコストコもあるしね。

[74396: 匿名さん]

>>74382 匿名さん
せめて英語だろうよ。

[74397: 匿名さん]

>>74395 匿名さん
駐車のしやすさや駐車料金が鍵となるのかな。千葉県民は南船橋に行くでしょう。車を持ってる大田区や品川区、港区の小学校低学年以下の子供を持つファミリーをターゲットにしてるのかな。

[74398: 匿名さん]

>>74384 マンション検討中さん

こういう投稿が増えましたね。
何を根拠に、と思いますが。

[74399: 匿名さん]

>>74393 匿名さん
3棟に分かれているからコスト高になるのだと思います。それとシャトルバス。

設備点検費(昇降機保守費、給排水設備整備費、消防設備点検費、駐車場設備整備費)、マンション総合保険料、共用電気料、清掃費などなど、各業者から棟ごとに見積もりされたのではないでしょうか？

[74400: 匿名さん]

この季節になると目につく、タワマンお約束の、大きく豪華なクリスマスツリーやお正月の門松や飾り付け、あれらをセントラルだけに設置となればいいのですが。
結局各棟設置になるんですかね。
こんな感じで管理費は膨らまざるを得ないのかもしれませんね。

[74401: 匿名さん]

>>74399 匿名さん
その通りですね。だからイーストとウェストのエレベーターも、荷物用と一般用が兼用になってしまったんでしょうね。

[74402: 匿名さん]

>>74400 匿名さん
なくてもいいですけどね。
ひとつだけ置くならウエストだけでいいと思いますよ。対外的にも。

[74403: 匿名さん]

>>74399 匿名さん
防災センターが各棟に必要なのは法令なのでしょうがないですが、その他あげていただいたものは、今後管理組合と業者間で調整可能なものなのでしょうか？

[74404: マンション検討中さん]

最近の生産性ない会話、オモロイな。何も目新しい話題ない上のに同じ話題でスレだけ伸びてるわ。

ところでシャトルバスはいらんやろ。これは第一期管理組合はメリハリ付けれる猛者揃いにしないとあかんな。

[74405: 匿名さん]

>>74403 匿名さん
最初は各業者との契約期間があるでしょうから、おいおい見直していかれるんでしょうね。ものによる、ダイレクトウィンドウや透明ガラスのバルコニー清掃費とかは、そりゃ3棟分くれと言われますよね。
それにしても人件費が高騰してるから、新築マンションの管理費はどこも高くなっていますね。

[74406: 匿名さん]

マンションは管理組合次第ですね。

晴海の某タワマンは、管理費を何十万円か投じてクリスマスコンサートを開いたとか聞きます。
ここは3棟ありますし、管理組合がそういう方向に舵を切ったらあっという間に管理費上積みになってしまいます。

[74407: マンション検討中さん]

ここは棟毎の管理組合はできないのかな？

[74408: 匿名さん]

>>74407
それをやろうとすると反って揉めると思うよ、
スケールメリットも活かせなくなるし、わざわざ分割するメリットも思い浮かばない。

[74409: 匿名さん]

実家に近くのマンション、棟ごとに管理なのか大規模修繕の時に壁の塗り替えやって一棟だけ違う色になってた。一体感が損なわれて微妙。

[74410: 匿名さん]

>74406

厳密にいうと管理組合と自治会は分けるべきなんだけど、管理組合の行事としてマンション内イベントする予算を組み込んでたりする。ここの管理計画がどうなってるか要確認。管理費はみな気にするけど、それがどう使われる計画になってる課までは気が回らない。

[74411: 匿名さん]

>74403

それって法律で決まってるの？　複数棟物件だけど管理人室（監視カメラをモニタ）は一つって珍しくないけど。

[74412: 匿名さん]

選手村マンションは、棟ごと、街区、全体と階層構造で複雑な管理形態。３棟で一緒と棟ごと、どっちがいいんだろうね。

[74413: 匿名さん]

ミーティングルーム（集会室）がEASTだけにある。棟ごと管理するとなると他の棟はどこで理事会やるんだろうってことになる。

[74414: 検討中]

フラッグも防災センター各棟ごとにあるの？

[74415: マンション検討中さん]

>>74409 匿名さん
事情は分からないのですが、棟毎の管理組合があったとしても、団地組合みたいに最終てきには全体としての許可が下りてからでないと塗装できないのでは…

[74416: 匿名さん]

高速に囲まれてるので粉塵が気になりますが、空気はどうしようもないので我慢するんですけど、外壁などは汚れないように対策されてるんでしょうか？

[74417: 匿名さん]

棟毎の管理組合ですか…

発足予定の大管理組合分断を議決するのは不可能でしよう。

[74418: 匿名さん]

>>74413 匿名さん
その場合は、各棟の管理組合からそれぞれ人を出して、共用施設を管理するための管理組合を別に立ち上げる必要がありますね。つまり合計４つの管理組合構成。非常にややこしいことになります。

[74419: 検討中]

個人的に理事会で解決したいところ
・防災センターを1つに統合
・豊洲行きシャトルバス廃止・もしくは行き先変更
・陸橋やこども園側の高速道路の排ガス騒音軽減策を行政に提言（アクリル縦板など）
・ホテルへ割安利用交渉（結局どうなったんや？）

[74420: 匿名さん]

＞・ホテルへ割安利用交渉（結局どうなったんや？）

これを理事会に押し付けるのはかわいそう。実現しなかい場合、営業が嘘をついたってことでしょ。これだけを理由に解約するのは難しいと思うから、実現しなかったら想定されるわび引き額分を購入価格から減額してもらう交渉をするとか。

[74421: 匿名さん]

>>74419 検討中さん
立候補されますか？

[74422: 匿名さん]

あと、万一商業施設やその屋上からの騒音が問題になった場合、施設側との交渉もしないといけませんね。

[74423: 匿名さん]

口約束は言った言わないになるのが落ち。騙されちゃったのかもね。

[74424: 匿名さん]

管理組合の運営といえば、段階的値上げの長期修繕計画から入居後に定額積立に移行してるマンションが出てきてるけど、すみふが販売中に移行って話になったらどうなるんだろうね。

売る側にとっては段階的値上げでイニシャルの費用を安く見せかけてるのにそれが否定されることになる。小杉のタワマンって５年目の最初の値上げに前に定額積立に移行している。

未販売住戸の所有者は売主だから反対するかな。

[74425: 検討中]

理事に立候補しないやつが、好き放題言うなという圧力にワシは決して屈しない（）

[74426: 匿名さん]

全体の45パーセントの議決権を住不が握ってる以上、
大幅な変更は難しいんじゃない？ルートバスなんかは契約（３～１０年単位？）もあるだろうし。
一応白票ってことで大方に影響はないって話ではあるけど、
竣工後２～５年は売り続けることを想定してる売主だけに、
販売中に変更が可能であるような面倒な設定はしてない気がする。
商談中に突然ルートが変更にでもなったらややこしいよね。

[74427: 口コミ知りたいさん]

ここは重要事項説明を誰も聞いてない人たちしかいないのかな？
管理組合は１つですよ。建て替え決議だけ棟ごと。
防災センターは、タワー１つに１つ設置が必要。
集中防災センターはできない。監視カメラのリモートも入ってない。防災センターは必ず２人以上の警備員常駐が必要。このため管理費が高い。

[74428: 匿名さん]

>>74427 口コミ知りたいさん
それはすごいなー。スケールメリットが活かせないですね。
だとすると、1棟あたり警備費3,000万位だから3棟で9,000万位という計算？
(違っていたらご指摘下さい。)
同じく湾岸のタワマンで1棟1,400世帯で
5,000万と言ってたから、それは管理費が高くなるはずですね。

[74429: マンコミュファンさん]

>>74428 匿名さん

防災センターも、働き方改革などの影響で人数を2人以上に増やして交代制にしているようですよ。その分だけ人件費がかかる構造。

[74430: 匿名さん]

湾岸道路側の低層階はやっぱあり得ない。
低層階なら他探した方が絶対良い

[74431: 匿名さん]

>>74430 匿名さん

なんか落ち着かない感じ確かにありますね。

[74432: 検討中]

北西側の低層は悪くなかったよ

[74433: マンション検討中さん]

>>74427 口コミ知りたいさん
すいません。
まだ検討中なので重要事項説明は受けていないのです。

[74434: 匿名さん]

>>74430 匿名さん

別にそんなん使い方じゃないの？
そこで暮らす人もいるんだから、あり得ないとか、やめようよ。

[74435: 匿名さん]

防災センターは集中させないで人件費として管理費を搾取するためだったりして。

[74436: 匿名さん]

>>74435 匿名さん
因みにプレミスト有明は常駐警備じゃないみたい。何かあった時に駆けつけてくれるだけで十分かとも思う。
ここで年間数千万円の差だわ。
今住んでいるマンションは24時間常駐警備だけど、警備管理システムが進化してきている時代に今更常駐警備なのかという話は出てる。

[74437: 検討板ユーザーさん]

管理費ケチると悲惨な目に合いますよ…

[74438: 匿名さん]

常駐だと監視カメラだけでなく巡回もするはずだからそのほうが安心感はある。カメラだと死角もできるし。ただ、３棟×２人は必要なのか。

[74439: 匿名さん]

>74437

ケチるのとぼったくりを排除するのは違う。

[74440: 匿名さん]

働き方改革で警備員2人ってのもどうかな。工夫もせずに人件費だけ増やしてるようにも取れる。

[74441: マンション検討中さん]

規模の論理で少なくとも安くならないとおかしく、
一部管理で三棟分必要って言ったって一棟が独立するような規模なんだから普通より高いのはボッタクリの部分があるんだよ。

[74442: 匿名さん]

さすがにショッピングモールの真ん前で警備員常駐じゃないのはちょっとねえ

[74443: 匿名さん]

>>74437 検討板ユーザーさん
管理費をケチったのではなくて、3棟の警備システムを繋ぐコストをケチったのでしょう。それやると金かかるから、住民が警備費払えばいいやんという考え方でしょうか。
確か、ここは求人で深夜勤務の方をバイト募集してましたね。ちゃんと訓練してくれるのかしら。

[74444: 匿名さん]

>>74443 匿名さん

意味分からん。

[74445: 匿名さん]

ケチらず、払うべきものは払うべきだと思いますよ。

[74446: 匿名さん]

スミフは、例えば湾岸のツインタワーでは、警備やコンシェルジュ2棟分を共有にして、上手に運営していますよね。
ここは3棟が基本的に独立していますから、トリプルタワーのスケールメリットは、期待できないと思っていた方がいいのかもしれません。

[74447: 契約者]

>>74438 匿名さん

要人もいるようだから警備は重要では。
もちろん自前のSPはいるだろうけど。

[74448: 匿名さん]

>>74446 匿名さん
駄目なら変えれば良いのでは?
管理人クビにして、時間帯で分ければ良い。
そんな小学校で決められた答えしか出せないのかな？
日本人的教育受け過ぎ。

[74449: 匿名さん]

>>74446 匿名さん
CTTTもドトールもツインタワーだけど下は繋がって一つの建物だからね。

[74450: マンション検討中さん]

コスト削減の議論続けてて楽しいかい？
安全で快適な生活を送るために良いマンション買うのだから、管理費がちょっと高かろうが別に構わないのだけど。ここはそういうの少数派なのかね。