シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/


物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[7157: 匿名さん]

もっと言うなら、値上がり期待しないなら、購入しちゃダメ。賃貸にするべき。

有明は数年でバケるよ。今、23区で一番値上がりするのは有明。

[7158: マンション検討中さん]

>>7157 匿名さん

なぜ儲かるのか論理的に教えて頂けますか？

[7159: 匿名さん]

金町の物件真面目に考えてみました。
30年後でも3LDKを10万で貸せるなら、利回り10%で売却すると1200万で売れます。
※かなり厳しめに見てます。

有明は築30年の物件が無いから難しいですが、勝どき辺りの賃料を参考にした場合30年後は20万は取れません。
厳しめに見ると16万位で、利回り7%で売却すると2700万程、下落幅で見ると有明の方が下がりそうですね。
直近10年は金町は実需の中古タワーがそもそも需要無いでしょうから有明が優勢と見ますね。
長期目線ではインフラ整備次第でしょう。

[7160: 匿名さん]

というか、本当に金町位の価格目線なら幕張のタワー待った方がお利口さんじゃ無いかな？
まだ価格出てないし、駅遠いけど長い開発の先発隊だから大きな下落はないと思って情報収集してます。

[7161: マンション検討中さん]

>>7157
値上がりしませんよ

まず価格設定が周辺坪単価+100万
これは値上がりする可能性の最大幅をすでにスミフが購入者から刈り取っています。
商業施設の敷地面積は豊洲のららぽーと以上、住民だけでは維持できる面積ではない。
集客もりんかい線とゆりかもめという第三セクター路線。高価格低ブランド路線、豊洲と有明に挟まれた立地で難しい
商業施設の場所はホームと反対側少々距離がある。

有明はそもそもTFTで一度失敗している、TFTもここと同じで駅かは距離があります。
現在はサラリーマンのランチ需要。

14車線になる湾岸道路と高速直近。大型トラック多過ぎて空気が悪い。

値上がりすると思うなら周りの中古を検討した方がまだ良いかと。

今は高値だからどこも買わないのが正解だと思います

[7162: 匿名さん]

幕張だと東京まで遠すぎて、通勤時間によって資産価値が決まると言う理論が使えないから無理では？

[7163: 匿名さん]

このスレ、金町に対しては優しい人が多いですね。
例によって周辺相場より高く売り出したので、竣工１年過ぎても売れ残ってますものね。

[7164: 匿名さん]

5年後には坪単価500万。
10年後には坪単価600万超えでしょう。

湾岸地下鉄が決まるともっと早いでしょうが。

[7165: 匿名さん]

>>7164 匿名さん

坪単価がそれでグロスが幾らになるか分かる？

[7166: 匿名さん]

ぼくちんわかんなーい。

[7167: 匿名さん]

>>7161

今は高値だからどこも買わないのが正解だと思います

したり顔で色々語った結果、今は時期じゃないと。投資はそれでいいですが、家を買うってそれだけではない中で、今の選択肢からいかに最良の物件を選ぶかじゃないんですか。

頭のいい学者さんもどきには分からないかもしれませんが。

[7168: 匿名さん]

>>7161 マンション検討中さん

そうやってずーっと買わずにきたんでしょ？
言い続けてる内にローン組めなくなるよ

[7169: 匿名さん]

それは間違い。
買うなら早い方が良いし、買わないなら一生買わない方が良い。

なぜなら、賃貸だと、賃料が発生するからだ。家賃15万くらいのチープな賃貸でも、15年分を計算すると、結構な金額になる。計算してみてごらん。

[7170: 匿名さん]

つまり、待つと言うのは最悪の選択肢なんだよね。

[7171: 匿名さん]

ここを値上がり期待で買う人っているんだね。
だったら築浅免震タワーのBACの中古を買っといたほうがいいと思う。

[7172: マンション検討中さん]

三年後はよめないなあ

[7173: 匿名さん]

僻んでるのか知らないけど、買わない自分への言い訳にここを使うのやめてくれないかな。検討してないなら迷惑でしかない。

[7174: 匿名さん]

値上がり期待で買う人はさすがにいないでしょ。ポジに見せかけたネガ目的。パークタワー晴海とこちら、どちらも値上がりとかたぶんまずない、下がる可能性のがよっぽど高い。どちらも売りがあるから永住したいと気に入って買う人が多いのでは。それでも資産性からいえば晴海の方が有利だろね。単純にパークタワーはクロティアとの中古価格差が少ない。ここは中古相場と乖離しすぎ、猿でもわかる理論から割高なのは間違いない。

[7175: 名無しさん]

クロティアはまだ新築のプレミアム剥がれてないでしょ
晴海が10年後にどこまで落ちるかはまだわからない

有明はよくも悪くも200万ちょいが相場というのは見えてる。これが変わらないままか、開発で300まで上がるか、という感じ

[7176: 匿名さん]

>>7175
あのクロノレジデンスはもう築四年ですけど。新築プレミアムというのは、新築が周囲築浅より少し高いと意味合いであり、最近はそのギャップさえほぼありません。理論に無理がある。

[7177: 匿名さん]

たしかにパークタワーは周囲築浅タワマンと乖離があまりないが、ここは乖離しすぎている。晴海が20くらい、ここは60-70くらい乖離していますよ。無理ネガでもなんでもなく、どうみてもスミフ価格。

[7178: 匿名さん]

でも2021年にはあの地味なブリリアスカイタワーの中古ですら、平均坪300を軽く超えてくると予想されていますからね。

[7179: 匿名さん]

じゃあ買わない方が良いですね。
はい撤退して下さい。
まだ構って欲しいですか？
そろそろ出掛けましょう！
予定無いならもっと安定見込める地域でモデルルームに行きなさい！

[7180: 名無しさん]

スミフ価格だからなんでしょう？
結論は？

[7181: 匿名さん]

>>7178
あんたは何言ってんだ？猿でもわかる基本理論で築浅中古との乖離がある方が割高。そこケチつけられたらまともな議論できません。

[7182: 匿名さん]

だったら議論なんてするな。
あんたの持論と同じ人とだけ議論したら良い。

[7183: 匿名さん]

>>7174 匿名さん

値上がり期待で買う人しかいないでしょ。
値下がりすると思うなら、買っちゃダメだよ。賃貸の方が良い。

有明は数年後には化けるよ。坪単価600万までは、あっという間だろう。

[7184: マンション掲示板さん]

>>7167 匿名さん
世の中の景気より自分の景気とタイミングだよ。
若い方がリスクも低いし。
のほほんのサラリーマンしてると50超えても普通に職失わないだろうと思ってるから、のんびり思考なんだよね。
不動産も株も読めた人なんて過去にいないよ。

[7185: 匿名さん]

不動産は読めるぞ。

[7186: 匿名さん]

>>7185 匿名さん
全財産リートにぶっ込んで億万長者ですね。

[7187: 匿名さん]

流石にリートは読めない。

[7188: 匿名さん]

買えるなら今のうちに有明でも晴海でも良いから買っとけ。
値上がり期待できるのはここくらいだし、今から値上がりして買えなくなってからでは遅いぞ。

[7189: マンション検討中さん]

博打にはモッテコイだな

[7190: 匿名]

>>7162 匿名さん
幕張は子育て層からの支持が強いから、そこまで値崩れしないですよ。上がりもしませんが。
6〜7年後に新駅できたら、イオンに行きやすくなるので、少しは良くなるかも？！

[7191: 匿名さん]

不動産なら博打にはならん。

博打したいなら株でもやってろ

[7192: 匿名さん]

数年後には坪単価600万超えになり、買えなくなる。今が安く買える最後のチャンスやぞ。

[7193: マンション検討中さん]

二期の価格がどうなるか具体的に聞いた人いますか？

[7194: 匿名さん]

値上がりは確定。幅は分からん。

[7195: 匿名さん]

値上がりが許されるのは1割まで。
2割値上げしたら買わない奴が増えるぞ。

[7196: 評判気になるさん]

>>7190 匿名さん
新駅なんてできるんだ？
興味ないけど。

[7197: 検討板ユーザーさん]

二期で値上げなら売れなくなるってわかってるだろうから、そんな大幅には上げないと思う
要望被って抽選外れて下の部屋に移動ってなった場合、同じ値段だから現段階では2-3%ほどかな？

[7198: 匿名さん]

それなら上げない方が良いだろう。
上げるなら10パーセントくらい上げないと、上げる意味がない。
かと言って、2割も上げたら買わない奴も出てくる。

[7199: 検討板ユーザーさん]

1割上げても買わないやつ出るというかもう見向きもされなくなると思うよ
今の額で十分利益は取れるでしょ

[7200: 匿名さん]

1割なら気にならない人多いだろう。
1割上げてくると思うぞ。

まあ、上げて欲しくない気持ちは有るのだが、スミフだしね。

[7201: 評判気になるさん]

金町のスミフ 対 有明のスミフ
建物は有明圧勝だけど、立地は良い勝負だよね。JR駅徒歩12分とりんかい線駅徒歩4分だけどC棟だと8分ぐらいかな？
丸の内までの時間はほぼ同等

街の成熟度も金町の方が人口や個人商店多いのでは。和菓子屋やケーキ屋など文化を示す店も多い。
発展性もこれから開発される金町と生活利便性に影響ないスポーツレガシーエリアの有明だと金町一歩有利かもね

[7202: 匿名さん]

高層階は埋まるだろうから。中層以下を今の高層価格で、つまり7500までの価格で売るつもりだよ。

[7203: 匿名さん]

>>7201 評判気になるさん

永遠のライバルだね。

[7204: マンション検討中さん]

武蔵小山駅前のタワーの方がよくね？駅直結で目黒まですぐ。

[7205: 匿名さん]

>>7201 評判気になるさん
勝手に金町にしとけ（笑）

[7206: 匿名さん]

竣工後は他の住友タワマンと同様に下限を
2LDK 5980万～
3LDK 6980万～ と仮定。
これを上限として値上げすると考えると、2期は上がっても5%位の値上げなんじゃないかな？？

[7207: 匿名さん]

全然価格帯違うやんけ。

[7208: 匿名さん]

>>7201 評判気になるさん

圧倒的金町大勝利！！！

[7209: 匿名さん]

>>7204 マンション検討中さん
お値段が。。

[7210: 匿名さん]

スミフなんだし、10パーセント値上げでしょうね。15%かもしれんけど。

[7211: 匿名さん]

>>7206 匿名さん

3LDKは現状でさえ7000万で完売なんだからもっと上げられる。

[7212: 匿名さん]

このスレに、金町なんかに住みたい人いるかなあ？

[7213: 匿名さん]

http://www.iza.ne.jp/smp/kiji/economy/news/161219/ecn16121921000013-s1...
タワマンは雨漏りのリスクがあるそうですよ。

[7214: 匿名さん]

>>7206 匿名さん
シティタワー武蔵小杉と販売価格がにてるので(第1期坪300万→竣工後坪400万弱)、同じ経路を辿ると予想。

[7215: 匿名さん]

>>7213 匿名さん
板状マンションの方が雨漏り多いぞ（笑）

[7216: 匿名さん]

>>7214 匿名さん
2割値上げも有りそうですね。。。

やっぱり1期で買うのが得かもね。

[7217: 名無しさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[7218: 匿名さん]

八千代市？どこやそれ。

[7219: 匿名さん]

ここの公式サイト見て、1-95A2タイプが非常に良い間取りだなぁと思ったんですが、おいくらですかね？
9,000万で買えますか？？

[7220: マンション検討中さん]

有明の商業施設の1階は、
交通広場になるから都バスで東京駅方面のアクセスは、間違いなく良くなるよね。

BRTも豊洲に移転移転が決まれば、
商業施設の1階の交通広場に停留所ができるだろうから、虎ノ門、新橋駅方面も15分で直通になると、マンションの価値は上がるだろうね

[7221: 名無しさん]

>>7213 匿名さん

榊www

[7222: 検討板ユーザーさん]

>>7220
それはもうマンションの価格に織り込まれています。
バスの利便性は鉄道以下です。

[7223: 匿名さん]

>>7213 匿名さん

日経の記事のパクリでしょ。

http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXMZO85808070X10C15A4000000/
『漏水トラブル、超高層マンションと地下居室で問題噴出』

[7224: eマンションさん]

>>7219 匿名さん
12500万くらいかな。
9000は80の角部屋。

[7225: マンション検討中さん]

本日管理説明会行かれた方何か新しい情報ありましたか？要望書は出したのですがどうしてもいけなかったので。

[7226: マンション検討中さん]

>>7222 検討板ユーザーさん
普通のバスと違って優先して走るから都バスとは違うでしょ。

[7227: 検討板ユーザーさん]

普通のバスとは違う？
バスはバスで、鉄道ではありません
バスが通ってバス亭ができて利便性が上がるということはそういう立地だということです

都電荒川線をメインで使うことはできますか？
鉄道路線と比べることはできないと思います。

[7228: マンション検討中さん]

>>7227 検討板ユーザーさん
都電荒川線は後からできたものではないから比較にならない。
道路だって新しいし。
別にそれで資産性上がらなくていいけど、虎ノ門まで15分で行けたら利便性は確実に上がる。

[7229: 匿名さん]

湾岸地下鉄が通れば、東京駅まで10分になる

[7230: マンション検討中さん]

本日管理説明会と構造説明会に行きましたが、目新しい情報は何もありませんでした。プレゼンで用意されてた内容以外は質問しても「わかりません」ばかりで。部分的な事しか把握してない管理会社や建設会社ではなく、売主のスミフと契約予定者の質問会を開いていただくのが理想ですが、そんなの無いでしょうね。担当の営業に個人的に確認するより、大勢が一度に情報共有できたら良いのですが。

[7231: 匿名]

>>7228 マンション検討中さん

いや、やはりバスはバスですよ。
幕張本郷、海浜幕張間の連携バスは、駅前に長蛇の列で、乗車する人の9割は始発から終点まで。
まだ始発に近い有明はましですが、晴海、勝どきとかは通勤ラッシュ時のエレベーターみたいになった、使い物にならない可能性高いです。

そのクレームの多さで、湾岸地下鉄構想加速するといいけど。

[7232: 匿名さん]

BRTは今の計画だと東京駅行きは構想止まり。虎ノ門に行くならともかく新橋に行くならゆりかもめでも時間変わらないし時間に正確だし空いてるし運賃も安いかも。車両へのアクセスもゆりかもめのホームのほうがBRTの停留所より近い。何と言っても市場の成り行きによっては開業が大幅に遅れたり最悪は白紙もあり得るのが痛い。
ちなみにウチの会社はこのルートのバスだと通勤定期NG。バスとは違うと考えてくれればいいのだがバスはバスと言われたらダメだね。

[7233: 匿名さん]

BRTとバスを一緒にしちゃダメだよ。（笑）

[7234: 匿名さん]

でも、BRTなんて湾岸地下鉄までの繋ぎでしかないのだから、さっさと諦めて地下鉄作ってしまえばよい。

そうしたら、東京駅まで10分になる。資産価値も大幅アップ。

[7235: 匿名さん]

今年度から東京都も湾岸地下鉄の検討を始めてますし、実現も早いかもね。

[7236: 匿名さん]

そもそもバスとBRTと地下鉄の違いすら理解出来てない人には、マンションなんて買えませんよ（笑）

[7237: 匿名さん]

BRTはバスとは違うと言っても、鉄道の輸送力には程遠いような。。

[7238: 匿名さん]

輸送力がさほど要らないのなら、BRTの方が良いのでは？
地下鉄みたいに正確に運行でき、5分おきに車両が来るのはメリット。

[7239: 匿名さん]

BRTってメインの需要は選手村跡地民と豊洲市場・有明アリーナ・ビッグサイト利用者でしょ。有明民で丸の内方面電車通勤者は現状通り都バスかゆりかもめ豊洲経由有楽町線になるのでは。

[7240: 匿名さん]

新橋や東京大手町勤務なら、BRTや湾岸地下鉄がメインになるだろうね。

[7241: 匿名さん]

まあ、湾岸地下鉄はまだ決まってないので、BRTか。

[7242: 匿名さん]

有明にも言及されてたので共有。
http://style.nikkei.com/article/DGXLZO16701770S7A520C1L83001/

銀座などの商業地に近い晴海や有明北では、公園内にカフェやレストランを誘致する。海側から都心部を眺められる景観を生かし、都心観光やインバウンド（訪日外国人）集客につなげる。カヌーやシーカヤックを楽しめる環境づくりにも取り組む。

[7243: 匿名さん]

都議選で小池一派大敗でBRTも地下鉄も進むと信じよう。

[7244: 匿名さん]

湾岸地下鉄が待ち遠しいです！

開通する頃には、みなさんローン返済も進み、定年になっている人も多いと思うので、ヴィンテージになったトリプルタワーで充実した老後生活が送れそうです。

どうせ第3セクターで運賃もぼったくられそうですが、今から運動してシニア料金を設定すれば大丈夫。

自慢の商業施設のカフェで、東京オリンピックの想い出話に花を咲かせましょう！

[7245: 匿名さん]

公園内のカフェやレストランにも注目ですね。
これ、新しい情報ですね。

[7246: 匿名さん]

環2～東京駅間って仮に運行するにしても専用レーンとか信号優先とか無理だよね。環2も築地市場の所にトンネル掘れなくて暫定道路になると大渋滞しそうでBRTの意味が無くなってしまう。その暫定道路だって築地市場が退かないと工事できないからここが入居する頃には間に合わなさそう。

>>7234
地下鉄が無理だから現実的なBRTにしたんだと思う。

[7247: 匿名さん]

湾岸地下鉄も決まるだけならすぐ決まるかもね。

[7248: 匿名さん]

BRTは地下鉄までの繋ぎですよ。
オリンピックまでの開業を目指してたので。

[7249: 匿名さん]

BRTだけでは輸送力が足りなくなりますので、そうなると地下鉄の出番です。

[7250: 匿名さん]

小池次第

ケチなおばはんがすべてを止めて満足してるうちは何も進まない

[7251: 匿名さん]

大丈夫やろ。必要なものは作らんといかんだろうし。

[7252: 匿名さん]

今までの失敗を取り戻そうとするだろうし、意外と進めそうな気配。

オリンピックの開催、そしてオリンピック後のレガシーの構築まで失敗したらもう終わりだろうし。

[7253: 匿名さん]

銀座などの商業地に近い晴海や有明北では、公園内にカフェやレストランを誘致する。海側から都心部を眺められる景観を生かし、都心観光やインバウンド（訪日外国人）集客につなげる。カヌーやシーカヤックを楽しめる環境づくりにも取り組む。

http://style.nikkei.com/article/DGXLZO16701770S7A520C1L83001/

[7254: 匿名さん]

こっちの方が大ニュース。
水辺のカフェレストランか決まったで。

[7255: 匿名さん]

>>7248 匿名さん

それだったら湾岸マンションはみんな広告に地下鉄構想をガンガン謳うと思うんだけど。なぜやらないのかな～不思議。

[7256: 匿名さん]

説明会で前の席の方でプレゼンスライドの写真をとりまくってた人はよ写真うｐ