シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/


物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[54101: 匿名さん]

個人的には、リセール考えると大手のグループ会社が管理やってるほうが安心感はある。特にここはスミフの商業隣接だし。それはスミフも同じはず。

なるべく共存共栄できるように、譲れるところは譲り合いたい。ただ今の管理費は高すぎる

[54102: 匿名さん]

>>54092
どうにでもならないよｗ
住民の一定数は管理込みで買ってるし、
安ければいいと思ってる人も意外と少ない。
もちろん贅肉を削ぎ落す作業は絶対に必要だけどね。
つか住不冠の物件で管理会社が別とかダサすぎるｗ
これは住不サイドの視点でも同様で、
自社物件で管理が別となると色んな意味でそのダメージは大きい。

その辺りを十分考慮して合見積を取りつつ交渉材料を整理して、調整をお願いするのがベターだろうね。
強気に出過ぎて手を引かれたらシャレにならん・・・
理事長（会）が安いは正義の剛腕タイプだと面倒が増えるよｗ

[54103: 匿名さん]

>>54098 匿名さん

シスコンを管理会社とみなしてる方に管理会社のリプレースを提案されてもなあ。。
安易に考えてる方なのかなと思ってしまいます。

[54104: 匿名さん]

>>54100 匿名さん
有明のタワマンで、管理会社を替えたところってあるんですかね？

[54105: 職人さん]

住友不動産建物サービスはSUUMO2018AWARDで管理会社部門で最優秀賞とってるね。
マンコミュの管理会社の掲示板ちらっとのぞいてみたけど、クレーム書き込みしてる人がクレイジーでそっと閉じました

[54106: マンション検討中さん]

検討のお供にご参考。最近値段が変わってたらスマソ

周辺の新築(新古)マンションm2当たり管理費

プラウドシティ越中島 209円
グランドメゾン品川 231円
プレミスト有明 249円
ドゥ・トゥール勝鬨 293円
プラウドシティ東雲 315円
ミッドタワー月島 333円
パークタワー晴海 333円
パークコート浜離宮 380円
シティタワーズ有明 385円

[54107: 匿名さん]

>>54104 匿名さん
少なくともプロパストのとこは変えてたかと

[54108: 名無しさん]

管理会社を変えないと管理費が下げられない訳ではないです。見直して色々下げられるところはあります。

[54109: 匿名さん]

早く有明コロシアムを完成させて、大坂なおみを迎えましょう！

[54110: 職人さん]

だいぶ先だけど、臨海地下鉄ができて、りんかい線と乗り換えができるようになり、さらに北側（シティタワーズ側）にも国際展示場駅の出口ができれば一気に資産価値上がる。現状、駅出口が南側にしかないから、北側へ抜ける導線が貧弱で商業施設の客入りもどうなの？っていう状況。最初は年間1600万人来場者目指してたみたいだけど、1200万人に下方修正してるし少し不安ではある

[54111: 通りがかりさん]

>>54106 マンション検討中さん

なんでそんなに管理費が高いのでしょう？
スミフの物件は管理費は安かったイメージがあります。
スパもなさそうだし商業施設と何か関係があるのかな？

[54112: 匿名さん]

う?ん、現実地下鉄なんてできないから・・・まあ夢みるのはタダだけど・・・

[54113: 匿名さん]

管理費ネタって、ずっと前に話題になっていたぞ
過去スレを検索してみたら？

後は、排ガス問題とか

[54114: 職人さん]

中央区は今年度予算に地下鉄実現のための調査費入れてたり
東京都が築地開発を地下鉄ありきで考えていたり
国から常磐線との直通も込みでJRと協議してと言われ”国際競争力の強化に資する鉄道ネットワークのプロジェクト”に認定されてても

あなたにとっては夢かもね。

[54115: 匿名さん]

>>54114 職人さん

結局豊住線優先になって、こんな感じでまだまだ構想段階ですね、って感じだったと思うけど、それから何かあったの?
http://www.mlit.go.jp/common/001244653.pdf
・ 都心部・臨海地域地下鉄構想は事業性に課題があり、検討熟度が低く構想段階であるため、 関係地方公共団体等において、事業主体を含めた事業計画について、十分な検討が行われる ことを期待。

まず豊住線から工事始めることになると思うし、検討熟度が低く構想段階なんて言われてる路線がそんなすぐできるなんて思えないけど。

[54116: 匿名さん]

>>54115 匿名さん
何故豊住線の話に？誰もすぐできるなんて言ってないし…大丈夫？あとあなたのソース2016年段階のものじゃない？

最近でた話でいうと、東京都が築地再開発で地下鉄前提とした広場作りをして、湾岸との連続性を持たせるっていう話が最近出てた。東京都の資料見たほうがいいし日経でも記事化されてる
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO26145980V20C18A1L83000

[54117: 匿名さん]

>>54116 匿名さん
選ばれし６線を知らないんだね。。

[54118: 匿名さん]

>>54117 匿名さん
知ってるけど、それで臨海地下鉄が否定されるわけではないでしょう…単略的すぎるよ…

[54119: 匿名さん]

>>54118 匿名さん
選ばれし６線の実現後であれば早くとも15年以上先の話でしょう。。それを資産価値と結びつけてしまうのはそれこそ短絡的ではないですか？

[54120: 通りがかりさん]

こんなのがありましたー

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190131-00192269-dzai-bus_all

[54121: 匿名さん]

>>54119 匿名さん
資産価値と結びつけてないですよ。もし決まれば資産価値が上がると言ってるだけです…思い込み激しいですね先ほどから…しっかり読んで理解できないなら絡まないでいただきたい

個人的な予想ですが、築地再開発はもう少し早いスパンで進みそうだし、東京都が実現性に言及したというのは他線と比べても期待感はある。あと結局事業主体（TXかJR東etc）次第の新線なので優先度が高いものから実現していくとは限らないのでは？

[54122: 匿名さん]

管理費で一番可哀想なのは共用施設なにも無いイーストだよね
別契約で多少安くしてあげてもいいレベル

[54123: 匿名さん]

おい、シスコン、管理会社だと思ってないぞ！

人のことばかにするより、きちんと文脈読めるようになれや。

[54124: 名無しさん]

>>54106 マンション検討中さん
高すぎる

[54125: 通りがかりさん]

有明買う人でこんな高い管理費払えるのでしょうか？有明なら車も必要(ブリリアでは駐車場が余ってるそう)でしょうが、駐車場代もお高いですね

[54126: 匿名さん]

>>54125 通りがかりさん

払える人が買ってるんで大丈夫ですよ。

[54127: 通りがかりさん]

コンシェルジュですかね？それぞれの棟にいるのかな？

[54128: 通りがかりさん]

>>54125 通りがかりさん
いまマーレで駐車場と管理費で9万くらい払ってるけど、その貧しい思考はどこに住むと生まれるのですか？

[54129: なし]

>>54127 通りがかりさん

セントラルだけですよ。
セントラルにライブラリ、管理室、コンシェルジュ
ウエストはコンビニが入る予定ですね。

[54130: 匿名さん]

>>54128
大体そんなもんだよね。
細かい数字は把握してないけど、
80平米で2～3万円×3（管理費、修繕費、駐車場）ぐらいが界隈の財閥系タワーの相場じゃない？
高いっちゃー高いし、サービスの対価としては当然というか満足って気持ちもある。

ただまあ学生時代に住んでたアパート代より高い訳で、
なんだかな～と思うこともあれば出世したな～としみじみ感じることもあるｗ

[54131: 通りがかりさん]

初心者マークさん、管理費と駐車場だけで9万って、修繕積立金はその外ですか？

自分の管理費が＠２７０だったので、有明で＠３３０越えに驚きました。

土地というより箱（タワーとタワーパーキング）にお金がかかるのでしょうかね。

[54132: 匿名さん]

管理費が高いという貧乏人は買うな！は思考停止では？相場より高い管理費を放置する理由にはならないかと…。そもそもリセールを考えない人は居ないだろうし、管理費を相場に近づけて少しでもリセールバリューが出せるように考えましょうよ。

個人的には修繕積立費はマンションにとっての貯蓄だから高くても良いけど、管理費は消費です。如何に減らせるか考えたい

[54133: 匿名さん]

築10年以上の近隣タワマン管理費

ウェルタワー深川 230／㎡
ファミール月島グランスイートタワー 218／㎡
月島ムーンアイランドタワー 215／㎡
トーキョータワーズ 204／㎡
晴海ビュータワー 193／㎡

[54134: 匿名さん]

>>54132 匿名さん

額そのものというより、金額相応のサービスを受けているという納得感があればそれでよいのでは。
勿論個々に見直しは必要とは思いますが、サービスレベルを下げてまで管理委託費を削減したいとは私は思いません。それこそ資産価値に直結するので。

[54135: 匿名さん]

>>54134 匿名さん

豪華な共有施設や公開空地があればこういう話になってないかと。中古で買う人はもっとシビア。数字と間取りだけで判断する人も大勢出てくる。その時にこの管理費はあなたが言うように納得感のあるものと判断してくれるでしょうか

[54136: 通りがかりさん]

>>54131
あとは3台分の駐車場代です。
マーレは安いですが、ここになったら15万位になるんですかね。そこまで駐車場確保できないと思いますが。

＠２７０と＠３３０なんて誤差だと思うのですが、、、
あと一昔前のタワマンは修繕費の設定低すぎるので後々問題になると思いますよ。
それと、管理費・修繕費はエリアはあまり関係ないですね。マンションそのもののスペックに関係しますので。

まあでもシャトルバスは早々に無くした方がいいと思います。
使う人が限定的なわりに維持コストが高過ぎる。ほぼすべてのタワマンの理事会で問題になってます。

[54137: 匿名さん]

>>54135 匿名さん

公開空地は他と比較するとかなり広い印象ですね。
このマンションは維持にコストがかかる作りになっているので、納得感のあるものと判断していただけると思いますよ。
そもそも、数千円の管理費の差がそこまで資産価値に影響与えるとは私は思いませんが。。

[54138: 通りがかりさん]

タワマンの管理費の平均は＠２１６らしいので、なぜここが平均の５０％増しなのか、何か理由があるはずです。

[54139: 有明王子(契約済)]

http://www.marskoin.com/entry/2018/06/30/070000

成長日記が面白いですー

[54140: 匿名さん]

築10年以上の近隣タワマン管理費 と修繕積立金

ウェルタワー深川 230 90
ファミール月島グランスイートタワー 218 110
月島ムーンアイランドタワー 215 198
トーキョータワーズ 204 182
晴海ビュータワー 193 175

[54141: 匿名さん]

>>54140 匿名さん
駐車場収入がわからないので、これだけであまり参考になりません。

[54142: 匿名さん]

>>54139 有明王子(契約済)さん
これは、素晴らしい。

[54143: 匿名さん]

契約したんですね

[54144: 通りがかりさん]

ドトールが1400戸で管理費が＠270、ここが1500戸で＠330でした。
ここの管理費が高いのは３棟だからですね。

[54145: 匿名さん]

うざい固定HNは、やめたんじゃないのか。

[54146: 職人さん]

ここは管理費@380位だった気が
べらぼうに高いけど、シャトルバス廃止して、管理人の数半分にすれば安くなるとかなんとか...ガイドライン的には３棟別々で配置しないといけないらしく、法律違反でないなら防災センターを１箇所にまとめて人数半分もいけそうな気がしないでもない。

[54147: 匿名さん]

もし３棟構成だから管理費が高いんだとしたら、３棟構成になっていること自体は住民に対するサービス効果は薄いとしか言いようがないから、管理サービスの収支という点ではコストパフォーマンスが極端に悪いということになりますね。

[54148: 匿名さん]

3棟タワーだから高いっていうのは違和感あるなぁ。
各タワーにそれぞれ必要な設備や人員がとは言っても、それはどのマンションも同じようわけで、その分 戸数(負担できる数)も多いのに。不思議。
これでまだ豪華共用施設があればそりゃそうかとなるけど。

[54149: 匿名さん]

2名体制×3棟分の24時間365日。
これだけで一人あたり3000万なら1億8千万。
これ以外にコンシェルジュ、清掃、植栽、シャトルバス。
なんとなくわかる気がしませんか？

[54150: 匿名さん]

>>54148 匿名さん
ドトゥールは2棟だけど建物を繋げてるから一棟分の防災センターで良いらしい。ここは常時8人体制。毎月人件費だけでも300万は最低飛んでいきそう。これだけでも1500戸で割っても月2000円。3棟分の防災センター維持費でも結構掛かりそう。

これがコンシェルジュが英語喋れるとか、清掃員が増員とかならまだ目に見えてわかって納得感も出るんですが…万が一のための防災センターに常時8人とは…いらんて…

[54151: 匿名さん]

面白いね
管理費が高いんだ
ホテルとか商業施設の人も、敷地内の空地に入っているでしょ
マンション外の人間のためにも貢献しているんだよね

[54152: 有明王子(契約済)]

>>54151 匿名さん
数千円の差なので、あまりネガティブな考えにはならないですー
必要のない部分は適切に改善すればいいですー

[54153: 匿名さん]

俺なんかネットフリックスも使わなければ、まめに解約しているぞ
投資はシビアだよ

[54156: マンション検討中さん]

>>54155 マンコミュファンさん

3年前のニュース記事張り付けて喜んでますー

[54157: 匿名さん]

「地下鉄新線の整備をぜひ」。30日に都庁で開いた小池百合子知事と23区長の意見交換で、中央区の矢田美英区長が訴えた。中央区の転入超過数は3928人。人口流入が著しく、区内を走る地下鉄駅のホームは通勤客であふれんばかりだ。

https://www.nikkei.com/article/DGKKZO40733350R30C19A1L83000

[54161: 匿名さん]

まあ、この立地でシャトルバスはマジで要らないから、速攻でやめましょか。

[54162: 匿名さん]

でも、あらかじめ定期契約結ばれててすぐやめてもそこそこ損する違約金取られるし、やめていいことの了承も全戸に確認とって一定数必要なんでしょ
大変だね

[54163: 匿名さん]

豊洲行きのバスなんて、マジで要らない。

[54164: 匿名さん]

違約金払って止めればいいじゃん。違約金がもったいない意味がわからん。

[54165: 通りがかりさん]

待ち遠しいですね?。

[54172: 匿名さん]

シャトルバスって年間4千万位するんでしょう？すごい出費ですよね。
だから朝夕だけ運行とか土日運休とか、工夫して少しでも運行時間を短かくしているという話を聞きます。
貸切バスをチャーターする際の目安
大型バスだと1時間あたりの上限7,680円とかだそうです。これに更に走行距離や早朝深夜割増が乗って来るそうです。
https://www.tokyobus.or.jp/kashikiri/pdf/fare.pdf

[54173: 匿名さん]

No.54154～本レスまで、有益な情報を含まない内容のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[54174: 匿名さん]

駅近を売りにしているのにシャトルバスって笑える。
最寄りの国際展示場駅は不便な駅ですってアピールしてるようなもんだよね。

[54175: 匿名さん]

シャトルバスは駐車場設置率とのバーターですー
数年は我慢してー

[54176: 匿名さん]

>>54175 さんも仰ってますがらシャトルバスは駐車場付帯率が低いために街づくり協議会から設置を要請されているものなので、止めるにも協議が必要なんですよ。組合だけの判断て止めることができません。
あと、ここは既に休日運行なしの通勤時間帯のみ運行になってます。

[54177: 匿名さん]

春になったらハルミに全部持ってかれそうな気もしないでもない。

[54178: 匿名さん]

というか豊洲までだったらゆりかもめ（4駅7分）でいいじゃん…

[54179: 有明王子(契約済)]

>>54178 匿名さん
雨の日や、ゆりかもめにトラブルがあったときは便利ですー

[54180: 匿名さん]

>>54157 匿名さん
沿線自治体が要求した鉄道を全部作ってたら鉄道たらけになる。
通勤人口なんてニュータウンでは一過性のものなんだから我慢しろってことだよ。

[54181: 匿名さん]

>>54179 有明王子(契約済)さん

一部の住人のもしものためだけに全住戸が毎月数千円払うとかおかしいよ

[54182: 匿名さん]

>>54180 匿名さん

安心して。中央区だけじゃなくて、東京都も臨海地下鉄は賛成してる。築地再開発でわざわざ地下鉄の駅前広場作ってるんだから。

[54183: 匿名さん]

有明地元の江東区は豊住線推し。

[54184: 匿名さん]

>>54182
そうそう、みんな大賛成。
ただ現状では金出す奴が全くいないから絵に描いた餅ってだけ。
晴海有明マンション連合で金を出し合えば5年後には開通してると思う。

[54185: 匿名さん]

>>54184 匿名さん
マンション1棟あたりの拠出金はいくらぐらいでしょう？

[54186: 匿名さん]

口を出すのは沢山いるんだけど、カネの話になるとからっきしなのが玉に瑕。

[54187: 匿名さん]

いろいろ交通手段があるのはいい！

[54188: 匿名さん]

いろんな意見がありますね。
まぁシャトルバスを廃止するのは難しそうですね。

[54189: 匿名さん]

仕方のないものはありますよね。
簡単に節約出来そうなものが、内廊下の空調にかかる電気代。
まだ暑い9月に冷房費を節約しているタワマンがありましたが、廊下が暑くて外廊下の方がマシだと思いました。
年間の電気代が億単位でかかるのはわかりますが、そこは節約しないで欲しい。内廊下の意味がない。

[54190: 有明王子(契約済)]

>>54189 匿名さん
最近のエアコンは省エネなので、そこまで心配はいらないですー

[54191: 匿名さん]

バスはせめて銀座くらいまで来てもらいたいもんだ。

[54192: 匿名さん]

ドトールは東京駅までシャトルバス行ってるよね。
超羨ましい

[54193: 匿名さん]

バスは要らない。
違約金は、払います。

やめられない、とか、わけわからん。

[54194: 匿名さん]

毎朝、同じ住人とシャトルバスとか、ぜんぜん豊かじゃないよ。
ビンボーくさい。

シティータワーのバスとかみてて、ぜんぜん羨ましくないよ。

[54195: 匿名さん]

バス乗るくらいなら、タクシーで行きます。
マジで要らない。

[54196: 匿名さん]

シャトルバスは必須
都バスより安いはず

[54197: 匿名さん]

豊洲駅までなら4駅7分だからゆりかもめ使って…ゆりかもめ止まってたら商業施設のタクシーで行けばいいでしょ…何故バスにこだわるの？

[54198: 匿名さん]

あと都バスより安いっていうのはまじで言ってるの？管理費で数千円月々払うんだよ。その上で1回100円とかそういう話だよ…安くもないし絶対必要でもないかなり微妙な代物だよ

[54199: 有明王子(契約済)]

>>54198 匿名さん
必要なければ廃止すればいいだけですー
何事も実際にやってみる事が大切ですー

[54200: 匿名さん]

>>54199 有明王子(契約済)さん

逆にメリットを教えてほしい。明らかに不要な無駄遣いを何故やってみようと言っているのか理解ができない…。

管理費にしてもそうだけど、予め決まっていることを頑として変えたくない人たちがいる。自分で考えることを放棄している気さえする。こういう人たちが退職金を銀行の言われるがまま、よく分からない投資信託を数千万円単位でぶちこまれてるのではないか。住友不動産さんは営利企業だし、ハイハイ言うこと聞き続けたら相手の有利に物事が進むだけですよ